-D.10/2002 Yargıtay/Hukuk 31/2000
(Kira İstida No: 21/98; Lefkoşa)
YÜKSEK MAHKEME HUZURUNDA.
Mahkeme Heyeti: Taner Erginel, Başkan, Metin A. Hakkı, Nevvar Nolan.
İstinaf eden: Selçuk Sağ-ıroğlu veya n/d Selçuk
Sağıroğulları veya n/d Selçuk Sağıroğlu,
Lefkoşa
(Müstedaaleyh)
- ile -
Aleyhine istinaf edilen: 1. Münüre Küfi Okay n/d Münüre
- Karaca, Lefkoşa
2. Hasan Küfi Okay, Lefkoşa
(Müstediler)
A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Avukat Mustafa B. A-sena.
Aleyhine istinaf edilenler namına: Avukat Boysan Boyra.
Lefkoşa Kaza Mahkemesi Kıdemli Yargıcı Mehmet Türker'in 21/98
sayılı Kira İstidasında 21.1.2000 tarihinde verdiği karara karşı Müstedaaleyh tarafından yapılan istinaftır.
- ---------------
H Ü K Ü M
Taner Erginel, Başkan: Lefkoşa'da iki dükkân sahibi olan Müstediler dosyaladıkları istida ile Müstedaaleyhin bu dükkânlara yasal kiracı olarak tasarruf ettiğini iddia ettiler ve Mahkemenin yeni mak-ûl kirayı saptamasını talep ettiler. İlk Mahkeme Müstedaaleyhin yasal kiracı olduğu iddiasını kabul etti ve yeni kirayı saptadı. Bu karara göre Müstedaaleyhin istidanın dosyalandığı tarihten itibaren ayda £50.-'nin karşılığı olan 50.000.000TL.- ödemesi g-erekiyordu. Müstedaaleyh avukatı bu karara karşı istinaf dosyalayarak Müstedaaleyhin yasal kiracı olmadığını, İlk Mahkemenin bu konudaki bulgusunun hatalı olduğunu öne sürmüştür. Müstedaaleyh avukatı tespit edilen kira miktarına ilişkin de istinaf dosyal-amakla birlikte bu konu üzerinde ısrarlı olmamıştır.
İstinafı dinleyen Yargıtay İstinaf Eden avukatının öne sürdüğü gerekçelerini kabul etmedi. Bu nedenle Yargıtay istinafın reddedilmesine ve masrafların İstinaf Eden tarafından ödenmesine karar verd-i. Gerekçeleri şimdi açıklıyoruz.
Müstedilerin böyle bir istidada başarılı olabilmeleri için Müstedaaleyhin yasal kiracı olduğunu kanıtlamaları gerekmekte idi. Bu nedenle Müstedaaleyhin yasal kiracı olup olmadığı bu istidanın esas tartışma konusu o-lmuştur.
İstidaya ilişik yeminnamede Müstedaaleyhin iki farklı nedenle yasal kiracı olduğu iddia edilmektedir.
a) Müstedaaleyh istida konusu dükkânları 1.10.1988 tarihinde kiralamıştı. Daha sonra taraflar her yıl sonunda tekrarladıkları 1 yıllık- sözlü kira sözleşmeleri ile kiracılık ilişkisini devam ettirdiler. Müstedilere göre taraflar arasında yapılan son sözlü kira sözleşmesi 1.1.1994 ile 31.10.1994 tarihleri arası için yapıldı. Bu tarihten sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi ya-pılmadığından 31.10.1994 tarihinde Müstedaaleyh yasal kiracı statüsüne girdi. İlk Mahkeme önündeki şahadeti ve ibraz edilen makbuzları değerlendirdikten sonra Müstedilerin bu iddiasını kabul etmedi ve 31.10.1994 tarihinden sonra taraflar arasında aydan ay-a kiracılık ilişkisi oluştuğunu karara bağladı.
b) Müstediler kira sözleşmesinin 31.10.1994 tarihinde sona erdiği iddialarına alternatif olarak yani Mahkemenin bu iddiayı kabul etmeme olasılığına karşı 30.12.1997 tarihli bir ihbarla doğmuş olabile-cek herhangi bir kira sözleşmesini sona erdirdiklerini ve bu tarihten sonra yasal kiracılığın başladığını öne sürdüler.
Müstediler avukatı Boysan Boyra tarafından gönderilmiş bu ihbarnamenin bir bölümü şöyledir:
"Müvekkillerim baya-n Münire Küfi Okay ve bay Hasan
Küfi Okay ile aranızda 31/10/1994 tarihinden sonra
olan ve/veya olması muhtemel aydan aya kira
münasebetine ve/veya aranızda ahar surette mevcut
olabilecek başka herhangi bir kira münasebetine
- mezkur müvekkillerimin son verip mezkur dükkanın
ve/veya işyerinin tahliyesini arzu ettiklerini
dolayısı ile aranızda mevcut olan aydan aya kira
münasebetine ve/veya aranızda ahar surette mevcut
olabilecek başka herhangi bir kira -münasebetine
31 Ocak 1998 tarihinden itibaren son verdiklerini
ve mezkur dükkan ve/veya işyerini en geç 31 Ocak
1998 tarihi itibarı ile kendilerine boş olarak
teslim etmeniz gerektiğini mezkur müvekkillerimden
almış olduğ-um talimata binaen size ihbar ederim."
İlk Mahkeme Müstedilerin bu ikinci iddiayı kanıtladıklarını dolayısıyle Müstedaaleyhin 31.1.1998 tarihinden itibaren yasal kiracı olduğunu kabul etti.
