-D.31/83 Yargıtay/Hukuk 42/83
(Genel İstida No: 87/82, Lefkoşa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: Salih S. Dayıoğlu, N. Ergin Salâhi, Niyazi F. Korkut.
İstinaf eden: Dr. Şems-i Kâzım, Lefkoşa.
ile -
Aleyhine istinaf edilen: T.C. Ziraat Bankası, Lefkoşa.
A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Kıvanç M. Riza.
Aleyhine istinaf edilen namına: Özkul Özyiğit ve -Abdullah Alpay.
H Ü K Ü M
Salih S. Dayıoğlu: İşbu istinaf Lefkoşa Kaza Mahkemesinin istinaf edenin (müstedi) makûl kirayı tesbit istidasında verdiği kararından yapılmıştır. Olgular hususunda taraflar arasında ciddi bir ihtilâf yoktur. Olgular özetle ş-öyle belirlenebilir.
Müstedi Lefkoşada İplik Pazarı Sokağında Dr. Şemsi Kâzım Pasajı olarak bilinen ve 10-12 numaralı bodrum, zemin kat ve birinci kattan oluşan bir binanın kayıtlı mal sahibidir. Taraflar arasında imzalanan 4.11.1977 tarihli bir icar muk-avelenamsei tahtinde müstedi, müstedaaleyhe (aleyhine istinaf edilen) sözü edilen binayı teslim tarihinden itibaren 10 yıllığına icar etti. Sözü edilen icar mukavelenamesine göre icar bedeli ilk üç yıl için ayda 37,500 TL, daha sonraki yıllar için her iki -yılda bir esas kiraya %20 zam yapılmak sureti ile elde edilecek kira bedeli olacaktı. İşbu icar mukavelenamesi taraflar tarafından imzalanmış olmakla birlikte herhangi bir şahit tarafından imzalanmamıştır.
Müstedaaleyh sözü edilen binayı 10.3.1979 tarihi-nden itibaren teslim aldı ve mukavelename uyarınca ilk üç yıllık icar bedeli olan 1,350,00TL'sını peyderpey ödedi. Müstedi müstedaaleyhe göndermiş olduğu 3 Şubat 1982 tarihli bir yazı ile 4.11.1977 tarihinde yapmış oldukları icar mukavelenamesine temas ett-i ve bu mukavelede öngörülen icar süresünün 10 yıl olamsına rağmen mukavelenamenin iki şahit huzurunda imzalanmamış olduğundan kanunen muteber ve/veya infazı mümkün olmayan bir mukavele olduğunu ileri sürerek aralarındaki her türlü kira ilişkisini 10.3.198-2 tarihinden itibaren sona erdirdiğini ve bu tarihten sonra konu taşınmaz malı tasarruflarında bulundurmak istememeleri halinde yeni kira şartları hakkında onlar ile görüşmeye hazır olduğunu bildirdi. Bu ihbar müstedaaleyh tarafından 4 Şubat 1982 tarihinde- alındı.
Taraflar arasına gerek yeni kira hususunda gerekse icar süresi hususunda herhangi bir anlaşma olmadığından müstedi 17 Mart 1982 tarihinde yasaya uygun bir şekilde istida dosyaladığı ve sözü edilen binanın makûl kirasının saptanmasını istedi. Müs-tedi istidasına ekli yemin varakasında diğer şeyler meyanında kendisi ile müstedaaleyh arasında aktolunan icar mukavelenamseinin iki şahit huzurunda imzalanmamış olduğundan bu mukavelenamenin kanunen muteber veya infazı mümkün olmayan bir mukavele olduğunu- bu nedenle geçersiz olduğunu ve kendisi ile müstedaaleyh arasında olan kira münasebetinin aydan aya kiracılık esası üzerinde olduğunu, 3 Şubat 1982 tarihli ihbar ile bu münasebeti sona erdirdiğini ve bu ihbar ile müstedaaleyhin yasal kriacı durumuna girdi-ğini ve konu binanın makûl aylık kirasının ayda 750,000TL olduğunu ve bu miktarı da müstedaaleyhin ödeyebilecek güçte olduğunu iddia etti.
Müstedaaleyh tarafından dosyalanan itiraza ekli yemin varakasında taraflar arasında aktolunan 4.11.1977 tarihli ica-r mukavelenamseinin muteber ve geçerli olduğu ileri sürüldüğü ve taraflar arasında olan kira ilişkisinin 10 yıllık bir akit ilişkisi olduğunu, hiçbir şekilde müstedaaleyhi yasal kiracı durumuna düşürmediği, herhalûkârda talep olunan ayda 750,000TL aylık ki-ranın makûl olmaktan çok uzak olduğu iddia edilerek isidanın iptali talep edidli.
İstidayı dinleyen Kaza Mahkemesi vermiş olduğu uzun ve teferrutalı kararında iki şahit huzurunda imzalanmamasından ötürü sözü edilen icar mukavelenamesinin batıl (void) old-uğunu ve bu mukavelenameden dolayı taraflar arasında herhnagi bir kiracılık münasebeti doğmadığını, batıl olarak kabul edilen mukavelenamenin şartlarından taraflar arasında doğan kiracılık ilişkisinin yıldan yıla bir kiracılık ilişkisi olduğunu, verilen ih-brın bir aylık olması nedeni ile geçerli bir ihbar olmadığını bu nedenle yıldan yıla kira ilişkisinin sona erdirilmediğini ve netice itibarı ile müstedaaleyhin isida dosyalandığı zaman yasal kiracı durumuna girdiğini ve 17/81 sayılı Kira Denetim Yasası alt-ında makûl kiranın saptanması için kiracının yasal kiracı olması önkoşuluna bağlı olduğu cihetle istidanın geçerli olamayacağı görüşünü izhar ederek istidayı reddetti. Daha sonra Mahkeme, kanaatımızca doğru bir şekilde hareket ederek, yukarıd özeti verilen- hukuki noktalarda yanılması ve müstedinin müstedaaleyhin aydan aya kiracı olduğu iddiasının doğru olması halinde durumu tezekkür etti ve verilen ihbarın:
şekil itibarı ile hatalı olduğu
tam bir aylık ihbar olmadığı
nedenleri ile geçersiz olduğu görüşün-ü serdetti ve müstedaaleyhin aydan aya kiracı olduğu iddiası kabul edilecek olunsa bile verilen ihbarın kanunen muteber bir ihbar olmadığı için müstedraaleyhin yasal kiracı durumuna düşmediği kanaatına vardı. Kaza Mahkemesi yine doğru bir hareketle daha da- ileri giderek ve bu noktalarda da yanılması halinde makûl kirayı saptanması uygun gördü ve gerek müstedi ve gerekse müstedaaleyh tarafından çağırılan belirli kişilerin şahadetlerini değerlendirdikten sonra makûl kiranın ayda 284,000TL, olduğunu saptadı ve- bu kiranın 1 Nisan 1982 tarihinden başlanmasını emretti.
Müstedi verilen bu karardan istinaf etmiş bulunmaktadır. Dosyalanan istinaf ihbarnamesi çok öufassal bir şekilde 11 sebeb içermekle birlikte bunlar aşağıda özetlediğimiz başlıklar altında toplanab-ilir:
1.İlk Mahkeme taraflar arasında aktolunan ve daha sonra batıl olarak bulunan mukavelenamesinin şartlarının taraflar arsında yıllık bir kiracılık ilişkisi yarattığı doğrultusunda bir bulguda bulunmakla hata etmiştir.
2. Taraflar arasında olan icar i-lişkisinin yıldan yıla bir icar ilişkisi olduğu hususunda lâyihalarda herhangi bir iddia yapılmadığı halde lâyihalar dışına çıkılarak bu doğrultuda bir bulguda bulunmakla İlk Mahkeme hata etmiştir.
3. Taraflar arasında olan icar ilişkisinin aydan aya kira-cılık ilişkisi olduğu doğrultusunda bir sonuca varmakla İlk mahkeme hata etmiştir.
4. İlk Mahkemenin müstedi tarafından müstedaaleyhe verilen 3 Şubat 1982 tarihli ihbarnamenin muteber bir ihbar olduğuna hükmetmekle hata etmiştir.
5. İlk Mahkemece saptana-n ayda 284,000TL makûl kira alenen azdır, çünkü Mahkemenin önünde makûl kiranın ayda 438,600 TL olması için kâfi derecede muteber şahadet mevcuttu.
Öte yandan müstedaaleyh de mukabil bir istinaf dosyaladı ve tesbit edilen makûl kiranın aşikâr surette çok- olduğu ileri sürüldü.
İstinafın duruşmasında taraflar daha önce sözü edilen 4.11.1977 tarihli mukavelenamenin batıl bir mukavelename olduğu hususunda Mahkemenin vermiş olduğu bu şekilde olduğu mukavelenamenin batıl olduğu varsayımından hareket ederek ko-nuyu inceleyeceğiz.
İlkin özeti yukarıda verilen bir ve ikinci istinaf sebeplerini ele alalım.
İstida yolu ile başlatılan bu yargısal işlemlerde müstedi tarafından düzenlenen yemin varakasında diğer şeyler yanında müstedaaleyhin konu işyerinde aydan ay-a kiracı statüsü ile yerleştiğini iddia etti. Öte yandan itiraza ekli ve müstedaaleyhin bir yetkilisi tarafından düzenlenen yemin varakasında ise müstedaaleyhin kiracılığının daha sonra İlk Mahkeme tarafından batıl olarak bulunan akitten neşet ettiği ve ki-racılığın on yıllık bir kiracılık olduğu iddia edildi. Müstedaaleyh hiçbir zaman kiracılığının yıldan yıla kiracılık olduğunu iddia etmedi. Müstedinin bir ve ikinci istinaf sebebleri ile aktarmağa çalıştığı esas şikâyet de budur. Müstediye göre müstedaaley-h tarafından bu hususta gerek layihalarda ve gerekse ima yolu ile dahi olsa duruşma esnasında konusunu dahi etmediği yıldan yıla kiracılık hussuunda layihalarda gerekli değişiklik yapılmadan İlk Mahkemenin böyle bir yargıya vrması yasal açıdan olanaksızıdı-r.
Kanımızca müstedinin birinci ve ikinci istinaf sebepleri altında yakınma konusu yaptığı husus tamamıyle konu dışıdır. İlk Mahkeme, layihalarda iddia edilmeyen yıllık kiracılık hakkında bir yargıya varmış ve hatta bu hususta yanılmış dahi olabilir. Bu -keyfiyet müstedi lehine alınacak bir husus değildir. Esas olan, müstedinin yani müstedaaleyhin aydan aya kiracı olduğu iddiasının doğru olup olmadığıdır. Müstedi bu iddiasında haksız ise zaten istidasında başarılı olamaz. Mahkemenin başka konularda yanılgı-ya düşmüş olması kendi iddiasında - şayet haksızsa- onu haklı çıkaramaz. Dolayısıyle bu iki istinaf sebebi istinafın sonuçlandırılamsında etken olmadığı cihetle bunlar hakkında herhangi bir görüş belitmez ve bunlardan sarf-I nazar ederiz.
İstianın ve ist-inafın can alıcı noktası üçüncü istinaf sebebidir. Gerek taraflar ve gerekse İlk Mahkeme müstedinin rızası ile fakat batıl bir mukavelename sonucu konu işyerini işgal eden müstedaaleyhin kiracılık statüsünün belirlenmesinde, batıl mukavelenamenin içerdiği -koşulların dikkate alınacağı hususunda hemfikirdirler. Batıl bir mukavelename sonucu binayı işgal eden bir kişi kirayı yıllık esası üzerine ödemesi halinde yıldan yıla kiracılık statüsünü elde eder. Halsbury's Laws of England 3. Baskı 23. Cilt sayfa 512'de- para 1161'de şöyle denilmektedir:
"... A tenant who enters under a void lease and pays rent on a yeraly basis acquires a legal tenancy from year to year ..."
-Woodfall on Landlord and tenant; 27. Baskı cilt 1 syfa 187-188'de para. 446'da şunlar yer almaktadır.
-
"Tenant entering under a void lease is tenant from year to year. Morover, if the tenant enters into possession under a void lease, he thereupon becomes tenant from year to year upon terms of the writing so far as they are applicable to and not inconsiste-nt with a yearly tenancy."
-Yukarıdaki alıntılardan da görülebileceği gibi mukavelenamede belirlenen kiranın nev'I ve ödeme şekli çok mühim rol oynamaktadır. Kiracılığın yıldan yıla olduğunun en belirgin işareti mukavelenamede gösterilen kira şeklidir.
-
Ladies Hosiery and Underwear Limited ve Parher 1930 1 Ch. S.304-327 Mahkeme bu hususta şunları söyledi:
" The agreement was to let the premises for the term of hree years commencing from October 12, 1914, at a weekly rent of 21 pound to be paid every w-eek, and a right of re-entry on failure to pay the rent for seven days. It is well known, I think, that "tenanct from year to year" is atenency which originally usd to be described as a tenancy at will, with a provision that not less than six months' notic-e had to be given to put an end to it, expiring at the time of the year at which the original tenancy expired. The authorities on that point are referred to in Redman's Law of Landlord and tanant, 8th ed., pp.4, 5. At the end of each year, if not determine-d by proper notice, another year is added to the term. The inference that that is the intention of the parties is an inference drawn from the fact that, in the ordinary case, the payment of rent is by reference to a yeraly rent. It is true that the rent ma-y be paid each year, or half-yearly or quarterly, or even weekly; but in those cases, at any rate so far as the authorities are concerned, the rent is always a payment by reference to a yerar's rent."
