-D.14/86 Birleştirilmiş
Yargıtay/Hukuk 109/85 ve 1/86
(Genel İstida No. 104/85 Lefkoşa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
Mahkeme Heyeti: Salih S. Dayıoğlu, N. Ergin Salâhi, Niyazi F. Korkut.-
Yargıtay/Hukuk 109/85
İstinaf eden: Boysan Boyra, Gülten Ali Dana ve Zerrin Şakir İlkay'ın
yetkili vekili sıffatı ile
(Davacı)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Mustafa Ali Mulla
- (Davalı)
A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Kıvanç M. Riza.
Aleyhine istinaf edilen namına: Tahir Seroydaş
Yargıtay/Hukuk 1/86
İstinaf eden: Mustafa- Ali Mulla
(Davalı)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Boysan Boyra, Gülten Ali Dana ve Zerrin Şakir İlkay'ın
yetkili vekili sıffatıyle
- (Davacı)
A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Tahir Seroydaş.
Aleyhine istinaf edien namına: Kıvanç M. Rıza.
H Ü K Ü M
Salih S. Dayıoğlu: Bu istinafta mahkemenin hükmünü Sayın- Yargıç Niyazi F. Korkut verecektir.
Niyazi F. Korkut: İşbu istinaflar aynı karardan neşet ettikleri için birleştirilerek dinlenmiştir.
Yargıtay/Hukuk 109/85 no'lu istinaftaki istinaf eden müstedi istida konusu olup Lefkoşa'da Arasta Sokak No.58'de kâin- bir dükkânın 12/24 hissesine sahip iki hissedarın vekili, aleyhine istinaf edilen müstedaaleyh ise konu konu dükkânın kiracısıdır.
Müstedi 10.4.1985 tarihinde dosyaladığı bir istida ile istida konusu dükkânın 12/24 hissesi için ödenmesi gereken yeni mak-ul kiranın saptanmasını istedi. istidaya ekli yemin varakasında, sair şeyler yanında, müstedaaleyhin konu dükkânı 1.11.1977 tarihinden itibaren yasal kiracı olarakicar ve tasarrufunda buludnurduğu ileri sürüldü. Müstedaaleyh ise itiraznameye ekli yemin var-akasında bu hususu reddederek mucir ile en son 1.1.1984 tarihinde sözlü bir anlaşma yaparak icar süresini 31.12.1985 tarihine dek uzattıklarını ve halen mukaveleli kiracı olduğunu ileri sürdü. Ancak duruşma sırasında 25.9.1985 tarihinde müstedaaleyh avukat-ı müstedaaleyhin konu dükkânda 1.1.1985 tarihinden itibaren yasal kiracı odluğunu kabul etti. Müstedi avukatı da yanı gün bir beyanda bulunarak bu hususun yemin varakalarında yer almadığını belirterek ek bir yemin varakası yapmak için sözlü müracaatta bulu-ndu. Müstedaaleyh avukatının itiraz etmemesi üzerine Mahkemece verilen emir uyarınca müstedi aynı gün ek bir yemin varakası dosyalayarak müstedaaleyhin konu dükkânda 1.1.1985 tarihinden itibaren yaal kiracı olduğu hususunu ileri sürdü.
İtidaya ekli yemin- varakalarında müstedi sair şeyler yanında, yeni kira tesbiti hususunda taraflar arasında bir anlaşma sağlanmamadığını, dükkânın 50 yıllık olmasına karşın sağlam ve iyi durumda olduğunu, şehir merkezinde bulunduğunu ve ticari amaçlar için kullanıma çok elv-erişli olduğunu, müstedaaleyhin mali durumunun çok iyi olduğunu ve benzeri civar taşınmaz malların makul kiralarının 100,000TL olduğunu ileri sürdü.
1/86 no'lu istinaftaki istinaf eden müstedaaleyh ise itirazznamesine ekli yemin varakasında, sair şeyler -yanında, müstedinn ileri sürdüğü iddiaları rd ve inkâr ederek ödemekte olduğu ayda 15,000.-TL'nın maku odluğunu ve daha fazla kira ödeyecek maddi gücü bulunmadığını ve aynı yol üzerindeki dükkânların da ayda 10,000-15,000TL arasında kiralandığını ileri sür-dü.
Makul kirayı saptamada mahkemeye yardımcı olmak için müstedi Turan Avni isimli bir mal değerlendirme uzamnını ve müstedaaleyh de mimar Ahmet Ünsal'ı tanık oalrak dinletti.
