-D.14/92 Konsolide
Yargıtay/Hukuk 28/92 ve 29/92
(Kira İstida No: 34/91; Lefkoşa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: Niyazi F. Korkut, Celâl Karabacak, Özkan Tunçağ
-
Yargıtay/Hukuk 28/92
İstinaf eden: Nergis Musa Mertan, kanuni vekili Miran Mertan vas.
29 Tabak Hilmi sok., Lefkoşa.
(Müstedi)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Mustafa Özün, 118-120 -Girne Cad. Lefkoşa.
(Müstedaaleyh)
A r a s ı n d a.
İstinaf ed-en namına: Av. Kıvanç M. Rıza.
Aleyhine istinaf edilen namına: Av. Gürsel Kadri.
Yargıtay/Hukuk 29/92
İstinaf eden: Mustafa Özün, 118-120 Girne Cad. Lefkoşa.
(Müstedaaleyh)
-ile
Aleyhine istinaf edilen: Nergis Musa Mertan, kanuni vekili Miran Mertan vas.
29 Tabak Hilmi sok. Lefkoşa.
(Müstedi)
- A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Av. Gürsel Kadri.
Aleyhine istinaf edilen namına: Av. Kıvanç M. Rıza.
H Ü K Ü M
Niyazi F. Korkut: Yargıtay/Hukuk 28/92 sayılı istinaftaki istinaf eden Müstedi, Lefk-oşa'da 118-120 Girne Caddesinde kain dükkânların mal sahibi, aleyhine istinaf edilen Müstedaaleyh ise konu dükkânların kanuni kiracısıdır.
Müstedi, 31.5.1991 tarihinde Lefkoşa Kaza Mahkemesinde dosyalamış olduğu bir istida altında 1.6.1991 tarihinden iti-baren konu dükkânların yeni makul kirasının saptanmasını istedi. İstidaya ekli ve Müstedinin yetkili vekili tarafından yapılan yemin varakasında, sair şeyler yanında, dükkânların konumu ve yapımda kullanılan malzeme ile civar dükkânların kiraları ve tarafl-arın mali durumları hakkında savlar ileri sürülerek ayrıca Müstedi vekili ya da avukatı vasıtası ile yeni makul kira üzerinde anlaşma sağlamak amacı ile Müstedaaleyhle temas kurulmasına karşın herhangi bir anlaşma sağlanamadığı da iddia edildi.
Müstedaal-eyh ise itirazname dosyalıyarak itiraznameye ekli yemin varaksında, sair şeyler yanında, istida dosyalamazdan önce Müstedinin makul kiranın saptanması hususunda gerekli çağrı yapmadığını; konu dükkânlar ile civardaki dükkânların kiralarının Müstedi tarafın-dan ileri sürüldüğü gibi 7.000.000TL civarında olmayıp ayrıca Müstedinin mali durumunun da iyi olduğunu; kendi mali durumunun ise istenen kirayı ödeyebilecek düzeyde olmadığını ileri sürdü.
İstidanın duruşmasında Müstedi şahsen şahadet vererek ayrıca iki- tanık dinletti. Müstedaaleyh de şahsen şahadet verip bir de tanık dinletti.
Müstedi tarafından konu dükkânların makul kirası ile ilgili olarak şahadet veren emekli tapu memuru Orhan Mevlût, sendeli olarak 54.51 metre kare alanı olan konu dükkânlar için -kıyaslama metodu ile civardaki üç dükkânın kiralarından 1 metre karenin ortalama kirasını bularak kirayı 2.796.417TL olarak saptayıp ayrıca konu dükkânların dört yol ortası ve dükkânların kesiştiği Tabak Hilmi Sokağının da çarşı oluşunu dikkate alarak sapt-anan miktara %20'lik bir artış ekleyerek makul kirayı 3.355.700TL olarak belirlediğini belirtti. Konu dükkânların makul kirası hakkında Müstedaaleyh tarafından şahadete çağrılan emlakcı Kemal Kalgay ise emsal aldığı 10 dükkânın kiralarını kıyaslama yolu il-e metre kareyi 18.576Tl olarak saptadığını belirtti. Müstedaaleyh ise şahadetinde, sair şeyler yanında, konu dükkânlarda eczacılık yapıp 40-50 milyon TL bir sermayesi olduğunu işinin 1991 yılında kötü gittiğini ve yıllık gelirinin de 18.860.000TL odudğunu -iddia etti.
Alt Mahkeme ise hükmünde, sair şeyler yanında Müstedaaleyhin yeni makul kira konusunda Müstedi ile görüşmediklerine ilişkin şahadetine itibar etmeyip Müstedinin şahadetinde belirttiği gibi Müstedaaleyh ile yeni makul kira konusunda görüştükl-erini ancak aralarında bir anlaşma sağlanamadığına ilişkin bulgu yaptı. Alt mahkeme daha sonra tarafların mali durumları ile ilgili olarak huzurunda detaylı şahadet mevcut olmadığını vurgulayrak Müstedinin gelir ve gideri çocuklarının yaşları ya da cinsiye-tleri ve tahsil durumları hususunda hiçbir şahadet olmadığını, Müsetedaaleyhin ise şahadetinde sadece 1991 yılında işlerin kötü gittiğini ve yıllık gelirinin 18.860.000TL olduğunu belirtmekle yetindiğini belirterek daha sonra konu dükkânların makul kirası -hakkında verilen şahadeti inceleyerek Müstedaaleyh tanığının şahadetinin kendi gördüğü kira mukavelelerine değil de kendisine söylenen rakamlara dayandırdığı cihetle "hearsay" olarak kabul edip bu nedenle bu tanığın şahadetine değer vermedi. Alt mahkeme Mü-stedi tanığının emsal olarak yüksek kiralı dükkânları seçmiş olmasının onu güvenilmez yapmadığını vurgulayrak bu tanığın şahadetini doğru olarak kabul etmesine karşın bu tanığın konu dükkânların köşede oluşları nedeni ile eklediği %20'lik artışı da gereksi-z bularak metre kare birim maliyet fiyatını 51.300TL ve dükkânları da sende ile brilikte 54.51 metre kare olarak kabul ettikten sonra Müstedaaleyhin eski kiracı olduğu için de bir indirim yaparak Müstedaaleyhin yeni makul kirasını 1.6.1991 tarihinden itiba-ren 2.000.000TL. olarak saptadı.
Müstedi bu karara karşı 28/92 sayılı istinafı dosyalıyarak istinaf ihbarnamesinde, özetle, Alt Mahkemenin değerlendirme yaparken 17/81 sayılı Yasanın 6(2) maddesinde olmayan hususları dikkate almakla; Müstedi tanığına ina-ndıktan sonra onun bulgularına esaslı müdahalede bulunmakla; konu dükkânların yeni makul kirasını saptarken onların köşe başı oluşuna değer vermemekle hatalı hareket ettiğini ve saptamış olduğu 2 Milyon TL'nin de oldukça düşük olduğunu ileri sürdü.
Müste-daaleyh tarafından dosyalanan 29/92 sayılı istinaf ihbarna-mesinde ise, özetle, Alt Mahkemenin makul kira olarak saptadığı 2 Milyon TL'nin hatalı olduğu ve Alt Mahkemenin Müstedaaleyhin ödeme gücünü dikkate almamakla ve anlaşma olmadan Mahkemeye gidilmesi -hususunu yanlış olarak değerlendirmekle hatalı hareket ettiği ileri sürüldü.
Bir taşınmaz malın Mahkeme tarafından yeni makul kirasının saptanabilmesi için 17/81 sayılı Kira (Denetim) Yasasının 6. maddesinin öngördüğü tüm şartların varolması gerekir.
1-7/81 sayılı Yasanın 6. maddesinin ilgili kısımları aynen şöyledir:
"Madde 6. Bu yasanın yürülüğe girdiği tarihten önce veya sonra sözleşmesi sona ermiş veya erdirilmiş taşınmaz malların kiraları taraflar arasında yeniden saptanabilir.
Ancak;
Taraflar ara-sında kiranın saptanması konusunda anlaşma sağlanmadığı takdirde, tarafların mahkemeye ihbarlı istida yolu ile başvurma ve yeni kirayı mahkemenin saptamasını isteme hakları vardır.
Mahekeme, yapılan müracaat ışığında,
Taşınmaz malın yapılış tarihini, bu t-arihteki maliyetini, kullanılan malzeme türünü, bulunduğu yeri, şehir merkezine olan uzaklık ve yakınlığını, binanın kullanıma uygunluk durumunu;
Kiracı ile kiralayanın mali durumlarını;
Taşınmaz maldan ilk gelir ve menfaat temin edildiği tarih esas alınar-ak mahkemeye müracaat tarihine kadar elde edilen gelir ve menfaatlerle vergi ve onarım masraflarının miktarını;
Benzeri civar taşınmaz malların bu Yasa amaç ve kuralları ışığında normal kira durumunu dikkate alarak sosyal adalete uygun yeni makul kirayı sa-ptar."
Bu istinafta konu taşınmaz malda Müstedaaleyhin sözleşmesinin sona ermiş olup kanuni kiracı durumuna girdiği istinafta tartışma konusu değildir. Ancak Müstedaaleyh Müstedinin sözleşmenin sona ermesinden sonra yeni kira saptamak için girişimde bulun-madığını ileri sürerken Müstedi ise gerek istidaya ekli yemin varakasında gerekse sunulan şahadette birçok kez girişimde bulunmasına karşın Müstedaaleyh ile bir anlaşma sağlayamadığını ileri sürmüş ve bu konuda verilen şahadetleri değerlendiren Alt mahkeme- bu hususta Müstedinin ileri sürdüğü gibi Müstedinin yeni makûl kira saptamak için girişimde bulunduğu ancak bir sonuç olmadığı kanaatına varmıştır. Alt Mahkemenin bu bulgusunda hatalı olduğu hususunda Müstedaaleyh avukatı tarafından ikna edilmedik.
Müst-edi bu nokta üzerinde haklı olduktan sonra geriye 17/81 sayılı Yasanın 6(2) madesi uyarınca Alt Mahkemenin kira saptarken hata edip etmediğinin incelenmesi gerekir.
Özetlenen olgulardan ve tutanaklardan görülebileceği gibi Müsteda-aleyh tarafından şahade-te çağrılan emlakçı emsal gösterdiği dükkânların hiçbirinin sözleşmesini görmeyip kiracıların sözü ile beyanda bulunmuş ve Alt Mahkeme de haklı olarak bu tanığın şahadetine itibar etmemeyi uygun bulmuştur. Alt Mahkeme Müstedi tarafından çağrılan tanığın şa-hadetindeki kira bedellerine inanmakla ve onun saptadığı metre kare birim fiyatını kabul etmekle beraber emsal olarak seçtiği dükkânların kiralarının yüksek oluşunu dikkate alarak ve keza konu dükkânların köşe oluşu nedeni ile %20 ek bir artışın da gerksiz- olduğu kanaatına vararak bu tanığın saptadığı kira yerine bir indirim yaparak yeni makul kirayı 1.6.1991 tarihinden itibaren 2 Milyon TL olarak saptadığı görülmektedir. Alt Mahkemenin bu bulguya varırken de hata ettiği hususunda Müstedi ve Müstedaaleyh ta-rafından ikna edilmedik.
Bu durumda her iki istinaf da başarılı olmamıştır ve reddedilmesi gerekir.
Sonuç olarak her iki istinaf da reddolunur.
Masraflarla ilgili herhangi bir emir verilmez.
(Niyazi F. Korkut) (Celâl Karabacak)- (Özkan Tunçağ)
Yargıç Yargıç Yargıç
10 Kasım 1992
Full & Egal Universal Law Academy