-D.26/86 Yargıtay/Hukuk 12/86
(Lefkoşa Genel İstida No:80/84)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: Salih S. Dayıoğlu, N. Ergin Salâhi, Niyazi F. Korkut.
İstinaf eden: Beliğ Arif,- Lefkoşa.
(Müstedi)
ile
Aleyhine İstinaf edilen: Abdullah Onar ve diğerleri, Lefkoşa.
(Müstedaaleyhler)
- A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Kıvanç M. Riza.
Aleyhine istinaf edilen namına: Narin Ferdi.
H Ü K Ü M
Salih S. Dayıoğlu: Bu istinafta Magkemenin hükmünü Sayın Yargıç Niyazi F. Korkut verecekt-ir.
Niyazi F. Korkut:Beliğ Paşa Vakfı mütevellisi olan müstedi Lefkoşa Kaza Mahkeemsinde dosyalamış olduğu bir istida ile müstedaaleyhlerin, Lefkoşa'da Arapahmet Mahallesinde kâin olup Blok D'de 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 83, 84 ve 85 nolu parseller -olarak akyıtlı bulunan taşınmaz mallar için, 1/5/1984 tarihinden itibaren ödemeleri gereken makul kiranın mahkeme tarafından saptanmasını istedi.
İstidaya eki yemin varakasında müstedi, sair şeyler yanında, müstedaaleyh 1 ve 2'nin daha önceki mütevelli i-le 19/8/1977 tarihinde yapmış olduğu bir kira mukavelesi gereğince konu malları mukaveley ekli plân uyarınca inkişaf ettirmek üzere 20.8.1977 den 19.8.1003 tarihine dek kiraladığını, Müstedaaleyh 1 ve 2'nin mukavele şartalrına uymaması halinde müstedinin m-ukavelenameyi feshetmeye hakkı odluğunu, müstedaaleyh 1 ve 2'nin istida konusu malalrı başkalarına icar etmeye hakkı olduğunu ancak müstedaaleyh No.1 ve 2'nin konu malalrı kiraladığı kişilere tekrar başkalarına kiralama yetkisi vremiyeceğini, Müstedaaleyh -No.1 ve 2'nin 19.8.77 tarihli kira mukavelesi şartlarına aykırı oalrak yetkili merciden, yani Lefkoşa Türk Belediyesi Meclisinden önceden rusat almaksızın 44, 45, 46, 47, 48 ve 49 No'lu parseller üzerine 2 odalık bir inşaat başlatmaları ve hatta bu hususta- mezkur vakfin o zamanki mütevellisi aleyhine de ceza davası açılmasına sebep olmaları üzerine o zamanki mütevellinin 29/1/82 tarihinden itibaren kira mukavelesini feshederek durumu avukatı avsıtası ile müstedaaleyh No.1 ve 2'ye bildirdiğini ve o tarihten -itibaren müstedaaleyh No.1 ve 2'nin konu taşınmaz malı yasal kiracı olarak tasarruflarında bulundurduklarını ve konu taşınmaz mallar istida tarihinde kiralanacak olsa asgari ayda 400,000.-TL kira getirebileceğini ileri sürerek konu taşınmaz mallar için ayd-a 400,000.-TL kira tesbit edilmesini istedi.
Müstedaaleyhler bu istidaya itiraz dosyaladılar. İtiraznameye ekli yemin varakasında müstedaaleyh 1, sair şeyler yanında, sözleşmeli kiracı odluklarını ve müstedinin işbu istidayı dosyalamaya yetkili olmadığın-ı, müstedaaleyh Nı.1 ve 2'nin istida konusu taşınmaz malalrı kiraladığı kişilerin bu gibi taşınmaz malalrı tekrar başkalarına kiralamaya yetkisi olmadığının doğru olmadığını, kanunsuz olarak inşa edildiği ileri sürülen inşaatı zamanın mütevellisi Servet Na-da'nın rızasını alarak yaptıkalrını; gönderilen ihabrın yasal mesnetten yoksun olduğunu ve alternatif olarak konu taşınmaz mala yapılan masraflar ile sair harcamalar dikkate alındığında konu malların halen ödenen kiranın üstünde bir kira getiremiyeceğini i-leri sürdü.