Turan Avni şahadetinde konu dükkânın takriben 36.78m2 olduğunu ve emsal aldı-ğı dükkânları esas alarak konu dükkânın aylık kira değerini Nisan 1985 için 115,000.-TL olarak saptadığını ileri sürdü. Bu tanık Arasta Sokağında Ersoy Bullici, Atatürk Meydanında Şaner Ltd. ve Ayşe Kaptan Eczanesinin bulunduğu dükkânları emsal olarak aldı-. İstintak esnasında bu tanık 2 ve 3'üncü emsallerin 1982-83 yılında inşa edildiğini ve kiracılarının yeni kiracılar odluğunu ve 1'inci emasal dükkân için 2 ayrı mukavele mevcut olup mal sahipleri ile kiracı arasında kira hususunun ihtilâflı olduğunu, bir -mukavelede kiranın 50,000TL ve ötekinde de 100,000TL olarak gösterildiğini belirtti.
Müstedaaleyh tanığı Ahmet Ünsal ise şahadtinde kıyas metodunu kullanarak istida konusu dükkânın m2 rayiç bedelini 700.-TL olarak tesbit ederek aylık rayiç kirayı 25,746T-L olarak saptadığını ve kıyaslama için de 5 dükkân emsal aldığını belirterek konu dükkânların yer ve kiralarını belirtti.
Bu iki tanığın belirttiği emsaller dışında müstedi, müstedaaleyhin muvafakatı ile mahkemeye Osman Paşa Caddesi, Kadınlar Pazarı ve -Girne Caddesinden 3 dükkânın kiralarını da emsal olarak verdi.
Duruşma sonunda mahkemeye hitap eden müstedaaleyh avukatı müstedinin dosyaladığı ek yemin varakasının bir tadilât mahiyetinde olduğunu ve mevcut usul ve kurallara göre böyle bir atdilatın söz-lü oalrak ve karşı tarafa müdafaa hakkı tanımadan yapılamayacağı gibi ek yemin varakası dosyalayarak tadil yapmanın da olanaksız olduğunu ve bu nedenle yapılan ek yemin varakasının geçersiz olduğunu ve mevcut layihalarda da ilgili olguların gösterilmemesi -sonucu yasal kiracılık hussuunda mahkemece bir bulgu yapılamayacağını ileri sürdü. Bu hususu değerlendiren alt mahkeme müstedinin ek yemin varakası dosyalayarak yeni olgular ileri sürmesine ilişkin bir emir verildiğini ve böyle bir emir verilmesine müsteda-aleyhin itiraz etmediği bir yana, yardımcı olduğu ve bu karara karşı sonradan aynı mahkemeye itirazda bulunulamayacağı görüşünde olamsına karşın yine de bu husustaki itirazı inceleyerek duruşmanın herhnagi bir safhasında tadilât yapılabilmesi için izin ver-ilebileceğini ve E.24 n.1 altında verilerk böyle bir emirn mutlaka yazılı bir müracaata dayanması gerekmediğini ve mahkemece uygun görülen hallerde sözlü olarak da tadilât yapılabileceğini beyanla bu husustaki itirazı reddeti ve müstedaaleyhin yasal kiracı- olduğuna ilişkin bulgu yaptı. Alt mahkeme daha sonra ihtilâfsız olarak kabule dilen olgular, hzurundaki şahadet ile emareler ve kendi bilgi ve tecrübesine dayanarak aşağıda belirtildiği şekilde bulgu yaptı:
Konu dükkânın 12/24 hissesi istidadaki müstedi-nin vekili olduğu mal sahiplerine aittir. Müstedaaleyh konu dükkânı 1.11.1975 tarihli bir icar mukavelesi ile tasarrufuna aldı. 1..1.1985 tarihinden itibaren ve halen müstedaaleyh konu dükkânı yasal kiracı olarak icar ve tasarrufunda bulun-durmakta ve aylı-k kira olarak halen 15,000TL ödemmektedir. Yeni kira tesbiti hususunda taraflar arasında bir anlaşma sağlanamamıştır. Konu dükkân 2. derece iş bölgesi sayılan Arasta Sokağında, Belediye Çarşısına çok yakın ve işlek bir yerde bulunmaktadır. Konu dükkân takr-iben 50 yıl önce taştan inşa edilmiş olup toplan alanı 36.75m2'dir. Müstedilerin son zamanlarda dükkâna onarım yapma- malarına karşın dükkân bugün iyi ve kullanıma uygun bir durumdadır. Müstedaaleyh konu dükkânda konfeksiyonculuk yapmaktadır.
