-D.14/94 Yargıtay/Hukuk 16/94
(Dava No: 1402/93; Lefkoşa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: N. Ergin Salâhi, Taner Erginel, Metin A. Hakkı
İstinaf eden: 1. Ekmekçioğlu Ltd.-, Lefkoşa.
2. Hüseyin M. Ekmekçioğlu, Lefkoşa.
(Davalılar)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Dr. Necmi Tulgar, Lefkoşa.
- (Davacı)
A r a s ı n d a.
İstinaf edenler namıan: Avukat Ömer Adal
Aleyhine istinaf edilen Dr. Necmi Tulgar şahsen hazır.
H Ü K Ü M
N. Ergin Salâhi: Bu istinaf Lef-koşa Kaza Mahkemesinin 1402/93 sayılı davasında davalılar aleyhine, davacı lehine verilen bir tahliye kararına karşı davalı müstenifler tarafından dosyalanmıştır.
İstinaf açısından ihtilâfsız olgular özetle şöyledir. Davacı Dr. Necmi Tulgar, Lefkoşa'da S-elimiye Mahallesi, Blok C, Pafta/Harita: XXI.46.3. XIII'de görülen Parsel 29 üzerine inşa edilmiş olup Arasta Sokağında bulunan bir dükkân ile avlusunun 29.5.1992 tarihinden itibaren kayıtlı mal sahibi bulunmakta idi. Konu mal kendisine annesinden intikal -etmiş ve diğer hisselerin de kendi üzerine devredilmesi neticesinde bu malın kâmilen mal sahibi olmuştur.
Davacının annesi merhume Sıddıka Ramadan ilkin bu yeri 8.8.1962 tarihinde imzalanan bir icar mukavelesi uyarınca davalı (2) olarak görülen Hüseyin M-. Ekmekçioğlu'na 1.6.1962 tarihidnen itibaren, 1 yıl süre ile, ayda 16 Kıbrıs Lirası bedelle icar etmiştir. Sözü edilen icar mukavelesinin 5. maddesine göre taraflardan herhangi birisinin vade sonunda dükkânın tahliyesini istemesi halinde tahliyeyi isteyen- tarafın diğer tarafa vade sonundan bir ay evvel yazılı ihbar vermek mecburiyeti varolduğu görülmektedir. Bu ihbarın yapılmaması halinde icar mukavelesinin bir sene da yenilenmiş sayılacağı mukavelede öngörülmektedir. Davacının annesi 16.2.1964 tarihidne v-efat etmiş ve Lefkoşa Kaza Mahkemesinin 7/92 sayılı tereke istidasında verilen emri uyarınca davacı 15.5.1992 tarihinden itibaren tereke idare memurluğuna atanmıştır. Davalı (1) KKTC Şirketler Mukayyitliği nezdinde takriben 7.1.1982 tarihinde tescil edilmi-ş ve o tarihten bu yana kayıtlı adreste davalı (2) ile birlikte ticaretle iştigal etmektedir. Davacı konu dükkânın kâmilen kayıtlı mal sahibi olduktan sonra bu durumu davalıların bilgisine getirerek doktorluk mesleğini icra edebilmek için bu dükkâna ihtiya-cı olduğunu sözlü olarak beyan edip konu dükkânın tahliyesini talep etmiştir.
Davalılar davacının talebi uyarınca bu yeri tahliye etmediklerinden, davacı Lefkoşa Kaza Mahkemesinde 2690/92 sayılı davayı dosyalamış, ancak bu dava dosyası lâyihalarında kont-rat tarihinde yapılan hatalar ile mukavelenin feshedilip feshedilmediği hususundaki karışıklığı dikkate alarak bu davayı 4.3.1993 tarihinde haklara halel gelmeksizin geri çekerek işbu istinaf konusu olan davayı dosyalamıştır. Davacı son davayı dosyalamadan- önce 20.4.1993 tarihinde gönderdiği bir ihbarla daha evvel feshedilmiş addolunan kontratı her helükarda tekrar feshederek davalı (1) ve (2)'yi yasal kiracı durumuna getirmiş ve gönderilen bu ihbarla kendisinin konu dükkâna doktorluk mesleğini icra edebilm-esi için ihtiyacı olduğunu bildirerek tahliyesini talep etmiştir.
