(4721 S. K. m. 2, 706) (6098 S. K. m. 237) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26)
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı asil ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı asil; davalı ile kardeş olduklarını, 1992 yılında müşterek hisse ile sahibi oldukları .... Mahallesi 1965 parsel sayılı taşınmazda bulunan daire ve dükkanların bu tarihten itibaren davalı tarafından kiraya verilmek suretiyle tasarruf edildiğini, taşınmaz üzerinde 2 dükkan ve 8 adet daire bulunduğunu, davalının bu taşınmazlardan elde ettiği kira bedellerinden kendi hissesine düşen kısmı bugüne kadar ödemediğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 13.04.1992 tarihinden 13.08.2013 tarihine kadar olan dönem için 2.560,00 TL tazminatın her dönem için hesaplanacak faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı yana usulsüz yapılan tebligat nedeni ile süresinde olduğu kabul edilmesi gereken ve vekili vasıtası ile verdiği cevap dilekçesinde; davayı kabul etmediklerini, davalı, davacı ve babaları ...'ın yıllar önce bir araya gelerek gerek babalarına gerekse kendilerine ait gayrimenkullerin işletilmesi ve kiraya verilmesi hususunda anlaştıklarını, buna göre mülkiyeti baba ...'a ait .... ilçesinde ve Edirne ilinde bulunan taşınmazların kira bedellerinin davacıya, İstanbul ili Bayrampaşa ilçesindeki 2 dükkan ve 8 dairenin kiralarının ise davalıya ait olacağını, bu anlaşmaya göre davacı, davalı ve babalarının birbirlerinden mülkiyet ve işletmelerden kaynaklanan herhangi bir gelir talep etmeyeceğini, davaya konu dairelerin küçük olup son 5 yılın 2-3 senesinde kiraya verilmediklerini, kira paralarının yarısından fazlasının tahsil edilemediğini, taşınmazlara son 5 yıldır 70.000,00-80.000,00 TL iyileştirme masrafı yapıldığını, davacının ... isimli kişiye olan borcunu ödemek için davalıdan borç para aldığını, geri vermediğini, yine davacının 2010 yılında hamam ihalesine girmek için davalıdan 5.000,00-TL borç aldığını, geri ödemediğini ve dava konusu taşınmazın İstanbul İlinde bulunması sebebi ile davanın İstanbul Mahkemelerin de görülmesi gerektiğini ve son 21 yılın değil son 5 yılın ecrimisilini isteyebileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kısmen kabul kısmen reddine, 117.429,04 TL alacağın 2.560,00 TL'lik kısmının dava (11.09.2013) tarihinden, 114.869,04 TL'lik kısmının ıslah (19.06.2014) tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine dair verilen karar, taraf vekillerince süresinde temyiz edilmiştir.
Dava, paylı mülkiyetle malik olunan taşınmazda paydaşlar arası ecrimisil istemine ilişkindir.
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Dava konusu .... ilçesi .... Mahallesi, 1965 parsel sayılı taşınmaz 262,89 m2 yüzölçümü ve arsa vasfı ile 1/2'şer hisse ile tapuda davanın tarafları adına 13.04.1992 tarihinde yapılan satış işlemi ile tapuda tescillidir. Yargılama sırasında yapılan keşif ile dava konusu taşınmaz tapuda arsa vasfı ile kayıtlı olsa da üzerinde, zemin katta biri kahvehane diğeri fırın olarak kiraya verilmiş 2 dükkan ile üst katlarda her katta 4'er daire olmak üzere toplam 8 daire bulunduğu anlaşılmıştır.
İstanbul 15. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2014/19 Tal sayılı dosyada dinlenen davalı tanıklarından;
... beyanında: "Ben yaklaşık 1985 yılından bu yana davalı ...'ın yanında çalışırım ve davaya konu binayı çok iyi bilirim. Alt kattaki iki adet fırın ve kahvehane hariç toplam 8 tane daire bulunmaktadır. Bunlardan 1, 5, 6, 7 ve 8. daireler yaklaşık 7-8 yıldır boş bulunmaktadır, 2 nolu bağımsız bölümü 1992 yılından bu yana ben kullanmaktayım. Ancak kira vermiyorum, çünkü uzun yıllar ..... beyin yanında çalıştığım gibi binanın bakım gözetim işlerini de ben yapıyorum, 3 nolu bağımsız bölümü 20 yıldır bir kişi kullanmaktadır. Ancak kira vermiyor, 4 nolu bağımsız bölümünde ise bir kiracı oturmakta yaklaşık 1 yıldır kira verdi, 4 yıldır oda kira vermiyor, doğru dürüst gelir getiren kahvehane ve fırındır. 2013 yılına kadar fırının aylık 500 TL kahvenin ise 900 TL kira gelirinin olduğunu biliyorum. Aslında tarafların murislerinden Kırklareli, Çanakkale ve Edirne'de daire ve iş yerleri kalmıştır. Taraflar Kırklareli, Çanakkale ve Edirne'deki mülklerin davacı tarafından, Bayrampaşa'daki dava edilen yerin de davalı tarafından değerlendirilmesi konusunda anlaşmışlardır".
