MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
DAVA TÜRÜ: Men'i Müdahale, Kal Ve Ecrimisil
MAHKEMESİ: ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 18.07.2019 tarih 2004/543 Esas, 2019/485 Karar sayılı kararıyla davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup, Mahkeme hükmüne karşı dahili davalılar vekili ile ihbar olunan vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince dahili davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, ihbar olunan vekilinin istinaf dilekçesinin reddine karar verilmiş, bu kez dahili davalılar vekilinin Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyizi üzerine Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR
Davacı vekili, müvekkiline ait olan 1239 ada 3 parselde kayıtlı 152 m2 alanlı taşınmazın 76 m2'sini davalının haksız olarak bina yapmak suretiyle işgal ettiğini belirterek, aylık 200 milyon TL'den birikmiş 600.000.000 TL ecrimisil tazminatın faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, taşınmazın üzerinde bulunan binanın kal'ine, taşınmazın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, müvekkilinin iyi niyetli 3. şahıs olduğunu, müvekkilinin dava konusu arsayı 1979 yılında ... isimli şahıstan üzerinde gecekonduyla beraber satın aldığını, gecekondunun 1964'te yapıldığını, müvekkilinin imar affından faydalandığını, belediye bu arsanın parasını alarak önce hisseli sonrada ifrazlı tapu verdiğini, böylece müvekkilinin bu arsaya iki kez para ödediğini, arsanın üzerinde 5 katlı bina olduğunu, binanı değerinin arsanın değerinden fazla olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesince, davanın kısmen kabulü ile elatmanın önlenmesine, binanın kal’ine, 450,00 TL ecrimisilin tahsiline dair verilen karara karşı dahili davalılar ve ihbar olunan vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, dahili davalılar vekilinin istinaf talebinin esastan reddine, ihbar olunan vekilinin istinaf dilekçesinin reddine karar verilmiş; karar, dahili davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, çaplı taşınmaza yönelik elatmanın önlenmesi,kal ve ecrimisil istemine ilişkindir.
1. Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, yapılan yargılama ve uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere, hukuki ilişkinin nitelendirmesine göre, aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddedilmiştir.
2.Dahili Davalılar vekilinin kal’e ilişkin temyiz itirazlarına gelince ; Bilindiği üzere; başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, Medeni Kanun'un 684 ve 718. maddelerinin hükümleri gereğince yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış, Medeni Kanun'un 722, 723, 724. maddelerinin özel hükümleri ile düzenlemeyi uygun bulmuştur.
Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli esaslı ve tamamlayıcı (mütemmim cüz) nitelikte yapı yapmışsa ve Medeni Kanun'un 724. maddesine göre "yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini istiyebilir." Söz konusu madde hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmazın mülkiyetinin yapı malikine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Medeni Kanun'un 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda kuşku yoktur. Bu kural, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder. Böyle bir davada iyiniyetli olduğunu iddia eden kişinin 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi bu iddiasını ispat etmesi gerekir. İkinci koşul ise, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul, dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta kolayca anlaşılmalıdır. Üçüncü koşul olarak da yapıyı yapan, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir. Uygun bedel, genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar, varsa taşınmaza bağlı öteki zararlar gözönünde bulundurularak, bu bedelin aşılması hak ve nesafet kuralı gereğidir. Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme hakkı ancak, yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup, yenilik doğurucu bu dava sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra ayni hakka dönüşebilir.
Öte yandan, Medeni Kanun'un 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır. Ne var ki, yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının gözönünde tutulmasında yarar vardır. Değinilen maddenin düzenlemesine yol açan asıl neden, meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır. Diğer bir söyleyişle yapının yıkımı halinde dava tarihine göre objektif ölçüler içerisinde tespit edilecek zararın çok fazla olması aşırı zararın varlığını gösterir. Bununla birlikte gerektiğinde özel ve teknik hususlarda uzman bilirkişilerin bilgisine başvurulmak suretiyle taşınmaz sahibinin o yapıdan yararlanma derecesi arsanın bütünlüğünün bozulup bozulmaması taşınmazın değerinde doğacak noksanlık gibi subjektif olgularda dikkate alınmalıdır.
Aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, taşınmaz malikinin malzeme malikine (muhik) bir tazminat vermesi gerektiği, malzeme maliki iyiniyetli değilse tazminat miktarının, levazımın en az kıymetini geçemiyeceği, aynı Yasa'nın 723. maddesinde belirtilmiştir. Bu durumda, 04.03.1953 tarihli ve 10/3 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar nedeniyle yapı yıkılamıyorsa, iyi veya kötüniyete göre, haklı (muhik) tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği, arsa malikinden sorulmalı, kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığı yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmeli, aksi halde yıkım isteği reddedilmelidir. Maddedeki (muhik tazminat) sözcüğünden salt inşaat bedeli değil olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 4. maddesinden aldığı yetkiye dayanarak hakimin takdir edeceği en uygun bedel (asgari levazım bedeli) ise, taşınmaz maliki yönünden yapının subjektif (öznel) olarak taşıdığı değer anlaşılmalıdır.