Daha sonra -makul kira hususunda taraflarca şahadete çağrılan tanıkların şahadetini değerlendiren alt mahkeme müstedi tarafından emsal alınan Ersoy Bullici'nin dükkânı için 2 ayrı mukabele var olup bunlar arasında çok farklı kiralar bulunduğunu ve bu hususu izah eden -yeterli şahadet olmadığını, şahadet olsa bile konunun ihtilâflı olup başka bir davada çözüm beklediğini beyanla, bölge ve durum bakımından en iyi emsal teşkil edebileceğine rağmen, bu dükkânı emsal olarak almamayı uygun gördü. Müstedi tanığının emsal aldığ-ı diğer 2 dükkânın kiralarının da 17/81 sayılı Yasa altında revizyona tabi tutulmuş kiralar olamdığı gibi bu emsallerin kiralarının ilgili yasanın 6(2)(d) bendinde ifadesini bulan normal kira olup olmadığının da belli olmadığı bir yana istida konusu dükkâ-na nazaran çok yeni inşa edilmiş olup 1'inci derecede iş bölgesi sayılan Atatürk Meydanında bulunduğunu ve sendeli oluşunu dikkate alarak bunların da emsal olarak alınamayacağı kanısına vardı.
Müstedaaleyh tarafından şahadete çağrılan Ahmet Ünsal'ın şah-adetini de değerlendiren alt mahkeme bu tanığın kıyas metodu yolu ile iki kze değerlendirme yaptığı ve bu konuda tecrübesi olamdığı ver tesbitinin de hiçbir esasa dayanmadığı ve tamamen farazi odluğu kanaatına vararak bu tanığın şahadetini de dikkate alma-dı.
Alt mahkeme müstedi tarafında, müstedaaleyhin onayı ile sunulan 3 emsali de değerlendirerek bunların da gerçek inşa tarihleri ve gerekse bölge olarak istida konusu dükkâna emsal teşkil edemeyecği görüşüne vardıktan sonra sonuçta tüm emsallerinin kira-larının, istida konusu dükkâna makul kira tesbit ederken, sadece dükkân kiraları hususunda genel bir bilgi vermeleri açısından ışık tutucu olacağı kanaatına vardı.
Alt Mahkeme Yargıtay/Hukuk 38/85'e de atıfla bir bölgedeki dükkân kiraları hususunda mahke-menin adli ihbar alabileceğini de vurgulayarak genel olarak bir dükkânda sende ya da asmakat olamsının kira değerini %25 oranında artırdığı, konu dükkânın bulunduğu yerin 2^nci derece iş bölgesi ve Atatürk Meydanının ise 1'inci derece iş bölgesi olduğu ve -bu bölgeler arasında 1'inci iş bölgesi lehine &40-60 bir fark olduğunun kabul edilen yerleşmiş bir husus olduğunu da belirterek Nisan 1985 itibarı iel konu dükkânın rayiç kirasının ayda 60,000.-TL olduğuna ilişkin bulgu yaptıktan sonra müstedaaleyhin müst-ediye ayda 55,000.-TL esasa lınarak hisseleri oranında 27,500.-TL ödemesinin uygun ve makul olduğu kanaatına vararak müstedaaleyhin 1.5.1985'ten itibaren yukarıda belirtilen makul kiranın ödenmesine ilişkin emir verdi.
Alt Mahkemenin hükmü bir bütün olar-ak incelendiğinde makul kirayı tesbit ederken mal sahiplerinin vergi, oanrım ve binanın maliyeti için herhangi bir mükellefiyetleri ve harcamaları olmadığını ve keza dükkânın eski yapı olmasını da dikkate aldığı gözükmektedir.
Gerek müstedi gerekse müste-daaleyh bu emre karşı istinaf dosyaladılar.
İstinafın duruşması sırasında müstedilerin avukatı özetle, alt mahke-menin,
(a) Mal sahiplerinin vergi, onarım ya da binanın maliyeti için herhangi bir mükellefiyet ya da harcamaları olmamasını aleyhlerine alm-akla;
-(b) Müstedi tanığının gösterdiği 1'inci emsali eb iyi emsal olarak kabul etmesine karşın daha sonra bu dükkânı emsal oalrak almamakla ve konu dükkânın kirasının ihtilâflı olduğu bulgusuna varmakla;
-
(c) Turan Avni'nin şahadetine inanmamakla;
(d) Emsal gösterilen bazı binların kirasının 17/81 sayılı Yasa altında gözden geçirlmemiş oluşuna ve inşa tarihlerine önem vermekle;
(e) Dinlediği başka davalardaki şahadeti dikkate almakla ve bir bölgedeki- kiralar hakkında adli ihbar alabileceği kanaatına varmakla; ve
(f) 60,000.-TL olarak saptadığı kirayı hiçbir gerekçe göstermeden 55,000.-TL'na düşürmekle, hata ettiğini ileri sürdü.
