-D.23/88 Yargıtay/Hukuk 101/87
(Lefkoşa Genel İstida 160/86)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: Niyazi F. Korkut, Hamdi Atalay, Taner Erginel
İstinaf eden: Ahmet Mehmet Mallıdağ-, Uluğ Bey Sok. No.11, Lefkoşa.
(Müstedaaleyh)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Hasan Gürtaş, Şht. İsmet Mustafa Sok. No.11
Yenişehir, Lefkoşa.
- (Müstedi)
A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Kıvanç M. Rıza
Aleyhine istinaf edilen namına: Oktay Feridun ve Ortakları
H Ü K Ü -M
Niyazi F. Korkut: Aleyhine istinaf edilen müstedi Lefkoşa Kaza Mahkemesinde dosyaladığı bir genel istida uyarınca daha önce kirası mahkeme tarafından saptanan istinaf konusu dükkânın kirasının değiştirilerek 1.7.1986'dan itibaren müstediye ödenmesi gere-ken makul kiranın yeniden saptanmasını istedi.
Müstedi istidaya ekli yemin varakasında, sair şeyler yanında, 117/85 sayılı genel istida altında daha önce kirası 4.000TL.- olarak saptanan istida konusu dükkân için müstedaaleyhin 1.7.1985'den itibaren ayd-a 8.000TL.- ödenmesine ilişkin emir verdiğini, konu karardan sonra, kiraya etkin durum ve koşullarda esaslı değişiklikler olduğunu ve istida konusu dükkânın kira değerinde esaslı bir biçimde artış olurken müstedaaleyhin gelirinde de esaslı bir artış olduğu-nu ve kendisinin konu dükkânı inşa ettiği arsanın kirasının mal sahibi ile anlaşarak 1.12.1985'den itibaren artırdığını, ancak mal sahibinin şimdi asgari 100.000TL.- kira talep etmekte olduğunu ve konu arsa içerisindeki 5 işyerinden halen aldığı kiralarla -bu talebi karşılayamayacağını ve istida konusu işyerinin asgari 60.000TL'ye kiranalabileceğini ve müstedaaleyhin de bu kirayı ödeyebilecek mali güce sahip olduğunu ileri sürerek konu dükkân için müstedaaleyhin 1.7.1986'dan itibaren ödemesi gereken kiranın -ayda 60,000TL.- olarak saptanmasını istedi.
Müstedaaleyh bu istidaya itirazname dosyaladı. İtiraznameye ekli yemin varakasında müstedaaleyh, sair şeyler yanında, konu dükkânın bulunduğu yerdeki kiralarda herhangi bir artış olmadığını, aylık kazancının ço-k düşük olduğunu ve konu dükkânı sasdece depo olarak kullandığını, müstedinin varlıklı bir iş adamı olup, iyi geliri bulunduğunu ve halen ödemekte olduğu 8.000TL'nin makul olduğunu savundu.
Müstedi istida altındaki istemlerini kanıtlamak üzere şahadet ve-rdi ve 2 tanık dinletti. Müstedaaleyh ise itiraznamede ileri sürdüğü hususlarla ilgili bizzat şahadet verdi. Müstedi şahadet sırasında konu yeri 1959 yılından Beliğ Paşa Vakfından kiraladığını ve Mustafa Demirağ ile ortak olarak 4.000 Kıbrıs Lirası harcaya-rak 5 dükkân yaptığını ve bu dükkânlardan birinin müstedaaleyhe kiralandığını ve şimdi mal sahibinin arsa için 1.4.1987'den itibaren ayda 60.000TL.- istediğini belirtti. Müstedi tarafından şahadet veren Turan Avni ise konu işyerinin 106m2 olduğunu ve emsal- aldığı iki taşınmaz mal alanından daha küçük oluşu nedeni iler emsallerin kirasından %20 düşüş yapılarak Haziran 1986'dan itibaren konu işyerinin kiralanabilir kirasının 33,500TL.- olarak saptandığını belirtti.