Özetlenen olgulardan görülebileceği gibi müstedi ilgili taşınmaz malın müstedaaleyh 1 ve 2'nin tasarrufunda olduğunu ileri sürmüş ve müstedaaleyhler de bu hususu itiraznamelerinde reddetmeyip sadece mukaveleli kiracı olduklarını belirtmekle y-etinmişlerdir. Bu nedenle bu istida maksatları bakımından ilgili malın tasarrufu tartışma konusu yapılmamıştır.
İstidanın duruşmasını yapan Alt Mahkeme kararında istidanın bir kira artış istidası olduğu ve mahkemenin yeni kira tesbiti yapılabilmesi için -kiracının yasal kiracı olması ve kiranın taraflar arasında önceden saptanamaması gerektiği hususlarını vurgulayarak müstedi tarafınan yapılan istidada, yemin varakasında, taraflar arasında yeni kiranın saptanamadığı yer almakla beraber bu hususun şahadetle- de katılanmadığı nedeni ile müstedinin bu istida ile kira artışı için istemde bulunamayacağı ve istidanın reddedilmesi gerektiği kanaatına vardı. İlâveten Alt Mahkeme müstedaaleyhlerin yasal kiracı olup olmadıklarını da inceleyerek mukavelede Müstedaaleyh- 1 ve 2'nin başkalarına kiralamaya ya da kiracının başka kiracıya kiralamasına akrşı yazılı bir engel ulunmayıp aksine mukavelenin kiracının, başkalarına kiralamasına yetki verdiğ ve bu nedenle mukavelenin ilgili maddelerine bir aykırılığın söz konusu olma-dığı ve fesih ihbarı da geçeri bir ihlâle dayanmadığı cihetle geçerli olamayacağı kanaatına vararak sonuçta müstedaaleyhlerin yasal kiracı olduklarına ilişkin müstedinin iddiasının kanıtlanamadığı ve bu durumda mahkemenin kira tespiti yapmaya yetkisi bulun-madığına ilişkin bir karar vererek müstedinin istidaını masraflarla reddetti.
Müstedi bu karara karşı istinaf dosyaladı.
İstinaf ihbarnamesinde müstedi özetle:
(i) Taraflar arasında yeni kira hususunda anlaşma sağlanamadığına ilişkin iddiayı müstedaal-eylerin reddettiği bulgusuna varmakla;
(ii) Müstedinin izin için gerekli imzayı vermemekle hata ettiği hususunda bulgu yapmakla;
(iii) Fesih ihbarını geçerli bulmamakla;
(iv) Müstedinin Yüksek Mahkemenin Yargıtay/Asli Yetki 8/82 sayılı başvurusunu ya-nlış yorumlamakla;
(v) Chitty on Contracts 23. baskı sayfa 629 ve 631'den yaptığı alıntıyı yanlış değerlendirmekle;
(vi) Eski mütevellinin istida konusu ruhsatsız inşaata ilkin izin vereceğine ilişkin söz verip sonradan pişman olduğu hususunu yanlış de-ğerlendirmekle;
(vii) Müstedi fesih ihbarını göndermezden önce ya da ceza davası açılamzdan önce müstedaaleyhlere ihlali ortadan kaldırmalarına fırsat vermesi gerektiği hususunda bulgu yapmakla;
(ix) Ortada bir eksiklik var olduğunu kabul ettikten sonr-a buna müstedinin hareketsizliğinin sebep olduğu gerekçesiyle bunu müstedinin kendi menfaatları için kullanmasını kabule şayan olmadığı bulgusuna varmakla alt mahkemenin hatalı harket ettiğini ileri sürdü.
İstinafın duruşması sırasında istinaf eden Mahke-meye hitabında, sair şeyler yanında, istidaya ekli yemin varakasında taraflar arasında yeni kira hakkında uyum sağlanmadığını ileri sürdüklerini ve itirazamede müstedaaleyh-lerin bu hususu yanıtlarken sadece yasal kiracı olmadıklarını belirtmekle yetindikl-erini ve yeni makul kira hakkında anlaşmadıkalrına değinilmediği bir yana duruşma sırasında da dava sebei yok diye bir iddiada bulunulmadığını ve bu hususun Mahkeme önünde konu edilediğini ve bu nedenle müstediye söz hakkı vermeden ve istidada konu edilmey-en bu nokta üzerinden alt mahkemenin müstedi aleyhine karar vermekle hata ettiğini ileri sürdü.
İstinaf eden ayırca müstedaaleyhlerin kiracılarının da başkalarına kiralamaya hakkı olup olmadığı hususunun Mahkeme önünde konus edilemediğinive alt mahkemeni-n bu konuya girmesine de gerek olmadığını vurguladı.
Alt Mahkeme kararında "1982'den berikriaları müstedaaleyh 3 Ontaş Ltd. öderdi ve müsetdi de bunu kanul etti" şeklinde bulgu yapmakla amacı Müstedaaleyhler yerine Ontaşın kiracı olarak kabul edildiği is-e bu hususta da hatlı hareket ettiğini çünkü yazılı olaan bir mukavelenin anck yazılı değiştirilebileceğini ve ilâveten müstedinin onayının yeterli olmadığını ve böyle bir değişiklik için Evkafın da onayının gerekli olduğunu ve nitekim mukaveleden de görül-ebileceği gibi emare 3 değişiklik için böyle bir onay aldığını ve bu endenle eski mütevelli, müstedaaleyhlerin ileri sürdüğü gibi, sözlü olarak böyle bir değişikliği kabul etse bie Evkafın da onayı gerekli olduğunun sarih olduğunu beyanda müstedaaleyhlerin- müstediden izinsiz üstte yeni bir kat inşasına kalkı- şarak mukaveleyi ihşâl ettiğini ve gerçekler bu şekilde olamsına karşın alt mahkeemnin müstedi bu inşaata izin vermekle hatalıdır şeklinde bulgu yaparak yanılgıya düştüğünü, müstedinin ancak anlaşma uy-arınca yapılacak inşaatlar için imza vermeye yükümlü olduğunu ve yapılmak istenen inşaatın mukavele ve ekli planda var olmadığını belirtti.
İstinaf eden istinafına devamla hiçbir anlaşmanın yasalara aykırı olamayacağını, mukaveleye göre konu taşınmaz mal-ın ne amaçla kiralandığının belli odluğunu ve buna aykırı kullanıldığı an mukavelenin ihlâl edildiğini ve böyle bir mukavelenin ne şekilde sona erdirilebileceğinin de Yargıtay/Hukuk 28/80'de belirlendiğine atıfla müstedinin 29.1.1982'de mukaveledeki fesih -hakkını kullanarak mukaveleyi feshettiğini ileri sürdü.
İstinaf eden alt mahkemenin müstedinin istidasını reddederken istinafta haklı olmaları halinde makul kiranın ne olduğunu da saptaması gerektiğini, ancak davanın alt mahkemeye iadesine gerek olmadığı-nı ve mahkeme huzurunda makul kirayı saptayabimek için yeterli şahadet olduğunu da beyanla istidada talep edildiği şekilde bir kira saptanması gerketiğini vurguladı.
Aleyhine istinaf edilen ise mahkemeye hitabında, sair şeyler yanında, kira hususunda anl-aşma sağlanamadığına ilişkin müstedinin savını reddettiklerini ve usul bakımından layihların yeterli olduğunu; Müstedaaleyh 1 ve 2'nin Müstedaaleyh no.3'e konu taşınmaz malı "sub-let" yaptığını ve eski mütevellinin de müstedaaleyh no.3 adına makbuz verdiği-ni; mukaveleye ekli projenin mukavelenin bir parçası olmayıp sözlü olarak değiştirilebileceğini ve ek inşaatın eski mütevellinin rızası ile yapıldığını ve Evkaf'tan da onay alındığına ilişin şahadet olduğunu; eski mütevellinin inşaatı onayladıktan sonra in-şaata izin verilmesi için gereki imzayı atması gerektiğini; önce izin verdikten sonra sözünden dönen mütevellinin Müstedaaleyhlere bir fırsat vermesi gerektiğine; ve bir an için müstedi haklı bulunsa bile Yüksek Mahkeme önünde kirayı saptayabilecek şaahdet- bulunmadığını ileri sürdü. Aleyhine istinaf edilena yrıca Müstedaaleyh 1 ve 2 tarafından ihlâl edildiğine Mahkemenin kanaat getirmesi halinde yapılan ihlâlin mukaveleyi feshedecek derecede ciddi olduğunu da kabul etti.
İlkin Alt Mahkemenin taraflar aras-ında yeni kiranın saptandığı hususunun şahadetle kanıtlanamadığına ilişkin bulgusunu incelemeyi uygun bulduk.
İstinafın duruşmasında istinaf edenin ileri sürdüğü ve tutanaklardan da görülebileceği gibi müstedinin istidasına ekli yemin varakasında tarafla-r arasında yeni kira hakkında uyum sağlanamadığı ileri sürülmüş ve müstedaaleyhler itiraznamelerinde bu hususu yanıtlarken sadece yasal kiracı olmadıklarını vurgulamakla yetiip yeni kira hususunda uyum sağlanıp sağlanamadığına değinmedikleri bir yana duruş-ma sırasında müstedinin bir dava sebebi yok şeklinde bir sav da ileri sürmemişlerdir. Önünde konue dilemyen bu nokta üzerinde alt mahkeme böyle bir bulguya varmakla hatalı ahreket etmiştir ve Alt Mahkemenin taraflar arasında yeni kiranın saptanmadığı husus-unun şahadetle kanıtlanmadığına ilişkin bulgusu hatalıdır.
Müstedi tarafından gönderilen fesih ihabrının incelenmesine gelince;
Yargıtay/Hukuk 28/80'de vurgulandığı gibi bir kira münasebetinin sona erdirilmesi ya mukaveledeki sürenin sona ermesi ya da -süre içinde mukavelede ileri sürülen koşullara dayanrak olabilir.
Yargıtay/Hukuk 39/80'de sayfa 3^de ise şöyle denmişti:
"Genel olarak yapılan kira sözleşmesi ile taraflar icar edilen yerin ne maksatla kullaılacağı veya ne maksatla kulalnılamayacağı üze-rinde bir anlaşmaya varabilirler ve bu anlaşmaya aykırı olarak hareket eden taraf sözleşmeyi ihlâl etmiş sayılır."
-Bu meselede de tutanaklardan ve emare olarak sunulan mukaveleden müstedaaleyh 1 ve 2'nin konu taşınmaz malı ne amaçla kiraladığı belli olup müstedaaleyhler mukaveleye aykırı olarak gerekli onayı almadan yeni bir kat eklemeye kalkmaları ile konu mukaveleyi- ihlâl ettikleri ve müstedinin bir fesih ihbarı göndererek konu mukaveleyi sona erdirmekle de hatalı hareket etmediği sarihtir. Müstedaaleyhler konu inşaatı o zaman mütevelli olan Servet Nada'nın izni ile başlattıklarını ileri sürmüşlerdir.
