-D.22/83 Yargýtay/Hukuk 15/83
(Genel Ýstida No.228/82; Lefkoþa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
Mahkeme Heyeti: Salih S. Dayýoðlu, Niyazi F. Korkut, Aziz Altay.
Ýstinaf edenler: 1. Pervin Salih Mecit, Ýngiltere
2. Pertev Mecidoðlu, Almanya
(Müstediler)
- ile -
Aleyhine istinaf edilenler: 1. Enver Osman, Lefkoþa
2. Gülen Enver, Lefkoþa
3. Þerife Enver, Lefkoþa
(Müstedaaleyhler)
A r a s ý n d a.
Ýstinaf edenler namýna: H. Cahit Yýlmazoðlu
Aleyhine istinaf edilenler namýna: Ümit Özdil.
H Ü K Ü M
Salih S. Dayýoðlu: Bu istinafta Mahkemenin hükmünü Sayýn Yargýç Aziz Altay verecektir.
Aziz Altay: Ýstinaf eden müstediler Lefkoþa'da Mehmet Akif Caddesinde k(in 48 numaralý konutu 20.5.1982 tarihinde veraset yolu ile iktisap ettiler ve halen 1/2'þer hisse oranýnda kayýtlý sahibidirler. Aleyhlerine istinaf edilen müstedaaleyhler ise 1973 yýlýndan beri eski mal sahibi ile yapmýþ olduklarý 14.9.1973 tarihli yazýlý bir icar sözleþmesi ile söz konusu konutun kiracýsýdýrlar. Müstediler 28.6.1982 tarihinde müstedaaleyhlere bir ihbarname gönderrek söz konusu konutun mülkiyetinin el deðiþtirdiðini bildirdiler ve 14.9.1973 tarihli icar sözleþmesi ile kendilerini baðlý saymadýklarýný öne sürerek icar sözleþmesini ihbar tarihinden itibaren sona erdirdiklerini ve en geç 39.6.1982 tarihine kadar konutu tahliye etmelerini istediler. her hal(k(rda konutu tahliye etmeyip yasal kiracý olarak oturmaya devam etmeleri halinde ödemekte olduklarý aylýk 1152TL. kira yerine 20000TL. kira ödemelerini talep ettiler. Müstedaaleyhlerin müstedilerin bu istemlerine uymamalarý üzerine müstediler 5.10.1982 tarihinde Lefkoþa Kaza Mahkemesinde 228/82 sayýlý istidayý dosyaladýlar ve konut için yeni makul kira saptanmasý isteminde bulundular. Müstedaaleyhler istidaya bir itirazname dosyalayarak, baþka þeyler yanýnda, 14.9.1973 tarihli icar sözleþmesinin 8. maddesi altýnda icar müddeti sona ermezden bir ay evvel taraflardan biri sözleþmeyi sona erdirip konutun tahliyesini yazýlý istemediði takdirde icar süresinin bir yýl daha uzatýlmýþ olacaðýna ve bu durumun her yýl ayný þekilde tekerrür ettiðine iþaretle, eski mal sahibi tarafýndan sona erdirilmeyen sözleþmenin hal( yürülükte olup müstedileri de baðladýðýný, gönderilen ihbarnamenin ise kira sözleþmesinin 8. maddesinin öngördüðü þekilde bir ihbarname olmadýðýndan sözleþmenin sona ermiþ veya erdirilmiþ sayýlamayacaðýný ileri sürdüler ve istidanýn bu þartlar altýnda ileri gidemeyeceðini iddia ettiler.
Ýstidanýn duruþmasýnda sadece eski mal sahibi ile yapýlan icar sözleþmesi ve müstedilerin gönderdiði 28.6.1982 tarihli ihbarname Emare olarak Mahkemeye sunuldu ve baþka þahadet ibraz edilmeyerek taraflar akdi kiracýlýðýn hal( devam edip etmediði hususunda Mahkemeye hitap etmekle yetindiler.