Davacı tarafından sunulan şahadet ve olgulara göre 1977 yılından beri KKTC'de ikâmet etmekte olan davcı, ilgili tarihlerde Eti Sokak No.31'deki konutta ikâmet etmekte ve 1989 yılından bu y-ana konut olarak kullandığı evin bir odasını geçici olarak muayene odası haline dönüştürüp bu yerde icrai meslek etmeye çalışmıştır. 53 yaşında olan davacının iddiasına göre kazancı oldukça azdır, oturduğu konuta 800.000TL.- kira ödemektedir ve işyeri olar-ak tahliye konusu dükkândan başka, mesleğini icra etmeye uygun yeri de bulunmamaktadır. Davalıların ise mali gücü çok daha iyidir ve tahliye konusu dükkândan başka Lefkoşa'da Surlar içerisinde bir işyeri bulunduğu gibi Marmara Bölgesinde depo ve ticarethan-e olarak kullanılan kendilerine ait uygun yerleri bulunmaktadır. Bu nedenlerle davacı konu yerin lâyihalarda görüldüğü şekilde tahliyesini ve dava masraflarını talep etmektedir.
Davalılar dosyaladıkları müdafaa ve mukabil talep lâyihasında davacı tarafın-dan ileri sürülen hususların hemen hemen tümünü reddederek bunların ispatını talep etmişler ve özellikle 20.4.1993 tarihinde gönderilen ihbarın yetkisiz kişiler tarafından gönderildiğini, halen dükkânın akdi kiracısı bulunduklarını, yasal kiracı yapılmadık-larını iddia etmişler ve davacının iddia ettiği gibi bu yerde doktorluk mesleğini icra edemeyeceğini, bu yerin müsait olmadığını ve tahliye talebinin makûl olmadığını ileri sürmüşlerdir. Davalılar, ayrıca, mukabil talepleri ile tahliyenin verilmesi halinde- davacıdan peştemallık parası da talep etmişlerdir.
Davayı dinleyen İlk Mahkeme davacı tarafından sunulan şahadet ile tanıkları ve davalılar tarafından sunulan şahadet ve tanıkları dinledikten sonra, neticede, davalıların mukabil talebinin ispatlanmadığı- kararına vararak davalıların mukabil talebini reddetmiş, davacının şahitlerine ve şahadetine büyük ölçüde inanıp davacının iddiaları doğrultusunda bulgu yaparak konu yerin 31.12.1993 tarihinde tahliyesine karar vermiş ve tahliye kararının icrasının durdur-ulması için 31.1.1994 tarihine kadar bir aylık mehil vermiştir.
İstinaf, davalılar tarafından bu karara karşı yapılmakta olup istinaf ihbarnamesi 17 sebep içermekle beraber istinafın duruşmasında müstenif avukatı tarafından aşağıdaki şekilde 6 başlık alt-ında özetlenerek ele alınmıştır.
1. Dava konusu dükkâna davacının makûl surette ihtiyacı olup olmadığı konusu lâyıkı ile İlk Mahkemece incelenerek değerlendirilmemiş ve neticede davacının konu yere makûl surette ihtiyacı olduğu yönüneki bulgusu hatalıdır-.
2. Konu yerin bir dükkân olduğu ve bu dükkânın durumu dikkate alındığında mesleki açıdan klinik olarak kullanmaya uygun veya mümkün olup olmadığı İlk Mahkemece lâyıkı ile incelenmemiş ve özellikle Fasıl 255 hükümleri dikkate alınarak bu yerin bu maksat- için kullanılıp kullanılama-yacağı yönünde bulgu yapmamakla hata etmiştir.
3. Davalılara kira anlaşmasını sona erdirmek ve onları yasal kiracı yapmak maksadı ile gönderilen ihbar tarihi ile talep takririndeki tarih arasında farklılık ve bir belirsizlik -vardır. İlk Mahkeme bunu değerlendirmemekle hata etmiştir.
4. Bidayet Mahkemesi Yargıcı gereğinden fazla soru sorarak huzurunda verilmeyen şahadet çıkmasına neden olmuş ve bunlara dayanrak da bulgular yapıp karar vermekle hata etmiştir.
5. İlk Mahkemen-in davalıların bu yeri kiracı olarak tasarruflarında bulundurmakla kira artışı olmadığı hususunda yaptığı bulgu hatalı olduğu gibi talep edilen peştemallığın ispat edilmediği yönündeki yargısı da hatalıdır.
6. İlk Mahkeme konu yerin tahliyesine karar ve-rirken icranın sadece 1 ay süre ile durdurulmasını emretmekle bu yöndeki takdir hakkını hatalı kullanmıştır.
Müstenifler avukatı istinaf sebeplerini ele alarak özetle, aşağıdaki argümanları ileri sürmüştür.
