Dairesi: Büyük Genel Kurul
Esas No: 1959/13
Karar No: 1959/28
Karar Tarihi: 18.11.1959

(6570 S. K. m. 3)

Dava: Temyiz Mahkemesi İcra ve İflas Dairesinin 7.4.1959 günlü ve M/696 sayılı yazısında: 6570 sayılı kanun hükmünce kira parasının belediye encümenince takdiri gereken hallerde belediye encümeninin kira parasını takdir etmesi gecikmiş ve belediye encümeninin takdir ettiği kira, önceden akitle bakul edilen kiradan yüksek buulunmuş olursa; kiraya verenin kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren (akitle kabul edilmiş olan kira parasıyla belediye encümenince takdir edilmiş bulunan kira parası arasında meydana gelen) kira farkını kiracıdan isteyebileceği ötedenberi kabul edilegelmekte iken son defa kiralayanın bu kira farklarını ancak encümenin kira takdir ettiği tarihten sonrası için kiracıdan isteyebileceği yolu yeni bir ekseriyetin meydana geldiği bildirilerek keyfiyetin içtihadın birleştirilmesi yoluyla karara bağlanması istenmiştir. İçtihadı Birleştirme Hukuk Kısmı Umumi Heyetince içtihatlar arasında birbirini tutmazlık bulunduğuna karar verildikten sonra mesele incelendi, gereği konuşuldu:

Karar: 1 - Gayrimenkul kiraları hakkındaki 6570 sayılı kanun, kira bakımından iki çeşit gayrimenkul hakkında hüküm koymuştur. Bunlardan birincisi Milli Korunma Kanunu ile 6084 sayılı kanuna göre kiraları sınırlandırılmış bulunan yani kiraları serbest olmayan gayrimenkuller, ikincisi de Şubat 1947 den sonra yapılmış bulunması itibariyle Milli Korunma Kanununun 30. maddesini değiştiren 5020 sayılı kanunun şümulü dışında kalan veyahut Milli Korunmaya tabi iken 6084 sayılı kanun hükümlerince kira tahdidi dışında bırakılmış bulunan gayrimenkullerdir. 6570 sayılı kanun, birinci nevi gayrimenkullerin esasen donmuş bulunan kiralarını arttırmayı, serbest kiraya tabi ikinci nevi gayrimenkullerin kiralarını ise 12.5.1953 kirası üzerinden dondurmayı hedef tutmuştur.

Görüşme konusu akitler, serbest iraya tabi iken 6570 sayılı kanunun yürürlüğe girmesiyle kirası dondurulan ve 12/Mayıs/1953 kirasının 6570 sayılı kanunun 3. Maddesi gereğince belediye encümenince takdiri gereken gayrimenkullere ait akitlerdir. Bu hadiselerde 6570 sayılı kanunun yürürlüğe girmesinden önce taraflarca kararlaştırılan belli bir kira parası üzerinden akit yapılmış ve yeni kanunun yürürlüğe girmesinden sonra 12/Mayıs/1953 serbes kirasının bilinmemesi sebebiyle belediye encümenince kira takdir ettirilmesi gerektiği halde taraflar eski akit üzerinden kira almaya ve vermeye devam etmişler, bir zaman sonra kiralayanın veya kiracının isteği üzerine belediye encümeni, serbest akitle kabul edilenden daha yüksek bir kira takdir etmiştir veyahut 6570 sayılı kanundan önce serbest kiraya tatbi bir gayrimenkul, kanunun yürürlüğe girmesinden sonra taraflarca kararlaştırılan bir kira ile kiraya verilmiş ve bir zaman sonra (12/Mayıs/1953 kirasının bilinmemesi sebebiyle) belediye encümeni tarafından daha yüksek bir kira takdir olunmuştur ve her iki halde de kiralayan, kiracıdan akitle kararlaştırılan kira ile belediye encümeni tarafından takdir edilen kira arasındaki farkları istemektedir.

