-D.45/88 Yargıtay/Hukuk 20/88
(Genel İstida 233/85; Lefkoşa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
Mahkeme Heyeti: Niyazi F. Korkut, Hamdi Atalay, Taner Erginel.
İstinaf eden: Celil Mustafa Dok-toroğlu, 8 Arasta Sokak, L'şa.
(Müstedaaleyh)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Mustafa Kenan, Lefkoşa.
(Müsted-i)
A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Av. Menteş Aziz ve Av. Talât Kürşat.
Aleryhine istinaf edilen namına: Av. Tahir Seroydaş.
H Ü K Ü M
Niyazi F. Korkut: İstinaf eden müse-tdaaleyh aleyhine istinaf edilen müstediye ait bir dükkânın kiracısıdır. Müstedi Lefkoşa Kaza Mahkemesinde konu dükkânın kirasının yeniden gözden geçirilmesine ilişkin bir istida dosyaladı. Müstedi istidaya ekli yemin varakasında, sair şeyler yanında, Müst-edaaleyhin 1.10.1981 tarihinden itiabren yasal kiracı olduğunu, 1982 yılında bir istida dosyalayarak müstedaaleyhin yasal kiracısı olduğu konu dükkânın yeni kirasının saptanmasını istediğini ve tarafların muvafakatı ile 1.2.1983 tarihinden itibaren yeni ki-ranın Mahkeme tarafından ayda 8,500TL olarak saptandığını, müstedaaleyhin konu dükkânın kira değerindeki artışı dikakte alarak 1.7.1984 tarihinden itibaren ayda 10,000TL kira ödemeye başaldığını ancak müstedaaleyh ile aralarında ödenmesi gerekeli yeni kira- hakkında bir anlaşma olmadığını ve 238/82 sayılı istidadan sonra kiraya etkin olaylarda ve/veya durum ve koşullarda esaslı değişiklik olduğunu, konu dükkânın kira değeri esaslı bir biçimde artarken, benzeri civar dükkânların makul kiralarınına ayda 150,00-0TL olduğunu ve müstedaaleyhin de mali durumunun bu kirayı ödeyebilecek güçte olduğunu ileri sürdü.
Müstedaaleyh ise dosyaladığı itiraznameye ekli yemin varakasında, sair şeyler yanında, ön itiraz olarak, yasal kiracı olmayıp aydan aya kiracı olduğunu, d-aha öncki istidada kiracılık statüsünün bir karara bağlanmadığını ve bu nedenle istdiada verilen kararın geçersiz olduğunu, bu istida dosyalanmazdan önce müstedinin, Yasanın 6(1) maddesine uygun olarak, kirayı anlaşmak üzere, kendisine bir müracaatta bulun-madığını ve bu nedenlerle bu istidanın ileri gidemiyeceğini ileri sürdü. Müstedaaleyh ilâveten 238/82 sayılı istidadan sonra Müstedi ile kirayı ayda 10.000TL olarak anlaştığını ancak bir süre sonra Müstedinin bu kirayı kabul etmemesi üzerine kirayı posta i-le havale etmek zorunda kaldığını ve Müstedinin de kendisine artış hususunda herhangi bir müracaatta bulunmadan bu istidayı dosyaladığını, son iki yıldan beri iş hacminin düştüğünü ve gelirinin azaldığını ve keza konu dükkânın makul kira bedelinin de ayda -13.000TL'yi geçmemesi gerektiğini savundu.
İstidanın duruşması sonucu verdiği kararda Alt Mahkeme gerek Müstedinin şahadeti ve Müstedaaleyhin bu hususta şahadet vermemiş oluşu, gerekse Emare I olan 238/82 sayılı istidada yapılan saptamaya dayanarak Müste-daaleyhin konu dükkânda yasal kiracı olduğu kanaatına vararak Müstedaaleyhin 1.10.1981'den itibaren ya da 1.2.1983 veya 238/82 sayılı istidadaki saptama tarihinden itibaren yasal kiracı olduğuna ilişkin bulgu yaptı.
Alt Mahkeme Müstedaaleyhin yasal kirac-ı olduğuna ilişkin bulgu yaptıktan sonra taraflar arasında, bu istida dosyalanmadan önce, kira artışı için bir girişim yapılarak bir anlaşma olup olmadığını da inceleyerek Müstedinin istidaya ekli yemin varakasında anlaşma sağlanamadığını belirtip bu husus-u şahadeti sırasında da yinelediğini ve Müstedinin bu şahadetine inandığını vurgulayrak istida dosyalanmazdan önce kira artışı için tarafların görüşüp anlaşamadıklarına ilişkin bulgu yaptı. Alt Mahkeme hükmünde Müstedinin yemin varakasında kiraya etkin ola-ylarda değişiklik olup istida konusu dükkânın kira değerinin esaslı biçimde arttığını ileri sürerek bu hususu şahadetinde de tekrarladığına değinerek son tesbitten sonra geçen süre zarfında konu dükkânın kira değerinde esaslı bir artış olduğunun belirlendi-ğini ve nitekim KKTC'de varolan enflasyon durumu hakkında da adli ihbar alınabileceğini vurgulayarak kiraya etkin olaylarda ve koşullarda esaslı değişiklik olduğuna ilişkin bulgu yapıp, dükkânın kira değeri hakkında verilen şahadeti de eleştirerek konu dük-kânın istida tarihleri itibarı ile kiralanabilecek kirasınına ayda 63.500TL olduğuna ilişkin bulgu yaptı.
Alt Mahkeme daha sonra tarafların mali durumlarını da inceleyerek sonuçta Müstedaaleyhin ayda 63.500TL kirayı ödeyebilecek güçte olduğu kanaatine va-rarak 1.12.1985 tarihinden itibaren ayda 63.500TL kira ödemesine ilişkin karar verdi.
Müstedaaleyh bu karara karşı istinaf dosyaladı. 13 istinaf sebebi içeren istinaf ihbarnamesinde istinaf eden Müstedaaleyh, özetle, Alt Mahkemenin tarafların kira artışı- için görüşüp anlaşamadıklarına ilişkin bulgu yapmakla, tanıklara inanıp inanmama konusundaki yasal kriterleri uygulamamakla, konu dükkânın alanını 44.37m2 olarak saptamakla, Birleştirilmiş Y/H 109/85 ile 1/86'ya konu dükkânı bu meselede emsal olarak almak-la, Müstedaaleyhin ayda 63.500TL kira ödeyebileceği bulgusuna varmakla ve Müstedi ile uzman tanığına inanıp Müstedaaleyh ve uzman tanığına inanmamakla hatalı hareket ettiğini ileri sürdü.
Müstedi de E.35 n.10 altında bir ihbar dosyalayarak Müstedi tanığı- Turan Avni'nin saptadığı 2110TL m2 birim değerini 1432TL'ye indirmekle, bu tanığın gösterdiği 5'nci emsalin emsal olarak alınamıyacağı bulgusuna varmakla, Müstedaaleyhin uzman tanığının üç emsalinin uygun olmadığını kabul ettirkten sonra sadece 2. emsalin-i uygun bulmakla ve keza birleştirilmiş Y/H 109/85 ve Y/H 1/86 sayılı davadaki dükkânı emsâl aldıktan ve istida konusu tesbitin konu tesbitten 6 ay sonrası ile ilgili olduğuna ilişkin bulgu yaptıktan sonra Aralık 1985 tarihi itibarı ile mezkûr birim değeri-nin çok altında bir bulguya varmakla hatalı hareket ettiğini ileri sürdü.
İstinaf eden Müstedaaleyh istinafın duruşmasında istinaf sebeplerini 3 başlık altında toparlayarak Mahkemeye hitap etti.
Üç başlık altında topralanan istinaf sebepleri şöyledir:
-
(i) (1), (2), (3). sebepler yasal ilgili,
(ii) (4). tanıklara inanıp inanamama, ve
(iii) (5) - (13). sebepler kiranın saptanmasına ilişkin şahadetin yanlış kıstaslara istinaden değerlendirildiği.
-İstinaf eden gerek layihalar gerekse istidanın seyri ve Mahkeme kararından bu meseleye yasaının 6(1) maddesinin şamil olduğunun açık olduğunu, Müstedaaleyh aleyhine dosyalanan (1). istidada tarafların onayı ile bir kira saptanıp Mahkeme tarafından M.6(1) u-yarında bir bulguya dayanan herhangi bir saptama varolmadığını ve Müstedaaleyh aleyhine dosyalanan (2). istidanın ise geri çekildiğini, bilâhare Müstedaaleyh ayda 10.000TL ödemeye başladığına göre de birinci saptamanın ortadan kalktığını ve istidanın da Ya-sanın 5. maddesine dayandırılmadığını savundu. 2. başlık altında alınan 4'üncü istinaf sebebi ile ilgili olarak da istinaf eden, sair şeyler yanında, M.6(1) altında bir istida dosyalanmazdan önce tarafların oturup anlaşma için bir çaba harcamaları, gerekti-ğini, Müstedaaleyhin Müstediyle böyle bir görüşmede bulunmadığını savunduğunu ve bu nedenle bu hususun ciddi şekilde isbat edilemsi gerektiğini, bu husustaki yegane şahadetin Müstediye ait olduğunu ve bu şahadetin de çelişkili olduğunu, şahadetin bir yerin-de Müstedi "bu davadan önce muhatap olamdık" derken şahadetinde başka bir yerde "davadan önce Belediye Parkında konuştuk" dediğini ve bu doğru olsa bile bu buluşmanın da yasanın 6(1) maddesi anlamında bir uzlaşma teşebbüsü olmadığını ve bu nedenle bu husus- isbat edilmediği halde alt mahkemenin bu şahadete dayanarak bulgu yapmakla hata ettiğini savundu.
5 - 13'üncü istinaf sebepleri ile ilgili olarak da istinaf eden, Müstedinin uzman tanığının plân üzerinde hesap yapıp aldığı emsallerin de yeni binalar old-uğunu; bu tanığın istida konusu dükkân ile köşe ve vitrinli dükkânları da bir tuttuğnu ve bu tanığın tercih edilmemesi gerektiğini ve alt mahkemenin atıfta bulunduğu Yargıtay kararındaki ölçüleri de yanlış değerlendirdiğini savundu.
Aleyhine istinaf edil-en avukatı ise hitabında, özetle, Y/H 63/87 de verilen karardan önce M.5 altındaki revizyon istidalarında da taraflar arsında anlaşma olmadığına ilişkin lâyihalara iddia koyduklarını, bu istdianın da o karardan önce dosyalandığını, Müstedaaleyhin M.6(1) il-e ilgili itirazı üzerinde alt mahkemede ısrar edip üzerinde durmadığını ve bu hususlarına alt mahkemede tartışılmadığını, Y/H 63/87 de verilen karar ışığında alt mahkemenin bu hususta bulgu yapmasının da gereksiz olduğunu, gerekli dense bile bu hususta ye-terli şahadet bulunduğunu, Müstedinin bu husustaki şahadetine ilâveten Müstedaaleyh de şahadeti sırasında aralarında bir anlaşma olmadığını kabul ettiğini, yasanın 5. maddesinin öngördüğü tüm koşulların yerine getirildiğini ve alt mahkemenin Müstedinin şah-adetine inandığını, her iki tarafın uzman tanığının Birleştirilmiş Y/H 109/85-1/86'ya değindiğini, alt mahkemenin de bu karara büyük önem verdiğini ve konu kararda m2'nin 1.633TL. olarak saptanmasına karşın 6 ay sonra görüşülen istinaf konusu istidada bund-an daha düşük bir saptama yapıldığını, halbuki Müstedi tanığının 6 aylık süre için %25 bir artış yaparak m2 birim değerini 2.110TL olarak bulduğunu, esasında Y/H 98/87 de yılda %50 oranında bir enflasyon artışının da makul görüldüğünü ileri sürdü.
E.35 n-.10 uyarınca dosyalamış olduğu ihbar ile ilgili olarak da Müstedi avukatı, sair şeyler yanında, Müstedinin uzman tanığının 5 emsal göstererek bu emsallerin de ortalamasını alıp %15 de indirim yaparak m2 için 2.110TL saptadığını, alt mahkemenin bu emsallerd-en 5'incisini emsal almayı salim görmediğini ve Müstedaaleyhin emsallerine de itibar etmeyip Birleştirilmiş Y/H 109/85-1/86'da saptanan birim fiyatını ışık tutucu olarak aldığını ve o davada da m2 için 1.635TL saptayıp Y/H 98/87 sayılı kararda da yılda %-50 oranında bir enfalsyon artışı makul görülüp bu istinafa konu istidadaki uzman tanıklar da enflasyonun kiralara yansıdığını belirttiklerine göre bu arada geçen 6 aylık süre de dikkate alındığında bu birim değeri altında bir rakam saptanmaması gerektiğini- ileri sürdü.
Müstedaaleyh avukatı ise cevaben, alt mahkemenin adli ihbar olarak saptama yapamıyacağını, Alt Mahkemenin Birleştirilmiş Y/H 109/85-1/86'ya çok değer vererek o kararın etkisi altında kalmakla hatalı hareket ettiğini, alt mahkemenin sunulan -iki farklı şahadetten birini tercih etmesi gerektiğini, ve Müstedinin tanığına değer vermeyip istidayı reddetmesi gerektiğini savundu. Bu istinafta konu istida Birleştirilmiş Y/H 63/87 ve 64/87 de verilen karardan önce dinlenmiş olmalı ki duruşma sırasında- Yasanın 6. maddesinde öngörüldüğü şekilde yeniden kira tesbiti gerekir gibi şahadet sunma yönüne gidilmiş ve Müstedaaleyh de itiraznamesinde Müstedinin istida yapılmazdan önce Müstedaaleyh ile kirayı anlaşmak üzere görüşmediği üzerinde ısrarla durmuştur. -Müstedaaleyh ilâveten itiraznamesinde daha önce aralarında Yasanın 6(1) maddesi altında kira saptaması olmadığı üzerinde de durarak Alt Mahkemenin Yasanın 6(1) maddesi altında kira saptanması gerektiği ve ön koşul olan taraflar arasında anlaşma için müsted-i tarafından çaba harcanmadığına göre de istidanın ileri gidemiyeceğini savunmuştur.
Olgulardan da görülebileceği gibi müstedinin 1982 yılında yapmış olduğu 238/82 sayılı istidada müstedi Müstedaaleyhin yasal kiracı olduğunu ileri sürmüş ve Alt Mahkeme d-e bu istidada, tarafların muvafakatı ile, bir emir vererek 1.12.1982 tarihinden itibaren yeni kirayı ayda 8.500TL olarak saptamıştır.
Yasanın 6(1) maddesi altında yapılan konu istidada Alt Mahkeme bir kira saptadıktan sonra şahadet dinlemeden ve taraflar-ın onayı ile emir verildi gerekçesi ile yasanın 6(1) maddesi altında saptanan bir kira yoktur demek olası değildir. Konu istida altında müstedaaleyhin onayı ile bir kira saptaması yönüne gidildikten sonra bu istinafa konu istidada müstedaaleyhin yasal kira-cı olmadığını söylemek de olası değildir. 238/82 sayılı istidada bir saptama yapıldıktan sonra da Birleştirilmiş Y/H 63/87 ve 64/87'de vurgulandığı gibi, Alt mahkeme saptanan kirayı, karardan sonra kiraya etkin olaylarda veya durum ve koşullarda esaslı de-ğişiklik meydana geldiği gerekçesi ile, Yasanın 5(1) maddesi uyarınca gözden geçirirken Yasanın 6(1) maddesinde bir ön koşul olan istidadan önce taraflar arasında yeni kira saptaması için görüşme yapılması gerekmediği gibi kira saptaması için gereken işlem-lere de gerek yoktur.
Müstedinin istidasından görülebileceği gibi istidada, sair şeyler yanında, 238/82 sayılı istidada verilen karardan sonra kiraya etkin olaylarda ya da durum ve koşullarda esaslı değişiklik olduğu ve istida konusu dükkânın kira değeri-nin esaslı biçimde arttığı ve benzeri civar dükkânların makul kiralarının da ayda 150.000TL olduğu ve müstedaaleyhin de bu rakamda bir kirayı ödeyebilecek mali güçte olduğu ileri sürülerek duruşma sırasında bu doğrultuda şahadet sunulmuştur. Alt Mahkeme de- şahadetlere değinerek son tesbitten sonra geçen süre zarfında konu dükkânın kira değerinde esaslı bri artış olduğunun belirlendiğini ve varolan enflasyon durumu hakkında da adli ihbar alıanbielceğini vurgulayarak istida tarihi itibarı ile konu dükkânın ki-ralanabilecek kirasının ayda 63.500TL olduğuna ilişkin bulgu yapıp istinaf edenin de bu kirayı ödeyebilecek güçte olduğu kanaatına vardı.
Yukarıda belirtilen gerçekler ışığında istinaf edenin (1) (2) (3) ve (4). istinaf sebeplerinde başarılı olması olası- değildir.
5 - 13'e kadar olan istinaf sebepleri ise, daha önce de belirtildiği gibi, Alt mahkemenin kiranın saptanmasında kullanılan şahadeti yanlış kıstaslara istinaden değerlendirdiğine ilişkindir. Esasında bu istinaf sebeplerini aleyhine istinaf edil-enin E.35 n.10 uyarınca dosyaladığı ihbardaki sebeplerle birlikte incelemek gerekir. Aleyhine istinaf edilen de Alt Mahkemenin saptama yaparken uyguladığı yöntemden yakınmaktadır.
Alt Mahkeme kararına bakıldığında müstedaaleyhin uzman tanığının verdiği e-msallerin biri dışındakilere, kiralama tarihlerinin epeyi ileri tarihleri ilgilendirdiği ve bu emsallerin kiralarından da epeyi düşüşler yapıldığı nedeni ile, dayanmayı salim bulmadığı görülmektedir. Kararda müstedinin uzman tanığının verdiği 5 emsalden 3'-ünün ise daha uygun olduğu belirtilmesine karşın bu emsallerden yapılan %15 düşüşün az olduğu vurgulanarak %20 ciavrında bir düşüşün daha doğru olacağı belirtilerek uygun görülen emsallerde m2 için 1.511TL ile 1.556TL arasında bir rakam saptanmaktadır. Anc-ak kararda daha sonra her iki uzmanın da değindiği Birleştirilmiş Y/H 109/85 ile 1/86'ya atıfla bu kararda Mayıs 1985 itibarı ile m2 için saptanan 1.633TL'nin bütün bölgeye ışık tutucu olduğu vurgulanıp bu miktar da emsal alınıp tümünün ortalaması alınarak- m2 için 1.432TL saptandığı görülmektedir. Alt mahkeme genelde müstedinin uzman tanığının şahadetini tercih ettiğine göre bu şahadete göre bir saptama yapması gerekirdi. Bu şahadetin dışına çıkarak şahadetle önünde olmayan ve olguları farklı olan başka dav-alardan emsaller alınması doğru değildir. Müstedinin uzman tanığının şahadetinde saptama yaparken Nisan 1985 itibarı ile enflasyonu da dikkate aldığı görülmektedir. Bu nedenle Alt mahkeme bu tanığa göre saptama yaptığı takdirde enflasyon nedeni ile olabile-cek artışlar da dikkate alınmış olurdu. Bütün bu nedenlerle Alt mahkemenin şahadet dışında emsaller alarak yaptığı hesaplamanın sakıncalı olduğu ve Müstedi tanığının şahadetine göre saptama yapması gerektiği görüşündeyiz. Bu görüşten hareketle bu tanığın -verdiği birim değerlerin ortalaması olarak m2 için 1.525TL almayı uygun gördük. M2 için uygun görülen 1.525TL'yi dükkân alanı olan 44.37m2 ile çarpınca yaklaşık 67,664,25TL çıkar. Bunu da 67,500TL olarak alıp konu dükkânın 1.12.1985 tarihi itibarı ile kira-sı olarak saptamayı uygun bulduk.
İstinaf eden istinaf ihbarnamesinde Alt Mahkemenin konu dükkânın alanı olarak aldığı 44.37m2 de de hata ettiğini ileri sürmüşse de duruşma sırasında bu hususa hiç değinmemiştir. Bu nednele konu dükkânın alanını 44.37m2 o-larak kabul etmek gerekir.
Sonuç olarak istinaf reddolunur.
Aleyhine istinaf edilenin mukabil istinafı kısmen kabul edilerek Alt Mahkemenin saptadığı kira 67.500TL olarak değiştirilir.
Aleyhine istinaf edilenin masrafı istinaf eden tarafından ödenece-ktir.
(Niyazi F. Korkut) (Hamdi Atalay) (Taner Erginel)
Yargıç Yargıç Yargıç
26 Ekim 19988
-
-
7
-
Full & Egal Universal Law Academy