Müstenifler avukatı, davacının konu yere makû-l surette ihtiyacı olduğunu iddia etmekle beraber, ne sebeple ihtiyacı bulunduğu hususunda detaylı şahadet vermediğini iddia etmiştir. Davacı 1977 yılında doktor olarak Kıbrıs'a yerleşmesine rağmen 1989 yılına kadar icrai meslek yapmamış, 1989 yılında ise -oturmakta olduğu 31, Eti Sokak'taki evin bir odasını klinik yapmakla yetinmiş ve gerek 1977 yılından 1989 yılına kadar ve gerekse 1989 yılından sonra tahliye konusu dükkânı klinik olarak kullanmak için ihtiyacı olduğu yönünde davalılara bir müracaatta bulu-nmamıştır. İhtiyacı olmuş olsa idi çoktan bu yerin tahliyesi için müracaat edecekti. Ayrıca şu anda oturduğu evin bir odasını klinik olarak kullandığına göre ne sebeple bununla yetinmediği ve konu dükkânı talep ettiğinin makûl izahını vermemiştir. İspat kü-lfeti davacıya ait olduğu dikkate alındığında davacının şahadeti kabul edilse dahi Mahkeme bu şahadete dayanrak tahliye emri vermemesi gerekirdi.
Müstenifler avukatı 2. istinaf sebebi üzerinde dururken Fasıl 255 Özel Hastahaneler Yasasına atıfta bulunara-k özel hastahane açmanın bu Yasa altında izne tabi olduğu ve özellikle 5. maddenin (d) fıkrası dikkate alındığında izin verilebilmesi için binanın bu maksada uygun olması şartı ileri sürülmektedir. Tahliye konusu binanın konumu ve durumu buna müsait değild-ir. İlk Mahkeme bu konuyu lâyıkı ile değerlendirmemekle hata etmiştir.
Müstenifler avukatı, 3. istinaf sebebi hususunda Emare Numara 1 ve 2 olarak gönderilen ihbarlara bakıldığını, ihbarın 31.5.1993 tarihinde davalıların yasal kiracı olacağı belirtilmekl-e beraber talep takririnin 11. paragrafında davalıların 1.6.1993 tarihinden itibaren yasal kiracı olduğu ileri sürülmekte olup bu hususta talep takriri ile ihbar arasında bir çelişki mevcuttur. İlk Mahkeme bunu dikkate almamakla hata etmiştir.
Müstenifle-r avukatı, 4. istinaf sebebi üzerinde dururken Mahkeme zabıtlarının Mavi 76, 77, 78, 97, 98 ve 99. sayfalarına atıfta bulunarak İlk Mahkemenin davcıya ve şahitlerine çok fazla soru yönelttiğini ve bu yöneltilen sorular neticesinde sunulmayan şahadetin Mahk-emeye sunulmasına sebebiyet verdiğini iddia. ederek bu yönde davalılara adaletsizlik yapıldığı iddiasını ileri sürmüştür.
Müstenifler avukatı, 5. istinaf sebebinin içerdiği peştemallık konusunu İlk Mahkemenin reddederken yanlış prensiplere dayandığını ve -neticede davalıların bu başlık altındaki mukabil talebini reddetmekle hata ettiğini ileri sürerek bazı içtihat kararlarına değinmiştir.
Müstenifler avukatının 6. istinaf sebebi ise tahliye kararı veren İlk Mahkemenin icranın durdurulması için verdiği 1 a-ylık mehilin bu olgular ışığında az olduğu yönündedir.
Avukatsız olarak şahsen Mahkemede hazır bulunan davacı ise müstenifler avukatının değindiği konulara teker teker cevap vermeye çalışmıştır. Davacının iddiasına göre konu dükkâna makûl surette ihtiyac-ı vardır ve halen oturmakta olduğu 31, Eti Sokak'taki konutun bir odasını klinik olarak kullanmasına rağmen burada zorlukla icrai meslek etmektedir. Oda küçük olup sıkışıktır. Bekleme ve muayene odası ayrı olması gerekirken sadece muayene odası olarak kull-anılan bir yer vardır ve mal sahibi de kendisine konut olarak verdiği bu yerde bu şekilde icrai meslek yapmasına da artık göz yummamaktadır. Tahliye konusu dükkâna daha önce de ihtiyacı olmasına rağmen bu yerin tümü 29.5.1992 tarihinden itibaren kendisine -intikâl etmiş ve hemen bu tarihten sonra dükkânı ihtiyacına binaen tahliye ettirmek için müracaat etmiştir. Daha önceden ihtiyacı olmadığı iddiası doğru değildir.
Yine, davacı, davalıların kendisine alternatif yer gösterdiklerini, ancak gösterilen yerin -kirasının 400 Sterlin civarında son derece yüksek rakamlar olduğunu ve kendisinin mali durumu dikkate alındığında bunların kirasını ödeyemeyeceği için ihtiyaca cevap verecek alternatif yer olamayacağını ileri sürmüştür. Davacı, ayrıca, ihracatla iştigal ed-en davalıların mali durumunun kendisinden çok daha iyi olduğunu ileri sürerek bu husustaki şahadete değinmiş ve davalıların esas işyerinin kendi malları olan Ortaköy'deki depo ve yazıhane olduğunu, 27, Mahmutpaşa adresindeki başka bir işyerini de bu maksat- için tuttuklarını ve tahliye konusu dükkâna ihtiyaçları olmadığını, en azından kendisi kadar ihtiyaçları söz konusu olamıycağını ileri sürmüştür.
Davacı konu yeri klinik veya muayenehane yapmak için talep ettiğini, nasıl bir muayenehane düşündüğünü izah- ederek bu yerin konumu itibarı ile talep ettiği maksada uygun olduğunu, dükkânın tuvaleti bulunduğunu, az bir tamiratla istenilen standartta bir klinik veya muayenehaneye dönüştü-rülebileceğini ileri sürerek bu yere, bu şekilde belirli bir tamirat yapıldı-ktan sonra Fasıl 255'in ilgili maddeleri altında izin almssına herhangi bir engel bulunmadığını iddia etmiştir.
Gönderilen ihbarın lâyihalarla bağdaşmadığı hususuna gelince; davacı, Emare 1 olarak sunulan ihbara bakıldığında bu ihbarın 3. paragrafında '3-1.5.1993 tarihinden itibaren işbu ihbarla mevcut olabilecek kiracılık münasebtlerinin feshedildiği ve bu tarihten sonra davalıların yasal kiracı statüsünde addedileceği' yazıldığı, bu durumda lâyihalarda görülen 1.6.1993 tarihinden itibaren davalıların yas-al kiracı olduğu yönündeki kaydın ihbarla bir çelişkisi bulunmadığını ileri sürmüştür.
Davacı, İlk Mahkemenin iddia edildiği gibi fazla soru sormadığını, açıklanmayan konuları açıklığa kavuşturmak için belirli soru sorulduğunu, bunun da hatalı olmadığın-ı ileri sürmüştür.
Peştemallık konusunda ise sunulan olgular ve verilen şahadet ışığında davacıların peştemallık almaya hakları bulunmadığını iddia etmiştir.
Davacı, 6. istinaf sebebi hususunda İlk Mahkemece verilen 1 aylık sürenin makûl olfuğunu iddia- etmektedir. Keza verilen mehilin bitmiş olmasına rağmen halen davalıların bu dükkânı tasarruflarında bulundurup tahliye etmediklerine işaret etmiştir.
Yapılan argümanlar ışığında 1. ve 2. istinaf sebebini ele alarak, sunulan şahadet ve mevcut şahadetin -İlk Mahkemece değerlendirimesine göz atıldığında, İlk Mahkemenin gerek davacı ve gerekse davalılar ile şahitlerinin şahadetini titizlikle incelediği görülmektedir. İlk Mahkeme tahliye konusu dükkânı davacının ihtiyaç hususu ile bu dükkânın talep edilen mak-sada uygun olup olmadığını detaylı olarak incelemiş, keza davalıların mevcut imkânları ile başka işyerleri bulunup bulunmadığını inceleyerek davalıların Ortaköy'de ve Mahmutpaşa'da başka işyerleri bulunduğunu ve mali güçlerini de dikkate alarak aşağıdaki ş-ekilde bir bulguya varmıştır.
