(818 S. K. m. 18, 162, 163, 213) (4721 S. K. m. 2, 4, 706, 1023, 1024) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60) (3402 S. K. m. 13/B) (1086 S.K. m. 258, 259)
Dava: Davacı-davalı İbrahim Çulcu ile davalı-davacı Cafer Abay ve dahili davalı Fatma Yıldırım aralarındaki tapu iptali, tescil, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasının kısmen kabulüne ve kısmen reddine dair Antalya 1. Asliye Hukuk Hakimliğinden verilen 05.06.2002 gün ve 464/592 sayılı hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay'ca incelenmesi İbrahim Çulcu ve Fatma Yıldırım taraflarından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tşbi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 28.01.2003 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü taraflar ve vekilleri tebligata rağmen gelmediklerinden incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildi. Temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
Karar: Davacı-karşı davalı İbrahim Çulcu 3951 ada 2 sayılı parselde 40/420 arsa paylı bodrum kat 2 nolu bağımsız bölümün davalı adına bulunan tapu kaydının iptali ile adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı Cafer Abay, davanın reddini savunmuştur.
Davalı-karşı davacı Cafer Abay ise birleştirilen Antalya 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/1409 esas sayılı dosyası ile açtığı davada; İbrahim Çulcu'nun 2 nolu bağımsız bölüme yaptığı müdahalenin önlenmesine, 300.000.000 lira ecrimisilin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı İbrahim Çulcu davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davacı-karşı davalı İbrahim Çulcu'nun davasının reddine, davalı-karşı davacı Cafer Abay'ın davasının kabulüne karar verilmesi üzerine; hükmün redde ilişkin bölümü davacı İbrahim Çulcu tarafından temyiz edilmiştir.
Esas dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı-karşı davalı İbrahim Çulcu'nun BK.nun 162 ve devamı maddeleri gereğince adi yazılı belge ile yükleniciden satın aldığı ve yüklenicinin tapuda başka kişilere satışı sonucu en son davalı Cafer Abay'a intikal eden bağımsız bölümün tapu kaydının iptaline ilişkin cebri tescil (tescile zorlama) davasıdır.
Davacı İbrahim 2 nolu bağımsız bölümü 17.5.1999 tarihli protokol başlığını taşıyan sözleşme ile yüklenici Karaoğlan İnşaatın sahibi Muhsin Karaoğlan'dan satın aldığını bir miktar borcu kaldığını, Muhsin Karaoğlan'ın önce 3091 sayılı kanun uyarınca daireden tahliyeye zorlandığını daha sonra tapudan 6.6.2000 tarihinde Melih Öner'e satıldığını, Melih'in 31.7.2000 tarihinde davalı Cafer Abay'a tapuda satıp devrettiğini, bunlar yüklenicinin ve babasının arkadaşı ve yakın dostları olup, yapılan işlemin muvazaalı olduğunu ve işbirliği içinde satışların yapıldığını, kısa süreli aralıklarla yapılan satışın muvazaanın kesin kanıtı olduğunu ve aldığı tarihten itibaren dairede oturduğunu açıklamıştır.