Somut olaya gelince; dava konusu 1239 ada 3 parselin 300 parsel sayılı taşınmazın şuyulandırılması ile oluştuğu , 300 parsel sayılı taşınmazda davacının sahibi olduğu 256/3514 hissesinin bir kısmının DOP alanına gittiği, eksik kalan 34 m2 nin bedele dönüştürüldüğü, kalan kısmın 1239 ada 3 parsel sayılı taşınmaz olarak 152,00 m2 arsa vasfı ile 24.02.1986 tarihinde davacı adına tapuya tescil edildiği, 16.02.1989 tarihinde 1239 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki davacının hissesi bedele dönüştürüldüğünden taşınmazın ... adına tapuda tescil edildiği, Belediyece 18.05.1989 tarihinde taşınmazın yarısının dava dışı ...’a, diğer yarısının ise 05.06.1989 tarihinde davalıya satıldığı, Belediye Başkanlığının 14.11.1996 tarihli encümen kararı ile 1239 ada 3 parsel sayılı taşınmazın ikiye ifrazına karar verildiği, 06.12.1996 tarihinde ifraz işlemi yapılarak 1239 ada 10 parsel sayılı taşınmazın dava dışı ...’a, 1239 ada 11 parsel sayılı taşınmazın davalı adına tescil edildiği, İstanbul 6. İdare Mahkemesinin 1997/1435 – 1999/420 sayılı ,29.04.1999 tarihli ilamı ile 1239 ada 3 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak bedele dönüştürme ve ifraz işlemlerinin iptaline karar verildiği,kararın Danıştay denetiminden geçerek 06.12.2000 tarihinde kesinleştiği,bu arada ilk kayıt maliki ... tarafından 16.06.1999 tarihinde ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/1297 Esas – 2003/314 Karar sayılı dosyası ile tapu iptal ve tescil talep edildiği , mahkemenin 08.04.2003 tarihli ilamı ile davanın kabulü ile 10 ve 11 parsel sayılı taşınmazların tapusunun iptali ile davacı ... adına tapuya tesciline karar verildiği , kararın Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.10.2013 tarihli ilamı ile “taşınmazın 3 parsele dönüştürülmesine ve davacı adına 3 parsel olarak tesciline” şeklinde düzeltilerek onanması üzerine imar şuyulandırma öncesi kadastral hak durumuna dönülerek 1239 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 11.05.2004 tarihinde davacı ... adına tapuya tescil edildiği anlaşılmıştır.
Davalı dava konusu 3 parselde yer alan binadan önce taşınmazda bulunan gecekondu ile beraber arsayı dava dışı kişiden 1974 yılında satın aldığını ve daha sonra Belediyeye bedel ödemek suretiyle 1239 ada 10 parsel sayılı taşınmazın adına tescil edildiğini, bu tescilden sonra gecekonduyu yıkarak yerine 5 katlı bina yaptığını belirterek iyiniyet savunmasında bulunmuş ise de eldeki davadan önce ... tarafından açılan temliken tescil istemli ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/517 Esas, 2011/730 Karar sayılı dosyasında mahkemece ...’un davacı, ...’nın davalı olduğu ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 198/443 E. sayılı dosyası ile elatmanın önlenmesi ve kal talep edildiği , yine idari işlemi iptali için İdare Mahkemesine başvurulduğu, bütün bu aşamalardan haberdar olan ...’nın binanın inşasına devam etmesinin iyiniyetli kabul edilemeyeceği gerekçesiyle 01.12.2011 tarihinde davanın reddine karar verilmiş, karar 23.05.2012 tarihinde onanarak kesinleşmiştir. He ne kadar ... tarafından yargılamanın yenilenmesi talep edilmiş ise de ret kararı Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir.
Hal böyle olunca, davalının iyiniyet savunmasına itibar edilemeyeceği açıktır. Ne var ki; davalı ...’nın, 10 parsel sayılı taşınmazın kendi adına tapuda tescil tarihinden sonra binayı inşa etmeye başladığı dikkate alındığında, yukarıdaki ilkeler uyarınca, inşa edilen binanın asgari levazım bedelinin belirlenmesi, davacıya bedelin depo edilmesi için süre verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Dahili Davalılar vekilinin temyiz isteminin kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının, yukarıda yazılı sebeplerden dolayı 6100 sayılı HMK'nin 373/1. maddeleri uyarınca KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda (2) nolu bentte belirtilen nedenle BOZULMASINA, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 31.03.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.