İlk Mahkeme kararında bu konuda şöyle denmektedir:
"Avuk-at Boysan Boyra tarafından hazırlanan
30/12/1997 tarihli Emare 4 ihbarnamenin 17/81
sayılı Kira (Denetim) Yasasının 14(1) maddesine
uygun olarak müstedialeyhe iadeli taahhütlü
posta yoluyla gönderildiği ve davalıya şahsen
teb-liğ edildiği bulgusuna varırım. Bu bulgum
ışığında müstediler bu tebliğin yapıldığına
dair isbat mükellefiyetini yerine getirmişlerdir."
"Bütün bu nedenler ve belirttiklerim ışığında
müstedialeyh ile müstediler arasında var olan
- aydan aya kiracılık ilişkisinin, müstediler
tarafından 31/1/98 tarihinde sona erdirildiğini
ve müstedialeyhin müstedilere ait istidaya konu
işyerinde 1/2/98 tarihinden itibaren kanuni
kiracı olduğu bulgusuna varırım."
Bu b-ulgulara karşı istinaf dosyalayan Müstedaaleyh avukatının itirazı tamamen usule ilişkindir. Müstedaaleyh avukatına göre İlk Mahkeme kararı hatalıdır, çünkü:
"Mahkemenin aydan aya kiracılık ilişkisinin
başlangıç tarihini belirlemeden ve/veya nasıl-
aydan aya kiracı olduğu hususunda bulgu yapmadan
bu kiracılık ilişkisinin sona erdiği ve
Müstedaaleyhin 1.2.1998 tarihinden itibaren
kanuni kiracı olduğu bulgusuna varması hatalıdır."
Geçmiş içtihatlarda yasal kiracılığın ne zaman ve nasıl başla-dığı konusuna büyük önem verildiği bilinmektedir. Nitekim İlk Mahkeme kararında da bu konuya değinilmiştir. Kararın bir bölümü şöyledir:
"Müstedilerin istidalarındaki kira tesbit
taleplerinin başarılı olabilmesi için ve kiranın
tesbi-t edilebilmesi için öncelikle müstedialeyhin
kanuni kiracı olduğunu kanıtlamaları gerekmektedir.
Bu nedenle müstedilerin kanuni kiracılığın nasıl
meydana geldiğini yemin varakasında belirtmeleri
gerekmektedir. Kanuni kiracılığın nasıl -meydana
geldiği talep takriri ve/veya yemin varakasında
belirtilmesi gereken esasa ilişkin olgulardır.
(Bu hususta Gör: Y/Hukuk 28/80 D.31/80 ve
Yargıtay/Hukuk 56/81 D.6/82)"
İstinaf Eden avukatının argümanına göre bir Davacı vey-a Müstedinin yasal kiracılığın ne zaman ve nasıl başladığı konusunda bilgi vermesi yeterli olmayıp bundan önceki kira sözleşmesinin ne zaman ve nasıl başladığı konusunda da iddia öne sürmesi ve Mahkemenin bulgu yapması gerekir. Halbuki Müstedilerin aydan -aya kiracılık ilişkisi olduğuna ilişkin bir iddiaları yoktur. Müstediler aksine o devrede aydan aya kiracılık değil yasal kiracılık olduğunu iddia ediyorlardı ve bu iddialarını kanıtlayamama olasılığına karşı ayrıca bir ihbarname gönderip doğmuş olabilece-k herhangi bir kira ilişkisini sona erdirdiler. Bu durumda aydan aya kiracılık ilişkisinin mevcut olduğuna dair ayrıntı veremezlerdi. Mahkeme de bu konuda bulgu yapamazdı. Görüleceği gibi Müstediler avukatının görüşü alternatif bir ihbarname ile kira il-işkisini sona erdirme olasılığını ortadan kaldırma sonucunu doğuracaktır. Ne var ki bu yöne gitmemiz gerektiğini gösteren bir yasa, tüzük veya içtihadı İstinaf Eden avukatı Mahkememize gösterememiştir.
Müstedaaleyh avukatının görüşü kabul gördüğü -takdirde bundan böyle yasal kiracılığın nasıl başladığı konusunda lâyihalarda ayrıntı vermek ve kanıtlamak yeterli olmayacak tartışmalı olmasa bile ondan önceki kira ilişkisinin nasıl başladığı konusunda da ayrıntı vermek ve kanıtlamak gerekecektir. Böyle -bir durumda mal sahiplerinin kiracılara doğmuş olabilecek herhangi bir kira ilişkisini sonra erdiren alternatif ihbarname gönderme olanağı ortadan kalkacaktır. İstinaf Eden avukatının bu görüşlerine katılma olanağı bulamadık.
Özetlersek bu davada ya-sal kiracılığın nasıl meydana geldiğine ilişkin alternatif iddialar yapılmıştır. İlk Mahkeme birinci iddiayı reddetmiştir. İkinci iddia herhangi bir olasılığa karşı öne sürülmüş olup meydana gelmiş olabilecek herhangi bir kira ilişkisini sona erdirmek iç-in gönderilen 30.12.1997 tarihli ihbarnameye dayanmaktadır. Bu iddia karşı tarafça çok iyi anlaşılmış ve yeterince tartışıldıktan sonra Mahkeme ihbarnamenin gönderildiğine ilişkin bulgusunu yapmıştır. Dolayısıyle Müstedaaleyhin bu tarihten sonra yasal ki-racı olduğunu kabul etmek hatalı değildir.
Bu nedenlerle İlk Mahkeme kararında hata bulunmadığı kanısındayız ve dolayısıyle istinafı reddetmiş bulunuyoruz.
Taner Erginel Metin A. Hakkı Nevvar Nolan
Başkan Yar-gıç Yargıç
14 Kasım 2002
6
Full & Egal Universal Law Academy