-D.19/83 Yargıtay/Hukuk 23/83
(Dava No.148/82; Lefkoşa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
Mahkeme Heyeti: N. Ergin Sal(hi, Niyazi F. Korkut, Aziz Altay.
İstinaf eden: Hüsyein Mustafa Şonya,- Lefkoşa.
(Davalı)
- ile -
Aleyhine istinaf edilen: Hidayet E. Şemi yetkili vekili Osman Ertekün
vasıtasıyle, Lefkoşa.
- (Davacı)
A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Süleyman Dolmacı.
Aleyhine istinaf edilen namına: Ali Dana.
Kira mikatarının tesbiti - 17/81 sayılı Ya-sanın 6. maddesi altında kira tespitindeki kriterler - Davacının hissesi bulunduğu dükkânın kirasının artırılması için istida dosyalaması - İlk Mahkemenin makul kirayı saptaması - Davalının kirnın fahiş olduğuna ve kira tespit kitelerinin yanlış uygulandığ-ına ilişkin istinafı - Emsal kiraların karşılaştırılması.
Emsal kiralar - Emsal bir dükkanın hacmi dahil tüm olgularının dikkate alınması.
OLAY:Davacı, üzerinde hissesi bulunan dükkânın kira bedelinin artırılması için istida dosyaladı. İlk Mahkeme de k-ira bedelini yeniden tespit etti.
Davalı tesbit edilen kira miktarının fahiş olduğunu ve İlk Mahke- menin kiranın tepitinde uygulanan kriterleri hatalı uyguladığını ileri sürerek istinaf etti.
SONUÇ: Yargıtay, Davalının tüm iddialarının esas itibarı il-e çevre dükkânların kiraları hususundaki şahadeti layıkıyla değerlendirmediği üzerinde olduğunu belirtti.
İlk Mahkemenin çok eskiden beri kiracı bulunan ve kira tespitine tabi tutulmayan dükkanların düşük kiracını bir ölçü olarak almamasının ve taraflar-ın uyuşması sonucu tesbit edilen emsal kiraları dikkate almamsının haalı olmadığını vurgulayan Yargıtay bu istinaf sebebini reddetti.
Yargıtay, sunulan şahadete dikkate alındığında İlk Mahkemenin yeni kirayı tespit ederken 17/81 sayılı Yasanın 6. maddes-indeki bütün kriterleri uyguladığını ve hata etmediğini belirterek istinafı reddetti.
H Ü K Ü M
N. Ergin Sal(hi: Aleyhine istinaf edilen müstedi, Lefkoşa Kaza Mahkemesinde 17 Mayıs 1982 tarihinde dosyaladığı 148/82 sayılı bir genel istida ile Lefkoşa -Asmaaltı sokak No.60'da 15/24 hissedarı bulunduğu dükk(nın makul kirasının 25,000TL ve kendi hissesi için ayda 15625TK ile dava masraflarının ödenmesi hususunda bir hüküm verilmesi talebinde bulunmuştur.
Davanın duruşmasında taraflar müştereken, müstedin-in, konu dükk(nın 15/24 hissedarı bulunduğunu, bu dükk(nın davalıya ilkin 1959 tarihinde 20KL'na kiralandığını, halen bu dükk(nın 15/24'ünün kirasının 1=36TL esası üzerinden 590TL olduğunu, dükk(nın önünün 4 metre genişlikte, derinliğinin 9 metre uzunlukta-, alanının 36 m2 olup 16 m2'lik sendesi dahil olmak üzere ceman 52 m2 olduğunu ortak bulgu olarak kabul etmişlerdir.
Duruşma neticesinde davayı dinleyen İlk Mahkeme konu dükk(nın makul kirasının 17000TL ayda olduğunu saptayarak müstedinin 14/24'lük hisse-sinin makul kirasının 10625TL olduğu tesbit etmiş ve istida masraflarının müstedaaleyh tarafından müstediye ödenmesi hususunda emir vermiştir.
İstinaf bu karardan yapılmış olup 5 istinaf sebebi içermektedir. İstinafın duruşmasında 4. istinaf sebebini teş-kil eden, İlk Mahkemenin söz konusu kira miktarını müstedaaleyhin ödeyebileceğine hükmetmekle hata ettiği, hususundaki istinaf sebebi geri çekilmiştir. Geriye kalan ve üzerinde durulan istinaf sebepleri aşağıdaki şekilde özetlenebilir:
1. İlk Mahkeme, hu-zurundaki şahadet ışığında istida konusu dükk(nın kirasını ayda 17000TL olarak saptamakla hatalı hareket etmiştir ve tasbit edilen kira aşik(r surette fahiştir.
2. İlk Mahkemenin bulguları tüm şahadet ışığında eksik ve yanlıştır. Keza kira tesbitindeki k-riterleri İlk Mahkeme hatalı olarak uygulamış ve 17000TL kira tesbit etmiştir. Özellikle benzeri civar taşınmaz malların kiraları hususndaki şahadeti ilk mahkeme yeterince değerlendirmemiştir.
İstinaf sebeplerini ele almadan önce özetle tekzip edilmemiş -olgulara değinmek yerinde olur.
Konu dükk(n eski bir yapı olmakla beraber geçmişte tadil(ta uğramış ve 16 metre karelik bir sende il(ve edilmiştir. Dükk(n yer itibarı ile Lefkoşada Arasta sokağında ve Arasta sokağı ile Asmaaltı sokağının brleştiğini ve g-enişlediği, Belediye çarşısına kadar sağlı sollu sadece dükk(nların yer aldığı şehir merkezinde, turistlerin, köy ve kent dışından gelen yurttaşların alış veriş yaptıkları Lefkoşanın yoğun ticaret merkezi olan bir yerdedir. Yapı itibarı ile yaklaşık 50 yıl-lık bir bina olmasına rağmen sağlam ve kullanılan maksada uzun yıllar hizmet edebilecek durumdadır.
İstinaf sebeplerine gelince yukarıda özetlenen istinaf sebepleri birbirne bağlıdır. İlkin ikinci istinaf sebebinin ele alınamsı daha uygundur kanaatindeyi-z.
İstinafın duruşmasında istinaf edenin avukatı özellikle civar dükk(nların kiraları üzerinde mevcut şahadete uzun boylu değinmiştir. Müstenif avukatının değindiği şahadete göre müstedinin dükk(nının bitişiğindeki Ahmet Balman'ın tuttuğu dükk(nı 147/82 -sayılı genel istida konusu edilmiş ve kirası 10000TL ayda olarak tesbit edilmiştir. Yine müstedinin dükk(nından kısa bir mesafe uzaklıkla bulunan Zersin ticaretin tuttuğu ve 145/82 sayılı genel istida konusu edilen dükk(na ise 4500TL kira tesbit edilmiştir-. Aynı semtte bulunan ve Evkafa ait olan muhtelif dükk(nların kirası ise 2160, 4000, 6000 ve 7500TL ve Ahmet Raşitlere kiralanan dükk(nın kirası ise 1.1.1982'den 31.12.1982'ye kadar 19000TL, 1.1.1983'ten itibaren 21850TL, 1.1.1984'ten itibaren 25130TL ve 1-986'dan sonra da 33150TL olarak Evkaf tarafından tesbit edildiği ileri sürülmüştür. Ancak son bahsedilen Ahmet Raşitlerin tutmuş olduğu dükk(nın hayli büyük olduğu ve bu nedenle bu miktarınesas alınmaması gerektiği müstenif avukatı tarafından ileri sürülmü-ştür. Aleyhine istinaf edilen davacı da mukabil bir istinaf dosyalamış ancak istinafta bu mukabil istinafı geri çekmiştir.
Aleyhine istinaf edilen ise konu dükk(nın buludnuğu bölgedeki dükk(nların hemen hemen tümünün eskiden kiralanmış olduğunu, 17/81 sa-yılı Yasadan sonra revizyona tabi tutulmadıklarını, bu nedenle ölçü alınamayacaklarını ileri sürmüş ve bu husustaki mevcut şahadete işaret etmiştir. Genel İstida 147/82'de Ahmet Balman'ın tutmuş olduğu dükk(na 10000TL kira tesbit edildiğinin doğru olduğunu- ancak bu kiranın sadece dükk(nın ön kısmı için tesbit edildiğini, arka kısmını kapsamadığını, ön kısmının ise müstedaaleyhin tutmuş olduğu dükk(ndan daha küçük daha küçük olduğunu ve her haluk(rda yapılan tesbitin tarafların rızası ile anlaşarak yapıldığı-na işaret ederek bu hususta ilk mahkeme önündeki mevcut şahadete değinmiştir. 147/82 sayılı genel istida konusu yapılan Zersim ticaretin tuttuğu dükk(nın ise çok küçük, basık, kullanışsız bir dükk(n olduğuna ve bunun kirasının da mahkemece tesbit edilmediğ-ine, tarafların anlaşması ve rızası ile tesbit edildiği hususundaki şahadete değinmiştir. Aleyhine istinaf edilenin avukatı ayrıca, müstedi şahidi No.3'ün şahadetine değinerek bu şahidin şahadetine göre avukat olması hasebiyle bölgede bazı dükk(nların kira- anlaşmasını yaptığını ve dükk(nın 18000-20000-25000TL'na kiralanabileceğini ve örneğin aynı bölgede bulunan mobilyacı Namık'a dava dosyalanmzdan bir süre önce daha küçük bir dükk(nı ilk sene 15000, ikinci sene 20000TL olmak üzere kiraladıklarına dair şaha-det verdiğine işaret etmiştir. Bu şahit bir bilirkişi olmakla berbaer şahsi bilgisine göre şahadet verdiğini, Mahkemenin bu şahidin şahadetine inandığını, bu şahidin şahadetine inanmaması gerektiği hususunda bir istinaf sebebi mevcut bulunmadığına da keza -işaret etmiştir. Ayrıca İlk Mahkemenin önünde konu dükk(nın makul kirasının 17000TL olarak tesbit edilmesine yeterli şahadet bulunduğunu da ileri sürmüştür.
İstinaf edenin avukatı, İlk Mahkemenin 17000TL'nı tesbit ederken kriterler hususunda ne yönde hat-a yaptığı üzerinde durmamış, iddialarını esas itibarı ile çevre dükk(nların kiraları hususundaki şahadetin l(yıkı ile değerlendirilmediği üzerinde toplanmıştır.
İlk Mahkemenin kararına göz attığımızda konu dükk(nın bulunduğu bölgedeki dükk(nların kiracıl-arının hemen hemen tümünün çok eski kiracılar odluğu, 17/73 sayılı Yasa ile revizyona tabi tutularak kira tesbitinin yapılmadığını, bu nedenle eski kiracıların ödemiş olduğu düşük kiraların bir ölçü olarak alınamıyacağını, yeni gözden geçirilen kiraların k-aale alınmasının daha doğru olduğuna değindiği gözükmektedir. Kanaatimizce İlk Mahkeme kirayı tesbit ederken çok eskiden kiracı bulunan ve kira tesbitine tabi tutulmayan dükk(nların kirasını bir ölçü olarak almamış olması hatalı değildir. İlk Mahkeme, müst-edi şahidi No.3'ün bir bilirkişi olmamakla beraber bu bölgede veya Lefkoşada muhtelif icar mukaveleleri yaptığını, bu büyüklükteki dükk(nın 18000-20000-25000TL civarında kiralanabileceğini, aynı bölgede eşyacı Namık'a ilk sene 1500TL, ikinci sene 20000TL'n-a icar edildiğini ve istida konusu dükk(nın 25000TL'na kiralanabileceği hususundaki şahadetine inanmış ve aynı dükk(nın hemen yanındaki Ahmet Balmanın kirasındaki dükk(nın ön kısmının daha küçük olması nedeniyle 10000TL'na anlaşarak kira tesbitinin yapıldı-ğını, her halük(rda konu dükk(nın büyüklüğü de göz önünde tutularak Ahmet Balmanın ödemiş olduğu 10000TL kiradan daha fazla olması gerektiği bulgusuna varmıştır.
Kanımızca İlk mahkeme bu bulgusunda hatalı deildir. İlk mahkemenin verdiği kararı başka bir -yönden değerlendirdiğimizde ve emsal olarak gösterilen Valman ve Zersimin kiralarındaki dükk(nların kiraları ile mukayese ettiğimizde yine ilk mahkemenin kararının hatalı olduğu söylenemez. Çünkü konue dilen emsal kiralar mahkeme tarafından tesbit edilmeyi-p tarafların uyuşması sonunda tesbit edilen kiralardır. Buna reğmen konu dükk(nlardan metre kare olarak mukayesesi istinaf konusu dükk(nla yapıldığında elde edilen sonuçta arada çok az bir fark olduğu görülmektedir. Şunu da belirtmekte yarar vardır ki kira- tesbitinde emsaller dikkate alınırken bir dükk(nın metre karesi bir kriter olsa dahi kiranın tesbitinde yehg(ne faktör olmayıp dükk(nın hacmi dahil tüm olguları dikkate almak gerekir.
Aynı bölgede Evkaf tarafından icar edilen dükk(nlar hususunda verilen- şahadete göz attığımızda, bu dükk(nların kiracılarının çok eski kiracılar odluğu, Evkaf ile anlaşma suretiyle kiraların bir miktar artırıldığı gözükmektedir ki bu dükk(nların şu andaki kiraları makul bir kiranın tesbitinde sıhhatli bir ölçü olarak alınama-z. Nitekim İlk Mahkeme de mahkeme dışı Evkaf tarafından yapılan kira artışlarını bir ölçü olarak almamıştır.
Şahadeti bir bütün olarak incelediğimizde İlk Mahkemenin konu dükk(nın kirasını tesbit ederken 17/81 sayılı Yasanın 6. maddesinin öngördüğü krite-rleri titizlikle inceleyip uyguladığı ve şahadetin değerlendirilmesinde de hataya düştüğüne ikna edilmedik. Bu nedenle ikinci istinaf sebebi reddolunur.
Birinci istinaf sebebi yukarıda değindiğimiz gibi ikinci istinaf sebebine bağlı ve birlikte mütal(a e-dilebilecek bir istinaf sebebidir. Bu durumda birinci istinaf sebebi de yukarıdaki aynı nedenlere binaen reddolunur.
Netice oalrak istinaf reddolunur. Geri çekildiği cihetle mukabil istinaf da reddolunur.
Masraflar istinaf eden tarafından aleyhine isti-naf edilene ödenecektir.
(N. Ergin Sal(hi) (Niyazi F. Korkut) (Aziz Altay)
Yargıç Yargıç Yargıç
8 H-aziran 1983
6
Full & Egal Universal Law Academy