Mahkemece; tapulu taşınmazların haricen satışlarının mümkün olmadığı görüşünden hareketle davacı İbrahim'in davasının reddine karar verilmiştir. Kural olarak mahkemenin bu görüşünde yasaya aykırılık yoktur. Ancak kanunun açıkça izin verdiği ayrık durumlar dışında gerçekten tapulu taşınmazın TMK.nun 706, BK.nun 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunludur. İşte bu ana ilkenin istisnaları arasında BK.nun 162 ve devamı maddeleri ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddeleri gereğince yapılan adi yazılı satışlar örnek olarak gösterilebilir. Dava konusunu ilgilendiren BK.nun 162 ve 163. maddeleri uyarınca resmi şekilde düzenlenmeyen bu tür harici satışların, iyi niyet kurallarının gerektirdiği hallerde geçerli sayılmaları ve hukuken bağlayıcı olması koşulları 30.9.1998 tarih ve 1987/2 esas, 1988/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile saptanmıştır. Somut olayda; yükleniciden daireyi satın alan üçüncü kişi (İbrahim Çulcu) yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan şahsi hakkını BK.nun 162. maddesi uyarınca devralmış sayılır. Yani yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan ediniminin bir kısmını söz konusu satış senedi ile şahsi hak olarak davacıya temlik edildiğinin kabulü gerekir. Bu bakımdan davacı devraldığı şahsi hakkına dayanarak yükleniciye, yüklenici ile muvazaalı devir işlemine karışan kişilere ve aynı şekilde arsa sahiplerine karşı da cebri tescil isteminde bulunabilir. Öncelikle davacının kendisinden daire satın aldığı yüklenici ile arsa sahipleri arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi var ise bu sözleşmenin ve yüklenici tarafından Melih Öner'e ve Cafer Abay'a tapuda yaptığı satışlara ilişkin resmi akit tablolarının getirtilerek dosya arasına konulması gerekir. Davacı açıkça muvazaa iddiasına dayandığına göre BK.nun 18. maddesi uyarınca muvazaanın objektif unsurunu teşkil eden taşınmazın dava tarihindeki değeri ile satış tarihlerindeki gerçek değerlerinin ayrı ayrı belirlenmesi ve satış değerleri ile karşılaştırmalarının yapılması, muvazaanın subjektif unsurunu teşkil eden yüklenici ile satış yaptığı kişiler arasındaki beşeri ilişkilerin davacının bu yöndeki iddiası da gözetilerek araştırılıp açıklığa kavuşturulması, öte yandan 8.11.1991 tarih 4/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davacı İbrahim, tapu iptali ve tescil davası açmakla davalı Cafer ve satıcılarının iktisabında kötü niyetli olduğunu da iddia etmiş sayıldığına göre TMK.nun 1023 ve 1024. maddeleri gereğince alıcıların iyi veya kötü niyetli olup olmadıkları üzerinde durulması, aynı zamanda TMK.nun 2 ve 4. maddelerinin olayda gözetilmesi, tüm bu hususların keşif yapılmak suretiyle belirlenmesine çalışılması, tarafların tanık listesini süresinde dosyaya sundukları anlaşıldığına göre bunların HUMK.nun 258 ve 259. maddeleri gereğince dinlenmelerinin sağlanması, varsa belirtilen hukuksal nedenlerle ilgili diğer delillerinin sunulması için taraflara süre ve imkan tanınması, sözleşme kapsamı esas alınarak yüklenici firma ile arsa sahipleri arasındaki karşılıklı edimlerin yerine getirilip getirilmediğinin veya ne oranda yerine getirildiğinin, teslim tarihinde inşaatın ne oranda tamamlandığının uzman bilirkişiler aracılığıyla saptanması bu konuda kendilerinden gerekçeli, aydınlatıcı ve denetime açık rapor alınması gerekir. Bu bakımdan mahkemece eksik araştırma ve inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Sonuç: Davacının temyiz itirazları bu nedenle yerinde görüldüğünden kabulü ile yerel mahkeme hükmünün açıklanan nedenlerle BOZULMASINA ve 4.960.000 lira peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 25.02.2003 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY:
Davacı-davalı İbrahim Çulcu'nun isteği, kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satın alma nedeniyle iptal ve tescil, davalı-karşı davacı Cafer Abay 3951 ada, 2 parsele ait tapu kaydına dayanarak elatmanın önlenilmesi isteğinde bulunmuştur. Taraflar arasındaki uyuşmazlıklara ilişkin 3951 ada 2 parsel, karşı-davacı Cafer Abay adına tapuda kayıtlıdır. Davacı İbrahim, müteahhit Muhsin Karaoğlan'la yaptığı sözleşmeye dayanarak istekte bulunmaktadır. Harici satış davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan MK.nun 634, BK.213 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hükümleri karşısında geçersizdir. Bu tür satışlara değer veren ve geçerlilik tanıyan 30.09.1988 gün ve 1987/2 esas, 1988/2 karar sayılı Yargıtay Büyük Genel Kurulunun İçtihadı Birleştirme Kararıyla benimsenen koşullar somut olayda oluşmadığından davacı İbrahim'in davasının reddine, karşı davacı Cafer'in elatmanın önlenilmesi davasının kabulüne karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Bu nedenle dairenin değerli çoğunluğunun bozma gerekçelerine katılmıyoruz. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy