-D.2/83 Yargıtay/Hukuk 42/82
(Gen. İst. No: 2/82)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: Salih S. Dayıoğlu, N. Ergin Sal(hi, Niyazi F. Korkut
İstinaf eden: Susan Bone, Edremit
- (Müstedaaleyh)
- ile -
Aleyhine istinaf edilen: Ekrem Ahmet, Edremit.
(Müstedi)
A r a -s ı n d a.
İstinaf eden namına: Menteş Aziz
Aleyhine istinaf edilen namına: Kıvanç M. Riza.
Kira sözleşmesi - Davacının yazılı bir sözleşmeyle her ay başı kira bedeli ödemek koşuluyla konutunu Davalıya kiralaması - Aylık kiranın her ay başı ödenmemesi -halinde kiralayanın sözleşmeyi feshetme yetkisi - Davalının sözlü bir anlaşmayla kira bedelinin 3'er aylık olarak peşinen ilk ayın herhangi bir gününde ödenmesi konusunda Davacıyla anlaştıkları iddiası - Taşınmaz malların kiralanması ile ilgili bir seneden- fazla müddet için yapılan anlaşmaların yazılı ve 2 şahidin huzurunda yapılması gereği - "1" sene için yapılan mukavelenin hitamında Davalının yasal kiracı olması.
Makul kiranın tesbiti - 17/81 sayılı Yasanın 6. maddesi - Tarafların yazılı sözleşmede 1980- yılı için 4000TL, 1981 yılı için 5000TL, 1982 yılı için aylık 7000TL için anlaşmaları - Davacının 1982 senesinde dosyaladığı bir istida ile evin makul kirasının 80.000TL olduğunu iddia etmesi - İlk Mahkemenin evin makul kirasını 25,000TL olarak saptaması -- Makul kiranın saptanmasında kiracının mali durumunun dikkate alınması - Yargıtayın bir kişinin işsiz olmasının tek başına mali gücünün zayıf olduğuna işaret olmayabileceği görüşü - Kiracının mali kudretinin ne olduğu ve ne kadar kira ödeyebileceği hususu-nda Mahkemeyi tatmin etmesi gerekir.
OLAY: Davacı evini yazılı bir sözleşme yaparak Davalıya 1 yıllığına ayda 4000TL'ye kiraya verdi. Sözleşmeye göre kira bedeli peşin olarak her ay başında ödenecek, ödenmemesi halinde Davacının sözleşmeyi feshetme yetk-isi olacak ve Davalı ikinci yıl kiralamak isterse evin aylık kira bedeli o yıl için 5000TL olacaktı. Davacı Davalının Ekim 1981 aylığını ödememesi üzerine Davalıya bir ihbar göndererek sözleşmeyi feshettiğini ve evi tahliye etmesini bildirdi. Davacı daha s-onra bir istida dosyalayarak evin makul kirasının 70000TL'ye yükseltilmesini talep etti.
Davalı müdafaa dosyalayarak sözleşmede yer alan her ayın kira bedelinin aybaşında ödeneceğini kabul ettiğini ancak daha sonra aralarında sözlü olarak anlaşarak kira- bedelinin 3'er aylık olarak ilk ayın herhangi bir tarihinde ödeneceği konusunda mutabık kaldıklarını iddia etti.
İlk Mahkeme, Davacının sözleşmeye uygun olarak sözleşmeyi feshettiği, Davalının kira bedelinin 3'er aylık olarak ödeneceği hususunda sözlü- anlaşma yaptıkları iddiasının şaahdetle desteklenmediği bulgusunu yaptı ve evin makul kirasını 25,000TL olarak saptadı.
Davalı, İlk Mahkemenin kendisini 1981 yılından itibaren yasal kiracı olarak kabul etmekle ve makul kirayı 25,00TL olarak saptamakla -hata ettiğini ileri sürerek istinaf etti.
SONUÇ: Yargıtay, Davalının yazılı anlaşmanın sözlü olarak tadil edildiği iddiasını inceledi. Yargıtay anlaşmanın sözlü olarak tadil edildiği hususunda şahadet olmadığını, taşınmaz malların kiralanması ile ilgili m-ukavelelerin yazılı olması ve 2 şahidin huzurunda olması gerektiği böyle bir durumda tadilâtın yapılmamış addolunduğu mukavelenin 1 sene için yapılması halinde bir senenin hitamında davalının kanuni kiracı olduğu bulgusunu yapan İlk Mahkemenin hata etmediğ-i sonucuna vardı.
yargıtay, 17/81 sayılı Yasanın 6. maddesinin makul kiranın saptanmasına ilişkin kriterleri içerdiğini, bunlardan birinin de kiracının mali durumu olduğunu belirtti. Yargıtay, bir kişinin işsiz olmasının ancak bunun kendi başına onun ma-li durumunu göstermeyeceğini, kiracının mali gücü hakkında mahkemeyi tatmin etmesi gerektiğini, halbuki Davalının bunu yapmadığını, işsiz olduğunu ancak İngiltereden her ay ne kadar para aldığını söylemediğini, mali güce haiz olmadığına ilişkin verdiği şa-hadete inanmayan İlk Mahkemenin hata etmediği sonucuna vardı ve istinafı reddetti.
H Ü K Ü M
Salih S. Dayıoğlu: Müstedi (aleyhine istinaf edilen) Girne Kazasına bağlı Edremit köyünde k(in bir hanenin kayıtlı mal sahibidir. 1 Ocak 1979 tarihli yazılı -bir icar sözleşmesi uyarınca müstedi sözü edilen evini müstedaaleyhe (istinaf edene) bir yılllığına ayda 3500TL'den kiraladı. Bir yıl hitamında müsteda- aleyh evde ikamet etmeği arzulaması halinde 1.1.1980 - 31.12.1980 süresi için ayda 4000TL, 1.1.1981-31.-12.81 süresi için ayda 5000TL, ve 1.1.82 - 31.12.82 süresi için de ayda 7000TL kira ödeneceği öngörüldü. Kira sözleşmesinde müstedaaleyhin aylık kirayı ayın birinci günü ödeyeceği ve ödememesi halinde müstedinin sözleşmeyi feshetme yetkisine haiz olduğu de-priş edildi. Müstedaaleyhin Ekim 1981 aylığını 1 Ekim 1981'de ödemediği gerekçesiyle müstedi 5.10.1981 tarihinde müstedaaleyhe verdiği 5.10.1981 tarihli bir ihbarla sözleşmeyi feshetti ve evin tahliyesini talep etti. Bu ihbar müstedaaleyhe 5.10.1981 tarihi-nde verildi.
13.1.1982 tarihinde dosyaladığı bir istida ile müstedi, konu evin aylık kirasını yükseltmek için müracaatta bulundu ve evin makul kirasının ayda 30,000TL olduğunu iddia etti.
Müstedaaleyh ise dosyaladığı itiraznamesine ekli yemin varakasın-da kiranın peşin olarak her ayın birinde ödeneceğinin öngörüldüğünü kabul etti, ancak bunun daha sonra taraflar arasında varılan sözlü bir anlaşma uyarınca tadil edildiğini ve bunun sonucu müstedaaleyhin kirayı üçer aylık olarak peşinen fakat ilk ayın için-de herhangi bir tarihte ödeyebileceği hususunda tarafların anlattığını iddia etti. Müstedaaleyh keza, dava konusu evin makul kirasının ayda 7000TL olduğunu iddia etti.
İstidayı dinleyen İlk Mahkeme, özetle;
(a) Müstedinin kira sözleşmesini sözleşmeye uy-gun olarak 5.10.1981 tarihinde feshettiği,
(b) Kiraların üçer aylık olarak peşin fakat ilk ayın içinde herhangi bir günde ödenebileceğine dair müstedaaleyhin iddiasının şahadetle desteklenmediği,
(c) Dava konusu evin makul kirasının ayda 25,000TL olduğu -bulgu ve kanaatına vardı ve 1.6.1982'den başlamak üzere evin makul kirasını 25,000TL olarak saptadı.
Müstedaaleyh bu hükümden istinaf etti.
İstinaf ihbarnamesi altı sebep içermekle birlikte müstedaaleyhin avukatı bunları esas itibarıyle iki başlık altın-da topladı, şöyle ki:
1. İlk Mahkemenin 5.10.1981 tarihinden itibaren müstedaaleyhin yasal kiracı yapıldığı doğrultusundaki kararı hatalıdır.
2. Dava konusu ev için İlk Mahkemenin saptadığı 25000TL aylık kira alenen fahiştir ve dolayısıyle yasanın öngörd-üğü anlamda makul değildir.
İlk önce sırası ile birinci istinaf sebebini inceleyelim:
Müstedaaleyh itiraznamesine akli yemin varakasında müstedi ile kendisi arasında vaki yazılı sözleşmede kiranın ay be ay oalcağı ve ödemenin ise peşin olarak her ayın -birinde yapılacağının öngörüldüğünü kabul etmekle beraber daha sonra bu hususun tarafların mutabakatı ile sözlü olarak değiştirildiğini ve varılan yeni sözlü anlaşma ile müstedaaleyhin kirayı üçer aylık olarak peşinen fakat ödemenin ilk ayın herhangi bir g-ününde yapılabileceğinin öngörüldüğünü iddia etti. Bu hususta ilk mahkeme hükmünde şunları söyledi:
"Müstedaaleyhin yemin varakasının 3'üncü paragrafında 1.1.1979 tarihli yazılı mukavelenin ödeme şartlarını içeren maddenin sözlü olarak tadil edildiği idd-ia edilmektedir, halbuki bu hususta yani tadil(t ile ilgili huzurumuzda herhangi bir şahadet mevcut değildir. İddia edildiği gibi şahadet mevcut olsa bile taşınmaz malların kiralanması ile bir seneden fazla müddet için yapılan anlaşmalar yazılı ve 2 şahidi-n huzurunda yapılması gerekir, bu tadil(tla yapılmamış addolunur.
Fasıl 149, madde 177(1)(a)(b)
Diğer yandan istida konusu mukavelenin bir senelik olarak yapıldığı kabul edilmesi halinde bir sene hitamında müstedaaleyh kanuni kiracı olmaktadır."
Mahkem-enin yukarıda alıntısı yapılan olgusal bulgusuna karşı herhangi bir istinaf yapılmış değildir. Bu bakımdan İlk Mahkemenin bu noktadaki bulgusuna müdahale edemeyiz. Bu bir yana, yapıldığı iddia edilen tadil(t anlaşmasının ne vakit yapıldığına dair müstedaal-eyh tarafından ne bir iddia yapılmış ve ne de bir şahadet ibraz edilmiştir. Müstedaaleyh yine bu talep altında Ekim 1981 kirsını müstediye ödeme teklifinde bulunduğunu iddia etti. Bu nokta da herhangi bir istinaf sebebi yoktur. kaldı ki Ekim 1981 kirasının- müstedaaleyh tarafından müstediye sadece sözle teklif edilmesi k(fi değildir. Keza böyle bir teklifin onun ancak yasal kiracı durumuna getirildikten sonra yapılması durumu lehine değiştirmez. Bu nedenlerle bu istinaf sebebinin reddolunması gerekir.
İkin-ci istinaf sebebine gelince.
Konu evin villa tipinde sakin bir yerde gayet geniş bir arazi üzerine oldukça yeni inşa edildiği şahadetle sabittir. Bu evin, müstedi tarafından çağırılan eksper şahide göre makul aylık kirası 30,000TL'dır. Bu evin makul kira-sının kendi başına ayda 30,000TL olabileceğini müstedaaleyh de kabul etmektedir. Onun esas şik(yeti İlk Mahkemenin kendisinin mali durumunu yeterince dikkate almadan makul kirayı ayda 25,000TL olarak saptamasıdır.
Konu evi bidayette müstedaleyh möbleli o-larak kiralamıştı. Dava dosyasından anladığımız kadarı ile müstedinin maddi durumu iyidir. Müsteda- aleyh ise Kıbrıs'ta Celebrity Otel'de çalışmakta idi ancak işine son verilmiş ve istidanın duruşması esnasında el'an işsizdi. İlk Mahkeme hükmünde bu konuda- şunları söyledi:
"Müstedaaleyh avukatı mahkemeye yaptığı hitabında müsteda- aleyhin çalışmadığını ileri sürmüştür; gerek müstedaaleyh gerekse avukatının bu beyanını doğru olarak kabul ederim."
..........................................................-..................................................
Müstedaaleyh işinden durdurulmuştur - çalışmıyor, herhangi bir işi yoktur; ve Kıbrıs'ta turist olarak yaşamaktadır. Her ay kendisine ailesi para göndermektedir. Ayda TL30,000 kira ödeme kuderetim yoktur -demiştir ancak kira ödeyemem de dememiştir. Müstedaaleyhin turist olarak Kıbrıs'ta yaşaması ve oturduğu evden hoşlandığını söylemesi ve geliri olmayan bir kişi olarak ve ailesininden ayda ne kadar para aldığını belirtmeyen bu kiracının nasıl geçindiği ilgi-nçtir."
17/81 sayılı Yasanın 6. maddesi makul kiranın saptanmasında dikkate alınacak kriterleri belirlemiştir. Bu kriterler arasında kirqacının mali durumunun da dikkata alınması öngörülmektedir. Dikkat edilirse yasa bu babta kiracının işsiz olup olmadığ-ının değil onun mali kuderetinin saptanmasını ister. Bir kişi işsiz olabilir ancak işsizlik kendi başına onun mali yönden zayıf olduğuna bir işaret olmayabilir. Belirli işleri olmayıp da mali kuderete haiz olanlar yok değildir. Bir evin normal kirası sapta-ndıktan sonra kiracı tarafından ödeencek makul kirayı saptamada yasanın da öngördüğü gibi kiracının mali kudreti de dikkata alınır. Ancak bunu ileri sürecek olan kişi kiracı olduğuna göre mali kuderetinin ne olduğunu, ne kadar kira ödeyebileceğini onun idd-ia ve bu hususta mahkemeyi tatmin etmesi gerekir. Önümüzdeki meselede müstedaaleyhin bunu yaptığı söylenemez. esasen müstedaaleyhin mali kudreti ile ilgili olarak verdiği şaahdet İlk Mahkemeyi tatmin etmiş değildir. Müstedaaleyhin işsiz olduğu bir gerçek o-lmakla beraber bu husus onun mali kudrete haiz olmadığını göstermeyebilir. İngiltereden her ay para aldığını söyleyen fakat ne kadar aldığını açıklamaktan çekinen müstedaaleyhin onun mali kudrete haiz olmadığı doğrul- tusunda verdiği şahadete İlk Mahkemen-in inanmamakla hata ettiği söylenemez. Bu nedenle bu istinaf sebebinin de reddolunması gerekir.
Sonuç olarak istinaf reddolunur. İstinaf masrafları istinaf eden tarafından ödenecektir.
(Salih S. Dayıoğlu) (N. Ergin Sal(hi) - (Niyazi F. Korkut)
Yargıç Yargıç Yargıç
28 Ocak 1983
Full & Egal Universal Law Academy