Ýlk Mahkeme eski mal sahibinin ölmesinin akdi kiracýlýða son vermediði ve onunla yapýlan icar sözlemesinin hal( geçerli olup müstedaaleyhleri baðladýðý kanaatýna vardý. Ancak sözleþmenin 8. maddesine uygun bir þekilde akdi kiracýlýða son verilemdiði cihetle 17/81 sayýlý Kira (Denetim) Yasasýnýn 6. maddesi ýþýðýnda istidanýn ileri gidemeyeceði sonucuna vardý ve istidayý reddetti.
Müstediler Ýlk Mahkemenin bu kararýndan istinaf ettiler. Ýstinaf sebebi aynen þöyledir:
"Muhterem Bidayet Mahkemesi Hakimi kira akdi ile akdi kiracýlýk ve akdi kiracýlýðýn sona ermesi veya eridirlmesi sonucu kanunun ihdas ve tesis ettiði kanuni kiracýlýk durumlarý ile ilgili hukuk kaide ve prensiplerini uygularken kanunen hata etti ve yanlýþ kanuni bir sonuca ulaþtý."
Görüleceði gibi bu istinafta karara baðlanmasý gerken 2 husus vardýr:
1. Eski mal sahibi ile yapýlan icar sözleþmesinin müstedileri baðlayýp baðlamadýðý; ve
2. Akdi kiracýlýða son veren ihbarnamenin ge-çerli olup olmadýðý.
Ýlkin eski mal sahibi ile yapýlan icar sözleþmsinin müstedileri baðlayýp baðlamadýðýný incelemek gerekir. Müstedilere göre eski mal sahibi ile müstedaaleyhler arasýnda yapýlan icar sözleþmesi, sözleþmenin þahsiliði (privity of contract) ilkesi dolayýsýyle kendilerini baðlamakaktadýr. Bu nedenle müstedaaleyhlere bir ihbarname göndererek kendilerini baðlamayan bu sözleþmeyi sona erdirip müstedaaleyhleri yasal kiracý durumuna getirmiþ bulunmaktadýrlar.
Eski mal sahibi ile 14.9.1973 tarihinde yapýlan icar sözleþmesinin eski mal sahibi tarafýndan sona erdirildiðine dair herhangi bir iddia ileri sürülmüþ deðildir. Ýcar sözleþmesi bir yýl için yapýlmýþ olmakla beraber sözleþmenin 8. maddesine göre süre sona ermezden bir ay öncesinden sözleþmenin sona erdirildiðine dair karþý tarafa ihbar verilmediði takdirde sözleþme bir yýl dah uzatýlmýþolur ve bu seneden seneye ayný þekilde tekerrür eder. Sözleþme sona erdirilmediðine göre akdi kiracýlýðýn seneden seneye yenilendiði açýktýr. Bu durumda müstedaaleyhlerin akdi kiracýlýk statüleri en son 14.9.1981 tarihinde bir yýl daha yenilenmiþ bulunmaktadýr. Söz konusu konut müstedilere 20.5.1982 tarihinde veraset yolu ile intikal ettiðinde müstedaaleyhlerin konutta akdi kiracý oalrak oturduklarýna kuþku yoktur. Ancak evin el deðiþtirmesi üzerine eski mal sahibi ile olan icar sözleþmesinin yeni mal sahiplerini baðlayýp baðlamadýðý hususu bir sorun olarak ortaya çýkmýþ bulunmaktadýr. 17/81 sayýlý Kira (Denetim) Yasasýnýn 2. maddesinde "Kiralayan" veya 'mal sahibi' tanýmý aynen þöyledir:
"Kiralayan" veya "mal sahibi", herhangi bir taþýnmaz mal ile ilgili olarak kiracýdan baþka, bu Yasa kurallarýna baðlý olarak taþýnmaz malýn zilyetliðine hakký olan veya bulunacak olan herhangi bir kiþiyi ve kiralanan taþýnmaz malýn baþkasýna kiralanmasý halinde taþýnmaz malý veya herhangi bir kýsmýný kiralayan bir kiracýyý anlatýr."
Görüleceði gibi "kiralayan" veya "mal sahibi" deyimi kiracýdan baþka malýn zilyetliðine hakký oaln kiþiyi olduðu kadar zilteyliðine hakký bulunacak olan herhangi bir kiþiyi de anlatmaktadýr. Bu durmda yasadaözel hüküm varken sözleþmenin þahsiliði gibi genel bir yasal ilkenin uygulanmasýna olanak yoktur. (Bak:- Yargýtay/Hukuk 11/76 s.3)
Ýngiltere'de de sözleþmenin þahsiliði ilkesinin uygulanmadýðý istisnai durumlar bulunmaktadýr. Halsbury's Laws of England 4. baský cilt 27, para. 388'de þöyle denmektedir:
-"Passing of benefit and burden. It is a general principle of the law of contract that a c-ontract cannot confer rights or impose obligations on pers-ons who are not -p-a-rties to the contract.- However, a lease of land may last for many years and the reversion and the term are norma-lly freely- transferable. Consequen-tly it is necessary that the co-venants in leases s-hould be enforc-e-able be-tween the successors in title of the original- lessor and the les-see. A-s a general rule, covenants in leases are so enforceable either under the doctrine of priv-ity of estate or by virtue of- statute. The rule may be regarded as one of the exceptions to the general principle of pr-ivity of contract. There are also other exceptions to t-he doctrine in leases between the successors of the original parties, for example the r-u-le -that the- -benefit of a contractual provision may be expre-ssly assigned and then enforced by the assignee, and the rule that in equity the burden of- a restrictive covenant may run with the land."-
-
-Kira yasasýnýn amacý kiracý oalrak konutta oturan bir kiracýyý sözleþmenin -sona ermesi veya erdirilmesi halinde onu korumak ve konuttan çýkarýlmasýný önleyerek yasal- kiracý sýfatý ile oturmaða devam etmesini saðlamaktýr-. Amaç bu olduðuna göre kiracýlýðýn süresi içinde veya sona ermesinden sonra hibe, satýþ, -ölüm veya -baþka bir sebeple konutun el deðiþtirmesi ha-linde kiracýnýn Yasanýn koruyucu kanatlarý altýndan çýkacaðý ve sözleþmenin þahsiliði ilke-si gibi genel bir ilke nedeni ile Yasa kapsamý dþýnda kalacað-ý düþünülemez. Aksi takdirde akdi kir-a-cýlýðýn- devamý süresince akdi kiracý oalrak, akdi kiracýlýðýn sona ermesi veya erdirilmesi halind-e de yasal kiracý oalrak- oturmaða hakký olan bir kiracý, mal sahibinin deðiþmesi sonucu sözleþmenin þahsiliði ilke-si nedeni ile kendini Kira Yasasýnýn kapsamý dýþýnda bulur v-e yeni mal sahibi ile aralarýnda herhnagi bir kira sözleþmesi bulunmadýðýndan konutta müte-caviz sayýlmasý gerekir ki böyle bir durum Kira Yasasý-nýn amacýna olduðu kadar özüne ve sözüne de tamamen ters düþer. Bu nedenle konutu kiralaya-n bir kimsenin mal sahibi olduðu sürece kiracýnýn Kira Yaas-ý kapsamýnda oalcaðý ancak mal sahibi deðiþtiði an kendini Yasa kapsamý dýþýnda bulacaðý g-örüþünü benimsemeðe olanak yoktur.
