-D.27/80 Yargıtay/Hukuk 39/80
(Dava No: 173/79; Lefkoşa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
Mahkeme Heyeti: Ülfet Emin, Başkan, Salih S. Dayıoğlu, N. Ergin Salâhi.
İstinaf ede-n: Ergin Birinci, Lefkoşa.
(Davalı)
- ile -
Aleyhine istinaf edilen: Ayşe Necatigil, Lefkoşa.
(Davacı)
- A r a s ı n d a .
İstinaf eden namına: Abdullah Alpay.
Aleyhine istinaf edilen namına: Ümit Özdil.
Tahliye - Ambar olarak kullanılan dükkânın daha sonra atölye olarak kullanılması - Sözleşmede dükkânın ne maksatla kullanılacağının belirtilmemiş ol-ması - Dükkânın icar amaçlarına uygun kullanılmadığı iddiası - Komşu taşınmaz malları tasarruf edenlerin taciz edildiği iddiası - Davacının dükkâna ihtiyacı olduğu gerekçesiyle tahliye talebi - İlk Mahkemenin Davalının dükkânı sözleşme hükümlerine aykırı o-larak atölyeye çevirdiği ve Davacının dükkâna ihtiyacı olduğu kanaatine varması - Yargıtayın, İlk Mahkemenin ihtiyaca binaen tahliye emri verebilmesi için huzurunda kafi şahadet olduğu kanaatine varması ve tahliye emrini onaylaması.
Kira sözleşmesinde kul-lanımla ilgili hûkûm bulunmaması - Kiralanan yerin kullanımı ile ilgili kira sözleşmesinde hüküm yoksa müstecir icar edilen yeri kanuna veya ahlaka aykırı olarak kullanmadığı ve izaç yaratmadığı sürece dilediği gibi kullanabilir - Yargıtayın Gavalının dükk-ânı atölyeye çevirmesiyle icar sözleşmesine aykırı hareket etmediği görüşü.
İhtiyaca binaen tahliye - İlk Mahkemenin Davacının ticaret yapmak için dükkâna ihtiyacı olduğu kanaatine varması - İlk Mahkeme tahliye emrinin verilmesiyle Davalının Davacıya naza-ran daha fazla güçlükle karşılaşmayacağı kanısına varması.
OLAY: Davacı, yazılı bir sözleşme uyarınca dükkânını 1 yıllığına Davalıya kiraladı. Davalı, dükkânı anıbar olarak kullanmağa başladı. Daha sonra dükkânı atölyeye dönüştürerek atölye olarak kullan-mağa başladı. Dükkânın atölyeye çevrildiğini öğrenen Davacı, Davalıdan dükkânın atölye olarak kullanılmamasını istedi. Davalının bu talebe uymaması üzerine Davacı Davalıya bir ihbar göndererek dükkânı icar amaçlarıııa ters kullandığı ve komşu taşınmaz mal -sahiplerini taciz ve tedirgin edildiği iddiasıyla tahliye talep etti. Davalının bu talebe de itibar etmemesi üzerine Davacı kira sözleşmesini sona erdirerek Davalı aleyhine tahliye davası açtı.
İlk Mahkeme, Davalının dükkânı bidayette ambar olarak kulland-ığını ve daha sonra bunu Davacının rızası hilâfına atölyeye çevirerek sözleşmeye aykırı hareket ettiğini ve Davacının dava konusu dükkâna ihtiyacı olduğu kanaatine vardı ve tahliye em ri verdi.
Davalı, İlk Mahkemenin kira sözleşmesinde aksine birşey olmad-ığı halde atölye olarak kullanmaya hakkı olmadığı bulgusuna varmakla hata ettiğini ileri sürerek istinaf etti.
SONUÇ: Yargıtay, icar edilen yerin kullanımı ile ilgili taraflar arasında belirli bir anlaşma olmadığı zaman kiracının icar edilen yeri kanuna v-eya ahlaka aykırı olarak kullanmadığı ve izaç yaratmadığı sürece dilediği şekilde kullanabileceğini belirtti. Icar edilen yerin ne maksatla kullanılacağının mukavelede belirtilmediğini vurgulayan Yargıtay, Davalının dükkânı atölye olarak kullanabileceği ka-nısına vardı.
Yargıtay, İlk Mahkemenin ihtiyaca binaen tahliye emri verdiğini, ihtiyaç sebebinin olgulara dayanan bir bulgu meselesi olduğunu ve bulguya varabilmesi için huzurunda yeterince şahadet olduğu kanısına vardı ve tahliye emrini onaylayarak istin-afı reddetti.
Atıfta Bulunulan Bilimsel İçtihatlar:
Law of Landlord and Tenant by Hill and Redman's 14 baskı sayfa
253.
H Ü K Ü M
Ülfet Emin, Başkan: Bu istinafta Mahkemenin hükmünü Sayın Yargıç Salih S. Dayıoğlu verecektir.
Salih S. Dayıoğlu:- Davacı (aleyhine istinaf edilen) Lefkoşa'da Beliğ Paşa Sokak No.63-65'de kâin ve Orhan Şevket apartmanı diye bilinen bir apartmanın alt katında bulunan tek dükkân haline getırilmiş iki dükkânın malsahibidir.
3.2.1973 tarihli yazılı bir kira sözleşmesi il-e davacı sözü edilen dükkânı ayda KL22.- kira ile davalı ile Turgut Mustafa isimli bir
şahsa bir yıllığına kiraladı. Davalı ve Turgut Mustafa sözü edilen dükkânı "Topkapı Ordu Pazarı" ismi altında bir supermarket olarak çalıştırdılar.
1975 Ocak ayında dav-alı sözü edilen dükkânı kendi başına kiralama arzusunu izhar etti ve 3.2.1975'de davacı ile davalı arasında aktedilen yazılı bir kira sözleşmesi ile davalı sözü edilen dükkânın bir yıllığına ayda KL22.-dan kirasını aldı. Kira veya sözleşmesinde dükkânın ne- maksatla kullanılacağına veya ne maksatla kullanılamıyacağına dair herhangi bir hüküm mevcut değildir. 26.4.1976 tarihinde ise taraflar kiranın 1.5.1976'dan itibaren ayda KL32.- olduğu hususu üzerinde anlaşmaya vardılar.
Takriben Eylül 1976 tarihinde dav-alı söz konusu dükkanı ambar olarak kullanmaya başladı ve daha sonra dükkânı bir atölyeye çevirerek orada piknik sandalyesi ve ütü masası imal etmeğe başladı ve bu maksat için dükkâna hafif çapta muhtelif makinler yerleştirdî. Dükkânın atölyeye çevrildiğin-i öğrenen davacı 22 Ekim 1976 tarihinde davalıya bir yazı göndererek dava konusu dükkânı atölye olarak kullanmaktan deral vazgeçmesini talep etti. Davalı bu talebe uymadı.
3 Ekim 1977 tarihinde davacı davalıya bir yazı göndererek söz konusu dükkânı icar a-maçlarına ters düşen amaçlarda kullanmak ve komşu taşınmaz malları tasarruf edenleri taciz ve tedirgin ettiği gerekçesi ile dükkânın 30 Kasım 1977 tarihinde tahliyesini talep etti. Davalı bu talebe de uymadı.
Davacı 2 Kasım 1978 tarihinde davalıya betekra-r bir ihbar gönderdi ve aralarındaki her türlü kira münasebetini sona erdirdikten sonra dükkânın 31.1.1979 tarihine kadar tahliyesini talep etti. İşbu tahliye ihbarında davacı sözü edilen dükkâna kendisinin makul surette ihtiyacı olduğu ve/veya dükkâna yap-ılan zarar ve/veya komşu taşınmaz malları işgal edenleri tedirgin ettiği sebeplerinden ötürü tahliyesinin talep edildiğini ileri sürdü. Davalı bu ihbara uymadığı için davacı Lefkoşa Kaza Mahkemesinde bir dava açarak dükkânın tahliye edilmesi talebinde bulu-ndu.
Davacı dükkanın tahliyesi için aşağıda serdedilen dört sebep ileri sürdü:
a. Davalı dükkânı tahripkâr bir şeklide kullanmaktadır.
b.Davalı dükkânı komşu taşınmaz malları işgal edenleri devamlı surette taciz ve tedirgin eder şekilde kullanmaktadır.
-
c. Davacının sözü edilen dükkâna makul surette ihtiyacı vardır.
d. Davalı sözü edilen dükkânları icar sözleşmesi hilafına kullanmaktadır yani icar sözleşmesinde dükkân olarak kiralanan yer bir atölyeye dönüştürülmüştür.
Davayı dinleyen Kaza Mahkemesi d-avalının sözü edilen dükkânı bidayette bir ambar olarak kiraladığını ve daha sonra bunu davacının rızası hilafına bir atölyeye çevirdiği içîn kira sözleşmesi hükümlerine aykırı bir harekette bulunduğu için tahliye emrini vermeyi uygun buldu. Keza davacının- söz konusu dükkânı kendisinin çalıştırmak istemesini doğru ve makul buldu ve bu sebepten de ihtiyaca binaen davacının tahliye emri almasına hak kazandığı görüşüne vardı ve davalının dava konusu dükkânı tahliye etmesini emretti. Mahkeme ayrıca tahliye emri-nin icrasını 4 ay süre ile durduttu. Kaza Mahkemesi davalının sözü edilen dükkânı atölye olarak kullanmaya hakkı olması halinde bu yerden çıkan gürültünün ve yaratılan hasardan davacının şikayet etmeğe hakkı olmadığı görüşünü belirtti. Anladığımız kadarıyl-e Kaza Mahkemesi dükkânın atölye olarak kullanılması sonucu ortaya çıkan tedirginlik ile orada yapılan hasar tahliye emrini gerektirecek nitelik ve nicelikte değildir.
Davalı Kaza Mahkemesinin bu hükmüden istinaf etti. İstinaf sebepleri beş olmakla berabe-r bunları iki başlık altında toplamak mümkündür. Şöyle ki:
1. Kaza Mahkemesikira sözleşmesinde aksine bir şey olmadığı
halde atölye olarak kullanmağa hakkı olmadığı bulgusuna
vararak davalının icar sözleşmesini kırdığı sonucuna ,-
varması hatalıdır.
2. Davacının dava konusu dükkâna makul surette ihtiyacı olduğu
bulgusuna varmakla Kaza Mahkemesi hata etmiştir.
İlkin birinci sebebi tezekkür etmeyi uygun gördük. Genel olarak, yapılan bir kira sözleşmesi ile- taraflar icar edilen yerin ne maksatla kiralandığı veya ne maksatla kullanılamayacağı üzerinde bir anlaşmaya varabilirler ve bu anlaşmaya aykırı olarak hareket eden taraf sözleşmeyi ihlâl etmiş sayılır. Taraflar arasında icar edilen yerin kullanımı ile il-gili olarak belirli bir anlaşma olmadığı zaman müstecir icar edilen yeri, kanuna veya ahlâka aykırı olarak kullanmadığı ve izaç (nuisance) yaratmadığı sürece dilediği gibi kullanabilir. Bu hususta Law of Landlord and Tenant by Hill and Redman's 14. baskı s-ayfa 253'de şunlar yer almaktadır.
"Implied restrictions - Unless restrained by statute or by restrictive covenant binding upon him, a tenant has the right to use the demised premises' for what ever purposes he likes, provided that they are not illegal or- immoral and do not create a nuisance."
Şimdi de kanuni durumu önümüzdeki meseleye teşmil etmemiz gerekmektedir. Taraflar arasında yapılan icar sözleşmesinde icar edilen yerin sadece dükkân olduğundan bahsedilmekte, bu dükkânın ne maksatla kullanılacağı v-eya kullanılmıyacağı hususunda herhangi bir hüküm içermemektedir. Davalının sözü edilen dükkânı ambardan
atölyeye değiştirmesi sonucu davacının bunu kabul etmemesi veya protestoda bulunması kanımızca durumu değiştirmemektedir. Davacının dükkânı atölye olar-ak kullanmasından ötürü yukarıda iktibas yapılan yasal durum muvacehesinde yanıtlandırılması gerekli şu sorunlar ortaya çıkar:
a.Davalının dükkânı atölye olarak kullanması gayri kanuni midir?
b. Böyle bir şekilde kullanma gayri ahlâki midir?
c. Dükkânın- atölye olarak kullanılması sonucu izaç var mı?
Yukarıda (a) ve (b)'ye verilecek yanıtların olumsuz olması gerekmektedir. (c) için ise Mahkeme, iddia edildiği gibi herhangi bir izaç bulmamıştır. Kaza Mahkemesi bu hususta şunları söylemiştir:
"Davalının- dükkânı atölye olarak kullanması sonucu ortaya çıkan rahatsızlık ve hasarla ilgili olarak uzun boylu şahadet ibraz edilmiştir. Davâlı avukatının bu konuda yaptığı iddiaya göre ütü masası, piknik sandalyesi v.s.'nin imal edildiği bir iş yerinde bu davada o-rtaya çıktığı ölçüde gürültü olması, camların kırılması v.s. doğaldır. Dolayısıyle davacının bu nedenlere dayanarak tahliye emri almaya hakkı olmamalıdır. Bu argümanın haklı bir yönü vardır. Yani davalının dükkânı bir imalâthane olarak kullanmaya hakkı var-sa meydana gelen rahatsızlık ve hasardan davacının şikayet etmeye hakkı yoktur."
Görülüyor ki davalı sözü edilen dükkânı ambar olarak kullanmaktan vazgeçtikten sonra onu atölye olarak kullanması aktedilen icar sözleşmesine aykırı harekette bulunmadı-ğı için sözleşmeyi ihlâl ettiği söylenemez. Kaza Mahkemesinin bu husustaki bulgusu hatalıdır.
Geriye dava konusu dükkânın ihtiyaca binaen tahliye edilmesi hususu kalır. Kaza Mahkemesi davacının dava konusu dükkana ticaret yapmak için ihtiyacı olduğu husus-unda davacının şahadetine inandı ve onun bu hususta samimi olduğuna kanaat getirdi ve bu nedene dayanarak ve keza tahliye emrini verdiği takdirde davalının davacıya nazaran daha fazla güçlükle karşılaşmıyacağı kanısına vardı. Bu hususta Kaza Mahkemesi şöyl-e dedi:
"Davalının dava konusu dükkânda yaptığı iş başarılı bir iştir ve bu işin genişletilmesi söz konusudur. Dolayısıyle davalının karşılaşacağı ekonomik güçlük diğer herhangi bir kişiden fazla olmamalıdır.
Davalının yaptığı işin özelliğini göz önönde -tutunca karşılaşacağı güçlüğün fazla olacağı akla gelebilir. Gerçekten bir çok kişi dükkânını atölye kurmak isteyen birisine kiralamak istemeyebilir. Ne var ki bu durum davacı aleyhine göz önünde tutulamaz. Çünkü davacı da kendi dükkânının atölye olarak ku-llanılmasına razı olmamıştır. Davalı tek taraflı olarak dükkânı kullanmak şeklini değiştirip daha sonra bu değişik şeklin yara- tacağı güçlüklerden şikayet edemez. Dolayısıyle ihtiyaç nedeniyle de davacının tahliye emri alabileceği görüşündeyim."
Tahlîye -emrinin alınmasında ileri sürülen ihtiyaç sebebi olgulara dayanan bir bulgu meselesidir ve ilk etapta Kaza Mahkemelerince değerlendirilecek bir takdir meselesidir. Olgu ve bulgulara istinaden yapılan takdire Yargıtayın kolaylıkla müdahalede bulunamıyacağın-ı birçok kararlarımızda belirtmiştik. Bunlara betekrar değinmek lüzumunu hissetmiyoruz. Bu meselede böyle bir bulguya varılması için Kaza Mahkemesi huzurunda kâfi derecede şahadet vardır. Bu nedenle istinafın bu kısmının reddedilmesi gerekmektedir.
Sonuç -olarak istinaf reddolunur. İstinaf edenin bir noktada haklı olduğu ve davanın da bir tahliye davası olduğu gözönünde tutularak masraflar için herhangi bir emir verilmez.
(Ülfet Emin) (Salih S. Dayıoğlu) (N. Ergin Salahi)
Başkan - Yargıç Yargıç
10 Ekim 1980
Full & Egal Universal Law Academy