Müstedaaleyh ise istinafında özetle,
(a) Müstediler ek yemin varakas-ını Eylül 1985'te yaptıklarına göre alt mahkemenin saptanan kirayı yemin belgesi tarihinden başlatması gerektiğini;
(b) Müstedi tanığının aksine müstedaaleyh tanığı konu dükkânın bulunduğu bölgeden uygun emsaller gösterdiğine göre alt mahkemenin bu tanığ-a inanması gerektiğini;
(c) Makul kirayı saptarken %40-60 fark hesabında alt mahkemenin matematiksel hata yaparak 48,000.-Tl yerine 60,000.-TL kira saptamakla hata ettiğini, ya da 2'nci derece bir bölge olarak bulgu yaptığı dükkânın kirasını 60,000.-TL o-larak saptamakla hata ettiğini; ve
(d) Gerekli hususlara yeterince önem vermeyip makul kirayı 55,000.-TŞ olarak belirlemekle hata ettiğini ileri sürdü.
Önce müstedilerin özetlenen istinaf sebeplerini incelemeyi uygun bulduk.
Alt Mahkemenin hükmü bir -tüm olarak incelendiğinde Mahkemenin gerek müstediler gerekse müstedaaleyh lehindeki hususuları dikkate aldığı görülmektedir. Bu nedenle mal sahiplerinin vergi, onarım ya da binanın maliyeti için herhangi bir yükümlülük veya harcama yapmadıklarını dikkate -almakla hatalı hareket ettiği söylenemez.
Alt Mahkeme müstedilerin tanığının gösterdiği 1'inci emsali en iyi emsal olarak kabul etmesine karşın dükkân ile ilgili oalrak iki ayrı mukavele bulunuşu ve konu dükkânın kirasının başka bir davada ihtilâf konusu- olduğu gerekçesi ile emsal olarak almamayı uygun bulmuştur.
Alt Mahkeme bu dükkân ile ilgili olarak iki mukavele sunulmuştur. Birinci mukavele 1.12.1981'den 30.11.1985 tarihine kadar olmasına karşın müstediler süre bitmezden önce konu dükkân içn 1.1.198-5 tarihinde yeni bir mukavele yapmışlardır. 1'inci mukabvelede 30.11.1985'ten sonra ödenmesi gereken kira 100,000.-TL iken müstediler ikinci mukavelede 1.1.1985'ten itibaren kendi hisseleri olan1162/111008 için ayda 4850.-TL olarak aanlaşmışlardır. Aynı sü-re için ayrı iki mukavele bulunuşunun nedenleri Mahkemeye yeterince izah edilmediği ve ayrıca kira konusunun başka bir davada ihtilâf konusu olduğunu da dikkate alan Alt Mahkeme, bu dükkânın kirasını emsal almmamayı uygun bulmuştur. Kanımızca Alt mahkeme b-u bulguya varmakla hata etmiştir. Müstediler ile konu dükkânın icarcısı arasında böyle bir mukavele yapıldığı ve Müstedielrin hisselerine düşen kiranın yeniden saptandığı mahkeme önünde ihtilâfsız bir olgudur. Bur durumda Müstedilerin hissesi için anlaşıla-n kira dikkate alındığında dükkânın tüm hisselerinin kirası yaklaşık 48-50,000TL civarında olur. Dava konusu dükkânın ebatının da takriben bundan 6 m. daha büyük olduğu gerçeği karşısında konu dükkanın müstediler açısından makul kirasının ilk mahkemenin b-ulunduğu gibi ayda 60,000.-TL olamsı makul ve uygundur. Alt Mahkemenin netice itibarı ile makul kirayı ayda 60,000TL saptaması hatalı değildir.
Alt Mahkeme müstedilerin tanığı olan Turan Avni'nin şahadetini değerlendirirken bu tanığa inanmadığına ilişkin- bir görüş belirtmeyip sadece bu tanığın gösterdiği emsalleri farklı gerekçelerle kabul etmemiştir. Bunu yaparken de Alt Mahkemenin hatalı hareket ettiğine ilişkin müstedşler taragından ikna edilmedik.