-
-Ýngiltere'de çok eski geçmiþi bulunan -Kira Denetim Yasalarýnýn uygula-masý- da bu yöndedir-. 1938 Kira Artýþý -ve -Ýpotek- Faizi (Kýsýtlamalar) Yasasýnýn Ýkinci- Cetveli ile tadil edilen 1933 Kira v-e Ýpotek Faizi Kýsýtlamalarý (Ta-dil) Yasasýnýn Birinci Cetvelinin (h) paragrafý bir mal sahibinin, konutu 6.12.19-37'den sonra satýn alan bir mal sahibi olmamasý kaydý ile, makul surette ihtiyacý olmasý h-alinde konutun tahliyesi için emir verebilir. -Littlechild v. Holt- (1949), 1 All E.R. 933 davasýnda 1944 yýlýnda konutu satýn alan davacý yasal kiracý -oalrak oturmakta olan kiracý aleyhine tahliye davasý açtý. savacý duruþma tarihinden önce -öldü ve karýsý Tereke Ýdare memuru sýfatý ile davaya davacý oalrak- taraf oldu. Ýstinaf Mahkemesi ölen mal sahibinin karýsýnýn davayý gerek Tereke Ýdare Memu-ru gerekse kendi adýna (in her own right-)- ileri götürmeðe hakký- odluðuna karar verdi.- Ancak ölen mal sahibi konutu 6.12.1938'den sonra satýna ldýðý için, karýsýnýn ister Terek-eÝdare Memuru sýfatý ileister kendi adýna davayý- yürütmüþ olsun, ölen mal sahibinden daha avantajlý olamayacaðý belirtildi ve tahliye tale-bini reddetti. Lord Goddard C.J. s.936'da aynen þöyle dedi:
-
-"It would be remarkable if the tenant were protected against the landlord, b-ut lost hi-s protection if the- landlord dies and his inter-e-st passe-d to some other person. The tenant then would have protection as long- as the person who bought the property after Dec. 6,1937, remained the landlord of the pro-perty, but the moment that person disposed of his int-erests in the property otherwise then by sale the tenant would no longer be protected.
-
..........................................................................................................
-
-That seems to me clearly to indicate that a person who acquires property fr-om a landlord cannot have a better right to an order for possession then the landlord from- whom the property was acquired. As, in this case, th-e original landlord, Mr. Litt-l-echild, would have come- exactly within the words in brackets in para. (h) of sched. I to -A-ct of 1933 (as amended-) and would have bee-n debarred by those words from o-btaining an- order- for possession- on the g-r-o-unds stated in that paragraph so long as the Act- is in force, it follows that the plaintiff was debarred from obtainin-g possession."
-
--X.L. Fisheries LD. v. Leeds Corporation- (1955) 2 Q.B.D. s.636 at 646'da þöyle denmektedir:
-
-"The question is whether those sections contemplate or require that- the landlord, throughout the whole period after the machinery of the Act has been set in -motion, should be the same person, whether an individual- person or a persona ficta. I think that the answer tp that que-s-tio-n- is inevitably in- the negative. I can find nothing in the sections or the language- used therein which would require the continuity throughout of the same person as landlord-; and, indeed, it would be a -s-trange thing if the -Act did so require, because, th-o-u-gh Parliament may do -many things, it cannot insist t-h-a-t a- par-t-icular person shall- live a particular length of tim-e.-"-
-
--Piper v Muggleton- (1956) 2 Q.B.D. 569 at 578'de þöyle denmektedir:
-
