MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali Ve Tescil Veya Alacak
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiş olup hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili, asıl dava ve birleşen dava dilekçesinde dava konusu taşınmazda davalıların murisinden yazılı sözleşmeyle hisse satın aldıklarını belirterek, tapu kaydının iptali ile vekil edenleri adına tescilini, mümkün olmaması halinde taşınmaz üzerindeki binalarla birlikte arsa için ödenen bedelin hakkaniyete uygun şekilde rayiç değerler de gözetilerek tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... vekili, davanın reddini savunmuştur.
Davalılar Tuncer ve Fatma, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir. Hüküm, asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, harici satıma dayalı tapu iptal tescil, mümkün olmaması halinde alacak isteğine ilişkindir.
1. Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamından; dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verildiğine, takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilinin alacak talebine yönelik temyiz itirazlarının incelemesine gelince;
Tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK'nin 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. (818 sayılı BK’nin 213.), 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça, hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nin 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şartıdır. Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinde "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır” şeklinde açıklanmıştır. Bu nedenle resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz.
Bilindiği üzere, harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi, denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığından artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder. Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeni ile belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım güçünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı gözardı edilmemelidir.
a. Asıl dava yönünden;
Somut olayda davacılar, iptal ve tescile ilişkin isteğin kabul edilmemesi halinde ödediği bedel yönünden alacak talebinde bulunmuştur. Mahkemece, tapulu taşınmazın ancak resmi senetle devri yapılabileceğinden tapu iptal ve tescil talebinin reddedilmesi yerinde ise de; teslim söz konusu olmadığından zamanaşımı yönünden alacak talebinin reddine yönelik karar dosya kapsamındaki bilgi ve belgelere göre yerinde değildir. Şöyle ki, dosyada yer alan 07.11.1989 tarihli adi yazılı belgeye göre, murisin “68 parsel sayılı taşınmazdaki 642 m2 hissesinin tamamının tapusunu 8 ay içinde Mustafa Büyükgüllü’ye vermeyi taahhüt ettiği, daha önce tapunun verilmesi halinde kalan kısmın bedelinin peşin ödenmesi şartıyla taahhüdün yerine getirileceği, aksi halde bedelini almadığı kısmı başkasına satmakta serbest olmak üzere 345 m2 hissenin yasal engel kalktığında tapusu verilmek üzere fiilen 07.11.1989 tarihinde teslim ettiği” anlaşılmaktadır. O halde, sözleşmeye göre taşınmaz 07.11.1989 tarihinde teslim edildiğine göre, zamanaşımı yönünden alacak talebinin reddine karar verilmesi yerinde olmamıştır.
Ne var ki; satış bedelinin ne olduğuna ve taşınmazın ne kadarlık kısmının bedelinin alındığına ilişkin bir ibareye sözleşmede yer verilmediği, satış bedeline ilişkin yazılı bir belgenin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Taraflarca düzenlenen sözleşmede, satış parası belirtilmemiş ise de, HMK'nin 202. (HUMK’un 292.) maddesi hükümleri gözönünde bulundurularak sözleşmenin delil başlangıcı kabul edilmesi, sözleşmenin davalıların murisi ... tarafından imzalanması, imza inkarında bulunulmaması, davacıların satın aldığı tarihten bu yana dava konusu taşınmazı kullanması birlikte gözönüne alındığında, sözleşmede bedele ilişkin bir açıklamanın yapılmamış olmasının taşınmazın bedelsiz devri anlamına gelmeyeceği ve dava konusu taşınmazın belirlenecek satış bedelinin davalıdan tahsili gerekeceği açıktır.
O halde öncelikle, davacılar vekilinin dava dilekçesinde tanık deliline dayanmış olduğu göz önünde bulundurularak, bildirilen tanıklar dinlenerek ve tüm diğer taraf delilleri ile birlikte değerlendirilerek taşınmazın ne kadarlık kısmının bedelinin alındığı belirlenmelidir. Taşınmazın bedeli ödenen kısmı belirlendikten sonra, düzenlenen sözleşmede satış parası ve miktarı belirtilmemiş ise de, sözleşme tarihindeki (07.11.1989) satış bedelinin TMK’nin 4. maddesi ve 6098 sayılı TBK'nin 50. ve 51. maddeleri uyarınca olayların olağan akışı ve zarar görenin aldığı önlemler gözönünde tutularak, zararın miktarının hakkaniyete uygun olarak tespit edilmesi, bu tespit yapıldıktan sonra denkleştirici adalet ilkesi göz önünde tutularak davacının ödediği bedelin ödeme tarihinden itibaren çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurları, altın, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar ve bunun gibi diğer verilerin ortalamaları alınmak suretiyle satış parasının dava tarihinde ulaşacağı alım gücü belirlenerek alacağa hükmedilmesi gerekir.
b. Birleşen davalar yönünden;
Tüm dosya kapsamı birlikte incelendiğinde, birleşen davalar yönünden de alacak talebinin sözleşmelerde satış bedelinin belli olmaması nedeniyle reddine karar verilmesi dosya kapsamındaki bilgi ve belgelere göre yerinde değildir.
Somut olayda, dosyada yer alan 20.11.1989 tarihli İzzet Mustafa oğlu imzalı belgelerde “dava konusu taşınmazda bir kısım hisselerin ... ve ...'a satıldığı, satış bedelinin alındığı” anlaşılmaktadır.
Ne var ki; satış bedelinin ne olduğuna yahut bedelin ödendiğine ilişkin bir ibareye sözleşmede yer verilmediği, satış bedeline ilişkin yazılı bir belgenin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Taraflarca düzenlenen sözleşmede, satış parası belirtilmemiş ise de, HMK'nin 202. (HUMK’un 292.) maddesi hükümleri gözönünde bulundurularak sözleşmenin delil başlangıcı kabul edilmesi, satıcı tarafından “sattım” şeklinde beyanda bulunulup imzalanması, imza inkarında bulunulmaması, davacılarının satın aldığı tarihten bu yana dava konusu taşınmazı kullanması birlikte gözönüne alındığında, sözleşmede bedele ilişkin bir açıklamanın yapılmamış olmasının taşınmazın bedelsiz devri anlamına gelmeyeceği ve dava konusu taşınmazın belirlenecek satış bedelinin davalıdan tahsili gerekeceği açıktır.
O halde, taraflarca düzenlenen sözleşmede satış parası ve miktarı belirtilmemiş ise de, sözleşme tarihindeki (20.11.1989) satış bedeli, TMK’nin 4. maddesi ve 6098 sayılı TBK'nin 50. ve 51. maddeleri uyarınca olayların olağan akışı ve zarar görenin aldığı önlemler gözönünde tutularak, zararın miktarı hakkaniyete uygun olarak tespit edilmesi, bu tespit yapıldıktan sonra denkleştirici adalet ilkesi göz önünde tutularak davacıların ödediği bedelin ödeme tarihinden itibaren çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurları, altın, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar ve bunun gibi diğer verilerin ortalamaları alınmak suretiyle satış parasının dava tarihinde ulaşacağı alım gücü belirlenerek alacağa hükmedilmesi gerekir.
SONUÇ: Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilinin temyiz itirazları yukarıda (2). bentte gösterilen sebeplerle yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK'nin Geçici 3.maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının yukarıda (1). bentte gösterilen sebeplerle reddine, HUMK'un 440/I. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 05.03.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy