-D.29/85 Yargıtay/Hukuk 38/85
(Genel İst. No.134/84 L/şa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: Salih S. Dayıoğlu, Niyazi F. Korkut, Aziz Altay.
İstinaf eden: Dentist Erdoğan Mira-ta, Lefkoşa.
(Müstedi)
-ile-
Aleyhine istinaf edilen: Vedat Derviş, Lefkoşa.
(Müstedaaleyh)
- A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Kıvanç M. Riza.
Aleyhine istinaf edilen namına: Rifat Mehmet.
H Ü K Ü M
Salih S. Dayıoğlu: İşbu istinaf Lefkoşa Kaza Mahkemesinin bir kira tespit istidasında vermi-ş olduğu karardan yapılmıştır. İhtilâf konusu olmayan olgular kısaca şöyledir:
Müstedi (istinaf eden) bütün ilgili zamanlarda Lefkoşa'da Osman paşa Caddesinde Mirata apartmanı diye bilinen bir apartmanın ve buna bağlı 5 numaralı dairenin kayıtlı nal sahi-bidir. Müstedi ile müstedaaleyh (aleyhine istinaf edilen) arasında 27.2.1974 tarihli yazılı bir kira mukavelesi gereğince müstedi konu daireyi müstedaaleyhe 1.4.1974 tarihinden 31.3.1975 tarihine kadar olmak üzere 1 yıllığına auda KL45.-Ya kiraladı. Sözü e-dilen yazılı anlaşmanın maddelerinden birine göre vade hitamında taraflardan herhangi birisi en az bir ay önce sözü edilen daireyi tahliye edeceğine dair herhangi bir yazılı ihbar vermediği takdirde mukavelename aynı şartlrla bir yıl daha yeniden yenilenmi-ş olacaktı. Taraflardan herhangi birisi böyle bir yazılı ihbar vermediği için haliyle yazılı anlaşma 31.3.1976 tarihine kadar yürülükte kaldı. Müstdaaleyh o tarihten bu yana sözü edilen dairede yasal kiracı olarak ikamet etmektedir. Taraflar arasında teat-i edilen belgelerden anlaşıldığı kadarıyle tam tarihi belli olmayan bir zamanda müstedaaleyh müstediye ayda 20,000 TL kira ödemeye başladı ve müstedi tarafından kira tespiti için Mahkemeye yapılan 7.11.1984 tarihli istidaya kadar kira olarak ayda 20,000TL -ödemekte idi.
Müstedinin istidasına ejkli yemin varakasında istida konusu dairenin yeni inşa edilmiş ve Mirata apartmanı diye bilinen bir apartmanın dairesi olduğunu bu dairenin inşaatında beton, tuğla ve demir kullanıldığını unun lüks bir daire olduğunu- şehrin en işlek caddelerinden biri üzerinde bulunduğunu ve bölge itibarı ile çok iyi bir bölgede olduğunu, istida tarihinde dairenin ayda 80,000TL'ye kiralanabileceğini civardaki daireler ve benzeri dairlerin kiralarının bu miktarda odluğunu müstedaaleyhi-n emekli bir yargıç ve halen avukatlık yapmakta olduğunu 'çok iyi' bir emeklilik maaşı bulunduğunu mali durumunun veya gelirinin çok iyi olduğunu ve talep edilen ayda 80,00 TL kirayı ödeyebilecek durumda olduğunu iddia etti.
Müstedaaleyh tarafından dosya-lanan itiraz ihbarnamesine ekli yemin varakasında ise müstedaaleyh sözü edilen dairenin lüks bir daire olduğu iddiasını reddetti bunun normal bir daire olduğunu, müstedinin 10 yıldan beri sözü edilen daireye herhangi bir bakım veya onarım yapmadığını sözü -edilen dairenin aylık makul kirasının 80,00TL olmadığını civardaki benzeri konutların kiralarının u düzeyde bulunmadığını, mali durumu ve kazancının talep edilen kirayı ödeyebilecek düzeyde olmadığını emekilik maaşının dışında herhangi bir geliri bulunmadı-ğını, devamlı ameliyat gerektiren rahatsızlığı bulunduğunu 4 kez ameliyat olduğunu bu ameliyatlar için çok para gerektiğini evli ve bakmakta yükümlü olduğu iki çocuk babası olduğunu müstedinin gelirinin çok iyi olup kirada daha başka eleri ve taşınmaz mal-ları bulunduğunu iddia etti.
Müstedi bizzat kendisi şahadet verdi ve bir de eksper şahit çağırdı. Müstedaaleyh ise herhangi bir tanık çağırmadı ve zabıtlarda görüldüğü kadarıyle duruşmanın yapıldığı günde ameliyat geçirdiği, ve hastahanede yattığı iin ke-ndisi şahadet vermedi. Şahadetinin gerekli olduğu ve binaenaleyh duruşmaya devam etmek ve Mahkemede şahadet vermesine olanak sağlamak için herhangi bir erteleme istemi de avukatı tarafından yapılmadı.
13 Mart 1985 tarihinde hükmünü veren İlk Mahkeme, olg-uları ve tarafların iddialarını ayrı ayrı belirledikten sonra özetle 17/81 sayılı Yasanın 6(2) maddesinde öngörülenleri müstedinin yeteri kadar kanıtlamadığından hareketle Yasanın öngördüğü normal ve makul kiranın tepstinin imkânsız olduğu görüşünü ileri s-ürerek istidayı reddetti. istinaf işbu ret kararından yapılmıştır.
Dosyalanan istinaf ihbarnamesi dört sebep içermekle birlikte bunları esas itibarıyle iki başlık altında toplamak mümkündür. Bunlar ise şu şekilde özetlenebilir:
1. İlk Mahkeme 17/81 sayıl-ı Yasanın 6(2) maddesinde yer alanların tümü hakkında şahadet gerektiği ve bunun yokluğunda makul kiranın saptanmasının olanaksız olduğu doğrultusundaki görüşü hatalıdır.
2. İlk Mahkeme konu hanenin makul kirasını saptarken, konu hane civarındaki iş yer-lerinin kiralarının dikkata alınamıyacağı yargısı hatalıdır.
İlkin 1. istinaf sebebini ele alalım.
17/81 sayılı Kira (Denetim) Yasasının 6. maddesinin 2. fıkrası aynen şöyledir:
"(2) Mahkeme, yapılan müracaat ışığında;
Taşınmaz malın yapılış tarihini-, bu tarihteki maliyetini, kullanılan malzeme türünü, bulunduğu yeri, şehir mekezine olan uzaklık ve yakınlığını, binanın kullanıma uygunluk durumunu;
Kiracı ile kiralayanın mali durumlarını;
Taşınmaz maldan ilk gelir ve menfaat temin edildiği tarih esas- alınarak mahkemeye müracaat terihine kadar elde edile gelir ve menfaatlerle vergi ve onarım masraflarının miktarını;
Benzeri civar taşınmaz malların bu Yasa amaç ve kuralları ışığında normal kira durumunu
dikkate alarak sosyal adalete uygun yeni makul k-irayı saptar."
Yukarıda alıntısı yapılan ilgili maddenin son kısmından da anlaşılacağı gibi mahkemeler, 682) maddesinde sıralanan kriterleri dikkate almak suretiyle "makul kirayı" saptarlar. Bundan, sözü edilen kriterlerin tümünün behemehal iddia edilmek- suretiyle kanıtlanmaması halinde makul kiranın saptanamayacağı anlamı çıkmaz. Bunun aksini düşünmek bir tek kriterin yokluğu örneğin ilgili taşınmaz malın yapılış tarihinin belirlenmemesi makul kiranın saptanmasına engel teşkil edeceği anlamı çıkar ki böy-le bir görüşe itibar etme olasılığı yoktur. 6(2) maddesinin gerek özü ve gerekse sözü Mahkemelere "makul kirayı" saptarken dikkate alacakları kriterleri belirlemektedir. Yargıtay/Hukuk 18/82 Hasan M. Lâtif ile H. Erdoğan Mirata davasında sayfa 5'de de söyl-endiği gibi:
-"Görüşüşüyor ki Yasa bir takım kriterlerin dikkate anlınmasını uygun görmüş ve sosyal adalete uygun "makul kiranın" saptanmasında bu kriterlerin gözönünde bulundurulmasını emretmiştir. Bu kriterlerin mahkemelerce gerektiği şekilde değerlendirilebilmeleri -için tarafların mahkemelere gerekli iddiaları yapmak ve bu hususta bunları hukuka uygun bir şekilde kanıtlamakla yardımcı olmalıdırlar."
-
Bu durumda müstedi istidasına ekli yemin varakasında ve şahadetinde ve eksper tanık olarak çağırdığı tanığının şahadeti ile kou dairenin Mirata Apartmanı diye bilinen ve Lefkoşanın en işlek caddelerinden biri olan Osman Paşa Caddesinde bulunduğunu, lüks -bir dairede olduğunu, inşaatında beton, tuğla ve demir kullanıldığını, bir antre, bir koridor, bir banyo bir w.c. bir mutfak ve üç yatak odasından müteşekkil ve asansörlü bir daire ve alanının da 192m2 olduğunu, benzeri ve civar taşınmaz malların kiraları -dikkate alındığında konu dairenin 1984 yılı Kassm ayı itibarıyle makul kirasının ayda 80,000TL olduğunu iddia etti.
Görülüyor ki müstedi yasanın 6(2) maddesinde yer alan ve normal olarak kanıtlanmasının kendisinden beklenen tüm kriterleri değil de bir kı-smını iddia ve kanıtlanmış bulunmaktadır. Bu hususlar rayiç kiranın eskisinden fazla olması halinde yani makul kiranın saptanmasında yardımcı olduğuna kuşku yoktur. Tabiatıyle müstedi uhdesine düştüğü halde diğer kriterleri mhakemeyi tatmin edecek şekilde- iddia edip kanıtlamamışsa bu husus, kira saptanmasında, aleyhine alınacak bir faktördür.
İlk Mahkeme konu dairenin ilgili zamandaki rayiç kira miktarının saptanmasının olanaksız olduğunu çünkü makeme önüne getirilen şahadetin ofis olarak kullanılan dair-eler hakkında olduğunu, ikâmetgah olarak kullanılaan benzeri taşınmaz mallar için ilgili zamanlarda ödenen kira miktarları hakkında şahadet olmadığını ileri sürdü.
17/81 sayılı Yasanın 6(2)(d) maddesi makul kiranın saptanmasında dikkate elınacak faktörle-r arasında "benzeri civar taşınmaz malların" normal kira durumlarının da dikakte alınmasını öngörmektedir.
Normal olarak bir konutun normal kirasının ne olabileceği hususu, o gibi konutun civarında bulunan aynı veya çok benzer evsafı haiz sair konutların-ı kiralarına bakmak sureti ile kararlaştırılabilir. Aynı görüş dükkânlar için de geçerlidir.
Osman Paşa Caddesinde veya civarında birçok konutun bulunduğunu adli bir ihbar olarak alabiliriz. Bunu söylemekten maksadımız konu daireye civar sayılan yerlerde- normal konut kiralarının ne olabileceği hakkında İşk Mahkeme önüne gerekli şahadet getirilebilirdi. Bu yapılmadı. Ancak İlk Mahkeme yargıcına göre Osman Paşa Caddesinde "oldukça uzak ve farklı istikamette" bulunan Bedrettin Demirel Caddesinde bulunan bazı- apatman dairelerinin aylık kiraları 80,000 TL'dir. Konu daire için halen ödenmekte olan aylık 20,000TL ile 8000TL arasında büyük fark olduğu ve Bedrettin Demirel Caddesinin Osman Paşa Caddesine oranla şehir merkezinden daha da uzak olduğu dikkate alınırsa- konu dairenin aylık kirasının 20,000 ile 80,000TL arasında olmasını gerektirir. Yasanın 6(2) maddesinde, müstedi tarafından isbat edilmesi öngörülenleri müstedi iddia ve ispat edemediğine ve özellikle Osman Paşa Caddesinde veya civarında bulunan konut kir-aları hakkında şahadet ibraz edebilecek durumda iken bunu yapmaması keyfiyeti aleyine alınacak bir faktördür. Bunu ve TL''in değer kaybetmesi ile satın alma gücünden çok şey yitirdiği ve ödenen kira miktarlarının ise TL olarak ödendiği ve sair tüm hususlar- makul kirasının ayda 30,000Tl olduğunu saptarız.
Sonuç olarak istinaf kabul edilir ve konu dairenin aylık makul kirası 30,000TL olarak, saptanır.
Masraflar için herhangi bir emir verilmez.
(Salih S. Dayıoğlu) (Niyazi F. Korkut) - (Aziz Altay)
Yargıç Yargıç Yargıç
16 Eylül 1985
-
-5-
-
Full & Egal Universal Law Academy