Davalı tanığı ...beyanında: "Davaya konu taşınmaz ..... uhdesindedir, ancak üstte bulunan 1, 5, 6, 7 ve 8 nolu daireler uzun yıllardır (7 yıl) boş bulunmakta 1992 yılından bu yana 2 nolu daireyi diğer tanık eşimle birlikte aile konutu olarak kullanmaktayız. Eşim uzun yıllar davalı ...'ın yanında çalışıp binanın bakım ve gözetimini üstlendiği için kira vermiyoruz, bildiğim kadarıyla alt kattaki fırın ve kahvehane kiradadır. 3 ve 4 nolu dairelerde oturan kiracılarda kira vermemektedir. Bildiğim kadarıyla kira vermemelerinin nedeni adam yaralamalar cezaevinde yatmış olup bu durumlarını kullanarak kira vermiyorlar."
Uzunköprü 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/10 Talimat sayılı dosyasında 25.04.2014 tarihinde dinlenen davalı tanığı A. Ç. beyanında; "Ben tarafların kardeşi olurum. Taraflar bundan yaklaşık 20 sene önce Bayrampaşa'da iki adet dükkan ve 8 adet daire satın aldılar. Taraflar bu taşınmazları ortaklaşa almışlardı. Bildiğim kadarı ile bedelini yarı yarıya ödemişlerdi. Ancak davacı babam ile birlikte kaldığı için Edirne'de bulunan ve babama ait iki adet daire ile bir adet hamamın kirasını kendisi alıyordu. Davalı da Bayrampaşa'daki taşınmazların kirasını alıyordu ve ikisi de 20 sene boyunca aralarında herhangi bir anlaşmazlık olmadan bu şekilde devam ettiler. Ancak aralarında sözlü veya yazılı bir anlaşma yoktu. Bu şekilde aralarında anlaşıyorlardı. Ta ki bu dava açılıncaya kadar. Bunun haricinde davalı ağbeyim ..... davacı kardeşim .....'e ihtiyacı olduğu zaman para gönderiyordu ve geri de istemiyordu. Benim bildiklerim bundan ibarettir".
3. celse 22.05.2014 tarihinde dinlenen davalı tanığı ... beyanında: "Ben davacıyı yanında çalışmam nedeniyle tanırım, davalıyı da davacının ağbeyi olduğundan dolayı tanırım, dava konusunda pek bilgim yoktur, davacının İstanbul da iş yerleri olduğunu biliyorum, ancak ortak olup olmadıklarını bilmiyorum, davacının dava konusu ettiği yer Güneşli semtindedir, benim davacı ...'den alacağım vardı, o beni davalı ...'a gönderdi, bende davalı ...'a gittim, ondan 2009 yılında 11.000,00 TL aldım."
2. celse 06.03.2014 tarihinde dinlenen davacı tanığı ... beyanında; "Ben davacı ile davalının 22 yıl önce Bayrampaşa'da ki binayı ortak satın aldıklarını, davalının da kirayı vermediğini biliyorum, başkaca bilgim yoktur, şeklinde beyanda bulunmuşlardır.
Tarafların babası olan davacı tanığı ... ise tarafların çocukları olması sebebi ile tanıklıktan çekinmiştir.
Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve iş yeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir.
Bilindiği üzere 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 706., Türk Borçlar Kanununun (TBK) 237., Borçlar Kanununun (BK) 213.), Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında TMK'nin 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, TMK'nin müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Dosyada bulunan ... 2. Noterliğinin 21541 yevmiye numaralı, 13.04.1992 tarihli vekaletnamesi ile davacı yanın, davalıya dava konusu 1965 parselin kiralanması ve kira bedellerinin ahzu kabz yetkisinin de olduğu vekaletname verdiği ve daha sonra Edirne 3. Noterliğinin 26.08.2013 tarihli ve 6102 yevmiye numaralı azilnamesini keşide ettiği görülmüştür.
Tüm tanık beyanlarından ve dosyada bulunan ... 2. Noterliğinin 21541 yevmiye numaralı, 13.04.1992 tarihli vekaletnamesinden, davacının paylı mülkiyet ile paydaş oldukları dava konusu taşınmazın kullanımı, kiraya verilmesi gibi tasarruflarda bulunabilme yetkisini tamamen davalıya verdiği, davalının bu muvafakate dayalı olarak dava konusu taşınmazda bazı kısımlarını kiraya verdiği ve kira bedellerini aldığı, 20 senedir taraflar arasında herhangi bir anlaşmazlık olmadan kullanımın bu şekilde devam ettiği ve muvafakatin davacı tarafından, davalı yana keşide edilen Edirne 3. Noterliğinin 26.08.2013 tarihli ve 6102 yevmiye numaralı azilnamenin tebliğine kadar devam ettiği anlaşıldığına göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazları yukarıda 2. bette açıklanan nedenle yerinde olduğundan kabulüyle, usul ve yasaya uygun bulunmayan hükmün 6100 sayılı HMK'nin Geçici 3.maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, davacı vekilinin temyiz itirazlarının 1. Bentte açıklanan nedenlerle REDDİNE, taraflarca HUMK'un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 25,20 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 34,10 TL'nin davacıdan alınmasına, peşin harcın istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 05.04.2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)