-D.35/83 Yargıtay/Hukuk 37/83
(Dava No:282/81 Lefkoşa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: Salih S. Dayıoğlu, N. Ergin salâhi, Aziz Altay.
İstinaf eden: Bahire İnan, Lefkoşa
- (Davacı)
ile -
Aleyhine istinaf edilen: Ersel Tüccaroğlu
(Davalı)
A r a s ı n d a
İstinaf ed-en namına: Ümit Özdil
Aleyhine istinaf edilen namına: Osman Örek.
H Ü K Ü M
Salih S. Dayıoğlu: Bu istinafta Mahkemenin hükmünü sayın yargıç Aziz Altay verecektir.
Aziz Altay: İstinaf eden davacı Lefkoşa'da Selimiye Meydanı No.1'de bulunan bir evin sa-hibidir. Aleyhine istinaf edilen davalı 21.3.1978 tarihli bir yazılı kira sözleşmesi ile söz konusu evi ofis veya ecza deposu olarak kullanmak üzere ilk sene için ayda 2500TL. İkinci sene için ise ayda 2700TL kira ile kiraladı. Sözleşme kira bedelinin her -ay peşin olarak ödenmesini öngörmektedir. Sözleşme 20.3.1980 tarihinde sona erdiğinden davalı bu tarihten sonra söz konusu işyerini yasal kiracı sıfatı ile işgal etmektedir. Davacı 5.2.1980 tarihinde davalıya bir yazı göndererek kira sözleşmesi 20.3.1980 t-arihinde sona erecek olan söz konusu işyerine ihtiyacı olduğundan tahliye edip boş olarak kendisine teslim etmesini istedi. Davalı davacının bu isteğine uymadığı için davacı lefkoşa Kaza Mahkemesinde 282/81 sayılı davayı açtı ve, başka şeyler yanında, dava-lının söz konusu işyerini tahliye etmesi isteminde bulundu.
Davalı dosyaladığı müdafaa takririnde davacının söz konusu işyerine ihtiyacı olduğunu reddetti. Davalı ayrıca söz konusu işyerinde yürütmekte olduğu işleri yürütecek başka uygun bir yerin mevcut- olmadığını ileri sürdü ve aleyhine tahliye emri verilmesi halinde çok büyük zarar ziyana uğrayacağını iddia etti ve davanın reddini talep etti.
Davayı dinleyen İlk Mahkeme davacının söz konusu işyerine makul surette ihtiyacı olmadığı gibi tahliye emrini-n verilmesinin de makul olmadığı kanısına vardı ve davayı reddetti. Ancak İlk Mahkeme istinaf yapılması halinde Yargıtayın farklı kanaata varması ihtimalini dikkate alarak müşkilât konusunu da inceledi ve tahliye emri verilmesinin böyle bir eir verilmemesi-ne nazaran daha büyük müşkilât yaratacağı kanaatına vardı. Davacı bu karardan istinaf etti ve davacının dava konusu işyerine makul surette ihtiyacı bulunmadığı, tahliye emri verilmemesine nazaran daha büyük müşkilât yaratacağı kanaatına varmakla İlk Mahkem-enin hataya düştüğünü ileri sürdü.
Davacının talebi 17/81 sayılı Kira (Denetim) Yasasının 7(1)(g) maddesine dayanmaktadır. Mahkemenin bu madde altında tahliye emri verebilmesi için davacının 2 hususu ispat etmesi gerekir:
davacının dava konusu taşınmaz - mala makul surette ihtiyacı olduğu; ve
mahkemenin tahliye emri vermesinin makul olduğu.
Davacının yukarıda belirtilen her 2 hususu ispat etmesi halinde dahi, davalı meselenin bütün durum ve şartları çerçevesinde tahliye hükmü veya emri verilmesinin böyl-e bir hüküm veya emir verilmesinin böyle bir hüküm veya emir verilmemesine nazaran daha büyük müşkilât yaratacağı hususunda mahkemeyi tatmin ettiği takdirde mahkeme tahliye hükmü veya emri vermez.
