MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
K A R A R
Davacı vekili, 2739 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 48/120 hissesinin vekil edenine ait olduğunu, taşınmazın davalı tarafından kiraya verilmek sureti ile işgal edildiğini öne sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 01.02.2006-31.08.2011 tarihleri arasında tahakkuk eden toplam 28.366,00 TL işgal tazminatının dönem sonlarından geçerli kademeli faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, 2739 ada 3 parsel sayılı arsa niteliğindeki taşınmazın, 28.08.1988 tarihinde yapılan ıslah imar planı çalışmasından önce müvekkilinin babası ... ile ...-... adlarına kayıtlı iken belediyenin yaptığı ıslah imar planı neticesinde ... adına 24/120 hisse ile tespit gördüğünü, 2981 sayılı İmar Kanunu ile yapılan imar ıslah planı neticesi bir parsele başkası hissedar olur ise bu parseldeki binanın ömrü tamamlanana kadar kullanılmasına devam olunacağını, izaleyi şuyu sureti ile ortaklığın giderilmesi sağlanmadıkça ecrimisil talep edilemeyeceğini açıklayarak davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 4.123,45-TL ecrimisil bedelinin dönem sonlarından itibaren işleyecek yasal faiziyle birikte davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiş, hüküm, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.
Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, dava konusu 2739 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 26.08.1988 tarihli imar uygulaması sonucunda arsa niteliği ile 24/120 hissesinin davacı ... adına, 42/120 hissesi davalının miras bırakanı ... adına kaydedildiği, davacı idarenin 01.02.2006- 31.08.2011 dönemine ilişkin ecrimisil talep ettiği anlaşılmaktadır. Dosya arasında bulunan 01.09.2011-31.01.2013 dönemi ecrimisil talebine dayanak ... Genel Müdürlüğü'nün 20.02.2013 tarihli ve 301 sayılı ecrimisil ihbarnamesinin iptaline ilişkin İstanbul 9. İdare Mahkemesinin 30.04.2014 tarihli ve 2013/773 Esas, 2014/815 Karar sayılı kararıyla, imar uygulaması öncesinde davalının murisi tarafından inşa edilen bina ve müştemilata 2918 sayılı yasa uyarınca yapılan imar uygulaması sonucunda ... Genel Müdürlüğü'nün hisse sahibi olduğu, imar uygulaması sonucu meydana gelen yeni hukuki duruma göre ... Genel Müdürlüğü adına tescil edilen taşınmaz üzerinde kalan yapılardan dolayı davacıların 2886 sayılı yasanın 75. maddesi gereğince işgalci sayılamayacağı gerekçesiyle ... Genel Müdürlüğünün 20.02.2013 tarih ve 301 sayılı ecrimisil ihbarnamesinin iptaline karar verilmiştir. Ne var ki dosya arasında davalı tarafından sunulan karar örneğinin sureti kesinleşme şerhi içermemektedir.
Davalı taraf, davacının imar uygulaması sonucunda taşınmazda hissedar olduğu savunmasında bulunmuş, ne var ki, Mahkemece, müdahalenin imarla oluşup oluşmadığı yönünden yeterli araştırma yapılmadığı gibi davacının imar öncesi kadastral parselde hak sahibi olup olmadığı yeterince araştırılmamış, imar öncesi taşınmaza ilişkin tüm kayıtlar getirtilmeden hüküm kurulmuştur.
Bilindiği üzere, yasal ayrıcalıkların dışında ayrılmaz parçanın (mütemmim cüz'ün) mülkiyeti ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı, üzerinde bulunduğu arza bağlıdır. Bu husus TMK'nin 684. maddesinde açıkça vurgulanmıştır. Ancak, yürürlükten kalkmış olan 6785 sayılı Yasanın 1605 sayılı Yasa ile değişik 42/c ve halen yürürlükte bulunan 3194 sayılı İmar Yasası'nın 18. maddelerinde özel hükümler getirilmek suretiyle ayrılmaz parça (mütemmim cüz) olan yapı ile arz arasındaki hukuki ilişki kesilmiş, bazı durumlarda yapı, üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Böylece yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapıların ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerine kullanma imkanı sağlanmıştır.
Öte yandan, zeminin maliki olan kişinin taşınmazı bizzat kullanma yetkisi sınırlanmış, ayrılmaz parça (mütemmim cüz) durumunda olan yapı üzerinde tasarruf etme gücü özel yasa ile kısıtlanmıştır.
2981 sayılı Yasa'nın 3290 sayılı Yasa ile değişik 10/c maddesi de aynı doğrultuda hüküm getirmiştir. Gerçekten, bir kimse kendisine veya Yasa'nın himaye ettiği bir hakka dayanarak üçüncü bir şahsa ait bir taşınmaz üzerine ayrılmaz parça (mütemmim cüz) niteliğinde yapı inşa etmiş, imar uygulaması sonucu bu yer davacıya ait imar parseli içerisinde kalmış ise, kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılamaz. İşte bu nedenle yasa koyucu imar parsel malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğunu duymuştur.
Hal böyle olunca, öncelikle yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde bir araştırma yapılması, 01.09.2011-31.01.2013 dönemi ecrimisil talebi ile ilgili ... Genel Müdürlüğünün 20.02.2013 tarih ve 301 sayılı ecrimisil ihbarnamesinin iptaline ilişkin İstanbul 9. İdare Mahkemesinin 30.04.2014 tarihli ve 2013/773 Esas, 2014/815 Karar sayılı kesinleşme şerhini içerir ilamının getirtilmesi, davaya konu 2739 ada 3 parselin imar uygulamasından önceki tapu kayıtları, ilk tesisinden itibaren atlanmaksızın birbirini izleyecek şekilde ve krokileriyle birlikte ilgili yerlerden getirtilmesi, yerinde uygulama yapılması ve yeniden denetime elverişli uzman bilirkişilerden rapor alınması, mevcut durumun imar uygulamasıyla oluşup oluşmadığının açıklığa kavuşturulması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davalının savunması dikkate alınmadan eksik araştırma ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenle davalı vekili ile davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden, kabulüyle hükmün 6100 sayılı HMK'nin geçici 3.maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, taraflarca HUMK'un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edenlere ayrı ayrı iadesine, 05.11.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy