-D.24/82 Yargıtay/Hukuk 28/82
- (Dava No. 973/80; Lefkoşa)
-
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
-Mahkeme Heyeti: Salih S. Dayıoğlu, N. Ergin Salâhi, Aziz Altay.
-
İstinaf eden: Faik Hasan, Lefkoşa, (Davalı)
- ile -
Aleyhine istinaf edilen: Hasan Yusuf, Lefkoşa. (Davacı)
- A r a s ı n d a.
-
İstinaf eden namına: Ali Dana
-Aleyhine istinaf edilen namına: Kıvanç M. Riza.
-
Tahliye - İhtiyaca binaen tahliye - 1973 Kira Kontrol (Geçici Hükümler) Kuralının 7(1)(g) maddesi - Davacının kızının diş kliniği açmak için dükkâna ihtiyacı olduğunu iddia ederek tahliye davası açması - Davalının, bu iddiayı reddetmesi ve üst katın k-linik açmak için daha uygun olduğunu iddia etmesi - İlk Mahkemenin Davacının kızının diş kliniği açmaya ihtiyacı olduğu ve evin alt katının üst kata nazaran diş kliniği için daha uygun olduğu bulgusu.
Müşkülat - İlk Mahkemenin Davacının daha fazla müşküla-ta uğrayacağı bulgusu - Yargıtay çoğunluk kararının İlk Mahkeme kararını onaylaması - Azınlık kararının ise Davacının sınırsız bir tercih hakkı olmadığı, üst katlar boş olduğuna göre kliniğin burada açılması gerektiği bulgusu.
Atıfta Bulunulan Yargısal -İçtihatlar:
-Hukuk İstinaf 4/75.
-Georghios Ikosis of Nicosia v. Anastassia Thomas of Nicosia, 21 CLR p.125 at p.127.
-H Ü K Ü M
-
Salih S. Dayıoğlu: İşbu istinaf Lefkoşa Kaza Mahkemesinin müstenifaleyh-davacının ihtiyaca binaen açtığı bir davada mahkemenin vermiş olduğu tahliye hükmünden yapılmıştır. İhtilâf konusu olmayan olgular şöyledir:
Müstenifaleyh-davacı Lefkoşada Girne Ca-ddesinde bulunan 118 numaralı dükkânın kayıtlı mal sahibi, davalı ise 1980'den beri ayda KL30.- ile yasal kiracısıdır. 20.2.1980 tarihli bir ihbarname ile davacı, davalı ile aralarında vaki her türlü kira ilişkisine son verdi ve dükkânın tahliye edilerek 1-.6.1980 tarihinde kendisine teslim edilmesini talep etti. Dükkânın tahliye edilmemesi üzerine davacı Kaza Mahkemesinde bir tahliye davacı açtı ve sözü edilen dükkâna onsekiz yaşını ikmal etmiş kızı Tuna Hasanın diş kliniği açmak için ihtiyacı olduğunu iddi-a ederek sözü edilen dükkânın tahliyesini talep etti.
Davalı tarafından dosyalanan müdafaada davacının dava konusu dükkâna olduğu iddia edilen ihtiyacı red ve inkâr etti ve bu dükkânın üst katının klinik için elverişli olduğu ve aynı zamanda tahliye emri-nin verilmesi halinde bundan kendisinin daha büyük müşkilâtla karşılaşacağını iddia etti.
Davayı dinleyen İlk Mahkeme, bulgu olarak
(a) Dava konusu dükkâna davacının kızı Tuna Hasan'ın diş kliniği açmak için ihtiyacı olduğunu;
(b) Dava konusu dükkânın -bulunduğu alt katın üst kata nazaran diş kliniği için daha elverişli olduğunu;
(c) Tahliye emri verilmesi halinde davalının karşılaşacağı müşkilâtın, böyle bir emir verilmemesi halinde davacının karşılaşacağı müşkilâttan daha fazla olmayacağını
buldu.
