-D.26/93 Yargıtay/Hukuk 35/92
(Lefkoşa Kira İstida No:69/91)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: Niyazi F. Korkut, Celâl Karabacak, Nevvar Nolan.
İstinaf eden: Hidayet Altun,- Salih Apt. Altı, No.81 A, Okullar Yolu,
Lefkoşa.
(Müstedaaleyh)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Salih Hasan, Salih Hasan Apt. Okulalr Yolu,
Lefkoşa.
(Müstedi)
- A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Av. Ata Dayanç.
Aleyhine istinaf edilen namına: Av. Kıvanç M. Riza için Av. Mustafa Asena.
H Ü K Ü M
Niyazi F. Korkut: Bu istinafta Mahkemenin hükmünü Sayın Yar-gıç Celâl Karabacak okuyacaktır.
Celâl Karabacak: İşbu istinaf, Küçük Kaymaklı'da Okullar Yolunda bulunan Salih Hasan Apartmanının zemin katındaki 81 A No'lu dükkâna 1.10.1991 tarihinden itibaren 1,000,000.-TL yeni makûl kira saptayan Lefkoşa Kaza Mahkeme-sinin kararına karşı yapılmış bulunmaktadır.
Aleyhine istinaf edilen Müstedi, 2.10.1991 tarihinde Lefkoşa Kaza Mahkemesine dosyaladığı 68/91 No'lu Kira İstidası ile, diğer şeyler meyanında, konu dükkânın mal sahibi olduğunu, bu dükkânı istinaf eden Müste-daaleyh ile 28.2.1987 tarihinde Lefkoşa'da yapmış oldukları yazılı bir kira sözleşmesi ile 1.3.1987 tarihinden 28.2.1990 tarihine değin 3 yıllık bir süre için ayda 100,000.-TL kira mukabilinde Müstedaaleyhe kiraladığını; kira sözleşmesinde belritilen 3 yıl-lık sürenin 28.2.1990 tarihinde sona ermesine rağmen Müstedaaleyhin konu dükkânı tahliye etmeyip tasarrufunda bulundurmağa devam ettiğini, Müstedaaleyhin halen ayda 200,000.-TL kira ödediğini, yeni ve makûl kiranın tespiti hususunda aralarında herhangi bir- anlaşma sağlanamadığını, konu dükkânın yeni makûl kirasının ayda takriben 1,800,000.TL olduğunu iddia etmiş ve Mahkemenin uygun göreceği yeni makûl kirayı tespit etmesini talep etmiştir.
Müstedaaleyh, bu istidaya bir itirazname dosyalayarak, sair şeyler- meyanında, Müstedi ile 28.2.1987 tarihinde Lefkoşa'da konu dükkânla ilgili olarak 3 yıllığına bir kira mukavelesi yaptığını, dükkânı süre hitamında tahliye etmeyerek tasarrufunda bulundurmağa devam ettiğini, Müstedinin 28.3.1990 tarihinde Lefkoşa Kaza Mah-kemesinde 45/90 No'lu bir Kira İstidası dosyalayarak yeni makûl kiranın Mahkemece tespit edilmesini talep ettiğini, bu istidaya itirazname dosyaladığını, Müstedinin 10.10.1990 tarihinde 45/90 No'lu Kira İstidasını geri çektiğini, daha sonra Müstedi ile söz-lü yeni bir kira sözleşmesi yaparak konu dükkânı 1.11.1990 tarihinden başlamak üzere ayda 250,000.-TL kira mukabilinde bir yıllığına kiralandığını, yapılan sözlü yeni kira anlaşması uyarınca Müstediye 1.11.1990 tarihinden itibaren ayda 250.000.-TL kira öde-meğe başladığını, sözlü kira anlaşmasına göre kira müddetinin 31.10.1991 tarihinde sona ereceğini, Müstedinin bu süre henüz dolmadan 1.10.1991 tarihinde 69/91 No'lu bu Kira İstidasını dosyaladığını, henüz yasal kiracı olmadan Müstedi tarafından dosyalanan -69/91 No'lu Kira İstidasının mevsimsiz olduğunu, alternatif olarak Müstedi ile aralarında aydan aya bir kiracılık ilişkisi bulunduğunu, bu ilişkinin Müstedi tarafından sona erdirilmediğini, bu nedenle istidanın yine de haksız ve mevsimisiz dosyalandığını, -Müstedinin mezkûr istidayı dosyalanmadan önce kira konusunda kendisine herhangi bir teklifte dahi bulunmadığını, her halukarda konu dükkânın makul kirasının ayda 250,000.-TL olduğunu iddia etmiş ve istidanın masraflarla red ve iptalini talep etmiştir.