-"..................... We think it- is necessary that at every stag-e of the proceedings dow-n to final judgement the person claiming to be or joined a-s being "the landlord" should in fact answer that description according- to the statutory definition. If at any stage there is a change of interest by vi-rtue of which one person ceases to be and another becomes "the landlord"-,- then we think that that other person becomes "the landlord" for- the purposes of all further steps. ...................................... The incoming "l-andlord-" must, we think, be bound by the acts or omissions of -his pre-decessor while answering t-h-a-t description."-
-
-Bir konutun mal sahibinin deðiþmesi halinde eski mal sahibinin tüm hak ve sorumluluklarýn-ýn yeni mal sahibine devrolduðu hususu Yargýtayca da benimsen-ip kabul edilmiþtir. -Hukuk/Ýstinaf No. 21/69,- sayfa 5'de aynen þöyle denmektedir:
-
-"Her ne kadar da müdeealeyh müddei ile herhangi bir icar mukaveles-i yapmamýþsa da, müddeaaleyh mevzuu bahis hanenin üst kýsmýný 1950 yýlýndan beri kiracýsý -odluðundan ve 1958 yýlýndan itibaren mezk-(-r haneyi tamamýyle tasarrufunda bulundurduðundan müddei mevzuu bahis haneyi satýn aldýðýnd-a müddeaaleyh mezk(-r haneyi kiracý olarak- iþgal ettiðinden kanuna göre kiracý olarak iþgale devam etmeye hakký vardýr. eski mal sah-ibinin bütün hak ve mükellefiyetleri yeni mal sahi-bine devrolunmuþ addolunur. Mal sahibinin deðiþmesi ile kiracýlýk münasebeti oratadan kalk-maz.-"-
-
-Yukarýda belirtilenler ýþýðýnda eski mal sahibi ile yapýlan 14.9.1973 tarihli ica-r sözleþmesi müstedileri de baðladýðýna ve mal sahibinin deðiþmesi ile kiracýlýk iliþkiler-inin ortadan kalkmadýðýna göre, müstedilerin konutu iktisap ettikleri 20.5.19-82 tarihinde akdi kiracý olan müstedaaleyhlerin kira statülerinin söz konusu icar- sözleþmesinin son bulacaðý 14.9.1982 tarihine kadar aynen devam ettiðine- ve eski mal sahibinin tüm hak ve mikellefiyetlerinin müstedilere devredilm-iþ- addolunduðuna kuþku yoktur.
-
-Þimdi de müstedilerin göndermiþ olduðu 28.6.1982 tarihli ihbarnamenin yasal oalrak geçerl-i bir ihbarname olup olmadýðýný incelemek gerekir. Yukarýda da bel-irtildiði gibi müstedaaleyhlerin 11.9.1982 tarihine kadar akdi kiracý olarak konutta oturm-aða haklarý vardý. icar sözleþmesinin 8. maddesine göre taraflardan bi-ri diðerine sözleþme sona ermezden bir ay önce sözleþmeyi sona erdirdiðine dair yazýlý ihb-ar vermediði takdirde sözleþme bir yýl daha uzatýlmýþ sayýlýr-. Ne var ki müstediler 28.6.1982 tarihinde müstedaaleyhlere gönderdikleri ihbarname ile sö-zleþmeyi ihbar tarihinden itibaren sona erdirdiler ve 30.6.1982 tarih-ine kadar konutun tahliye edilemsini istediler. Müstedilerin sözleþmenin 8. maddesi hüküml-eri ýþýðýnda 14.9.1982 tarihinde sona erecek olan sözleþmeyi 28.6.1-982 tarihinde -sona erdirmeye haklarý olmadýðý açýktýr. Nitekim müstediler sona erdirmeyi sözleþmeye uygu-n olarak yaptýklarýný hiçbir zaman iddia etmemiþler-, sadece sözleþmeyi, kendilerini, baðlamadýðý nedeniyle, sona erdirdiklerini iddia etmiþle-rdir. Bu durumda icar sözleþmesi hükümlerine ters düþen- söz konusu ihbarname geçerli ve yasal bir ihbarname olmadýðý gibi müstedaaleyhlerin akdi -kiracýlýk statüleri de yasal bir þekilde sona erdirilmiþ deðildir-. Binaena leyh 17/81 sayýlý Kira (denetim) Yasasýnýn 6. maddesi ýþýðýnda sözleþmesi sona e-rdirikmeyen- istida konusu konutun kirasýnýn yeniden saptanmasýna- olanak yoktu ve Ýlk Mahkeme istidayý reddetmekle hataya düþmüþ deðildir.-
-
-Sonuç olarak istinaf reddolunur.
-
-davanýn mahiyeti ve tüm olgular dikkate alýnarak masraflar için herhangi b-ir emir verilmez.
-
-
-(Salih S. Dayýoðlu) - -(Niyazi F. Korkut) - -(Aziz Altay)-
- Yargýç Yargýç - Yargýç
-
-16 Haziran 1983
-
-
-
-
7
Full & Egal Universal Law Academy