Alt Mahkeme hükmünde mahkemeye emsal gösterilen bazı- binaların kiralarının 17/81 sayılı yasa altında gözden geçirilmemiş olmasına ve bazılarının da inşa tarihlerine değinmekle hata ettiği de söylenemez. Örneğin 1985 yılında yeni inşa edilen bir bina için onun hemen yanında bulunan 50 yıllık bir bina ideal b-ir örnek olarak alınmayacağı gibi makul kirası mahkemece saptanan bir bina ile kirası saptanmamış bir binayı da ideal bir örnek olarak düşünmek olası değildir.
Alt mahkeme kirayı saptarken daha önce dinlediği başka kira davalarındaki şahadeti dikkate ala-rak ve keza belirli bölgelerdeki kiralar hakkında da adli ihbar alabileceği görüşünden hareketle bir karar vermiştir. Alt Mahkemenin başka davalardaki şahadeti resen dikkate alarak bir karar vermesi olası değildir. Ancak KKTC gibi küçük ve za nüfuslu bir m-emlekette belirli bölgelerdeki kiralar hakkında bir yargıcın genel anlamda adli ihbar alabilmesi olasıdır. Nitekim Yargıtay/Hukuk 38/85'te bu husus benimsenmiştir.
Özetlenen istinaf sebeplerinin birincisi incelerken değindiğimiz gibi Alt Mahkemenin hükmü- bir tüm olarak incelendiğinde 60,000.-TL olarak saptanan kirayı 55,000.-TL'na düşürürken mahkemenin yeterli gerekçe vermediği ve geçerli bir neden ileri sürmediği açıklıkla görülmektedir. Bu nedenle müstediler bu husustaki iddialarında haklıdırlar.
Müst-edaaleyhin istinaf sebelerine gelince;
Müstedaaleyh Alt Mahkemenin saptanan kirayı yemin belgesi tarihinden başlatmamakla hata ettiğini ileri sürmüştür. Müstedilerin kira artışı ile ilgili olan istinafın konuusu istidaları 10.4.1985 tarihinde dosyalanmış-tır. Eylül 1985'te dosyalanan ek yemin varakası ise esas istidaya yeni bir talep eklemiş değildir. Kiranın saptanmasını isteyen istida 10.4.1985 tarihli olduğuna göre Alt Mahkeme saptanan makul kiranın 1.5.1985 tarihinden itibaren ödenmesini emretmekle hat-alı hareket etmiş değildir.
Alt Mahkeme makul kirayı saptarken 2'nci bölge kabul ettiği istinaf konusu dükkan ile 1'inci bölge olarak kabul ettiği Atatürk Meydanı arasında 1'inci bölge lehine %40-60 bir fark olduğu ve %25 de senede farkı bulunduğu hususu-na bulgu yaptıktan sonra müstedi tanığı Turan Avni'nin gösterdiği 2 ve 3'üncü emsallerle kıyaslanarak bu yüzdelikleri emsallerin kirasından tenzil ettiğinde makul kira olarak bulduğu 60,000.-TL'na çok yakın olduğunu belirtti. Halbuki örneğin 2'nci emsalin -ayda 132,000.-TL kirasından %40 bölge farkı ile %25 senede farkı tenzil edilerek olursa Alt Mahkemenin matematiksel bir hata yaptığı ve tenzilden sonra 48,200.-TL kaldığı görülür. Ancak Alt Mahkeme makul kirayı bu matematiksel formüle dayanarak saptamış de-ğildir. Bunu ancak saptadığı makul kiranın uygunluğunu göstermek açısından belritmiştir. Alt Mahkeme belirli bölgelerdeki dükkAn kiraları hususunda adli ihbar alabileceğin-den hareketle ve dükkânın bulunduğu bölgenin ikinci derecede bir bölge oluşu ve emsa-l gösterien dükkânlar ideal olmamakla beraber onları da gözönünde bulundurarak meselenin tüm ahval ve koşulları ışığında rayiç kirayı 60,000.-TL olarak saptamıştır ve daha önce de değindiğimiz gibi saptanmış olan 60,000.-TL kira makuldur.
Sonuç olarak m-üstedilerin 109/85 sayılı istinafı kısmen kabul edilerek Alt Mahkemenin hükmü ayda 55,000.-RL'deb 60,000.-TL'na çıkarılmak ve müstedilerin hisseleri için 27,500.-TL yerine 30,000.-TL ödenmesi şeklinde düzeltilmek suretiyle tadil olunur.
Müstedaaleyhin 1/-86 sayılı istinafı reddolunur.
Masraflar için herhangi bir emir verilmez.
(Salih D. Dayıoğlu) (N. Ergin Salâhi) (Niyazi F. Korkut)
Yargıç Yargıç - Yargıç
9 Mayıs 1986
-
-9-
-
Full & Egal Universal Law Academy