Alt Mahkeme ise hükmünde mahkemenin görevi-nin yasanın ilgili kriterleri ışığında istida tarihinden itibaren kiralanabilecek kirayı tespit etmek ve kiracının da saptanan bu kirayı ödeyebilecek durumda olup olmadığını karara bağlamak olduğu ve müstedinin üzerinde inşaat yaptığı arsa için mal sahibin-e ödediği kiranın müstedaaleyhin kirasını saptarken etkisi olmadığı kanaatına vararak istida konusu taşınmaz malın istida tarihi itibarı ile kiralanabilecek kirasının 23.500TL.- olduğuna ilişkin bulgu yaptı. Müstedaaleyhin ödeme gücünü de inceleyen alt mah-keme müstedaaleyhin saptanan kirayı ödeyebilecek mali güce sahip olduğuna ilişkin bulgu yaptıktan sonra müstedaaleyhin müstediye istida konusu dükkan için 1.7.1986 tarihinden itibaren ayda 23.500TL.- kira ödemesine ilişkin emir verdi.
Müstedaaleyh bu em-re karşı istinaf dosyaladı. Müstedaaleyh istinaf ihbarnamesinde alt mahkeme tarafından saptanan yeni ve makul aylık kiranın fahiş olup sosyal adalete de aykırı olduğunu ileri sürdü.
Müstedi de mukabil bir istinaf ihbarnamesi dosyalayarak istinaf ihbarınd-a alt mahkemenin müstedi tanığı Turan Avni'ye inandıktan sonra bu tanığın şahadetindeki olguları değiştirerek ve o şahadete uygun olarak %20 yerine %30 düşüş yapmakla, huzurunda şahadet olmadığı halde Necati Özkan varislerine ait istidalardaki şahadeti dik-kate almakla ve keza kirayı, müstedi tanığının şahadetine uygun olarak, ayda 33.500TL.- olarak saptamamakla hata ettiğini ileri sürdü.
İstinafın duruşmasında istinaf eden, sair şeyler yanında, bu meselede esas mal sahibinden kiralayan ile onun kiracıları-nın söz konusu olduğunu, yasanın amacının kiraları dengede tutmak olduğunu, kiraların saptanmasında bu hususun göz önünde tutulması gerektiğini, bu meselede mal sahibinden kiralayan müstedinin ahara kiralamaya hakkı olmakla beraber bunun dengeli olması ger-ektiğini, müstedi olay tarihinde mal sahibine arsa için ayda 24.000TL.- vermekte iken konu arsada bulunan 5 dükkândan sadece birini kirasında bulunduran müstedaaleyhin 23.500TL.- ödemesine emrolunmasının adil olmadığını ve müstedi mal sahibine artış vermed-en müstedaaleyhin artış istemesinin doğru olmadığını savundu.
Aleyhine istinaf edilen ise mahkemeye hitabında özetle kira tespitinin 17/81 sayılı Yasanın 6. maddesi uyarınca yapıldığını, müstedinin de mal sahibine artış verebilmesi için öncelikle kendi k-iracılarından artış alması gerektiğini savundu.
Mukabil istinafla ilgili olarak da müstedinin uzman tanığı 2 emsal alıp bu emsallerin kirasından hacimleri ile orantılı olarak konu dükkânın kirasında %20 bir düşüş yaparak kirayı 33.500TL.- olarak saptadığ-ını, halbuki alt mahkemenin bu tanığın saptadığından farklı olarak %30 bir düşüş yaptığını ve bu düşüşün neye göre yapıldığına gerekçe vermediğini, müstedi tanığına inandıktan sonra bunu yapmaması gerektiğini, kaldı ki alt mahkemenin önündeki herhangi bir -şahadete dayanmayan bazı istidaları da dikkate alarak ikinci kez %15 daha indirim yapmasının hatalı olduğunu ve alt mahkemnin dürüst olarak değerlendirdiği müstedi tanığının şahadetine göre kirayı ayda 33.500TL olarak saptanması gerektiğini ileri sürdü.
-Müstedi, istidadan da görülebileceği gibi, daha önce 17/81 sayılı yasanın 6. maddesi uyarınca istida konusu dükkânın kirası mahkeme tarafından saptandıktan sonra kiraya etken olaylarda, durum veya koşullarda esaslı değişiklik meydana gelerek konu dükkânın -kira değerinde esaslı bir şekilde artış olduğunu ve ilâveten müstedaaleyhin gelirinde esaslı artış olduğunu ileri sürerek bu savlarını kanıtlamak üzere bizzat şahadet verdi ve iki de tanık dinletti. Alt mahkeme de konu savları ve şahadeti değerlendirerek g-erek konu dükkânın kira değerinde gerekse müstedaaleyhin kazancında, daha önce 117/85 sayılı istidada saptanan kiradan sonra artış olduğu kanaatına vararak konu dükkânın kirasını, uzmanın saptadığı kiradan bazı indirimler yaparak, ayda 23.500TL.- olarak sa-ptadı.