İlk Mahkemenin bu husustaki değerlendirmesi ve vardığı bulgular aşağıdaki gibidir:
"Yukarıda da vurgulandığı gibi davacı meslekten doktordur. Uzmanlık alanı genel cerrahlıktır ve halen bu mesleğini kiraladığı evin bir odas-ında yapmaktadır. Davacı şahadetinde ev sahibinin vefat ettiğini ve varislerinin kendisini zaman zaman arayarak evi tahliye etmesini istediklerini bu konuda rahatsız edildiğini, ancak karşı tarafa herhangi bir müşkülât çıkarmak istemediğini ve sahibi bulun-duğu dava konusu dükkânda mesleğini icra etmek istediğini, mezkûr dükkânı ise muayenehane olarak kullanacağını ve binanın bu amaca uygun olduğunu, bu arada başka yer acaba kiralayabilir miyim diye aradığını ve/veya muayenehane olmaya müsait bir yer aradığı-nı ancak bulduğu binaların kiralarının çok yüksek olduğu, mali imkânının da bulunmadığını ve/veya yeterli olmadığı nedeniyle kiralama olanağının bulunmadığını hatta ve hatta Mahkemeler önünde ve halen İstanbul Hava Yolları binası olarak kullanılan yeri de -soruşturduğunu ve kendisinden 400 Sterlin aylık kira bedeli istendiğini açık bir şekilde söylemiştir.
Dava konusu dükkândan başka taşınmaz malı yoktur. Mezkûr dükkâna muayenehane için ihtiyaç duymasının gayet normal olduğu ve mesleğini ata yadigarı dükkâ-nda yapmak istemesinin ve bunu talep etmesinin de makûl olduğunu belirtmiştir.
Mali durumu ile ilgili olarak dava konusu dükkândan halen ayda 100,000TL.- kira almakta olduğunu, Almanya'da bulunduğu süre içerisinde biriktirebildiği kazancından küçük çapta- bir geliri olduğunu ve arada sırada diğer meslektaşlarına yaptığı yardımlardan dolayı cüzi bir gelir elde ettiğini söyleyerek mali açıdan sıkıntıda olduğunu söylemiştir. Ayrıca mezkûr dükkânı Arasta'da oluşunun bahse konu yerin muayenehane olarak yapamaya-cağı anlamına gelmediğini, Selimiye Meydanı civarında doktor muayenehaneleri olduğunu, pekâla mezkûr dükkânın da muayenehane olarak kullanılabileceğini ayrıca söylemiştir.
Davacı şahadetinden görülebileceği gibi muayenehane olarak açılıp kullanılabimesi -için bir yerin su ve lâvabosunun bulunmasının yeterli olabileceğini de iddia ederek söylemiştir.
Davalıların ilkin mali durumuna değinmek isterim. Davalı 1 şirket, 60-65 kişilik 'door by door', yani kapı kapı dolaşarak ithal ettikleri eşyaları pazarlayan- bir pazarlama ordusuna sahiptir. İki adet aracı bulunmaktadır. Mahmutpaşa Sokakta bir irtibat bürosu mevcuttur. Ayrıca Marmara Bölgesinde çok büyük bir taşınmaz mala sahiptir. 300m2'lik depo olarak kullanılmaya müsait bodrum katı, bodrumun hemen üzerinde -bulunan zeminde aynı metrekareye yakın bitmiş boş ve kullanılmağa hazır büyük bir 'show-room', zemin katın üstünde 1. ve 2. katlar mevcuttur. Her iki katta 2'şer daire mevcuttur.
Şirketin başlangıçtaki 2 Milyon TL.sı olan sermayesi daha sonraları 12 Mily-on TL.sına yükseltilmiştir. Davalı 1 şirket bir aile şirketidir. Davalı 1 1990 yılında 35,218,469TL.- Kurumlar Vergisi ile 15 Milyon tutarında gelir vergisi ödemiştir. Yine şirket 91, 92 yıllarında da kâr etmiştir. Şirket ayda sadece 26 Milyon TL. maaş öde-mektedir. Şu andaki deposu, ithal ettiği elektrikli, elektriksiz ev eşyaları ile doludur. Piyasadan da 180 Milyon TL. civarında alacağı bulunmaktadır. Görüleceği gibi davalı 1 şirket kurulduğu 1982 yılından bugüne gelinceye kadar büyük ve dev adımlarla yür-ümüş ve çok büyük maddi olanaklara kavuşmuştur. Şüphesiz şirketin iyi yönetilmesi bu gelişmede büyük rol oynamıştır. Şirketin Akdeniz Garanti Bankasına 1,25,000,000TL: borcu bulunduğu iddiası ki doğrudur (Bak: Emare 8, 9) yukarıdaki gerekçeleri değiştirmez-. Evvel emirde bu borç değil, yatırımdan kaynaklanan bir durumdur. Mezkûr apatmanın yapımında kullanılmıştır. Kısaca, uzun vadeli olan bu miktarı şirketin mali gücü rahatlıkla karşılayabilecek düzeydedir.
Ayrıca, mezkur taşınmaz malın değeri, bahse konu -borcun 3-4 kat üzerindedir. Kısacası, davalı 1'in mali gücü fevkalade iyidir ve davacının mali gücü ile mukayese dahi edilemez.
Davalı 1'in bütün bunlara ilâveten halen dava konusu dükkânda 480-500 Milyon TL. civarında ticari mal varlığı mevcuttur.
Dav-alı 2'ye gelince, davalı 2 halen Ortaköy'de önceleri kendisine ait olup, bilâhare büyük kızına devrettiği evde kızının yanında oturmaktadır. Ev kirası yoktur. İaşe ve ibatesi kızı ve/veya kızları tarafından karşılanmakta ve bu konuda herhangi bir harcaması- bulunmamaktadır. Davalı 2, dava konusu dükkânda kendi adına yürüttüğü ticaretten ayda ortalama 3-4 Milyon TL. kazanç elde etmektedir.
Ayrıca, davalı 1 şirketten de ayda 5,110,000TL. maaş almaktadır. Görüleceği gibi davalı 2'nin ayda 10 Milyon TL. civarı-nda kazancı bulunmaktadır. Dava konusu dükkânda davalı 1 ile birlikte bulunmakta ve davalı 1 tarafından istihdam edilen personelin yardımlarından da istifade etmekte ve herhangi bir personele ödeme yapmamaktadır. Zaman zaman Türkiye'ye gitmekte ve kendisi -için kumaş ithal etmektedir. Görüleceği gibi davalı 2'nin mali gücü de çok çok iyidir. Davacının mali gücü ile de kıyaslanamaz.
Görüleceği gibi davalıların mali güçleri Arasta Sokata ve/veya o bölgede ve/veya başka herhangi bir yerde diledikleri herhangi- bir dükkânı veya yeri rahatlıkla kiralayabilecek düzeydedir. Mali güçleri ile değil kiralamak, diledikleri bir taşınmaz malı da rahatlıkla satın alabilecek durumdadırlar.
Dolayısıyle, tüm söylenenler muvacehesinde davacının dava konusu dükkâna doktorluk- mesleğini icra edebilmesi için makûl surette ihtiyacı olduğu hususunda bulgu yaparım. Ve yine tüm söylenenlerden sonra Mahkeme olarak da tahliye emri veya hükmü verilmesini makûl addettiğimi de belirtmek isterim."
Görülebileceği gibi İlk Mahkeme davacın-ın konu dükkâna ihtiyacını ve mali gücünü titizikle incelemiştir. Keza davalı 1 ve 2'nin şu anda tahliye konusu dükkândan mada mal sahibi olarak kullandıkları Ortaköy'deki depo ve işyeri ile kiracı olarak Mahmutpaşa No.27'deki işyerinin mevcudiyetini, dav-alıların mali güçlerini ve sair hususları dikkate alarak bir değerlendirme yapmıştır. İlk Mahkeme bir bulguya varmadan önce tahliye konusu dükkânın talep edilen maksat için uygun olup olmadığını da layıkı ile incelemniştir.
İlk Mahkeme Fasıl 255 Özel Has-tahaneler Yasasının ilgili maddelerine atıfta bulunmamakla beraber davcının bu yeri muayenehane olarak kullana- cağını dikkate alarak uygun olup olmadığını da incelediği görülmektedir. Fasıl 255 daha ziyade özel hastahanelerle ilgilidir. Tam anlamı ile kli-niklere uygulanması söz konusu olmayabilir. Fasıl 155'in 5(2)(d) fıkrası şöyledir:
"That the site, buildings and general amenities are in all respects satisfactory;"
Konu dükkânın tahliyesi halinde bu yere belirli bir tamirat yapıldıktan sonra izin alm-a yönüne gidilecektir. Bu yerin aydınlık pencersi, tuvaleti, suyu bulunduğu, konumu ve belirli düzeyde bir tamirat yapılacağı dikkate alındığında bu yerin klinik olarak kullanılmasında ilgili madde de dikkate alındığında ilk nazarda herhangi bir sakınca gö-rülmemektedir. Davacı bu yeri klinik olarak kullanabilmek için henüz müracaat etmemiştir, ancak bu yerin tahliyesinden sonra belirli düzeyde tamirat gerekeceği dikkate alındığında, davacının önceden izin için müracaat etmemiş olması doğaldı.
İlk Mahkemen-in bu şahadeti yanlış değerlendirdiğine veya yanlış bir bulguya vardığına ikna edilmedik. Bu nedenle 1. ve 2. istinaf sebeplerinin reddedilmesi gerekir.
3. istinaf sebebine gelince; müstenifler avukatı Emare 1 ve 2 olarak gönderilen ihbarlarda davalıları-n mevcut olabilecek kira anlaşmalarının 31.3.1993 tarihinde sona ereceği ve bu tarihten sonra yasal kiracı olacakları bildirilmektedir. Talep takririnde ise 1.6.1993 tarihinden itiabren yasal kiracı oldukları vurgulanmaktadır. Açıklıkla görülebileceği gibi- gönderilen ihbarlarda 31.5.1993 tarihinde mevcut olabilecek sözleşmeli kiracılık durumunun sona erdirildiği ve bu tarihten sonraki gün 1.6.1993 olduğuna göre yasal kiracılığın başlama tarihi 1.6.1993 olarak lâyihalarda yer almış olmasında herhangi bir hat-a yoktur. Bu nedenle 3. istinaf sebebinin de reddedilmesi gerekir.
4. istinaf sebebine gelince; müstenifler avukatının bu başlık altında ileri sürdüğü ve atıfta bulunduğu Mahkeme zabıtlarını tetkik ettik. Zabıtalrın atıfta bulunulan bölümlerinde Mahkemen-in belirli düzeyde soru sorduğu görülmektedir. Ancak bunların sırf şahadet istihraç etmek için sorulduğu kanaatinde değiliz. Taraflar arasındaki olguların daha net bir şekilde anlaşılabilmesi yönünde sorulan sorulardır ki bu soruların davalılara adaletsizl-ik yaptığına ikna edilmedik. Bu nedenle 4. istinaf sebebinin de reddedilmesi gerekir.
6. istinaf sebebi ise tahliye kararı verildikten sonra verilen 1 aylık mehilin çok az olduğu, diğer bir ifade ile, icranın 1 ay süre ile durdurulmasına ilişkin İlk Mahk-emece verilen kararda adli takdirin hatalı olarak kullanıldığı iddia edilmektedir. Davalıların tahliye konusu dükkânı çok uzun bir zamandan beri işyeri olarak kullandıkları dikkate alındığında, tahliye kararından sonra verilen 1 aylık mehilin oldukça kısa -olduğu kanaatindeyiz. Ancak şahadetten görülebileceği gibi davalıların esas işyeri olarak kullandıkları yer tahliye konusu olan yer değildir. Tahliye konusu yere ilâveten Mahmutpaşa Sokak No.27'de ve Ortaköy'de gerek yazıhane veya tevziat merkezi ve gereks-e depo olarak kullanabilecekleri işyerleri mevcuttur. Bu hususları dikkate alan İlk Mahkeme adli takdirini kullanarak 1 ay mehil vermeyi kâfi görmüştür. Şu ana kadar aradan geçen 8 aya zarfında konu yerin tahliye edilmediği dikkate alındığında bu hususta b-ir karar vermek artık akademik kalmaktadır.
Peştemallık hususuna gelince; müstenifler avukatı şahadete atıfta buluanrak özellikle davalı 2'nin uzun süreden beri bu yeri işyeri olarak icarında bulundurduğu ve dükkânda yürüttüğü iş nedeni ile dükkânın hem -değerinin hem de kirasının arttığını, bundan davacının faydalanacağını, kendisinin ise maddi ve manevi ziyan göreceğini ileri sürerek mukabil talebinde peştemallık olarak tazminat talep ettiğini, İlk Mahkemenin bu konuyu lâyıkı ile değerlendirmeyerek daval-ıların bu yöndeki taleplerini ispat etmedikleri bulgusuna varmakla hata ettiğini ileri sürmüştür.
İspat külfeti peştemallık talep eden davalılara aittir. Geçmiş içtihat kararlarına bakıldığında bu başlık altındaki taleplerin ispatı için 4 koşulun tatmin e-dilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Memet Ali Sulay v. Ananiya Kazandjian, 24 C.L.R. p.37 at p.38'de Hakim Zeka Bey bu hususta şöyle demektedir.
"Where by reason of the carrying on by the tenant in the premises of a trade or business a goodwill is attach-ed thereto increasing the rental value thereof and by reason of giving up possession of the premises the landlord shall get the benefit of such increase whilst the tenant shall suffer a loss, the Court, in giving a judgment or making an order under section- 18 for possession or ejectment, may require the landlord to pay to the tenant such sum as would appear to the Court to be sufficient to compensate the tenant for the loss of the occupation of the premises, du regard being had to the benefit derived by the- landlord, and effect shall not be given to such judgment or order until such sum is paid.