--Aynı hükümde daha sonra şunlara yer verildi:
-
"In the present case, the lease or agreement is one for three years at a rent of 2 pound a week. It is not a lease for three years at a rent of 104 pound per annum payable weekly: and it is observable that 2 pound a week is a rent which, as we all know,- is not exactly divisible into the number of days either of an ordinary year or of a leap year. I cannot find, and counsel have been unable to find, any case exactly in point; but I have come to the conclusion that there is no reason for entending the view-s, which are binding on me, as to the terms which justify the inference that a tenancy is from year to year, and that in this case, narrow as the distinction is, the holding over of the premises after the expira-tion of the agreement of October 10, 1914, would have resulted only, and did result anly, in the tenant's being a tenant from week to week."
Yukarıda alıntısı yapılan mahkeme hükmü Adler v. Blackman 1952 2 AER s.41 davasında da benimsenip uygulandı. Bu d-avada hükmü veren Ormerod J. sayfa 44'de şu görüşlere yer verdi:
"I think that, where as here, the original tenancy s not for a period of years, but is for only one year, and where the rent payable is expressed as a weekly sum and not by reference to a y-early rent, the presumption is rebutted that there is a yearly tenancy and the tenant must be taken to be holding over on the basis of a weekly tenancy on the terms of the agreement so far as they are consistent therewith."
Bu dava daha sonra istinaf mahk-emesine gitti ve orada da prensip teyit edildi. İstinaf edilen dava Adler v. Balckman 1952 2 AER s.945'de görülebilir. Bu dava İ-stinaf Mahkemesi Yargıcı Somervell, L.J. yukarıda alıntısı yapılan Ladies Hosiery Underwear Ltd v. Parker davasındaki hükmün ilgili kısmını iktibas ettikten sonra sayfa 947'de şöyle dedi:
"I agree with that. I think that when, as here, a term comes to an- end one has to consider what infrences are properly to be drawn from the payment and acceptance of rent. That is the basis of the presumption. In the cases in the books the rent is expressed to be so much per year, and in the extreme case where the rent, -being so expressed, is to be payable weekly, when the landlord accepts a weekly sum what he is accepting is an instalment of the agreed figure for a yearly rent. One sees form that the force of the argument which has led the court in those cases presume a -tenancy for a further year, but in a case like the present, where the rent is expressed to be per week. I think that when the fixed period has come to an end one should not persume anything but a weekly tenancy, namely, a tenancy for the period in respect -or which the rent is expressed. It is one of those cases (and there are many) when the law has to do its best to fill up a gap which has been left by the parties. The parties are obviously in some relationship of landlord and tenant, but they have not take-n the trouble to write down in black and white what the relationship is. That, I think, is the proper conclusion."
-Yapılan alıntılardan görülebileceği gibi bir mukavelenamede belirlenen kira yıllık esası üzerine değil de aylık esası üzerine belirlenmişse yasanın yarattığı yıldan yıla kiracılık münasebeti karinesi nakzedilmiş 8rebutted) olur. Şimdi de önümüzdeki mesele-de taraflar arasında aktedilen fakat batıl olan mukavelenamenin kira ile ilgili koşullarına bakalım.
-
Mukavelenamede "icar bedeli" karşısında şunlar yer almaktadır. "(ayda 37.000:-TL,)den olmak üzere üç seneliği 1.350.000TL'dir." Dikkat ediirse burada belirlenen rakam sadece yıllık veya üç yıllık değildir. Aylığın 37.500TL olacağını kesinlikle belirtmeme-ktedir. Diğer bir deyimle kira miktarı sadece yıllık esasına göre saptanmış (with refernce to a yearly rent) değildir.
Öte yandan mukavelenin 1. maddesi ise aynen şöyledir:
"Yukarıda kiracı her aylığı mal sahibinde kâmilen tediye edecektir. Tediye etme-diği takdirde mal sahibi isterse bu senedi feshetmeğe ve başkalarına icar etmeğe hakkı olacak ve işbu fesihten dolayı kiracının mal sahibinden hiçbir surette zarar istemeğe hakkı olmayacaktır.
