-D.3/90 Yargıtay/Hukuk 40/89
(Genel İst. No.144/80; Girne)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: N. Ergin Salâhi, Aziz Altay, Metin A. Hakkı
İstinaf eden: Jean Macferlane, İngi-ltere, vekili ve temsilcisi
Av. Peyman Erginel vasıtasıyle, Girne.
(Müstedi)
ile
Aleyhine istinaf edlen: 1. K.T.F.D.
2. KTFD Ekonomi ve Maliye Bakanlığı vasıatsıyle
- KTFD veya Devlet Emlâk ve Malzeme Dairesi
vasıtası ile KTFD'ni temsilen KTFD Başsavcısı,
Lefkoşa.
(Müstedaaleyhler)
- A r a s ı n d a
İstinaf eden namına: Peyman Erginel.
Aleyhine istinaf edilen namına: Derviş Akter
H Ü K Ü M
N. Ergin Salâhi: Bu istinafta Mahkemenin hükmünü Sayın Yargıç Metin A. Hakkı verecektir.
Meti-n A. Hakkı: İstinaf eden Müstedi, Girne Kaza Mahkemesinde dosyaladığı 144/80 sayılı istida ile aşağıdaki şekilde 29.11.1973 tarihli satış mukavelesi tahtında Castle Beach Hotel Ltd.,'den satın almış olduğu Girne'de Parsel 700, Blok F, pafta/harita XII/21.E-.1, kayıt No. 5277 gayrımenkul üzerinde bulunan Castle Beach Hotel Complex'de 'B' Blok da B 21 numaralı apartman dairesinin Tapu Dairesince Müstedinin adına kayıt edilmesi için emir vermesini talep etti.
İstidayı dinleyen İlk Mahkeme, Müstedinin duruşma -esnasında Mahkemeye Emare III olarak ibraz ettiği yazılı satış sözleşmesinde satılan dairenin A 23 numaralı daire olduğu, B 21 numaralı daire için ayrı yazılı bir satış sözleşmesi ibraz etmediği, tarafların Emare III esas satış sözleşmesini imzaladıktan so-nra satıcının da muvafakatı ile satılan daireyi A 23'den B 21'e değiştirdiğini ancak bu değişikliğin şifahi yapıldığını ve yasal açıdan mümkün olmadığını, bir yazılı mukavelenin ancak yazılı olarak değiştirilebileceğini belirterek Müstedinin talebini redde-tti.
Müstedi, Girne Kaza Mahkemesinin bu kararına karşı istinaf etti. İstinaf ihbarnamesi 8 istinaf sebebi içermekle birlikte bunlar daha ziyade iki başlık altında toplanabilirler ve istinafın duruşmasında istinaf eden, istinaf sebeplerini iki başlık alt-ında toplamıştır. Şöyle ki:
1. Alt Mahkeme, duruşma esnasında ibraz edilen şahadet ve emreleri yanlış değerlendirdi ve B 21 numaralı daire için geöerli bir satış sözleşmesi olmadığını kabul emekle hata etti veya esas sözleşmede satılan daire A 23 nuamralı- daire görülmekle beraber bilâhare ve herhlükarda 1974 Barış Harekâtından önce taraflar bu daireyi B 21 ile değiştirdiklerini mahkeme kabul etmemekle hata etti.
2. Müstedinin, satılan dairenin satış bedelinin tümünü ödediğini kabul etmekle birlikte mahkem-e Müstediye koçan verilmesi halinde tüm gayrimenkul'ün 108/126 hissesi üzerindeki Y/491/73 numaralı 200 bin Kıbrıs Liralık ipoteğin sicile ve koçana kayıt edilmesinin uygun olacağına karar vemekle hata etti.
Tam teşekkülü Girne Kaza Mahkemesinin kararını-n ilgili kısmı aynen şöyledir:
" ..... Bu durumda 7/80 sayılı yasa maksatları için 3. maddede aranan 'yasal satış sözleşmesi' B 21 numaralı daire için yoktur.
Emare III'ü A 23 numaralı daire için değil de, B 21 numaralı daire için geçerli yasal bir satı-ş sözleşmesi olsrak tezekkür etmek mümkün müdür? Yani yazılı bir satış mukavelesini sözlü şahadet ile değiştirmek mümkündür?
Yerleşmiş prensipler ışığında yazılı bir sözleşme ancak yazılı olarak değiştirebilir. Sözlü şahadet ile yazılı bir sözleşmenin ş-artları değiştirilemez. Bak Chitty on Contracts - General Principles 22nd. ed., p.272, para. 624.
"Where the parties have embodied the terms of their contract in a written document the general rule is that exterinsic evidence is not admissible to add to,- vary, subtract from or contradict the terms of the written insturment"
-İlk Mahkemenin kararının tümü okunduğunda, Müstedi ile Castle Beach Hotel Ltd. arasında 29.11.1973 tarihli A 23 numaralı daire için yazılı bir satış sözleşmesi aktedildiğini bir olgu olarak kabul ettiği, bilâhare bunun taraflar arasında şifahi olarak tadi-l edilip A 23'ün yerini B 21'in aldığı, Müstedinin Barış Harekatından önce tüm satış bedelinin bir kısmını ödediğini kabul ettiği, ancak yazılı bir mukavelenin şifahi olarak değiştirilemeyeceği nedeni ile Müstedinin istidasında muvaffak olmadığı görülmekte-dir.
-
Taraflar arasında yapılan bir mukavelenin şifahi olarak maddelerinin değiştirilemiyeceği hususu genel bir prensip olarak doğru olmakla birlikte, bu prensibe istisnalar mevcuttur. Zabıtlardan ve Mahkeme önündeki emarelerden görüleceği gibi İlk Mahkeme bir- olgu olarak kabul etmiştir ki, Müstedi ile Castle Beach Hotel Ltd. arasında aktedilmiş olan 29.11.1973 tarihli yazılı satış mukavelesi her ne kadar da satılan ve mukaveleye konu teşkil eden dairenin A 23 olduğunu, ilk nazarda gösterirse de, bilâhare sözle-şmeye taraf olanlar Emare IV ve V yazılar ile satılan A 23 numaralı daie B 21 numaralı daire ile değiştirilmiştir. Bu hususta Müstedi ile aleyhine istinaf edilen Müstedaaleyhler arasında ihtilaf olduğu da söylenemez. Konuya ilişkin Chitty on Contracts Vol -1 General Principls, 25th editiom sayfa 820, paragraf 1489 ve 1490'da başlık 'Variation' altında aynen şöyle denmektedir:
"Varation. The parties to a contract may efefct a varation of the contract by madifygin or altering its terms by mutual agreement..
-
Form of varation. As in the case of a rescission of a contract, the terms of a deed or written instrument may be varied by a subsequent agreement, whether orasl or written. This may be reconciled with the rule that extrinsic evidence is not admissible to- vary or qualify the terms of a written instrument, for that rule only relates to the ascertainment of the original intention of the parties, and not to a subsequent varation. But a contract required by law to be evidenced by writing can only be varied by -writing, altought, as we have seen, it ca be rescinded by parol."
Ayni mealde Phipson on Evidence de 13th ed. sayfa 951-952 paragraf 38-26'da "Subsequent rescission or variation of the transaction" başlığı altında aynen şöyle denmeketdir:
"Where an agre-ement, not required by law to be in writing, has been reduced therero, it ı competent to the parties at any time before berach of it, by a new contract not in writing, either (1) altogether to annual the former agreement, or (2) any manner to add to, subst-ract from; vary or qualify the terms of it, and thus to make a new contract, which is to proved partly by the weitten agreement an partily by the subsequent oral terms engrafted upon what will thus be left of the written agreemment. And and agreemnt by con-duct, or an qguality arising from the circumstances though not amounting to an agreement, may be proved in the same way.
A contract required by law to be in writing may, whether before or ofter breach, be wholly rescinded by an oral agreement,e ven thoug-h the letter be not itself enforcceable; or by abondonment; but it cannot be partially abandoned or varied thereby, and although this be attempted, the original contract will remain valid an subsisting. The question of rescission or varation is one not of -law, but of fact, to determined by the intention of the parties, which may be eiter express or implied, e.g. from the substantial inconsistency of the old and the new terms. But the emre acceptance of a substituted mode of performance, or a vluntary postoo-nement of performance at the request of the other party, will not amount to a new contract rescinding the old."
Bilindiği gibi İngiltere'de gayrımenkulü ilgilendiren satış mukavelesi önce sec. 4. Statute of Frauds, bilâhare de Sec. 40(1) Law of Property- Act, 1925 (Bak: Law Reports, Statutes (1925) Vol 1, sayfa 587 ve Halsbury's Statutes of England, 4th ed. Vol. 37 page 122) tahtında yazılı olması veya mukavelelerin yazı ile desteklenmesi şartı aranmaktadır Kıbrıs'ta ise, bir yılı aşkın kira mukavelelerin-in yazılı olma sartı Akitler Yasası, Fasıl 149'da aranmakla beraber, gayrımenkullerin satışı ile ilgili böyle bir koşul aranmamaktadır. Kaldı ki bu meselede Müstedi ile Castle Beach Hotel Ltd. arasında ilk aktedilen 29.11.1973 tarihli yazılı satış mukavele-si yine bilahare sözleşmeye taraf olanlar arasındaki yazışmalar neticesi, bilhassa yazılı olan Emare IV ve V'de görüldüğü gibi satılan dairenin numarası değiştirlmek sureti ile tadil edilmiştir ve bu tadilat da şifahi olarak değil yazılı olan Emare IV ve V- ile yapılmıştır. Bu durumda esas sözleşmenin sonradan sözlü olarak değiştirildiği iddiası doğru olamaz. Bu nedenle İlk Mahkemenin sözleşme ile ilgili bulgusu hatalıdır.
Yukarıda belirtienler ışığında Müstedi hem Akitler Yasası Fasıl 149 hükümlerine ters- düşmeidğini, hem de 7/80 sayılı Yasa hükümleri ve özellikle Madde 6(a)'ya göre, satın alınan malın dilekçede talep edilen maldan başka bir ma olamdığını ve olma olasılığı bulunmadığını isbat ettiğinden istinafın kabul edilmesi gerekir Şu kadar var ki, ale-yhine istinaf edilen Müstedaaleyhler itiraz ihbarnamelerinde her ne kadar da esas Müstedi ile Castle Beach Hotel Ltd., arasında aktedilen satış mukavelesindeki gayrimenkulün kâmilen ilgili şirketin kayıtlı malı olamıdğı hususunda bir iddiada bulumuş iseler- de, ne Kaza Mahkemsindeki duruşma, ne de istinafın duruşmasında bu husus üzerinde durmuşlardır. Ne var ki bir satıcı ancak kayıtlı sahibi odluğu bir taşınmaz malı başaksına satıp dervedebilir. Başka bir deyişle kayıtlı sahibi bulunmadığını bir taşınmaz ma-lı başkasına satamaz satışa bile devrtmek için tapuda herhangi bir işlem yapamaz.
Önümüzdeki meselede, emare olarak ibraz edilen satış sözleşmesinde Castle Beach Hotel Ltd.'in Müstediye konu apartman dairesinin tümünü sattığı belirtilmiş olmakla beraber,- 1. Sınıf Tapu Memuru olan Ünsal Gürok'un şahadetinden Castle Beach Hotel Ltd.'in konu taşınmaz malın 108/126 hissesinin kayıtlı sahibi olduğu, geriye kalan 18/126 oranındaki hisselerin ise 5 başka Rumun adına kayıtlı olduğu açıkça görülmektedir. Castle B-each Hotel Ltd.'in Rumların adında kayıtlı bulunan 18/126 oranındaki hisseleri onlar satmaya yetkili olduğu hususunda şahadet bulunmadığı bir yana böyle bir iddia da ileri sürülmüş değildir. Şu kadar var ki satışa konu apartman dairesinin bulunduğu Castle -Beach Hotel Complex birçok daireden oluşmaktadır ve satıcı durumunda olan castle Beach Hotel Ltd'in 108/126 hissesinin, diğer 5 Rum da 18/126 hisseleri Devlete geçmiştir. Bu durumda bu hissler dikkate alınarak yapılacak bir ifrazda konu apartman dairesinin- tümü için satıcı durumunda olan Castle Beach Hotel Ltd. ve dolayısıyle Müstedi adına kaydedilmesine olanak bulunması halinde, gerekli ifrazın yapılarak konu apartman dairesinin tümünün Müstedinin adına kaydedilmesi, buna olanak bulunmaması halinde ise sat-ıcının kayıtlı mal sahibi bulunduğu 108/126 hissesini Müstedi adına kaydedilmesi gerekir.
İstinaf eden devredilebilecek apartman dairesine ipotek konamsı hususnda gelince; istinaf edenin, tüm satış bedelini ödemesi sözkonusu olduğuna göre bu malın üzeri-nde artık ipotek bulunması adaletsizlik teşkil edeceğinden istinaf edene devredilecek apartman dairesi üzerindeki ipoteğin kaldırılması uygun olacaktır. Tabiatıyle mevcut ipotek geriye kalan taşınmaz mallar üzerinde aynen devam edecektir.
Müstedaaleyhler- itiraznamelerinde ve de Bidayet Mahkemesi duruşma-sında yer almayan ve istinafın duruşmasında ilk defa konu edilen 23.5.1988 tarihli ve 6 Haziran 1988 tarihli Resmi Gazetenin Ek-IV'ünde neşrolunan E (K-3) 7-88 sayılı Bakanlar Kurulu kararını öne sürerek M-üstedinin talebi doğrultusunda bir emir verilemiyeceğini iddia ettiler. Bu karar, İlk Mahkemede söz konusu edilmediği bir yana, istidanın dosyalanmasından çok sonra alındığı cihetle istinafın kaderini etkilemesine olanak yoktur. (Bak: Y/H 34/89 sayfa 4)
-Son olarak bir hususa daha değinmeyi uygun bulduk. Müstedinin mezkûr istidası Girne Kaza Mahkemesine 11.6.1980 tarihinde dosyalanmıştır. Müstedinin istidası avukatı ve vekili olan Avukat Peyman Erginel'in yaptığı bir yemin varakası ile desteklenmektedir. B-ir avukatın hem vekil, hem avukat, hem de şahadet verir mahiyette davalarına yemin varakası yapmasının arzu edilir bir durum olmadığı geçmişte bir çok vesilelerle, bu mahkeme tarafınan vurgulanmıştı. Bu hususun tasvip edilmeyen bir davanış olduğunu tekrar -bu vesile ile bir kez daha vurgular, avukatların bu giibi durumlardan kaçınmaları gerektiğine işaret etmek isteriz.
Sonuç olarak istinaf kabul edilir ve İlk Mahkemenin istinaf edenin istinafını reddeden kararı iptal edilerek satıcı Catle Beach Hotel Ltd.-'in Castle Beach Hotel Complex'te kayıtlı sahibi bulunduğu 108/126 oranınaki hisseleri dikkate alınarak, yapılacak bir ifrazda satışa konu B 21 numaralı apartman dairesinin tümünün Müstedi adına kaydedilmesine olanak bulunması halinde ifraz edilip B 21 num-aralı apartman dairesinin tümünün, İlk Mahhemece halen ödenmemiş olduğuna karar verilen 574 sterling'in ödenmesi koşuluyle istinaf edenin adına kaydedilmesine; ifrazına olanak bulunmaması halinde konu apartman dairesinin 108/126 oranındaki hisselerininin v-e bu hisseler oranındaki satş bedeli ile ifraz ve kayıt işlemleri iiçn yapılacak masrafların istinaf eden tarafından ödenmesi koşuluyle adına kaydedilmesine emir verilir.
Masraflarla ilgili herhangi bir emir verilmez.
(N. Ergin Salâhi) - (Aziz Altay) (Metin A. Hakkı)
Yargıç Yargıç Yargıç
31 Ocak 1990
-
-7-
-
Full & Egal Universal Law Academy