Bu istinafın konusu olmamakla beraber bir hususa değinmeyi uygun gördük. Yukarıda özetlenen olgulardan görülebileceği gibi alt mahkeme daha önce madde 6 altında kirası saptanan konu dükkânın Madde 5 uyarınca kirasının yeniden gözden geçirilmesine -ilişkin bir istida yapmakla beraber mahkeme konu dükkânın kirası Madde 6 altında saptanması gibi hareket ederek yendien kira saptaması yönüne gitmiştir. Halbuki Y/H 98/87'de vurgulandığı gibi Madde 5 altında yapılan istidalarda sadece daha önce saptanan ki-ra ile yeni istida tarihi arasındaki süreç içerisindeki değişikliklerin dikkate alınması yeterlidir. Bunun dışında yeniden kira saptanmasında gerken işlemlere girmeye gerek yoktur.
Olgulardan da görülebileceği gibi müstedi başka bir kişi ile birlikte ars-a olarak kiraladığı bir yere, kendi masrafı ile, 1959 yılında 4.000.- Kıbrıs Lirası harcayarak 5 dükkân inşa etmiş ve sözleşmeye uygun olarak da bu dükkânları kiraya vermiştir. Müstedi konu dükkânları kâr amacı ile yaptığına göre istinaf edenin ileri sürdü-ğü gibi müstedi mal sahibine ayda 24.000TL.- öderken konu arsadaki dükkânlardan sadece birine müstedaaleyhin 23.500TL.- ödemesinin adil olmayacağı savına itibar etmek olası değildir. Esasında olgulardan da görüle-bileceği gibi arsa sahibinin de müstediden -1.4.1987'den itibaren ayda 60.000TL.- kira istemektedir ve müstedinin kendi kiracılarından artış almadan mal sahibine kira artışı vermesi de adil değildir. Şunu da belritmek yerinde olur ki müstedaaleyh dosyalamış olduğu itiraznamede sadece kendi dükkânını-n bulunduğu yerde kiralarda bir artış olmadığını ve aylık kazancının de düşük olduğunu ileri sürmüştür. Alt mahkeme de son artıştan sonra gerek dükkânın kirasında gerekse müstedaaleyhin kazancında artış olduğuna ilişkin bulgu yaptığı halde müstedaaleyhin b-u bulgulara karşı bir istinaf sebebi de mevcut değildir.
Olgulara göz attığımızda aleyhine istinaf edilenin mukabil istinafında ileri sürdüğü gibi alt mahkemenin herhangi bir gerekçe vermeksizin dürüst bir tanık olarak kabul ettiği Turan Avni'nin şahadet-inde istida konusu dükkâna kira takdir edilirken emsal aldığı dükkânlardan küçük oluşu nedeni ile yapmış olduğu %20 düşüşü %30'a düşürmüş ve keza önünde şahadet olmadığı halde daha önce sonuçlanan 3 kira istidasındaki şahadeti de dikkate alarak Turan Avni'-nin saptadığı ayda 33.500TL.- kirayı 23.500TL.-'ye indirmiştir. Kanımıza mahkeme böyle hareket etmekle hata etmiştir. Önünde herhangi bir şahadet olmadan başka istidalarda yapılan değerlendirmeyi dikkate alamayacağı gibi dürüst bir tanık olarak kabul ettiğ-i Turan Avni'nin değerlendirmesini de önünde aksine bir şahadet veya gerekçe olmadan değiştirmemesi gerekirdi.
Bu nedenlerle mukabil istinafın kabul edilerek alt mahkeme tarafından 1.7.1986'dan itibaren ayda 23.500TL.- olarak saptanan kiranaın 33.500TL.-- olarak değiştirilmesinin uygun olacağı kanaatidneyiz.
Sonuç olarak istinaf reddolunur. Mukabil istinaf kabul edilerek müstedaaleyhin istida konusu dükkân için 1.7.1986'dan itibaren ayda 33.500TL.- ödemesi emrolunur. Aleyhine istinaf edilenin istinaf mas-rafları istinaf eden tarafından ödenecektir.
(Niyazi F. Korkut) (Hamdi Atalay) (Taner Erginel)
Yargıç Yargıç Yargıç
10 Mayıs 1988
-
-
-5-
-
Full & Egal Universal Law Academy