The main requirements for an order of compensation appear to be:
that goodwill became attached to the business premises in question by reason of the carrying ther-eon by the tenant of some trade or business;
that the rental value has been increased owing to such business having been carried on by the tenant;
that the landlord shall get the benefit of such increase; and
the tenant shall suffer a loss by giving up -possession of such business premises."
Bu içtihat kararı Yargıtay/Hukuk 30/79, 32/79 ve daha birçok müteakip kararlarda benimsenerek tekrarlanmıştır. Örneğin: Dr. Mehmet Ali ile Fatma Ersin Öztürk arasındaki Yargıtay/Hukuk 30/79'da Sulay davasına atıfta b-ulunarak 4 koşul sayfa 3'de aşağıdaki şekilde Türkçe olarak özetlenmiştir.
"Sulay davasındaki hükümden yapılan iktibastan görüleceği gibi 8. madde altında bir müstecir lehine tazminat verilebilmesi için aşağıdaki 4 koşulun tatmin edilmesi gerekir.
Müstec-irin orada icra ettiği iş veya ticaret sebebi ile söz konusu işyerinde peştemallık husule gelmiş olması;
Müstecirin icra ettiği iş veya ticaret sebebi ile işyerinde husule gelen peştemallık dolayısıyle söz konusu işyerinin kira değerinin artmış olması;
S-öz konusu işyerinin tasarrufunun müstecir tarafından terkedilmesi neticesinde mucirin kira değerindeki artıştan faydalanmış olacağı; ve
Müstecirin söz konusu işyerinin tasarrufunu terketmesi neticesinde zarar görmüş olacağı."
Önümüzdeki meselede İlk Mahk-eme davalıların bu yeri halen 100.000TL. aylık kira ile müstecir olarak icarında bulundurdukları sürece yaptıkları işten ötürü konu dükkânın kirasının artmadığı bulgusuna varmış, çevre binaların, 1962 yılındaki kirası ile mukayese etmiş ve keza 1962 yılınd-a 16 Kıbrıs Lirası kira ödeyerek bu yerin müsteciri olduklarını, bugünkü Kıbrıs Lirası değeri ile bir karşılaştırma yapıldığında kirada herhangi bir artış yapılmadığı bulgusuna varmıştır ki İlk Mahkemenin bu bulgusunun hatalı olduğu söylenemez. Ayrıca konu- yerin tahliye edilmesi halinde davacı bu yerde aynı veya benzeri türden iş yapmayacağına göre yerin kazandığı iddia edilen iş hacmi değerinden (goodwill) de faydalanması söz konusu değildir.
Davalıların ziyanına gelince; esas işyerleri daha önce değndiğ-imiz gibi 27, Mahmutpaşa ile Ortaköy'deki ofis ve depolardır. Bunun yanında ihracatçı firma olarak geniş tevziat imkânları vardır ve ziyana uğrayacakları lâyıkı ile ispatlanamamıştır. Esasen davalılar peştemallığa hak kazanmaları için sadece koşullardan bi-rini değil yukarıdaki içtihat kararlarında sıralanan tüm koşulları da ispat etmekle mükelleftirler. Sunulan şahadeti dikkate aldığımızda davalıların bu yöndeki mukabil taleplerini ispat edemedikleri yönündeki İlk Mahkeme kararı ile hemfikiriz ve bu nedenle- de 5. istinaf sebebinin reddedilmesi gerekir.
Netice olarak istinafın reddedilmesine ve İlk Mahkemenin yukarıda pafta ve harita referansı verilen Arasta Sokağındaki dükkânın tahliyesi hususunda vermiş olduğu kararın aynen onaylanmasına, oybilriği ile, k-arar verilir.
İlk Mahkeme verilen tahliye emrinin 31.1.1994 tarihine kadar durdurulması yönünde emir vermiştir. Bugüne kadar konu yerin tahliye edilmediği de dikkate alınarak karar tarihinden itibaren 15 gün zarfında konu yerin tahliyesi hususunda ayrıca- emir verilir.
İstinaf masraflarına gelince; aleyhine istinaf edilenin avukatsız olarak bulunduğu cihetle istinaf masrafları hususuda herhangi bir emir verilmemesinin uygun olduğu görüşündeyiz.
(N. Ergin Salâhi) (Taner Erginel) - (Metin A. Hakkı)
Yargıç Yargıç Yargıç
19 Eylül 1994
Full & Egal Universal Law Academy