- Yargıtay/Hukuk 12/77
(İstida No. 16/76 Lefkoşa)
YÜKSEK MAHKEME HUZURUNDA
Mahkeme Heyeti: Ülfet Emin, Ahmet İzzet ve Şakir Sıdkı İlkay.
İstinaf eden: Tahsin Ali -Riza, Lefkoşa
ile
Aleyhine istinaf edilen: Vakıflar ve Din İşleri Dairesi, Lefkoşa
a r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Kıvanç M. Riza.
Aleyhine i-stinaf edilen namına: Ümit Süleyman Onan.
Kira- İşyeri için kira tespiti istidası - İşyerinin normal kirası -
Kanuni kiracılığın var olup olmaması - 18/73 sayılı Kira Yasasına
göre iş binasına normal kiranın ödenmesi - Bir yıldan uzun süreli
bi-r kira sözleşmesini iki tanığın imzalama zorunluluğu - Uzun
süreli bir kira sözleşmesini iki tanığın imzalamaması durumunda
taraflar arasında aydan aya kiracılık ilişkisinin var olduğunun
kabul edilmesi - Gönderilen ihbarda aydan aya kiracılık ili-şkisinin
sona erdirildiğinin kabul edilmesi.
18/73 sayılı 1973 Kira Kotıtrol (Geçici Hükümler) Yasası -Yasanın
6. maddesi altında kira tespit istidası - İşyeri için normal kira-
nın altında veya üstünde bir kiraya hükmedilemeyeceğineilişkin
-İlk Mahkemenin görüşü - Yargıtayın,6. madde fıkralarının tutar-
sız olduğunu belirtmesi ve bu fıkraların sıkı bir tefsire tabi tu-
tulamayacağı kanaatine varması - Yargıtayın normalkiranın
ödenmesini emretmekle İlk Mahkemenin hata yapmadığına hük--
metmesi.
Sözleşme - 1 yıldan fazla süreli kira sözleşmesinin 2 şahit tarafından
imza edilmediği zaman geçersiz olması.
Fasıl 149 Sözleşme Yasası - Yasanın 72. maddesi - 1 yıldanfazla
süreli kira sözleşmesinin 2 şahit tarafından imzaedilmediği-
zaman geçersiz olması.
Fesih ihbarı - Kiranın ihbarla feshi - İhbarda her türlü "kira münase-
beti ve/veya herhangi bir kontrat"ın sona erdirilmesi - Yargıtayın
"herhangi bir kira münasebeti" ibaresinin aydan aya kira müna-
sebetini de kapsad-ığı görüşünü benimsemesi.
Hukuk Usulü - Dava layihası - Yemin varakası - Müstedinin yemin
varakasında aydan aya kiracılığı ve bunun sona erdirildiğini iddia
etmemesi nedeniyle dava layihası dışına çıkıldığından şahadetinin
geçersiz olduğu iddiası- - İstinaf - Yargıtayın Müstedaaleyhin yemin
varakasında aydan aya kiracı olduğunu kabul ettiğini gözönünde
tutarak bu husustaki şahadeti kabul etmekle İlk Mahkemenin doğru
hareket ettiği kanaatine varması.
OLAY: Müstedaaleyhe bir dükkân kiralaya-n Müstedi Lefkoşa Kaza
Mahkemesinde dosyaladığı bir istida ile dükkânın normal kirası
olan ayda K.L.ll.-nın ödenmesini talep etti.
Müstedaaleyh itirazında dükkânı yasal kiracı olarak değil de
aydan aya kiracı olarak tasarruf ettiğini, Müst-edi ile aralarında
yapılmış 3.11.64 tarihli sözleşmenin 2 şahit huzurunda imza
edilmediğinden geçersiz olduğunu iddia etti.
İlk Mahkeme ibraz edilen şahadeti dinledikten sonra 3.11.64
tarihli sözleşmenin iki şahit huzurunda imza edilmediği- nedeni ile
geçersiz olduğu, 23.1.75 tarihli ihbarla da taraflar arasındaki
kiracılık durumunun sona erdirildiği ve Müstedasleyhin kanuni
kiracı olduğu kanaatine vardı. 18/73 sayılı Kira Yasasının 6(5)
maddesinin iş binalarına normal kiranın öd-enmesini öngördüğünü
dikkate alan İlk Mahkeme Müstedaaleyhin 1.3.77 tarihinden itibaren
normal kira olan K.L.ll.-yi ödemesini emretti.
Müstedaaleyh, Müstedinin yemin varakasında Müstedaaleyhin
ayban aya kiracı olduğu iddia edilmediği halde- kanuni kiracı olduğu
bulgusuna varmakla ve 18/73 sayılı Kira Yasasının 6(5) maddesini
yanlış uygulamakla İlk Mahkemenin hata ettiğini ileri sürerek hükmü
istinaf etti.
SONUÇ: Yüksek Mahkeme 3.11.64 tarihli sözleşmenin geçersiz olduğunu;
bu du-rumda kiracının aydan aya kiracı varsayılması gerektiğini ve
verilen ihbarla aydan aya kiracılık ilişkisinin de sona erdirilip
Müstedaaleyhin yasal kiracı statüsüne girdiğini belitti. 18/73
sayılı kira yasasının 6. maddesinin fıkraları arasında t-utarsızlık
olduğunu dikkate alan Yüksek Mahkeme, bu fıkraların dar
yorumlanamayacağı kanısına vardı ve İlk Mahkemenin normal kiranın
ödenmesini emretmekle isabetli hareket ettiğini belirterek istinafı
reddetti.
H Ü K Ü M-
Ülfet EMİN Başkan):
Bu istinaftaki hükmü Sayın Ahmet İZZET verecektir.
Ahmet İZZET: Müstedi 1973 Kira Kontrol (Geçici Hükümler) Kuralı'nın 6. maddesi altında Lefkoşa Kaza Mahkemesinde bir istida dosyalayarak müstediye ait olan ve Lefkoşa 56 Müftü R-aci Efendi Sokağında müstedaaleyhin icarında bulunan dükkânın normal kirasının K.L.ll.- olduğu hususunda bir beyan ve sözü edilen dükkânın kirası için 1 Ocak, 1974 tarihinden itibaren K.L.ll.- kira veya bu binanın normal kirası olan K.L.ll.-nın ödenmesi iç-in bir emir talep etti.
İstidaya ekli ve müstedi namına dosyalanan yemin varakasında sözü edilen dükkânın normal kirasının K.L.ll.- olduğu, 30.1.1959 tarihli bir icar mukavelesi ile bu dükkânın, Avukat Özer Beha'ya icar edildiği ve Aralık 1963'den e-vvel en son ödenen kira bedelinin K.L.Il.olduğu, sözü geçen dükkânın 3 Kasım 1964 tarihli bir icar lmukavelesi altında müstedaaleyhe K.L.5.- ayda kira ile icar edildiği, mukavelenin 18. maddesi gereğince kontrat hitamında kiranın yeniden tezekkür edileceği- hususunda bir hüküm mevcut olduğu belirtildikten sonra, icar müddetinin hitamından sonra müstedaaleyhin söz konusu dükkânı kanuni kiracı olarak işgal ettiği veyâ alternatif olarak 23 Ocak 1975 tarihli olan ve müstedaaleyhe tebliğ edilen bir ihbar ile müst-edi ile müstedaaleyh arasındaki kira münasebetinin sona erdirilmiş olduğu, bu sebeple müstedaaleyhin söz konusu dükkânı halen kânuni kiracı olarak işgal ettiği iddia edildi. İstidaya karşı dosyalanan itirazda, müstedinin iddiaları reddedilerek istida konus-u dükkânı müstedaaleyhin kanuni kiracı olarak değil de aydan aya kiracı olarak işgal ettiği iddia edildi.
Müstedaaleyh tarafından daha sonra dosyalanan ikinci bir yemin varakasında, 3 Kasım 1964 tarihli icar mukavelesinin geçersiz veya ifası mümkün o-lmayan bir mukavele olduğu, çünkü mezkûr mukavelde öngörülen kira müddeti bir seneden fazla olduğu halde, en az iki şahit huzurunda imza edilmemiş olduğu veya mezkûr mukavelenin müstedi adına yetkili kişiler tarafından imza edilmediği iddia edildi.
M-üstedinin müstedaaleyhe gönderdiği 23 Ocak 1975 tarihli ihbar Mahkemeye ibraz edilmiştir. Bu ihbarda müstedaaleyhin "aydan aya kiracı olarak K.L.5.- aylıkla işgal eylemekte olduğu" istida konusu dükkânla ilgili olarak müstedi ile müstedaaleyh arasında mevc-ut
"kira münasebeti ve/veya herhangi bir kontrat"ın feshedildiği ve sona erdirildiği ve müstedaaleyhin söz konusu dükkânı Şubat 1975 ayı hitamından itibaren kanuni kiracı olarak işgal edeceği bildirilmiştir.
Alt Mahkeme Hâkimi tarafların ibraz ettiği- şahadeti dinledikten sonra, 3 Kasım 1964 tarihli mukavelenin iki şahit huzurunda imza edilmediği nedeni ile Bölüm 149, Akitler Yasasının 72. maddesi kapsamında bir mukavele olmadığı, bu suretle geçersiz olduğu, 23 Ocak
1975 tarihli ihbarla da müstedi ile -müstedaaleyh arasındaki kiracılık durumunun sona erdirildiği ve müstedaaleyhin kanuni kiracı olduğu kanaatına vardı.
Daha sonra Alt Mahkeme Hakimi normal kiranın K.L.ll.- olduğu hakkında bir bulgu yaptıktan sonra 1973 Kira Kontrol (Geçici Hükûmler) K-uralı'nın 6. maddesinin fıkralarına temas etti ve müstedinin talebini madde 6(5) altında inceledikten sonra ve kiranın açık surette düşük olduğu kanaatına vardıktan sonra müstedinin 1 Mart 1977 tarihinden itibaren K.L.ll.- normal kira ödemesini emretti.
A-lt Mahkeme hükmünde şöyle dedi:-
"İstida konusu taşımmaz mal bir dükkân, yani iş binasıdır.
Bu iş binasına normal kiranın üzerinde bir kira tesbit etmek
mümkün değildir. Çünkü 6(4) fıkrası buna müsaade etmez. Bu iş
binası için nor-mal kiranın altında bir kira tesbit etmek de
mümkün değildir. Çünkû 6(3) fıkranın son paragrafının ilk cümlesi
buna müsaade etmez. Bu iş yerine ne normal kiranın altında ne de
üstünde kira tesbit etmeğe olanak yoktur. 6(5) fıkrada belirtilen-
kiranın aşikâr surette düşûk olması önşartı yerine gelmişse, önce
(4). fıkraya sonra (3). fıkranın son paragrafının ilk cümlesine
gideceğiz ve kaçınılmaz sonuca yani normal kiranın ödenmesi
sonucuna varacağız"
Müstedaaleyh bu hûk-ümden istinaf etmiştir. İlk olarak müstedaaleyh Alt Mahkemenin müstedaaleyhin kanuni kiracı olduğu hususunda bir bulgu yapmakla hata ettiğini ve 18/73 sayılı Yasanın 6(5) maddesini yanlış uyguladığını iddia etmiştir. Bu iddiaya göre taraflar arasında akded-ildiği iddia edilen 3 Kasım 1964 tarihli kira mukavelesi Mahkeme tarafından geçersiz bulunduğuna göre ve müstedaaleyhin kiracılık durumunun ne zaman başladığı hakkında yemin varakasında bir iddia olmadığına göre, söz konusu dükkânın 21 Aralık 1963 ile 10 M-ayıs 1968 tarihleri arasında icar edildiği varsayımından hareket etmek yanlıştır.
Taraflar arasında imzalanan 3 Kasım 1964 tarihli icar mukavelesinin geçersiz olduğu hususunds Alt Mahkemenin yaptığı bulgunun yanlış olduğuna dair müstedi veya müstedaa-leyh tarafından herhangi bir iddia yapılmamıştır. Bu durumda bu mukavelenin geçersiz olduğunu kabul etmek gerekmektedir. Hal böyle iken müstedaaleyhin aydan aya kiracı olduğunu kabul etmek gerekir. İcar mukavelesi 15 Kasım'da başlamakla beraber daha sonra -kiranın ayın başlangıcından itibaren ödendiği ibraz edilen alındı belgelerinden de meydana çıkmaktadır. Örneğin Tanıtma "A" olarak ibraz edilen alındı belgesinde 1.3.75- 31.12.75 ve 1.1.76-29.2.76 dükkân kiralarının ödendiği görülmektedir. Bu nedenle müste-daaleyhin aydan aya kiracı olduğu ve bu kiracılığın 21.12.63 ile 10.5.68 tarihleri arasında olduğu meydana çıkmaktadır.
Müstedinin müstedaaleyhe gönderdiği 23 Ocak 1975 tarihli ihbarnamede müstedaaleyhin "aydan aya kiracı olarak K.L.5.- aylıkla işgal- eylemekte olduğu", Evkaf Dairesine ait olan söz konusu dükkânla ilgili müstedi ile müstedaaleyh arasında mevcut "kira münasebeti ve/ veya herhangi bir kontrat"ın sona erdirilmiş olduğu ve müstedaaleyhin mezkûr dûkkânı Şubat 1975 ayı hitamından itibaren ka-nuni kiracı olarak işgal edeceği iddia ecülmiştir. Müstedaaleyhin avukatı yemin varakasında aydan aya kiracılık iddiası olmadığı için ve aydan aya kiracılığın neticelendirildiği iddia edilmediği için müstedinin dava layihaları dışına çıktığını ve verilen ş-ahadetin geçersiz olduğunu iddia etti. Müstedi yemin varakasının 4. paragrafında müstedaaleyhin dükkânı kanuni kiracı olarak işgal ettiğini iddia etmekte ve her halukârda 23 Ocak 1975 tarihinde verilen ihbar ile müstedaaleyh ile müstedi arasındaki "herhang-i bir kira münasebetinin" sona erdirilmiş olduğunu iddia etti. "Herhangi bir kira münasebeti" ibaresinin aydan aya kira münasebetini de kapsadığı ve müstedaaleyhin yemin varakasında aydan aya kiracı olduğunu kabul ettiği göz önünde tutulduğunda, kanaatımız-ca Bidayet Mahkemesi bu hususta doğru karar vermiştir.
Müstedaaleyhin avukatı ayrıca Alt Mahkemenin 18/73 sayılı Yasanın 6(5) maddesini yanlış uyguladığını iddia etmiştir. Yasanın 6. maddesinin fıkraları incelendiği zaman bu fıkraların birbirleri ile- bir tutarsızlık içinde olduğu görülecektir. Bu sebeple bu fıkralar kanaatımızca sıkı bir tefsire tabi tutulamaz.
6. maddenin 2. fıkrası genel bir madde olup müstecir veya işgal edenin 3, 4 ve 5. fıkralara tabi olmak kaydı ile icarında bulunan gayri -menkul malın normal kirasının kuralın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren ödenmesini öngörmektedir. 3. fıkranın son paragrafı olan şart bendi ise gayri menkul malın bir iş binası olması halinde normal kiranın altına bir kira bedeli ödenmesine hükmedilemiye-ceğini belirtmekte ve bu gibi binalarla ilgili tavan kiranın ne olacağını belirtmektedir. Bu fıkra hükmü ışığında istida konusu iş binası için normal kiranın altında bir kira bedeli ödenemeyeceğine göre ve söz konusu dükkânın normal kirası K.L.ll.- olduğun-a göre Alt Mahkeme müstedaaleyhin 1.3.1977 tarihinden itibaren K.L.ll.- ödemesini emretmekle hata etmiş değildir.
İstinaf reddolunur. İstinaf masraflarını istinaf eden ödeyecektir.
(Ülfet Emin) (Ahmet İzzet)(Şakir Sıdkı İlkay)
Başka-n Yargıç Yargıç
24 Ocak, 1978
- 42 -
Full & Egal Universal Law Academy