Ta-raflar iddialarını kanıtlamak için tanıklarını çağırmışlar ve emareleri Mahkemeye sunmuşlardır.
Mahkeme, taraflarca sunulan şahadeti ve yapılan iddiaları dinledikten sonra vermiş olduğu kararda, diğer şeyler meyanında, Müstedinin 28.2.1987 tarihli kira s-özleşmesinin sona ermesini müteakip 1.3.1990 tarihinden itibaren konu dükkânı yasal kiracı olarak tasarrufunda bulundurmağa devam ettiğini, bilâhare tarafların kendi aralarında anlaşarak kirayı ayda 250,000.-TL'ye yükselttiklerini, bu hususun yeni bir kira- sözleşmesi veya aydan aya kiracılık ilişkisi oluşturmadığını, kira artışının Müstedaaleyhin yasal kiracılık statüsünü da etkilemediğini ve tarafların daha sonra yeni makûl kira hususunda anlaşamadıklarına ilişkin bulgu yaptıktan sonra konu dükkânın yeni -makûl kirasını ayda 1,000,000.-TL olarak tespit edip, Müstedaaleyhin bu meblağı 1.10.1991 tarihinden itibaren ödemesini emretmiştir.
Müstedaaleyh, Alt Mahkemenin yukarıdaki kararı aleyhine istinaf dosyalamıştır. Dosyalanan istinaf ihbarnamesi 5 istinaf s-ebebi içermekle berbaer, Müstedaaleyh istinafın duruşması esnasında 1, 2 ve 5. istinaf sebepleri üzerinde durmayarak bunları geri çekmiştir. Müstedaaleyhce üzerinde durulan ve birlikte ileri sürülen 2 ve 4. istinaf sebepleri ise özetle şöyledir:
Alt Mahk-eme, Müstedi ile Müstedaaleyh arasında ayda 250.000.-TL kira ile ve 1.11.1990 tarihinde sona ermek üzere bir yıllığına sözlü bir anlaşma yapıldığı hususunda iddia yapılmasına, Mahkeme huzurunda bu hususta yeterli şahadet bulunmasına ve bu anlaşmanın henüz -sona ermemiş olmasına rağmen Müstedi tarafından 1.10.1991 tarihinde mevsimsiz olarak dosyalanan kira istidasını reddetmemekle ve konu dükkâna yeni makûl kira tepit etmemekle hata etmiştir.
Müstedaaleyh avukatı, istinafın duruşması esnasında yaptığı hitab-esinde, diğer şeyler meyanında, itiraznameye ekli yemin varakasında taraflar arasında 1.11.1990 tarihinden itibaren ayda 250,000.-TL kira mukabilinde 1 yıl süreli yeni sözlü bir kira anlaşması yapıldığını iddia ettiklerini, istidanın duruşmasında da Müsted-aaleyhin bu doğrultuda şahadet verdiğini, Müstedaaleyhin şahadetinin sarsılmadığını, Alt Mahkemenin bu şahadet karşısında akdi kiracılığa hükmedip mevsimsiz dosyalanan 2.10.1991 tarihli kira istidasını reddetmesi gerektiğini, Alt Mahkemenin istidayı reddet-meyerek konu dükkâna yeni makûl kira tespit etmekle hatalı davrandığını söylemiştir.
