MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : İtirazın Kaldırılması ve Tahliye
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
K A R A R
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Mahkeme kararının İİK'nun 366. ve HUMK'nun 428. maddeleri uyarınca ONANMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve 29,20 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 6,70 TL'nin temyiz edenden alınmasına, 11.04.2018 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
(Muhalif)
KARŞI OY
Davacı alacaklı 05.10.2009 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 09.10.2015 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile aylık 740,00 TL’den 2014 yılı Ekim ayından 2015 yılı Eylül ayına kadarki 12 aylık kira alacağı 8.880,00 TL’nin tahsilini istemiş, ödeme emri davalı borçluya 19.10.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu 22.10.2015 tarihli itiraz dilekçesinde, kendisinin alacaklıya kira borcu olmadığını bildirerek takibe, borca ve ferilerine itiraz etmiştir. Davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı yargılama sırasında borçlarının tamamını kiraya veren ...’a elden ve banka aracılığıyla ödediğini, bir kısmının ise tadilat ve mal verme nedeniyle kiradan düşüldüğünü ileri sürmüştür.
Mahkemece, 05.10.2009 tarihli kira kontratı ile davacıya murisi ...'dan kalan taşınmazda kiracı olarak bulunmakta olduğu, davalı borçlunun süresi içerisinde kira sözleşmesine ve sözleşme altındaki imzasına ayrıca takibe konu aylık kira bedeline açıkça itiraz etmediği için kira sözleşmesini ve kira bedelini kabul etmiş olduğundan İ.İ.K.'nun 269/c maddesi gereğince borcu olmadığını geçerli belgeler ile ispat zorunda olup böyle bir ödeme belgesi sunmadığı, davalının iddiası doğrultusunda getirtilen .... Şubesi'nde bulunan ...'a ait hesap ekstresinin incelenmesinde; davalının, davacının dava dilekçesinde talep etmiş olduğu kira bedellerini yatırmadığı, davalının kira borcunu ödediğini yasal deliller ile ispat edemediği anlaşılmakla haksız itirazın kaldırılması ile takibin devamına, davacı tarafın tahliye davasından feragat etmesi nedeniyle tahliye isteminin reddine karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kira alacağının tahsili ve kiralanın tahliyesi için başlatılan icra takibine itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.
Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 05.10.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi dava dışı kiraya veren ... ile davalı kiracı ... arasında imzalanmıştır. Dosyada mevcut tapu kaydına göre, kiralananın 29.12.1986 tarihinden bu yana davacının miras bırakanı ...’a ait olduğu, ...’un 22.06.1992 tarihinde vefat etmesiyle veraset ilamına göre tek mirasçısının davacı ... kaldığı anlaşılmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayıda birlikte açmaları zorunludur. Kiraya veren durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi, bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, el birliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır.
Olayımıza gelince; Malik ... tarafından davalı kiracıya 24.04.2015 tarihinde tebliğ edilen 22.04.2015 tarihli ihtarname ile kiracı olarak bulunulan taşınmazın ...’a ait olduğunu, ...'un vefatıyla söz konusu taşınmazın mülkiyetinin ve kullanım hakkının kendisine geçtiğini, başkasına yapılacak kira ödemelerinin geçersiz olacağını bildirerek, ihtarnamenin tebliğinden itibaren 2014 Ekim ayından 2015 Nisan aylarına ilişkin birikmiş kira bedellerinin hesabına yatırılması istenmiştir.
Bu durumda, davalı kiracı ihtarnamenin kendisine tebliğ edildiği 24.04.2015 tarihinden sonra gerçekleşen kira paralarını davacıya, ihtarnamenin tebliğinden önce gerçekleşen kira paralarını ise, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren ...'a ödemekle yükümlüdür. Zira kira sözleşmesi iki tarafa karşılıklı haklar ve borçlar yükleyen sinallagmatik, yani iki taraflı sözleşmelerdendir. Kiraya veren kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresince kira sözleşmesinin amacına uygun bir şekilde tutmak zorundadır. Buna karşılık olarak kiracı da sözleşme ile belirlenen kira bedelini sözleşmede belirtildiği şekilde kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Bu hal, ahde vefa (sözleşmeye bağlılık ilkesi) gereğidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nunda kiraya veren olmayan malikin kira sözleşmesine doğrudan veya dolaylı olarak katılması gibi bir durum söz konusu değildir. Yani böyle bir düzenleme yoktur. Bu nedenle öğretide kiraya veren olmayan malikin kira sözleşmesine dayalı olarak kiracıdan herhangi bir talepte bulunması mümkün olmadığı açıkça belirtilmektedir.
Buna karşılık olarak, Yargıtay uygulamalarında öğreti tarafından benimsenmemesine ve yoğun eleştirilere maruz kalmasına rağmen kiraya veren olmayan malikin belirli koşullarda kira sözleşmesine müdehalesi benimsenmiştir. Kira alacağını istemek ve ödememesi halinde temerrüt nedeniyle kiracıyı tahliye davası açmak bunlardan bir tanesidir.
Ancak az yukarıda açıklandığı üzere bunun için malikin öncelikle kiracıya ihtarname tebliğ ettirerek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi gerekir. İhtarname tebliğinden sonra gerçekleşecek kira paralarının ödenmemesi halinde kiraya veren olmayan malik hem kira paralarının tahsili ve hem de temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilecektir.
Somut olayımızda kiraya veren olmayan davacı malik 22.04.2015 tarihli ihtarname ile kira parasının kendisine ödenmesini istemiştir. Bu ihtarname 24.04.2015 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Davalının bu tarihten önce gerçekleşen kira paralarını az yukarıda açıklandığı üzere kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Kiracı bu tarihe kadar gerçekleşen kira paralarını ancak kiraya verene ödemekle sözleşmeye uygun borcunu ifa etmiş sayılır.
Bu itibarla, malikin ihtarname tebliğinden önce gerçekleşen kira paralarını isteme hakkı yoktur. Esasen, kiraya verenin taraf olmadığı bir davada kiracının kira paralarını sözleşme gereğince kiraya verene ödeyip ödemediğinin belirlenmesine hukuken imkan yoktur. Zira kiracı kira parasını ödediğini yasal delillerle kiraya verene karşı ispat edebilir. Malikin ihtarname tebliğinden önce gerçekleşen kira paralarıyla ilgili olarak bir talebi var ise, bunu kiraya verene karşı ileri sürmesi gerekir. Aksinin kabulü kiracının hem kiraya verene hem de malike mükerrer ödeme yapması gibi hukuk düzeninin korumayacağı bir sonuç ortaya çıkmış olur.
Bu nedenlerle, ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği 24.04.2015 tarihinden sonra takip tarihine kadar gerçekleşecen kira paraları yönünden itirazın kaldırılması gerekirken, yasal olmayan gerekçeyle itirazın tümden kaldırılmasına karar verilmesi yerinde olmadığından kararın onanmasına ilişkin sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılamıyorum.11.04.2018
Full & Egal Universal Law Academy