Davacının 1979 yılında emekliye ayrılıp ticaret yapmaya -karar verdiği için 5.2.1980 tarihinde davalıya yazılı bir ihbar göndererek söz konusu işyerinin tahliye edilmesini istediği, E.E. İnan Enterprise ismi ile bir ithalat ihracat şriket kurduğu ve 23.2.1981'de Şirketler Mukayyitliğinde kaydını yaptırdığı, 7.7.-1981 tarihinde Kıbrıs Türk Ticaret Odasına İthalatcı ve İhracatçı olarak kaydını yaptırıp belge aldığı, 16.1.1981 tarihinde Ticaret Dairesi Müdürlüğünden kendi ismine ithalatçı belgesi, 7.7.1981 tarihinde Şirket adına yine ithalatçı ve ihracatçı belgsi ald-ığı, 24.6.1981''e İngiltere''en elektrikli dondurma makinesi ithal ettiği ancak koyacak yeri olmadığı için dondurma makinelerini oturduğu konutun merdiven altına koyduğu, depo eksikliği yüzünden ithalata ara vermek zorunda kalarak ihracata ağırlık verdiği -ve 2.11.1981, 26.11.1981 ve 26.3.1982 tarihlerinde Türkiye'ye ayakkabı ihraç ettiği İlk Mahkemece kabul edilmiştir. Ne var ki İlk Mahkeme şahadeti değerlendirirken davacının bir depo veya ofise makul surette ihtiyacı olduğunu ispat edemediği kanaatına vard-ığını ve tahliye emri verilmesinin de makul olmadığını belirtti.
Tahliye emri vermenin makul olup olmadığı davayı dinleyen İlk Mahkemenin takdirine kalan bir hususu olup İlk Mahkemenin esasa ilişkin bir husus dikkate almadığı veya dikkate almaması gereke-n bir hususu dikkate aldığı açıkça görülmeyen hallerde Yargıtay İlk Mahkemenin kararına kolaylıkla müdahale etmez. (Bak: Darnell v. Milwood (1951) 1 All E.R. 88 at 90: Sims v. Wilson (1946) 2 All E.R. 261 at 264)
Bu meselede davacının bir ithalat ve ihra-cat şirketi kurup onu gerektiği şekilde tescil ettirdiği, Kıbrıs Türk Ticaret Odasına kaydını yaptırdığı, ithalatçı ve ihracatçı belgesi aldığı, İngiltere'den İthalat, Türkiye'ye de ihracat yaptığı, İngiltere'den ithal ettiği eşyaları depolayacak yeri olma-dığı için konutunun merdiven altına koymak zorunda kaldığı, ofisi olmadığı için ticari faaliyetlerini konutundan yönettiği ihtilâf konusu olmadığına göre davacının bir depo ve ofise makul surette ihtiyacı olduğu ve bu olgular ışığında Mahkemenin tahliye em-ir vermesinin de makul odluğu ortadadır. İlk Mahkeme bu şahadete rağmen davacının bir depo ve ofise makul surette ihtiyacı bulunmadığı ve tahliye emri verilmesinin de makul olamdığı hususunda bulgu yapmakla açıkça hataya düşmüştür.
Davacının ithal ettiği- eşyaları deposu olmadığı için konutunun merdiven altına koymak zorunda kalması ve bu yüzden ithalatı durdurup ihracata yönelmiş olması onun depoya ihtiyacı olmadığını değil, aksine depoya olan ihtiyacını göstermektedir.
Şimdi de tahliye emri verilmesini-n böyle bir emir verilmemesine nazaran daha büyük müşkilât yaratıp yaratmayacağını incelemek gerekir. İlk Mahkeme 3 eczahanesi olan ve yanında 8-10 kişi çalıştıran davalının iyi durumda bir eczası olduğu, bir depo ve ofise ihtiyacı bulunduğu, taştan olan d-ava konusu işyerinin kolaylıkla ısı geçirmeyişi ve merkeze yakınlığı nedeni ile davalı için uygun bir yer olduğu hususunda bulgu yaptıktan sonra alternatif bir yer bulduğu takdirde davalının maddi yönden etkilenmeyeceğini ancak dava konusu işyerinin özelli-klerini taşıyan bir işyeri bulmanın kolay olmadığı kanaatına vardı. İlk Mahkeme davacının da kira kazancı ve emeklilik maaşı olduğunu dikkate alarak işini yürütebileceği başka bir yer kiralamak için zorluk çekmeyeceğini belirtti.
Gerek şahadetten ve gere-kse İlk Mahkemenin yapmış olduğu bulgulardan görüleceği gibi davalının mali durumu başka bir işyeri kiralamasına engel teşkil etmemektedir. Buna rağmen davalının başka bir işyeri bulmak için ciddi bir çaba gösterdiği söylenemez. Davalı sadece Şehir Bakkali-yesinin karşısında boşalan bir dükkâna batığını, suyu, mutfağı ve tuvaleti olmadığı için uygun bulmadığını ve bu yüzden orasını kiralamadığını söylemiştir. Yine davalı Başbakanlık binaları karşısındaki bir evi kiralamak istediğini ancak evde başkası oturdu-ğu için kiralayamadığını iddia etmiştir. Dava konusu işyerini tahliye etmesi için davacı 5.2.1980 tarihinde davalıya ihbarname gönderdiği ve dava da 31.3.1981 tarihinde dosyalandığı halde, davalı bu süre zarfında uygun bir yer kiralamak için başka ciddi bi-r girişimde bulunmamış ve davanın duruşmasına 3 gün kala gazeteye kiralık depo aradığına dair göstermelik bir ilân vermekle yetinmiştir. Davalının başka bir işyeri bulmak için gereken çabayı göstermemiş olması İlk Mahkemenin nazarı itibara alması gereken b-ir husustur. Bak: (Kelly v. Goodwin (1947) 1 All E.R. 810 at 832-833). Davalı Sabri Tahir Apartmanında bulunan bir işyerinin ise uygun olmadığını iddia etmemiş sadece şehir merkezinden uzak bulunduğu ve bu yüzden ilaç sevkiyatının zor olacağı gerekçesi ile- kiralama yoluna gitmediğini ileri sürmüştür. Davalının dava konusu depodan Lefkoşa'daki eczahaneler yanında diğer kazalardaki eczahanelere de ilaç sevkiyatı yaptığı dikkate alındığında dikkate alındığında ileri sürdüğü bu mazaretin ne kadar tutarsız oldu-ğu kendiliğinden ortaya çıkar. İlk Mahkeme karar verirken Sabri tahir Apartmanındaki işyerinin mevcudiyetini hiç dikkate almamıştır. İlk Mahkemenin kararına etken olan en büyük faktör davalının şehir merkezinde uygun bir işyeri bulamaması olmuştur. Davalın-ın şehir merkezinde bir depo bulmak için ne gibi girişimlerde buludnuğuna dair hiçbir şahadet mevcut değildir. Kaldı ki davalı neresini Lefkoşa'nın merkezi addettiği hususunda şahadet vermediği gibi İlk Mahkemenin bu hususta herhangi bir bulgusu da yoktur.- Hemen şunu da belirtöek gerekir ki İlk Mahkeme müşkilât konusunu incelerken davacının çekeceği zahmeti (inconvenience) değil de uğrayacağı müşkilâtı (hardship) dikkate alması gerekir. The Rent Acts 7. Edition R.E. Megarry page 269'da şöyle denmektedir:
-"It will be noted that the expression used is 'hardship' and not 'inconvenience'. The court should consider any personal hardship to the tenant (e.g., on financial grounds, or being forced to sell or store his furniture, or that the business he carries o-n at the presmises would be practically destroyed) and to the landlord (e.g., that his failure to obtain possession would destroy his right to rebew his lease hold interest)."
-
Davacı şahadetinde davalının, dava konusu depodan başka, Nuri Efendi Sokak No.18'de bir deposu bulunduğunu söylediği halde istintakta böyle bir deponun icarında olamdığı iddia edilmemiş aksine boş olduğu ileri sürülmüştür. Yine davacı şahadetinde davalın-ın esas çalışmakta olduğu ve Evkaf'tan kiralandığı yerin arka kısmında bir deposu olduğunu, yine çalıştırmakta olduğu işyerinin bir bodrumu bulundurduğunu, ortaköy-Gönyeli arasındaki ana yolda davalının eşine ait dükkânları olduğunu iddia etmesine rağmen b-u konuda da istintaka tabi tutulmamıştır. İlk Mahkeme bu şahadeti de hiç nazarı itibara almamış, bu hususta hiçbir bulgu yapmamıştır. İlk Mahkeme sadece davacının eşi ile müştereken sahibi olduğu ve başkasının icarında bulunan 2 dükkân ve bir depo bulunduğ-unu, dükkânların tahliyesi için 12.3.1981 tarihinde dava açtığı halde bilâhare kiracı ile anlaşarak davayı geri çektiğini, deponun kira süresi Haziran 1981'de sona ermesine rağmen tahliye davası açmadığını dikkate aldı ve davacının bu şekilde davranışını o-nun aleyhine değerlendirdi. The Rent Acts R.E. Magarry 7. Edition, page 262'de şöyle denmektedir:
-"And a tenant cannot say that his premises are nıot reasonably required merely because the landlord has other tenants against whom he might have proceeded, for as long as the landlord 'satisfies the court that he "reasonably" requires a house to live in i-t must be left to him to say which of his houses he desires to occupy".
-
Görüleceği gibi davacının diğer kiracıları aleyhine tahliye davası açmaması veya açmış olduğu tahliye davasını geri çekip davalının icarında bulunan deponun tahliyesinde ısrar etmesi davacı aleyhine alınacak bir husus olamaz. Davacının hangi işyerinin ta-hliyesini isteyeceği onun tercihine kalmış bir husus olduğu cihetle İlk Mahkeme bu hususta açıkça hataya düşmüştür. Yine İlk Mahkeme davacının maaş ve kira kaancı olduğunu dikkate alarak kendi depo ve ofis ihtiyacını karşılamak için başka bir yer kiralamak-ta zorluk çekmeyeceğini belirtti. Şahadetten davacının kira kazancının ayda 22000TL. Olduğu görülmekte ise de emeklilik maaşının ne kadar olduğu hususunda şahadet bulunmamaktadır. Öte yandan davacının başka uygun bir işyerini kaça kiralayabileceğine dair ş-ahadet de mevcut değildir. Durum bu merkezde olduğuna göre İlk mahkemenin davacının maddi yönden başka bir işyeri kiralayabilecek durumda olduğuna dir bulgusu hatalıdır.
Davalı tahliye emri verilmesinin böyle bir emir verilmemesine nazaran daha büyük müş-kilât yaratacağını ispat etmekle yükümlüdür. İbraz edilen şaahdetten davalının bu yükümlülüğünü yerine getirdiği söylenemz. İlk Mahkeme davalı lehine karar verirken yukarıda işaret edildiği gibi dikkate alması gerken bazı önemli hususları hiç dikkate almam-ış, dikkate aldığı hususları da şahadet ve sair olgularla bağdaşamayacak şekilde yanlış değerlendirmiş ve böylece hataya düşmüştür
İlk Mahkemenin, bu meselede olduğu gibi, hataya düştüğü hallerde ve Yargıtayın tekzip edilmemiş şahadet ışığında bir bulgu -yapmasına olanak bulduğu durumlarda, yargıtay kendi istidlâllerini çıkarıp davayı karara bağlayabilir. Chandler v. Strevett (1947) 1 All E.R. 164 at 165'de şöyle denmektedir:
-"In the present case there are certain "fact" indisputably proved-facts regarding which there was no evidence to the contrary. In addition, there are certain inferences which I should draw and the judge apparently, and, I think, really, refused to draw. T-he result is that, if it is open to me, I utterly disagree with his general conclusion that the hardship which would have been caused to the landlord if he had not got his order for possession would outweigh the the hardship in fact caused to the tenant by- the order."
-
Yukarıda belirtildiği üzere İlk Mahkeme huzurunda davacının söz konusu işyerine makul surette ihtiyacı bulunduğu ve tahliye emri verilmesinin de makul olduğu hususunda yeterli şahadet bulunduğu ve davalı da daha büyük müşkilâta uğrayacağını ispat edemedi-ğine göre daavcının lehine tahliye emri verilmesi gerektiği kanısındayız.
Son olarak bir hususa daha değinmek istiyoruz. Tahliye davalarında davalının müdafaa takririnde sadece tahliye emrinin verilmesinin kendisi için daha büyük müşkilât yaratacağını il-eri sürmesi yeterli değildir. Tahliyenin hangi bakımdan müşkilât yaratacağı, örneğin mali durumunun müsait olamdığı veya iş düzeninin tamamen bozulacağı veya kiralayabileceği başka uygun bir işyerinin bulunmadığı gibi hususlar esasa ilişkin olgular olup da-vacının duruşmada sürprizle karşı karşıya bırakılmaması için layihalarda açıkça yer alması gerekmektedir.
Sonuç olarak istinaf kabul edilir ve İlk Mahkemenin kararı iptal edilerek onun yerine davalının dava konusu iş yerini en geç 20.1.1984 tarihine kada-r tahliye edip boş olarak davacıya teslim etmesi için emir verilir. Ancak davalı 20.1.1984 tarihine kadar, kira peşin ödendiği cihetle, konu iş yerinin Şubat ayı kirasını davacıya ödediği takdirde tahliye emri 20.2.1984 tarihine kadar durdutulur. 20.2.1984- tarihine kadar davalı Mart ayının kira bedelini davacıya ödediği takdirde tahliye emri son defa olmak üzere 20.3.1984 tarihine kadar durdutulur.
Masraflar için herhangi bir emir verilmez.
(Salih S. Dayıoğlu) (N. Ergin Salâhi) - (Aziz Altay)
Yargıç Yargıç Yargıç
23 Aralık 1983
-
-7-
-
Full & Egal Universal Law Academy