(818 S. K. m. 18, 213) (3402 S. K. m. 13) (766 S. K. m. 32)
Dava: Osman Doğan ve müşterekleri ile Naime ve müşterekleri aralarındaki dava hakkında Seferihisar Asliye Hukuk Hakimliğinden verilen 15.2.1996 tarih ve 417-27 sayılı hükmün Dairenin 25.2.1997 gün ve 5401-1258 sayılı ilamıyla bozulmasına karar verilmişti. Davacılar vekilleri taraflarından süresinde kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:
Karar: Davacılar, dava konusu 520 parsel numaralı taşınmazın davalılar tarafından kendilerine satış vaadi senediyle satıldığını, zilyetliğin devredildiğini ve teslim edildiğini, bu nedenle davalılar adına yazılı olan tapu kayıtlarının iptali ile adlarına tesciline karar verilmesini istemişlerdir. Davalılar satış vaadi senedinin geçerli olmadığını, senede konu yerin hangi tapu kapsamında kaldığının anlaşılmadığını savunarak davanın reddini istemişlerdir. Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu 520 parsele ait taşınmaz tapusu iptal edilerek hisseler oranında davacılar adına tesciline karar verilmiş, hükmün davalılar tarafından süresinde temyizi üzerine Dairece: Dava konusu taşınmaz kadastrodan önce tapuda kayıtlı bir yerdir. Davacıların dayandıkları 29.9.1970 tarihli re'sen düzenlenmiş senet tapulu taşınmazın satış vaadine ait olmayıp tapudan söz etmeksizin satış ve zilyetliğin devri niteliğindedir. Tapuda kayıtlı taşınmazların satışı resmi şekilde yapılmadıkça diğer bir ifade ile tapu memuru huzurunda yapılmadıkça geçersizdir. Her ne kadar satış kadastrodan önce yapılmış ise de, satış tarihi ile tespit tarihi arasında 766 sayılı Tapulanma Kanununun 32/c ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b madde koşulları olayımızda oluşmamış, diğer bir anlatımla satış tarihinden itibaren tespit tarihine kadar 10 yıllık süre geçmemiş olduğundan bu satış tapulu taşınmazda mülkiyetin devri için yeterli olamaz. Bu itibarla; davanın reddine karar verilmesi gerekir, gerekçesiyle mahkeme hükmü bozulmuştur. Bozma kararı üzerine, davacılar vekilleri süresinde karar düzeltme talebinde bulunmuşlardır.
Dava konusu 520 parsel numaralı taşınmaz tapulamaca 15.9.1976 tarihinde yapılan tespitte bu yere uygulanan 28.3.1961 tarih ve 13 ve 19.2.1942 tarih 21 numaralı tapu kayıtlarının revizyonu sonucu davalılar Seyfettin ve Naime adlarına tespit edilmiştir. Davacıların dayanağı olan 29.9.1970 tarih, 18518 sayılı satış ve zilyetlik devir senedine göre Seyfettin senette mevkii, hudut ve yüzölçümü yazılı taşınmazı Halil, Şefik, Osman Doğan ve Feridun'a senette belirtilen bedel karşılığında satış yapmış ve satış bedelini naklen ve peşinen alarak taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve zilyetlik haklarının tamamını alıcılara devir ve teslim ettiğini beyan ve ikrar etmiştir. Dava konusu 520 parselin tapulamaca bu taşınmaza revizyon gören 942 tarih ve 21 ve 961 tarih ve 13 sıra numaralı tapu kayıtlarının kapsamında kaldığı ve böylece taşınmazın kadastrodan önce tapuda kayıtlı bir yer olduğu ve yukarda tarih ve numarası yazılı satış ve zilyetlik devir senedinin bu yere ait olduğu toplanan deliller ve dosya kapsamı ile sabit ve tartışmasızdır. Bu maddi olay karşısında çözümü gereken uyuşmazlık davacıların dayanağı olan 29.9.1970 tarihli satış ve zilyetlik devir senedinin mahiyeti itibariyle satış vaadi sözleşmesi niteliğindeki bir senet mi, yoksa satış ve zilyetliğin devri niteliğinde bir senet mi olduğudur. Belirlenecek niteliğe göre uyuşmazlığa uygulanacak Yasa hükmü de önem kazanmaktadır. Başka bir anlatımla uyuşmazlık 3402 sayılı Yasanın 13/B-b hükmüne göre mi, yoksa 13/son fıkra hükmüne göre mi, çözümlenecektir. Bu hususların yani uyuşmazlığın çözümlenebilmesi için 29.9.1970 tarihli satış ve zilyetlik devir senedi başlığını taşıyan belgenin hukuki niteliğinin tartışılması gerekir. Belgede ili, kazası mahallesi ve mevki ile hudutları belirtilen 124.000. metrekare yüzölçümündeki taşınmazın zilyetlik ve mülkiyet haklarının tamamının Halli, Osman Doğan, Ferudun ve Şefik'e 62500 lira bedel mukabilinde satıldığı, satış bedelinin nakten ve peşinen alındığı ve gayrimenkul üzerindeki gerek mülkiyet gerekse zilyetlik haklarının tamamen alıcılara devir ve teslim edildiği, satıcısı Seyfettin tarafından ifade edilmiş, alıcılarda taşınmazdaki mülkiyet ve zilyetlik haklarını devir ve teslim aldıklarını beyan ve ikrar etmişlerdir.
Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ileride kurulması vaad edilen esas sözleşmesinin temel unsurlarını kapsamalıdır. Ancak bu hususların kesin olarak satış vaadi sözleşmesinde belirtmelerinde zorunluluk yoktur. Bunların belirli veya belirtilebilir olmaları gerekli ve yeterlidir. (Kocayusuf Paşaoğlu, Türk Medeni Hukukunda Gayri Menkul Satış Vaadi. İst.1950 Sy:113). Eğer satış sözleşmesinin temel unsurları belirli yada belirtilebilir bir nitelik taşımıyorsa sözleşme geçerli sayılmaz. (Mustafa Çemberci: Gayri Menkul Satış Vaadi. Ank. 1986. Sy: 85). Tarafların aktin konusunu teşkil eden gayrimenkullerde ihtilafa düşmeleri aktin muteberiyetine müessir olmayıp bu gayrimenkullerin mahkemece yapılacak tahkikat neticesinde teşhis ve tayini mümkündür (HGK. 24.11.1954 tarih 148/127). Taşınmaz belli olacak durumda ise salt satış vaadi sözleşmesinde mevkii sınırlar, tapu kayıt ve nosunun yazılı bulunmaması anılan sözleşmenin geçersizliğini gerektirmez (1. HD.17.1.1972 tarih 172/150). Satış vaadine konu olan taşınmaz kesiminin veya satış bedelinin sadece belirli olmasıyla değil, belirlenebilir bulunmalarıyla ile de, sözleşmeler geçerlilik kazanır ve yerine getirilmesi olanağı doğar: (İç. Bir. K: 27.11.1964 tarih 2/4). Satış vaadi senetlerinde Satış vaad ederim yerine sattım denilmiş olması sözleşmenin hukuki niteliğini etkilemez. Nitekim HGK.nun 10.2.1960 tarih 416 esas 188 sayılı kararında da ifade edildiği gibi, satış vaadi senedinde vaadde bulunanın (satışı vaad ederim) diyeceği yerde (sattım) demiş olması sözleşmenin hukuki niteliğini değiştirmez. Bir aktin hükümsüz olacak şekilde değil fakat geçerli olacak şekilde manalandırılması, aktin tarafların ortaklaşa maksatlarına göre yorumlanmasını emreden Borçlar Kanununun 18. maddesi hükmü gereğidir. Bu açıklamalar karşısında uyuşmazlığın dayanağını teşkil eden ve dava konusu 520 parseli kapsayan 29.9.1970 tarihli ve 18518 yevmiye numaralı Noterlikçe düzenlenen satış ve zilyetliğin devri senedinin satış vaadi senedi olarak kabulü gerekir. 3402 sayılı Yasanın 13/son maddesi hükmüne göre Noter tarafından tespit ve tevsik edilen muvafakat beyanı veya düzenlenen satış vaadi senedi teknisyen huzurunda yapılmış muvafakat sayılır.
Kadastro teknisyeni huzurunda verilen muvafakat bildirimi ise memur önünde serbest irade ile belirtilen tescil isteme beyanı niteliğindedir. Davacı taraf, açıklandığı gibi usulüne uygun biçimde düzenlenmiş ve geçerli bir satış vaadi sözleşmesine dayandığına göre davada 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddesindeki koşulların aranmasına ve gerçekleşmesine gerek yoktur. Noter tarafından düzenlenen satış vaadi senedi teknisyen huzurunda yapılmış muvafat sayılır. Muvafakat beyanının haricen satış veya başka bir nedene dayandırılarak ileri sürülmüş olması mülkiyetin geçirilmesine engel değildir. Açıklandığı şekilde ve dosyada toplanan tüm delillere göre dava konusu 520 parsel numaralı taşınmazın noterden düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle davacılara satılarak zilyetliğinin devredildiği, ayrıca yargılama sırasında davacılardan Ferudun'un kendi hissesine isabet eden yeri noter senedi ile Cemile'ye devrettiği anlaşıldığından davanın kabulü ile 520 parsel sayılı taşınmaza ait tapu kaydının iptal edilerek davacılar adına müştereken tesciline dair mahkemenin 15.2.1996 tarih, 93/417 esas, 96/27 sayılı kararının onanması gerekirken yanlışa düşülerek ve Noterlikçe düzenlenen satış senedinin, satış ve zilyetliğin devri senedi şeklinde yorumlanarak yerel mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiş olması isabetsiz olup, davacılar vekillerinin karar düzeltme istemleri yerinde görülmekle kabulü ile Dairemizin 25.2.1997 tarih 96/5401 esas, 97/1258 sayılı bozma kararının kaldırılarak yerel mahkeme hükmünün açıklanan nedenlerle ONANMASINA ve 1740000 lira peşin harcın istek halinde karar düzeltme isteyenlere iadesine, 04.12.1997 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy