- Yargıtay/Hukuk 30/79
(Dava No: 218/78; Lefkoşa)
YÜKSEK MAHKEME HUZURUNDA.
Mahkeme Heyeti: Şakir Sıdkı İlkay, Salih S. Dayıoğlu, N. Ergin Salâhi.
İstinaf eden: -Dr. Mehmet Ali, Lefkoşa.
(Davalı)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Fatma Ersin Öztürk, Lefkoşa.
(Davacı)
a r a- s ı n d a.
İstinaf eden namına: Menteş Aziz tarafından Talât Kürşat.
Aleyhine istinaf edilen namına: Kıvanç M. Riza.
Peştemallık - 18/73 sayılı Kira Yasasının 8. maddesi - Bu maddenin
ilga edilmiş Fasıl 86 Kira Yasasının 19'uncu maddesinden farklı
- olmaması - Geçmiş yasa maddesinin yorumlandığı Sulay v. Kazandjian
24 C.L.R. p.37 davasında belirtilen prensiplerin geçerliliğini
koruması - Peştemallığa hükmolunabilmesi için kiracının işi
nedeniyle işyerinin kirasının artması ve bu artıştan m-al sahibinin
yararlanacak olması gerekir.
Tahliye - Tahliye için saptanan sürenin az olup olmaması - Tahliye
için saptanan sürenin az olduğunu gösteren nedenlerin İlk
Mahkemenin bilgisine getirilmemiş olması - Yargıtay üyesinin
Yargıtayın süre-ye müdahale etmesi için sürenin aşikâr surette az
veya çok olması gerektiği görüşü.
OLAY: Davacı kiracısı olan Davalının klinik olarak kullandığı binada
"esasa müteallik tadilat" yapacağını öne sürerek tahliye talebinde
bulundu. Davalı Davacının- iddialarını reddetti ve mukabil davasında
tahliye emri verilmesi halinde iş kaybına uğrayacağını iddia ederek
tazminat talep etti. İlk Mahkemenin tahliye emri vermeyi reddetmesi
üzerine konu istinafta görüşüldü ve Yüksek Mahkeme İlk Mahkeme
k-ararını bozarak tahliye emri verdi.
Yüksek Mahkeme ayrıca mukabil davada talep olunan peştemallık
konusunun karara bağlanması için davayı İlk Mahkemeye iade etti.
Tarafları tekrar dinleyen İlk Mahkeme peştemallık talebini reddetti
ve Dava-lıya binayı tahliye etmesi için 7 aylık süre tanıdı. Davalı
İlk Mahkemenin tazminata hükmetmemekle ve tahliye için sadece 7
aylık süre tanımakla hata ettiğini öne sürerek hükmü istinaf etti.
SONUÇ: Yüksek Mahkeme bir tahliye davasında kiracı lehine -tazminat
veya peştemallığa hükmolunabilmesi için kiracının icra ettiği iş
nedeniyle işyerinin kirasının artması ve bu artıştan mal sahibinin
yararlanacak olması gerektiğini belirtti. Davalının mukabil
davasında tahliye nedeniyle iş kaybına uğra-yacağını ve yeni binaya
masraf yapmak zorunda kalacağını iddia ettiğini bunun dışında
iddiası olmadığını dikkate alan Yüksek Mahkeme Davalının tazminat
almaya hakkı bulunmadığı kanısına vardı. İlk Mahkemenin Davalıya
tahliye için tanıdığı 7 ayl-ık sürenin de makul olduğu kanısına
varan Yüksek Mahkeme istinafı reddetti.
Atıfta Bulunulan Yargısal İçtihatlar:
1- Sulay v. Kazandjian, 24 C.L.R. s.37.
2- Whiteman Smith Motor Company v. Chaplin (1934) 2 K.B. s.35
3- Ireland v. Taylor (1948) 2 All E.-R. s.450.
4- Rialto Cinemas Ltd. v. Wolfe (1955) 1 W.L.R. s.693.
H Ü K Ü M
Şakir Sıkdı İlkay: Aleyhine istinaf edilen davacı Lefkoşa Kaza Mahkemesinde açtığı bir dava ile müstenif davalının kanuni müstecir olarak işgalinde bulund-urduğu Lefkoşa' da Memduh Asaf Sokak No.9' da kâin binanın, binaya esasa müteallik tadilât yapılacağı nedeni ile, tahliyesini talep etti.
Davalı dosyaladığı müdafaa takririnde davacının talebini ret ve inkâr etti. Müdafaaya ekli mukabil talep takriri-nde ise dava konusu binayı bir klinik ve ameliyathane olarak kullandığını ve aleyhine tahliye kararı verildiği takdirde iş kaybına uğrayacağını ileri sürerek tazminat talebinde bulundu. Davalı, ayrıca, binaya yaptığı masraflar için de tazminat talebinde bu-lundu.
Davayı dinleyen Lefkoşa Kaza Mahkemesi davacının tahliye talebini reddetti fakat mukabil talebi değerlendirme yoluna gitmedi. Bidayet Mahkemesinin bu ilk hükmü Yüksek Mahkeme tarafından iptal edildi ve dava, peştemallık konusunun tezekkür edil-ip karara bağlanması ve bunun akabinde de davacı lehine tahliye emri verilmesi için, yeniden dinlenmek üzere Bidayet Mahkemesine iade edildi.
Davanın Bidayet Mahkemesine iadesi üzerine yapılan ikinci duruşmada taraflar yeni şahadet ibraz etmeyip sade-ce Mahkemeye hitap etmekle yetindiler.
Önündeki şahadet ve Yüksek Mahkemenin kararı ışığında davayı yeniden tezekkür eden Lefkoşa Kaza Mahkemesi davacı lehine tahliye emri verdi fakat mukabil talep üzerinden davalı lehine tazminat vermeyi reddetti. -Bidayet Mahkemesi ayrıca davalıya binayı tahliye etmesi için 30.9.1979 tarihine kadar süre verdi. Önümüzdeki istinaf Bidayet Mahkemesinin işbu ikinci hükmünden yapılmıştır.
Müstenif, Bidayet Mahkemesinin mukabil talep mucibince kendisine tazminat ver-memekle ve binayı tahliye etmesi için sadece 30.9.1979'a kadar süre tanımış olmakla hata ettiğini ileri sürdü.
İlkin ileri sürülen birinci hususu tezekkür etmeği uygun gördüm. Müstenif, 18/1973 sayılı Kira Kontrol (Geçici Hükümler) Yasasının 8. madde-si altında lehine tazminat verilmiş olması gerektiğini iddia etti. Müstenif bu iddiasını savunurken de 18/1973 sayılı Yasanın 8. maddesinin bu yasa ile ilga edilmiş olan Fasıl 86 Kira (Kontrol) Yasasının 19. maddesinden farklı olduğu ve Mahkemenin yeni yas-anın 8. maddesi altında peştemallıktan tamamen ayrı olarak da tazminat verme yetkisine sahip olduğu görüşünü savundu. Ben bu görüşle hemfikir değilimdir. İki madde tetkik edildiğinde görülecektir ki aralarındaki tek fark mahkemenin hangi tahliye sebepleri -üzerine hüküm ve emir verirken müstecire tazminat verebileceği hususundadır. Yeni yasanın 8. maddesi altında mahkeme sadece 7. maddenin (g) ve (i) bendlerinde görülen iki sebep üzerine hüküm ve emir verirken müstecir lehine tazminat verebilir. Fasıl 86 m.l-9 altında ise mahkeme 18. maddede gösterilen herhangi bir sebep üzerine hüküm ve emir verirken müstecir lehine tazminat verebilirdi. 8. maddenin tümünün gereksiz ve yersiz olarak iki paragrafa bölünmüş olması, kanımca, sadece bir bası hatasıdır ve iki madd-e arasında mana ve kapsam bakımından, yukarıda belirttiğim dışında, bir fark getirmiş değildir.
Söylenenlerden anlaşılacağı gibi yukarıda belirttiğim tek fark dışında her iki madde gerek metin gerekse mana ve kapsam bakımından aynıdır.
Fasıl 86- Kira (Kontrol) Yasasının 19. maddesinin mana ve kapsamı hakkında zamanın Yüksek Mahkemesi Sulay v. Kazandjian, 24 C.L.R. p.37 davasında şöyle dedi:
"The main requirements for an order of compensation appear
to be:
that goodwill became at-tached to the business premises
in question by reason of the carrying thereon by the
tenant of some trade or business;
that the rental value has been increased owing to such
business having been carried on by the tonent;
that the landlord -shall get the benefit of such
increase; and
the tenant shall suffer a loss by giving up possession
of such business premises.
The leading case on a business goodwill in relation to
section 4 of the Landlord and Tenant Act, 1927, -which section is
similar to our section 19, is Whiteman Smith Motor Company v.
Chaplin (1934) 2 K.B.3S. In two more recent cases the principles
enunciated in the said leading case were applied. These are
Ireland v. Taylor (1948) 2 All E-.R.450 and Rialto Cinemas Ltd. v.
Wolfe (1955) 1 W.L.R.693. For the purpose of this appeal,
however, we think that hardly any particular referencs to these
cases need be made because in the present case there appears to
be no evidence t-o support some of the main requirements of
section 19 which constitute the prerequisites for granting an
order of compensation under it. The only evidence available
before the trial Court is the evidence of the tenant which, even
if ful-l credit is given to it, is not sufficient to support a
claim for compensation under section 19.
................................................................
The gist of his evidence is that he spent about K.L.500 on
the repair-s of the shop in question during his tenancy and that
he was a dealer in shoes for 30 years. .. . . . .. . . The
appellant landlord is going to demolish the premises in question
and his business is that of a merchant tailor and there is
- nothing to indicate that he will benefit in some way or other
from the goodwill allegedly attached ta these premises, no
evidence whatsoever showing that the rental value of the shop
owing to the business carried on by the tenant has been
- increased.
...............................................................
There was evidence before the learned judge that the tenant
would suffer loss by giving up possession but beyond this there
was nothing -apart f ro-m guessing- to satisfy other requirements
of the section."
İki madde mana ve kapsam bakımından aynı olduğu cihetle Su-lay v. Kazandjian davasında Fasıl 86 m.19 için söylenenler 18/1973 sayılı Yasanın 8. maddesi için de geçerlidir.
Sulay davasındaki hükümden yapılan iktibastan görüleceği gibi 8. madde altında bir müstecir lehine tazminat verilebilmesi için aşağıdaki 4 koş-ulun tatmin edilmesi gerekir:
Müstecirin orada icra ettiği iş veya ticaret sebebi ile söz konusu iş yerinde peştemallık husule gelmiş olması;
Müstecirin icra ettiği iş veya ticaret sebebi ile iş yerinde husule gelen peştemallık dolayısıyle söz konusu iş- yerinin kira değerinin artmış olması;
Söz konusu iş yerinin tasarrufunun müstecir tarafından
terkedilmesi neticesinde mucirin kira değerindeki artıştan
faydalanmış olacağı; ve
Müstecirin söz konusu iş yerinin tasarrufunu terketmesi-
neticesinde ıarar görmüş olacağı.
Önümüzdeki meselede yukarıda sözü edilen 4 koşulun tatmin edildiğini gösteren olgular, müdafaa ve mukabil talep takririnde zikredilmediği gibi bu hususta şahadet de mevcut değildir. Müdafaa ve mukabil talepte-ki iddialar ve Mahkeme huzurundaki şahadet sadece müstenifin dava konusu binaya tadilât ve tamirat dolayısıyle masraf yaptığına, taşınacağı yeni binaya da aynı şekilde masraf yapacağına ve müstenifin yer değişmesi dolayısıyle iş kaybına uğrayacağına dairdi-r. Müstenifin mesleğini orada icra etmiş olması nedeni ile dava konusu binanın kira değerinin artmış olduğu ve aleyhine istinaf edilen davacının bundan istifade edeceği ne iddia edilmiş ne de bu hususta Mahkemeye şahadet ibraz edilmiştir. Esasen takrirlerd-e gerekli iddia ve olgular zikredilmeden bu hususta şahadet verilemezdi. Bu durumda Bidayet Mahkemesirıin müstenif davacı lehine tazminat vermemekle hata ettiği söylenemez.
Şimdi de dava konusu evi tahliye için müstenife tanınan süre ile ilgili olara-k istinafta ileri sürülen ikinci hususu ele alalım. Bidayet Mahkemesi 25.4.1979 tarihinde verdiği hükmünde dava konusu evi tahliye etmesi için müstenife 30.9.79 tarihine kadar süre verdi. Yüksek Mahkeme ise müstenif aleyhine tahliye verilmesi gerektiği hak-kındaki hükmünü 23.2.79 tarihinde vermişti. Müstenife verilen sürenin Yüksek Mahkemenin hükmünü verdiği tarihten itibaren hesaplanması gerektiğini müstenif, istinafın duruşması sırasında, kabul ve teslim etmiştir. Böylelikle 23.2.1979 tarihinden itibaren h-esaplandığında müstenife verilen sürenin 7 aydan fazla olduğu görülür. Bidayet Mahkemesi müstenife verilen süreyi saptarken şöyle demiştir:
"Davalının 11.10.1971 tarihinde yapılan yazılı bir mukavele
ile dava konusu konutu iş binası olarak -kullanmakta olduğu ve
verilecek tahliye nedeni ile bu iş binasını bozarak yeni bir iş
binası kurması gerekeceği göz önünde tutularak tahliye verilirken
kendisine böyle bir iş binası kurabilmesine olanak vermek için
makul bir süre tanıma-nın uygun olacağı kanaatindeyiz. Davalının
Yüksek Mahkemenin 23.2.1979 tarihli kararından sonra dava konusu
konutu tahliye edeceği kesinleştiği de bilgisine geldiği dikkate
alınarak ve keza bu davanın da 16 Şubat 1978' den beri yürürlükte
- olduğu dikkate alınarak davalıya 30 Eylül 1979 tarihine kadar bir
süre tanımanın makul olacağı kanaatına varılmıştır."
Müstenif, Bidayet Mahkemesinin saptadığı sürenin, mesleği icabı kendisine özel nedenler ışığında, az olduğunu ve bunun bir -yıl olarak saptanmış olması gerektiğini ileri sürdü. Dava tutanakları tetkik edildiğinde ise bizim dikkate almamız istenen husus ve sebeplerin Bidayet Mahkemesinin bilgisine getirilmediği görülür. Bu durumda bizim İstinaf Mahkemesi olarak Bidayet Mahkemesi-nin bilgisine getirilmeyen hususları göz önünde tutarak bir karar vermemiz doğru değildir. Bu gibi özel husus ve nedenler yokluğunda ise Bidayet Mahkemesinin takdirini kullanarak saptadığı sürenin müdahalemizi gerektirecek kadar
az olmadığı kanısındayım.
- Yukarıda söylenenlerden anlaşılacağı gibi müstenifin yaptığı istinafta muvaffak olmadığı ve istinafın reddedilmesi gerektiği görüşündeyim.
Salih S. Dayıoğlu: Sayın Yargıç Şakir Sıdkı İlkayın biraz önce verdiği hüküm ve vardığı sonuçla hemfikirim. Sad-ece bir konuya temas etmeği uygun buldum. Kanaatımca tahliye emri verilirken ilk mahkemelerin tahliye emrini erteleme için verdikleri süreye ancak bu sürenin aşikâr surette çok veya aşikâr surette az olduğu zamanlarda müdahale etmemiz söz konusudur. Bu ist-inafta İlk Mahkemenin takdir ettiği sürenin müdahalemizi gerektirecek derecede az olduğuna ikna olunmadım ve bu noktada bu istinaf sebebinin reddolunması gerektiği görüşündeyim.
N. Ergin Salâhi: Sayın Yargıç Şakir Sıdkı İlkay'ın serdettiği görüşler ve ver-ilen hükümle hemfikirim.
Şakir Sıdkı İlkay: Sonuç olarak istinaf oybirliği ile reddolunur.
İstinaf masraflarını müstenif ödeyecektir.
(Şakir Sıdkı İlkay) (Salih S. Dayıoğlu) (N. Ergin Salâhi)
Yargıç Yargıç - Yargıç
28 Eylül 1979
Full & Egal Universal Law Academy