2 - Gerek 6570 sayılı kanun, gerekse ondan önce yürürlükte bulunan 5020 sayılı kanun, kira paralarının en yüksek sınırını tayin ve bu sınırı aşan kira anlaşmalarını yasak etmiş ve bir de kira akitlerindeki şartların kiracı aleyhine ağırlaştırılamayacağı esasını benimsemiştir. 6084 sayılı kanunun serbest olmayan kira akitleri hakkındaki yasakları da yine bu iki esasa dayanmaktadır. Gerek 6570 sayılı kanun, gerekse daha önceki kanunlar, kiranın en yüksek sınırını tayin ve bu sınırın aşılmasını yasak ettikleri ve bir aktin kanunun emredici (kati) hükümleriyle yasak edilmiş olmayan cihetlere ilişkin şartlarının Borçlar Kanununun 19. maddesi uyarınca serbestçe kararlaştırılabileceği düşünülürse, kiralayanla kiracının kanunun aşılmasını yasak ettiği en yüksek kiradan daha aşağı bir kira parası kabul etmeleri halinde bu şartın muteber olduğu neticesine varılır. O halde, kiranın kanun hükmünce belediye tarafından takdiri lazım iken tarafların bunu kendi aralarında kararlaştırmış oldukları ve belediyenin sonradan tespit ettiği kanuni kira tarafların kabul ettiklerinden daha yüksek bulunduğu takdirde, tarafların akitle kabul etmiş oldukları kiraya ait şartın muteber olması lazım gelir ve taraflar arasında muteber olarak kabul edilmiş bir kira bulundukça kiralayanın kiracıdan bundan daha yüksek kira istemesine imkan olamaz. Bu itibarla, kanunun amme intizamı düşüncesiyle konulmuş bulunması ve yürürlüğe girdiği tarihten itibaren onun şümulüne giren bütün kira akitlerinin kanuna tabi olması esasına dayanılarak muteber bir akitle kabul edilenden daha yüksek bir kira istenebileceği ileri sürülemez.

3 - 6570 sayılı kanunun geçici birinci maddesinin son fıkrasındaki bu kanuna göre kiraya zam yapılması gereken hallerde yapılacak zam nispetlerinden aşağı nispette zam yapılacağını veya hiç zam yapılmayacağını kiralayanın kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren bir ay içinde yazı ile tebliğ etmediği takdirde zamların yürürlüğe gireceği yollu hükmün, belediye encümenince takdir edilen kira sebebiyle yapılacak zammın kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren istenebileceği şeklindeki görüşün doğruluğunu gösterdiği ileri sürülmektedir. Bir defa bu hüküm, 5020 sayılı kanuna göre kiraları serbest olmayan gayrimenkullerin kiraları için 6570 sayılı kanunun ikinci maddesi gereğince yapılacak zamlar hakkında konulmuş olduğu cihetle kiraları serbest iken son kanunla sınırlandırılan gayrimenkullerin kiraları hakkında tatbik olunamaz. Bundan başka, bu geçici madde hükmüne rağmen (zamsız kiranın alınmasına uzun zaman ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin devam edilmiş bulunması gibi bir hareketle) zımni veya açık olarak zamdan vazgeçilmesi mümkün olduğundan dolayı ve bu maddenin kanunun yürürlüğe girmesinden sonra zam isteğinden vazgeçmenin muteber olmayacağı yollu bir hukuki esasın kabulü gayesiyle konulmuş olduğunun, gerektirici sebeplerinden, veya yazılışından anlaşılamaması sebebiyle bu iddia doğru olamaz. Gerçekten 5020 sayılı kanundan beri kabul edilen kira zamlarına ilişkin hükümlerin eski kira akitlerine ne şekilde tatbik olunacağını ve zammı kabul etmek istemeyen kiracıların ne gibi hakları olduğunu tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirtmek üzere konulmuş olan bu hükümlerin zamdan vazgeçmeyi yasak ettiği ileri sürülemez. Bu hükümler açık bir vazgeçme olmadıkça kira aktinin zamlı kira üzerinden devam edeceğini veya yenileneceğini bildirmektedir; fakat zamlı olarak devam eden veya zamlı olarak yeni enmiş bulunan kira aktinin sonradan açık veya zımni bir anlaşma ile kiracı lehine değiştirilmesini yasak etmemektedir.

4 - Gerek 6570 sayılı kanun, gerek 5020 sayılı kanun, kiraların en yüksek sınırlarını tayin etmekle beraber kendilerinin kabul ettiği bazı sebepler dışında kira aktinin kiralayanın rızasına bakılmaksızın yıldan yıla yenilenmesi kabul etmiş bulunmaktadır. Bütün bu kanunlar, kira aktinin şartlarında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı esasını benimsemiş olmakla beraber, kiranın bunlarla kabul edilen en yüksek haddin aşağısından bir miktar olarak kabul edildiği hallerde kiralayanın rızasına bakılmaksızın yenilenmemiş olan akitlerin kirasının dahi kanunun caiz gördüğün en yüksek miktara çıkarılmasını yasak etmiş değildirler. Nitekim, 6570 sayılı kanunun 9. maddesinde aynen (Kira mukavelerinde bu kanunun kira bedellerinin tayinine müteallik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz) denilmekle kira akitlerinin kira parasına ait şartlarında kirayı sınırlandıran hükümlerle kabul edilen en yüksek hadde kadar değişiklik yapılmasına engel bulunmadığı belirtilmiştir. Daha önceki kira hükümleri gibi 6570 sayılı kanunun 11. maddesi hükmünce de kira akti, kiralayanın rızasına bakılmaksızın, bir yıl uzatılmış sayıldığından, akit şartlarında yapılması mümkün değişikliklerin ancak bir yıllık akit devresi sonunda yapılması söz konusu olabilecektir. Bu esası hadisemize tatbik edersek görürüz ki, her ne sebeple olursa olsun belediye encümeninin takdir ettiği miktardan fazla kira istenilmeyecek olan hallerde kiralayanla kiracı arasında kararlaştırılan kira parası encümenin takdir ettiği kira parasından az bulunursa kiralayan, kiracıya kira takdiri için encümene başvurduğunu veya başvuracağını ihtar ettiği takdirde bu ihtardan sonraki kira devresinin başından itibaren encümenin takdir edeceği kirayı isteyebilir. Zira, bu ihtar, aktin kiraya ait şartının yenilenmesine kiralayanın razı olmadığını ve eğer encümen daha yüksek bir kira takdir ederse kanunun kendisine tanıdığı daha yüksek bir kira takdir ederse kanunun kendisine tanıdığı daha yüksek miktar üzerinden kira isteme hakkını kullanacağını bildirmeyi hedef tutmaktadır ve kanunun aşılmasını yasak ettiği en yüksek hadden aşağı bir miktar üzerinden kira akti yapılmış bulunursa (az önce açıklanan sebeplerle) kira aktindeki kira parasının kanunun tanıdığı en yüksek hadde çıkarılması bir yıllık kira devresinin sonu için istenebilir. Şayet encümen kararının çıkmasından önce kiralayan kiracıya encümene başvurduğunu veya vuracağını ihtar etmiş değilse, o zaman, encümen kararının kiralayan tarafından kiracıya haber verildiği tarihten sonra gelen kira devresi başından itibaren encümen kararı ile tayin edilen kirayı isteyebilir. Zira, kiralayanın encümene başvurması ve encümenin verdiği kararı kiracıya haber vermesi, eski kira üzerinden aktin yenilenmesine rıza göstermediği manasına gelen bir harekettir ve (az önce açıklandığı gibi) kiralayanın bu hareketi, gerek 6570 sayılı kanuna, gerekse daha önceki kira sınırlandırma hükümlerine uygundur.

Kendisine durumun haber verilmesi veya ihtar edilmesi üzerine kiracı, 6570 sayılı kanunun 11. maddesiyle kiracı lehine tanınan kiralanandan çıkacağını bildirme hakkını kendisini fazla kira ödemekten kurtarabilir. Fazla kiranın kanunun yürürlüğe girmesinden sonraki tarihten veyahut taraflar arasında 6570 sayılı kanun hükmünce ilk defa akit yapıldığı tarihten itibaren istenebilmesi, kanunun lafzına aykırı olduğu gibi kiracıyı umulmadık bir duruma sokmak gibi önemli bir mahzura da meydan bırakmaktadır.

5 - Kanun hükümlerinin tatbikinde lafızdan çıkan mana, şayet kanunun konuluş gayesine aykırı neticelere ulaştırıyorsa, o zaman kanunun ruhuna göre manalandırılması, kazai kararlarda ve hususiyle içtihadı birleştirme kararlarında göz önünde tutulması gerekli hukuki esaslardandır. Gerek 6570 sayılı kanun ile, gerek ondan önceki kirayı sınırlandırma hükümleriyle kanun koyucu, kiraya veren lehine bir takım esaslar kabul etmekle beraber, kiralayandan önce kiracının durumunu korumayı hedef tutmaktadır. Encümen kararıyla bağlı tutulacağı kiralayan tarafından kendisine haber verilmezden önceki bir devre için encümenin tayin ettiği miktar üzerinden kiracının mesul tutulmaması, onun, yerinde olarak, korunması demektir ve bu bakımdan, varılan neticenin kanunun konuluş sebebine ve kanun koyucunun bu kanunu koymakla varmak istediği gayeye dahi uygun bulunduğu görülmektedir.

6 - Encümene başvurduğunu veya vuracağını yahut encümenin kararını bildiren kiralayanın, ayrıca bu karar ile kabul edilen miktar üzerinden kira parası isteyeceğini dahi bildirmesine ihtiyaç yoktur; zira, bu bildirme ile kiralayanın ne demek istediği, yeter derecede açık olarak anlaşılmaktadır.

Bundan başka, kiralayanın encümene başvurduğunu veya başvuracağını bildirmesi halinde encümenin kararı bir ve hatta bir kaç kira devresi gecikse bile bu gecikmenin neticeye tesiri olamaz ve başvurmadan çok sonra verilen karar ile kabul edilen kira, başvurmanın haber verildiği tarihten sonra gelen ilk kira devresi başından itibaren istenebilir.

7 - Kira akti yapıldığı sırada kararlaştırılan kira parasının geçici mahiyette olduğu ve esas kiranın kanuna göre belediye encümenince takdir edilecek kiradan ibaret bulunacağı taraflarca kabul edilmiş ise, encümene başvurma tarihi veyahut encümenin kararı tarihi ne olursa olsun encümenin takdir edeceği kira, aktin başlangıcından itibaren istenebilir. İçtihadı birleştirme konusu olan hadiselerdeki akitte böyle bir hüküm bulunmadığı cihetle bu mahiyetteki akitler, içtihadı birleştirmenin şümulü dışındadır ve kanuna uygun olan böyle bir hükmün muteber olduğunda bir görüş ayrılığı da yoktur; fakat içtihadı birleştirme kararının şümulünde tereddüde yer bırakmamak üzere bu cihetin karara yazılması faideli görülmüştür.

Sonuç: 1) Kira Kanununa göre kira parasının belediye encümenlerince takdiri gereken hallerde kiralayan, encümenin tayin ettiği kira taraflarca kararlaştırılan kiradan fazla olduğu takdirde, bu fazla kiranın kanunun yürürlüğe girmesinden veyahut (kira akti kanun yürürlükte iken yapılmış ise) aktin başlangıcından itibaren ödenmesini kiracıdan isteyemeyeceğine, 2) Kira Kanununa göre kira parasının belediye encümenlerince takdiri gereken hallerde kiralayanın, belediye encümenine başvurduğunu veya başvuracağını kiracıya ihtar etmiş olması şartıyla, ancak ihtarın yapıldığı kira devresinin bitmesinden sonra gelen devrenin başlangıcından itibaren encümenin takdir ettiği fazla kirayı kiracıdan isteyebileceğine, 3) Böyle hallerde kiralayanın, encümene başvurduğunu veya başvuracağını kiracıya ihtar etmemiş olduğu takdirde, ancak encümen kararını kiracıya bildirdiği kira devresinin bitmesinden sonra gelen devrenin başlangıcından itibaren encümenin, takdir ettiği fazla kirayı kiracıdan isteyebileceğine, 11.11.1959 günlü birinci toplantıda üçte ikiyi aşan ekseriyetle karar verildi.


Full & Egal Universal Law Academy