İ-lk Mahkeme yukarıda serdedilen bulguları yaptıktan sonra tahliye emri verdi fakat tahliye emrinin icrasının altı ay süre ile durmasını emretti. Davalı işbu hükümden istinaf etti. Dosyalanan istinaf ihbarnamesi beş sebep içermekle birlikte davalının şikâyet-ini esas itibarı ile iki nokta üzerinde toparladığı gözükmektedir. Bunlar özetle şöyledir:
1. İlk Mahkemenin alt katın diş kliniği olarak kullanılması için üst kata nazaran daha uygun olduğu hususunda yaptığı bulgu şahadetle desteklenmemektedir veya taraf-ların bu hususta ibraz ettikleri şahadetler arasında davacının şahadetini davalının şahadetine tercih etmekle İlk Mahkeme hata etmiştir.
2. Üst katın da klinik olarak kullanılmaya elverişli olması ve dava açıldığı zaman veya bundan hemen evvel bu katın bo-ş olduğu ve davacının bundan yararlanmayıp alt kat üzerinde ısrar etmesi gerçeği karşısında ve ayrıca İlk Mahkemenin sair gerekçeler yanında, üst katın duruşma gününde boş olmayıp başkalarına kiralanmış olduğunu geçerli bir neden sayarak tahliyeye hükmetme-si hatalıdır.
İstinaf sebeplerini incelemeye geçmezden önce dava konusu edilen ve alt kat ve üst kat olarak belirlenen yerlere daha detaylı bir şekilde göz atmakta yarar vardır.
Şahadete göre alt kat olarak belirlenen yer bir bodrum ve bir odadan müteş-ekkildir. Bodrum penceresiz bir durumda olup dışarıdan gün ışığı almamaktadır. Bodrum yüksekliği 3-4 metredir. Girişte 23-24 metre kare olan bir ön oda mevcuttur. Burada 12 metre kare alanında bir sende mevcuttur. Üst kat ise ebat itibarı ile alt kat kadar-dır. Ancak üst katın bölümlere ayrılması sonucu ayrılan odaların ebadı alt katın odasından daha küçüktür. Üst katta esas itibarıyle bir oda, küçük bir bekleme odası ile tuvalet mevcuttur. Bu avantajlarını mukabil bodrum katı büyüklüğünde bir ek odası olmad-ığı gibi üst kattaki odanın bölünmesiyle oda alt kattaki odaya nazaran daha küçüktür.
Davalının icarında bulundurduğu dava konusu dükkânlardan başka esas işi olan profesyonel fotoğrafçılığı icra etmekte olduğu Lefkoşada Cumhuriyet sokağında icarında başk-a bir dükkân vardır. Bu dükkânda davalı, oğlu ve bir müstahdemi çalışmaktadır. Dava konusu dükkânda ise davalının bir müstahdemi çalışmakta ve orada da müstahdemi vasıtasıyle fotoğrafçılık yapmaktadır.
İlk Mahkemeye ibraz edilen şahadetle gerek alt katın- ve gerekse üst katın diş kliniği olarak kullanılmasına elverişli olduğu gözükmektedir. Ancak İlk Mahkeme yargıcı her iki katın mukayesesini yaptıktan sonra alt katın diş kliniği için üst kata nazaran daha elverişli olduğu bulgusuna varmıştır. İlk Mahkeme -bu hususta hükmünde şunları söyledi:
-"Üst katların diş kliniği olmağa müsait olmadığı hususunda şahadet ibraz edilmiştir. Dava konusu dükkân üst katlardan biraz daha geniştir. Ayrıca bodrum katı ve sendesi vardır. Tuna Hasan'ın protez odası, hasta bekleme salonu ve tedavi odasına ihtiyacı ol-duğunu göz önünde tutarsak buranın diş kliniği olmağa daha müsait olduğu sonucuna varırız. Gerçi yukarı katlarda klinik kurmak imkânsız değildir.Fakat daha dar olan bu yerlerde Tuna Hasan'ın protez yapamıyacağı, bekleme salonunun küçük olacağı, tedavi odas-ının da yeterince rahat olmıyacağı ve montaj güçlükleri olduğu anlaşılmaktadır."
-
İlk Mahkemenin temas ettiği hususlar ibraz edilen şahadette mevcuttur. Bu yüzden İlk Mahkeme önündeki şahadete dayanarak böyle bir bulguya varması ona açıktı. Bu nedenle İlk Mahkemenin böyle bir bulguya varmakla hata ettiğine ikna edilmediğimden bu istin-af sebebinin reddolunması gerekir görüşün-deyim.
istinaf sebebine gelince bu sebep iki sorun içermektedir:
(a) Dava açıldığında veya hemen evvel diş kliniği olmaya daha az elverişli olmasına rağmen üst kat boştu ve davacı bundan yararlanabilirdi. Üst kat-ın bu şekilde boş bulunuşu davacıya alt kat üzerinde ısrar edip bu kat üzerinde dava açıp hak iddia etmesine cevaz vermez.
(b) Duruşma gününde üst katın kiralanmış olmasını ilk mahkeme davacı lehinde bir faktör olarak addetmesi hatalıdır.
Yukarıda (b) i-çin İlk Mahkeme hükmünde şunları söyledi:
-"Ayrıca üst katların artık boş olmayıp başka şahıslara kiralanmış olduğunu göz önünde tutmak zorundayız. Artık Tuna Hasanı üst katlarda klinik açmağa yönlendirmek mümkün değildir."
-
Kanımca davalı yukarıda (b) paragrafı altında ileri sürdüklerinde haklıdır. İhtiyaca binaen açılan tahliye davalarında en azından ihtiyacın doğduğu zamanda mal sahibinin ihtiyacını gidereceği başka boş bir dükkânı varsa bunu kullanarak ihtiyacını giderme-k yerine boş olan dükkânı icara verir ve yasal kiracısı aleyhine tahliye davası açarsa bu hareketinin lehinde tezekkür edilmemesi gerekir. Aksi takdirde yasal kiracıları koruma amacı güden kira yasamızın esas ereği ortadan kalkmış olur. İlk Mahkemenin bu b-abta söylediklerine katılmamakla birlikte hükmünü esas itibarıyle buna dayandırmadığı açıktır.
Yukarıda (c) altında yapılan iddia mahkemeye sevkedilen şahadet ışığında kanımızca önemini yitirmiştir. Şahadet tetkik edilecek olunursa davalıya üst kata çıkm-ası teklif edildiği halde bu teklif her nedense davalı tarafından kabul edilmemiştir. Davacının gösterdiği bu iyi niyetten davalının neden yararlanma- dığını doğrusu anlıyamadık. Öte yandan davacının alt kat üzerinde ısrar edişi hakkında İlk Mahkeme şunlar-ı söyledi:
-"Acaba zamanında davacının boş dairede klinik açmaması onun samimi olmadığını göstermekte midir? İlk anda boş daire dururken davacının burada klinik açmaması ve davalının kirasında olan dükkânda ısrar etmesi onun samimi olmadığı şüphesini uyandırmaktadır.- Bununla beraber aşağıdaki nedenlerle bu şüphenin ortadan kalktığı görüşündeyim.
-
a) Belirttiğim gibi üst daire alttaki dükkân gibi protez odalı rahat bir diş kliniği olmağa müsait değidir.
b) Davacı alt katın mülkiyetini kızı Tuna Hasan'a devretmek istemektedir. Tuna Hasan doğal olarak ileride kendisine kalacak olan bir yerde kliniği-ni açmak istemekte diş kliniklerinin yukarıda belirttiğim özellikleri nedeni ile uzun vadeli plân yapmaktadır.
c) Davacı sırf istemediği bir kiracıdan kurtulmak için bu davayı açmış olamaz. Çünkü öyle olsa davalıya boş daireleri kirala-mayı teklif etmiyec-ekti."
İlk Mahkemenin yukarıda alıntısı yapılan bulguları yapabilmek için önünde kâfi derecede şahadet vardı ve bunlara müdahale etmem için kâfi neden yoktur.
Yukarıda söylenenlerden de anlaşılacağı gibi istinafın reddolunması ve istinaf masraflarının- müstenif-davalı tarafından ödenmesi gerektiği görüşünde- yim.
N. Ergin Salâhi: Sayın Yargıç Salih S. Dayıoğlunun az önce okumuş olduğu hükmü daha önce incelemek fırsatını buldum. Serdettiği görüşler ve vardığı netice ile hemfikirim.
Aziz Altay: Aleyhin-e istinaf edilen davacı Girne Caddesinde 188 No.lu binanın kayıtlı sahibidir. Bu bina, bir bodrum, zemin katta bir dükkân ve dükkânın üstünde bulunan üç kattan oluşmaktadır. İstinaf eden davalı ise 1972 yılından beri bodrum ile dükkânın kiracısı olup orada- fotoğrafçılık yapmaktadır. Davacı 20.2.1980 tarihinde davalıya yazılı bir ihbar göndererek kira sözleşmesinin sona erdirildiğini bildirdi ve konu dükkânı tahliye etmesini istedi. Davalı, davacının bu isteğine uymadı ve yasal kiracı olarak dükkânda oturmay-a devam etti. Bunun üzerine davacı Lefkoşa Kaza Mahkemesinde 973/80 sayılı davayı açtı ve diş hekimi olan kızına diş kliniği açmak için söz konusu dükkâna makul surette ihtiyacı olduğunu ileri sürerek davalı aleyhine tahliye talebinde bulundu. Davalı dosy-aladığı müdafaa takririnde davacının konu dükkâna makul surette ihtiyacı olduğunu reddederek konu dükkânın üzerinde davacının diş kliniği olarak kullanabileceği başka boş katların bulunduğunu ve bu nedenle davacının konu dükkâna ihtiyacı olmadığını ileri s-ürdü. Davalı her halükârda tahliye emri verilmesinin böyle bir emrin verilmemesine nazaran daha büyük müşkülât yaratacağını iddia etti. İlk Mahkeme davacının konu dükkâna makul surette ihtiyacı olduğunu ve tahliye emrinin verilmesinin böyle bir emrin veril-memesine nazaran daha büyük müşkülât yaratmayacağına kanaat getirerek davalının konu dükkânı tahliye etmesini emretti.
Davalı, ilk mahkemenin dava konusu dükkâna diş kliniği yapmak için makul surette ihtiyacı olduğu, konu dükkânın bu maksat için üst katl-ardan daha uygun olduğu ve tahliye emrinin verilmesinin böyle bir emrin verilmemesine nazaran daha fazla müşkülât yaratacağı bulgularının hatalı olduğunu ileri sürerek istinaf eyledi.
Davacının talebi davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 1973 Kira- Kontrol (Geçiçi Hukümler) Kuralının 7(1)g) maddesine dayanmaktadır. Davacının bu madde altında, tahliye emri alabilmesi için iki hususu isbat etmesi gerekir. (1) Gayrimenkul mala kendisinin veya eşinin veya 18 yaşını ikmal etmiş herhangi bir evlâdının mak-ul surette ihtiyacı olduğu; (2) mahkemenin tahliye emri veya hükmü vermesinin makul olduğu.
Davacı yukarıda belirtilen her iki hususu isbat etmedikçe mahkemenin tahliye emri vermesi olası değildir. Ancak her iki hususu isbat etse dahi davalı tahliye emri- verilmesinin böyle bir emrin verilmemesine nazaran daha büyük müşkülât yaratacağını isbat ettiği takdirde mahkeme tahliye emri veremez. (Bak Hukuk/İstinaf 4/75 s.4-5). Bu durumda davacının yukarıda belirtilen iki hususu isbat edip etmediğini incelemek ger-ekir.
İlk Mahkeme ihtiyaç hususunda şunları söylemiştir:
-"Davacı, kızı Tuna Hasanın dava konusu dükkâna ihtiyacı oldu- ğunu iddia etmektedir. Gerçekten Tuna Hasan 1977 yılında okulunu bitirmiş ve o tarihten beri diş kliniği kurmak için evde bekleyen bir hanımdır. Klinik için gerekli aletlerinin büyük bölümünü 1-980 yılında getirmiştir ve bunlar bir garaj odasında beklemektedir. Mesleğini çok sevdiğini söylemiştir. Böyle birisi için 4-5 yıl mesleğini icra edemeden beklemek büyük bir üzüntü kaynağıdır. Bir tahliye davasında davacının ihtiyaç durumunun bu kadar açı-k ve çarpıcı bir şekilde ortaya konduğuna ender rastladığımı söyleyebilirim. .................................................. Üst katların diş kliniği olmaya müsait olmadığı hususunda şahadet ibraz edilmiştir. Dava konusu dükkân üst katlardan biraz daha -geniştir. Ayrıca bodrum katı ve sendesi vardır. Tuna Hasanın protez odası, hasta bekleme salonu ve tedavi odasına ihtiyacı olduğunu göz önünde tutarsak buranın diş kliniği olmaya daha müsait olduğu sonucuna varırız. Gerçekten yukarı katlarda klinik kurmak -imkânsız değildir fakat daha dar olan bu yerlerde Tuna Hasanın protez yapamayacağı, bekleme salonunun küçük olacağı, tedavi odasının da yeterince rahat olamayacağı ve montaj güçlükleri olduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca üst katların artık boş olmayıp başka şah-ıslara kiralanmış olduğunu göz önünde tutmak zorundayız."
-
Yukarıda ilk mahkemenin hükmünden yapılan alıntıdan görüleceği gibi ilk mahkeme konu dükkâna ihtiyacı olduğu sonucuna varırken kızı Tuna Hasanın tahsilini tamamlayıp 4-5 seneden beri mesleğini icra edemeden beklediğini dikkate almıştır. Halbuki klinik iç-in gerekli aletlerin siparişi Nisan 1979'da verilmiş ve bunların bir kısmı hükümde belirtildiği gibi 1980 yılında, bir kısmı da dava açıldıktan sonra gelmiştir. Davacının kızı Tuna Hasan ise şahadetinde daha bir miktar aletin eksik olduğunu ve klinik açtık-tan sonra borçlanıp tamamlamak yoluna gideceğini söylemiştir. Durum bu merkezde iken Tuna Hasanın 4-5 yıl mesleğini icra edemeden beklemesini konu dükkâna olan ihtiyacına bağlamakla ve bu hususa davanın olgularına ters düşen, aşırı ve duygusallığa varan bi-r önem atfetmekle ilk mahkeme hatalı hareket etmiştir.
Hükümde dikkati çeken diğer önemli bir husus da üst katlarda klinik kurmak imkânsız olmamakla beraber konu dükkânın üst katlardan biraz daha geniş olduğu ve bu nedenle Tuna Hasanın dar olan üst katla-rda protez yapamayacağı, bekleme salonunun küçük olacağı, tedavi odasının da yeterince rahat olamayacağı hususunda ilk mahkemenin yapmış olduğu bulgulardır. İlk Mahkemenin bu bulguları huzurundaki şahadeti yüzeysel bir şekilde değerlen-dirmesi sonucu yaptı-ğı, şahadetin incelenmesinden açıkça görülmektedir. Davacının konu dükkâna ihtiyacı olup olmadığına daha iyi bir yargıya varabilmek için bu husustaki şahadete bir göz atmak gerekir: Birinci katta alanı 15-16 m( olan ve gün ışığı alabilecek 3.30 metre gen-işliğinde bir penceresi bulunan bir oda, 5 m( alanı olan ve hastalar için bekleme yeri olarak kullanılabilecek bir koridor, tuvalet, lâvabo bulunmaktadır. İkinci katta ise ön tarafta 12 m( alanı olan ve önden gün ışığı alabilen bir oda, arka tarafta mutfak-, banyo, tuvalet, koridor ve teras vardır. Üst katlarda su boruları geçmektedir ve diş ünitesinin monte edilip su borularına bağlanması mümkündür. Devlet Hastahanesinde tıbbi cihazlar şefi olan Üstün Özgüren üst katların klinik olmaya müsait olmadığını söy-lemiş ve buna iki neden göstermiştir. (a) üst katta diş ünitesinin çalışması için gerekli su, elektrik ve hava borularının içinden geçebileceği bir kanalın açılmasının problem yaratacağı, (2) bekleme salonunun olmaması. Ancak bu şahit istintakında son 6-7 -yıl içerisinde 4 diş hekiminin cihazlarının montajını yaptığını, bu 4 hekimden bir tanesinin kliniğinin zemin katta, diğer 3 hekimin kliniğinin ise üst katlarda olduğunu, cihazların bakımı için gittiği Erdoğan Miratanın kliniğinin de üst katta bulunduğunu -söylemiştir. Üst katlardaki tesislerde kanal açmak için bir miktar yıkım olacağından bina mal sahibinin izni olması gerektiğini söylemiş, bu iznin olmadığı zamanlar kanal açılmadan montajın yapılabildiğini, nitekim yukarıda bahsettiği 3 hekimin cihazlarını-n montajının kanal açılmadan yapıldığını söylemiştir. Şahide dava konusu dükkânın altında bodrum bulunduğu hatırlatılarak kanal açmak yönünden üst katların durumundan farkı olmadığı belirtildiğinde, döşemeyi deldikten sonra meyili kuyuya gidilebileceğini s-öyledi. Üst katlarda yapılan montajlarda mutfak ve lavabo tesisatlarından faydalandığını söyleyen bu şahidin şahadeti mavi 37'de aynen şöyledir:
"S. Bir mutfak olsa üstte mutfak tesisatı olsa lavabo tesisatı olsa fayda-lanabilir misiniz mutfağın kuyuların-dan.
C. Zaten üst katlarda genellikle öyle oluyor bu odaya montaj yapıla-caksa önce mutfağı soruluyor.
S. Tuvalet tesisatı varsa yardımcı olabilir mi size.
C. Şayet tuvalet dediğiniz bölgede olursa yine bir deve boynu sistemi gerekiyor aksi halde tuv-alet kokusu ünite geliyor.
S. Dediniz ki bize gezdiğiniz Hasan beyin binasını üst katını orada ilk çıktığınızda dükkânın hemen üzerindeki katta lâvabo da vardır tuvalet de.
C. Görmedim.
S. O söylediğiniz yerde lâvabo da var.
C. Lâvabo klinik için ş-arttır bunu söyleyim.
S. Lâvabo ve tuvaletin tesisatından faydalanıp faydalanmayacağınızı tetkik ettiniz mi.
C. Etmedim çünkü orada böyle bir şeyin varlığından haberdar değildim kapı kapalı idi sormayı hissetmedim.
S. Ben derim ki lâvabo, tuvalet dah-a da mutfak da vardır hatta mutfak tesisatı vardır üst kat binada.
C. Görmedim.
S. Bir üst katta tesisat yapılmışsa o tesisat binanın ta üstünden borular iner ta kuyuya kadar değil mi.
C. Bilemeyeceğim.
S. Normalde bu binada var mı yok mu farkında- değilsiniz. Ben size derim ki birinci katı gördüğünüzde bir lâvabo ve bir tuvalet vardır.
C. Kapıyı gördüm fakat bilmiyorum.
S. Onun üzerindeki katta da mutfak vardır ve benim söylemek istediğim şudur size bu binada kanalizasyon vardır aşağı kuyuya ka-dar inen ve benimle hemfikir misiniz ki siz dişçi üniti bakımlarından böyle bir kanalizasyon oluşu size bağlantı esnasında yardımcı olabilir.
C. Bazı hallerde oluyor.
S. Bu meselede olup olmayacağını bilmiyorsunuz.
C. Görmem lâzım görmedim, tetkik et-mem lâzımdır."
Şahidin alıntısı yapılan şahadetinden onun, üst katların diş kliniği için müsait olup olmadığını esaslıca incelemeden, ileride cihazların montajını yapacağı müşterisi durumunda olan davacının tahliye davasında yardımcı olmak için üst katla-rın müsait olmadığı yolunda bir görüş belirttiği açıkça görülmektedir. Alt kat ile üst kat mukayesesi yapıldığında, üst katın klinik için daha müsait olduğu kolayca ortaya çıkar. Dükkânın alanı 23-24m( olmakla beraber, hasta bekleme odası ve klinik olmak ü-zere ikiye bölünecektir. Üstün Özgürgen dükkânın ön tarafından hasta bekleme yeri olarak 2-2 1/2 m( lik bir alanın gerekeceğini söylemiştir. Ancak üst katta hasta bekleme odası olarak kullanılacağı iddia edilen ve alanı 5m( olan koridorda 4 sandalyeyi raha-t şekilde, 5 sandalyeyi ise sıkışık olarak sığdığı dikkate alındığında, dükkânın ön tarafında ayrılması düşünülen bekleme odasının 2-2 1/2 m( olmasına imkân yoktur. Bekleme odasının alanı 5 m( olarak kabul edilirse geriye 18-19 m( lik bir alan kalmaktadır.- Dükkânın içindeki sendeye çıkan merdivenin 1 1/2 m2 bodruma inen merdivenin de ona yakın bir yer işgal ettiği de dikkate alınırsa, klinik için ayrılacak odanın kullanılabilecek alanı 1. katta 15-16 m( olan odanın alanından az büyük olduğu ortaya çıkar. Kl-inik olarak kullanılacak olan bu dükkânın 12 m( lik kısmı, yüksekliği 2.30 metre olan sende altında olacağı düşünülürse kliniğin basık, gün ışığından yoksun, penceresiz ve havasız olacağı ortadadır. Bu ciddi kusurları yanında tuvaleti ve lâvabosu da bulunm-ayıp bu dükkânın sadece çok küçük bir alan farkı nedeni ile normal bir oda yüksekliğinde olan ve gün ışığı ve hava alabileceği geniş bir penceresi bulunan 1. kattaki odaya nazaran daha uygun olduğunu söylemeye imkân yoktur. Dükkânın sendesi olması orasının- klinik olarak kullanılması için bir avantaj değil, aksine ciddi bir sakınca teşkil etmektedir.
Davacının kızı Tuna Hasanın açacağı kliniğin bir de protez laboratuvarı olması gerektiği üzerinde çok durduğu tutanaklardan görülmektedir. Tuna Hasan çok kötü- koku yapan bu laboratuvarın ayrı bir yerde olması gerektiğini öne sürdü ve dükkânın altında bulunan bodrumun bu maksat için kullanılacağını iddia ederek dükkânı bilhassa bu avantajlı durumundan dolayı klinik yapmak istediğini söyledi. 19 basamakla inilip -çıkılan bu bodrum penceresiz olup, suni şekilde ışıklandırılmakta, üstelik duvarları da rutubet almaktadır. Protez laboratuvarnının çok kötü koku yaptığı ve bodrumda havalandırma tertibatı da bulunmadığına göre, orada huzur içinde ve sağlıklı bir çalışma o-lamayacağı, kokuların merdiven ayağından dükkâna dolacağı ve böylece bodrumdaki protez laboratuvarının taciz edici bir durum yaratacağı açıkça anlaşılmaktadır. Halbuki diş kliniği 1. katta olması halinde 2. katın protez laboratuvarı olarak kullanılması ola-nağı vardır. Ön taraftan gün ışığı ve hava alan ve 12 m( lik alanı olan bir oda, arka tarafta banyo, mutfak, tuvalet, koridor ve terası olan bu ikinci katın protez laboratuvarı olarak kullanılmaması için hiçbir neden yoktur.
Tüm bu belirtilenler ışığında- 1. katın klinik ve hasta bekleme odası, 2. katın da protez laboratuvarı olarak kullanılabileceğine ve davalının icarında bulunan dava konusu dükkân ile bodrumdan bu maksat için daha uygun olacağına kuşku yoktur. Ne var ki klinik olarak kullanılmaya müsait- olan 1. ve 2. katlar gerek Tuna Hasanın tahsilini tamamlayıp adaya döndüğü tarihte, gerekse davanın açıldığı tarihlerde boş olarak durduğu halde bu katlardan yararlanma yönüne gidilmemiş ve ısrarla dava konusu dükkânın tahliyesi üzerinde durulmuştur. Tuna- Hasanın klinik olarak kullanabileceği üst katlar boş olmasına rağmen konu dükkânın tahliyesi üzerinde ısrar etmesinin nedenini anlamak cidden güçtür. Kira Yasası davacıya ihtiyaç konusunda sınırsız bir tercih hakkı tanımış değildir. Yasaya göre davacının -ihtiyacı makul olmak koşulu ile sınırlanmıştır. Georghios Ikosis of Nicosia v. Anastassia Thoma of Nicosia 21 C.L.R. P.125 at p.127'de şöyle denmiştir:
-"Even if it is assumed that she was genuine in her intention to occupy this shop as sleeping quarters, I should find it extremely difficult to say that she reasonably required this place for residence. She cannot be the sole arbiter of her requirements on-ce that requirement is qualified by law with reasonableness."
-
Dava konusu dükkânın üstündeki katlar klinik olmağa müsait olup dava ile ilgili tarihlerde bu maksat için kullanılabileceğine göre davacının dava konusu dükkâna ihtiyacı olmadığı açıktır ve davacı ihtiyacı olduğu hususunu isbat edemediği nedeniyle davanı-n reddedilmesi gerekirdi. Binaenaleyh ilk mahkeme davacının dükkâna ihtiyacı olduğu bulgusunu yapıp tahliye emri vermekle hataya düşmüştür.
Bu safhada bir hususa daha değinmek isterim. Konu dükkânın üstündeki katlar davadan önce ve dava açıldıktan sonra -uzun süre boş olduğu halde, duruşmaya 9-10 ay kala davacı tarafından kiraya verildi. Davacının bu davada kendi lehine bir durum yaratmak amacıyle 1977 yılından beri boş duran üst katları kiraya verdiğine kuşku yoktur. Ne var ki ilk mahkeme karar verirken ü-st katların artık boş olmadıklarını göz önünde tutmak zorunda olduğunu belirterek davacının kendi eliyle yarattığı bu durumu, onun lehine bir faktör olarak kabul etti. Kanımca ilk mahkeme bu şekilde davranmakla hata etmiştir.
Yukarıda belirtilenler ışığı-nda istinafın kabul edilerek tahliye emrinin iptal edilmesi gerektiği kanısındayım.
Salih S. Dayıoğlu: Sonuç olarak istinaf oyçokluğu ile reddolunur.
İstinaf masrafları müstenif-davalı tarafından ödenecektir.
(Salih S. Dayıoğlu) (N-. Ergin Salâhi) (Aziz Altay)
Yargıç Yargıç Yargıç
31 Aralık 1982
Full & Egal Universal Law Academy