-
Yargıtay/Hukuk 4/80'de vurgulandığı gibi kanunen yazılı olması gerken mukaveleler sadece yazılı olarak değiştirilebilir. Fasıl 149 Madde 77(1) uyarınca bir yılın üzrindeki süreler için yapıacak bir kira sözleşmesinin yazılı olması gerekir. Bu maddeye uyg-un olarak yapılan ve ilâveten Evkaf Dairesinin onayını da isteyen istida konusu mukavelenin müstedaaleyhlerin ileri sürdüğü gibi zamanın mütevellisi tarafından sözlü olarak değiştirilmesi de olası değildir. servet Nada'nın böyle bir izin verdiğini bir an i-çin varsaysak bile müstedaaleyh 1 ve 2'bin başlattıkları inşaat izinsiz olup bir suç teşkil ettiği cihetle Servet Nada aleyhine herhangi bir estoppel de söz konusu değildir. Bu hususta gör: "Estoppel by Representation" Spencer Bower and Turner 3. baskı s.1-39.
Bu nedenlerle Alt Mahkemenin bu hususlarla ilgili bulguları da hatalıdır.
Müstedi ile müstedaaleyhler arasındaki kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ile ilgili olarak gönderilen ihbarın geçerli olduğu ve taraflar arasında yeni kiranın saptanamadığı- hususunun şahadetle kanıtlandığı kanaatına vardıktan sonra istinaf edenin sair istinaf sebepelrine değinmeye gerek görmüyoruz. Mukavelenin feshedilmesinden dolayı müstedinin bir menfaat sağlamasının istida bakımından ne etkisi olabileceği ne alt mahkemede- ne de Yüksek Mahkeemde tartışılmadığına göre bu hususa da değinmeye gerek yoktur.
Olgulardan da görülebileceği gibi konu taşınmaz mal inkişaf ettirilip işyeri olarak kiralandığına göre müstedaaleyhlerden icar edenlerin durumu, tüm sözleşme süresi için k-iralanmış ise bu durumda olan icarcıların davaya dahil edilmelerinin gerekip gerekmediği ile bu durumda olanların statüleri ne layihalarda, ne alt mahkemede ve ne de istinafta konu edilmediği cihetle bizim de bu konulara eğilerek bir görüş belirtemiz de uy-gun değildir.
Birçok davada vurgulandığı gibi Alt Mahkeme böyle bir davayı reddederken davacının istinafta haklı olabileceğini de düşünerek makul kiranın ne odluğunu da saptaması gerekirdi. Alt Mahkeme bu meselede kiranın ne odluğunu da saptaması gerekird-i. Alt Mahkeme bu meselede makul kiranın ne olduğunu saptamamakla beraber davanın bu nokta üzerinden Alt Mahkemye geri gönderilemsine gerek olamdığı ve önümüzde makul kirayı saptayabilmek için yeterli şaahdetin var olduğu görüşündeyiz. Müstedi istidaya ekl-i 29.5.1984 tarihli yemin varakasında makul kiranın ayda 400.000Tl olduğunu ileri sürerek ayda 400.000TL olarak saptanmasını istemiş ve bu hususu şaahdetinde de yinelemiştir. Müstedi tarafından şahadet veren emekli Tapu Kadastro Dairesi Müdrü Turan Avni Ma-yıs 1984 ayı itibarı ile konu taşınmaz malın aylık makul kirasının 1.366.000TL olduğunu belirtmiştir. Ancak Müstedi istidasındaki talebi ile bağlıdır.
Sonuç olarak Alt Mahkeemnin müsetdinin istidasını reddeden kararın iptal edilerek müstedaaleyhlerin 1.5-.1984 tarihinden itibaren öenmesi gereken yeni makul kira ayda 400.000.-TL oalrak saptanır.
Müsetdinin Alt Mahkeme ile istinaf masrafları da müstedaaleyhler tarafından ödenecektir.
(Salih S. Dayıoğlu) (N. Ergin Salâhi) - (Niyazi F. Korkut)
Yargıç Yargıç Yargıç
20 Ekim 1986
-
-7-
-
Full & Egal Universal Law Academy