Öte yandan Müstedi avukatı hitabesinde, diğer şeyler meyanında, taraflar arasında 28.2.1987 tarihli 3 yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine Müstedaaleyhin 1.3.19-90 tarihinden itibaren yasal kiracı statüsüne girdiğini, bu tarihten sonra akdi kiracılık iddiasında bulunan Müstedaaleyh şahadetinde 1.11.1990 tarihinden itibaren ayda 250,000.-TL kira mukabilinde bir yıllığına yeni sözlü bir kira anlaşması yaptıklarını s-öylemekle beraber daha sonra istintakı esnasında sadece kira artışı yaptıklarından bahsettiğini, Alt Mahkemenin de taraflar arasında sadece kira artışı yapıldığı kanısına vardığını, kira artışının ise kendi başına yeni bir kira sözleşmesi oluşturmadığını, -bu nedenle Müstedaaleyhin yasal kiracılık statüsünün değişmeyip aynen devam ettiğini, Allt Mahkemenin Müstedaaleyhi yasal kiracı bularak konu dükkânın yeni makûl kirasını tespit etmekle hatalı değil doğru hareket ettiğini, söylenenler ışığında istinafın ma-sraflarla reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Bilindiği gibi, taşınmaz mal kiralarının saptanması 17/1981 sayılı Kira (Denetim) Yasasının 6. maddesi uyarınca yapılmaktadır. Bu maddeye göre, Yasanın yürülüğe giridği tarihten önce veya sonra sözleşmesi -sona ermiş veya erdirilmiş taşınmaz malların kiraları taraflar arasında yeniden saptanabilir. Taraflar arasında kiranın saptanması hususunda herhangi bir anlaşma sağlanamadığı takdirde, yeni makûl kira istem üzerine Mahkemece saptanır.
Yukarıda söylenenl-erden analşılabileceği gibi; 6. madde altında herhangi bir kira saptanabilmesi için taşınmaz mal ile ilgili kira sözleşmesinin sona ermiş veya erdirilmiş olması, bir başka deyişle, kiracının taşınmaz malı yasal kiracı olarak tasarrufunda bulundurması gerek-ir.
Şimdi bu istinafta karar verilmesi gereken husus, Müstedinin 69/91 No'lu Kira İstidasını dosyaladığı 2.10.1991 tarihinde Müstedaaleyhin konu dükkânı hangi statü altına tasarruf ettiğidir.
Konu dükkânın Müstediye ait olduğu, taraflar arasında yapıla-n 28.2.1987 tarihli yazılı bir kira sözleşmesi ile Müstedaaleyhin bu dükkânı ayda 100.000.-TL kira karşılığında 1.3.1987 tarihinden 28.2.1990 tarihine değin 3 yıllığına kiraladığı, bu sözleşmenin 28.2.1990 tarihinde sona erdiği ve Müstedinin 1.3.1990 tarih-inden itiabren konu dükkânı yasal kiracı olarak tasarrufunda bulundurmağa devam ettiği hususlarında taraflar arasında herhangi bir ihtilaf yoktur.
R.E. Megarry, The Rent Act isimli yapıtının 10. baskısında cilt 1 sayfa 226'da yasal kiracılık konusunda şö-yle demektedir:
"Nevertheless, there appear to be at least six ways in which a statutory tenancy may be determined.
............................................................................................................
.............................-...............................................................................
...........................................................................................................
....................................................................-......................................
...........................................................................................................
Changed character of occupation."
Sayfa 227 ve 228'de ise şunlar yazmaktadır:
"One case of changed capacity -rwquires special mention. If a contractual tenancy is granted to a person who is already a statutory tenant of the premises, the contractual tenancy replaces the statutory tenancy. (Bungalows Maidenhead) Ltd. v. Mason (1954) 1 W.L.R. 769, C.A; and see rai-lway Executive v. Salter (1952) C.P.L. 803, C.A.) Yet the court will not radily infer the grant of a contractual tenacny merely from the landlord inserting the name of the statutory tenant "as weekly tenant" on the rent book held by the previous tenant, no-r from the purchase of the reversion by the son of the statutory tenant so as to forestall her possible eviction. The same applies where there is merely an agreement to vary the terms of the statutory tenancy, e.g., as to liabilty for repairs or rates, or -an agreement to pay an increased rent (Apsley v. Barr (1928) N.1. 183 at 186, C.A.) or give up part of the premises............)
Megarry-'nin belirttiği yasal duruma göre, yasal kiracılık, diğer hususlar meyanında, akdi kiracılık ile de sona erdirilebilmektedir. Başka bir ifade şekliyle, taşınmaz malın evvelce yasal kiracısı bulunan herhangi bir şahsa bir akdi kiracılık bahşedilirse, akdi k-iracılık yasal kiracılığın yerini alarak mevcut yasal kiracılığı sona erdirmektedir. Öte yandan, yasal kiracılık esnasında taraflar arasında varılan ve artışlı kira ödenmesini öngören bir anlaşmanın yeni bir akdi kiracılık meydana getirdiği kabul edilmemek-tedir.
Yukarıda belirtilenlerden görülebileceği gibi, Müstedaaleyh konu dükkânı 1.11.1990 tarihinden itibaren akdi kiracı olarak tasarruf ettiğini iddia ederken, Müstedi Müstedaaleyhin yasal kiracı olduğunu savunmaktadır. Alt Mahkeme, bu konuda huzurunda- şahadet veren tanıkları görüp dinledikten ve onların tavır ve hareketlerini müşahade altında bulundurduktan sonra tarafların yeni sözlü bir kira sözleşmesi değil de sadece kira artışı hususunda anlaştıklarına dair bulgu yapmıştır. Alt Mahkemenin bu bulgus-unu bozabilmek için Müstedaaleyhin bu kararın yanlış olduğuna dair Yargıtayı ikna etmesi gerekmektedir. Halbuki Müstedaaleyh, Alt Mahkemenin bu husustaki kararının hatalı olduğuna bizi ikna edememiştir. Kaldı ki dava tutanakları incelendiğinde, Alt Mahkeme-nin vardığı bu kanaatın bizzat Müstedaaleyhin söylediği "kira artışı yaptık" "artırdım" sözleri ile de desteklendiği görülmektedir. Taraflar arasında varılan anlaşma bir kira artışı olduğuna ve kira artışı anlaşması yukarıda belirtilen içtihat kararı ışığı-nda yeni bir akdi kiracılık oluşturamayacağına göre, Müstedaaleyhin yasal kiracılık statüsünde herhangi bir değişiklik olmamıştır. Nitekim, Alt Mahkeme de pek haklı olarak Müstedaaleyhin yasal kiracı olduğu kanaatına varmıştır.
Müstedaaleyh ilgili zaman-da konu dükkânı yasal kiracı statüsü ile tasarrufunda bulundurduğuna göre, Müstedinin 69/91 No'lu Kira İstidasını dosyalamasının ve Alt Mahkemenin bu istida uyarınca yeni makul kira tespit etmesinin hatalı olduğunu söyleme olanağı da yoktur.
Yukarıda bel-irtilen tüm hususlar ışığında bu istinafın reddedilmesi gerekmektedir.
Sonuç olark istinaf reddolunur.
Usulüne uygun bir istida üzerine Mukayyitlikçe takdir edilecek istinaf masrafları Müstedaaleyh tarafından ödenecektir.
(Niyazi F. Korkut) - (Celâl Karabacak) (Nevvar Nolan)
Yargıç Yargıç Yargıç
30 Aralık 1993
Full & Egal Universal Law Academy