Mal sahibi icar senedinin feshi ile işbu gayrimenkulu başkalar-ına icar edildiğinde şayet bedeli icar evvelki icardan geri kalacak olursa işbu, meblağı dahi kiracı tediyeye mecburdur."
-Kanımızca bu maddede ödenecek veya ödenmesi gerken kiranın aylık olduğu hususu kesinlik kazanmaktadır.
-
İtiraf etmemiz gerekir ki mukavelenamenin 12. Ve 13. Maddelerinn 1. Madde ile çelişki halinde olduğu görülmektedir. Bu maddeler aynen şöyledir:-
"Madde 12:
İlk üç yıllık kirası, bordrum katın kaba inşaatı bittikten sonra %40, zemin katın kaba inşaatı b-ittikten sonra %30 birinci katın kaba inşaatı bittikten sonra %30 olmak üzere peşin diğer yıllar bir senelik peşin ödenecektir.
Madde 13:
Üçüncü yıldan sonra her iki yılda bir (4-6-8) nci yıllarda esas kiraya %20 zam yapılacaktır."
-Acaba bu öadde 1. Maddeyi ortadan kaldırır mahiyette midir? Yoksa aylık esası değişmemekle birlikte ödeme şekli peşin olmak suretiyle yıllığa mı dönüştürül- müştür? Somerwell L.J.'da dediği gibi taraflar anlaştıkları hususu açık seçik bir şekilde yazıya dö-kme zahmetine katlanmamışlardır.
-
Sorunun çözümü sadece yukarıda alıntısı yapılan mukavelename maddelerinin tefsirine kalmış olsaydı belki birtakım güçlükler çıkabilirdi. Halbuki yerleşmiş hukuk kurallarına göre durum batıl bir mukavelename tahtinde taşınmaz malı işgal eden bir kişinin b-atıl mukavele tahtinde ödemekle mükellef olduğu kira miktarı ile o taşınmaz malın gerçek kira bedeli arasında büyük bir dengesizlik olması halinde böyle bir kişinin yıldan yıla kiracı olamıyacağı doğrultusundadır. Bu hususta bir kaç içtihat kararı vermekte- yarar vardır. Birincisi Roe d. Brune v. Prideaux (1908) 10 East, 158 31 Digest (Repl.) 52. 2095'dir. Bu davada taraflar arasında yapılan bir mukavelename batıl idi. Bu mukavele uyarınca taşınmaz mal işgal edilmişti. Bizi ilgilendirmeyen sair şeyler meyanı-nda Mahkeme şunları söylemişti:
"beld 2dly, that the receipt of rent was evidence of a tenancy, the particular description of which it was for the jury to decide upon; and for the defect of the special verdict in this respect a venire de novo was awarded-. But the court intimated that tıunder the circumstances of the case, and the disparity of the rent reserved, being 41. 2s., while the reck-rent value was 601. A-year; (Touch one of the lessess had been presented by the homage as tenant after the death of -the tenant for life, and admitted by the lord steward; and the 41. 2s. reserved was more than the ancient rent,) a jury would be strongly advised to decide against a tenancy from year to year."
-Mahkemenin bu görüşü daha sonraki Denn d. Brune v. Pawlins (1808) 10 East 261 31 Digest (Repl.) 479, 6041 davasında konu edilerek benimsenmiştir. Diğer bir dava ise Smith v Wildlake and others Common Pleas Vol. 3 1977-8 s.10 sayfa 15'de şöyle dedi:
"I -will first dispose of the question whether the payment of rent to James Harris created a tenancy from year to year, and therefore whether the plaintiff, who claims throughhim, was bound to give a six months' notice to quit before he could maintain an actio-n to recover possession of the property in dispute. The annual value of the two cottages appears to be about 6 pound., but the rent received by James Harris was only at the rate of 6d. a year, and in the receipt given by him the rent is described as "chief- rent". The counsel for the defendants cited Doe d. Martin v. Watts (1) as an authority against the plaintiff, but it is plain, upon looking into the decisions upon the question, that the payment of rent is at most only evidence of a tenancy from year to y-ear; and upon the facts before us I am of opinion that james Harris did not accept the sum of 2s. 6d. as rent due upon a five years' occupation under a tenancy from year to year, but that he received it under the mistaken notion that he had power to confir-m the void lease for sixty years. The acceptance of this sum no doubt, would prevent James from being treated as a trespasser, and he seems to have become tenent at will in the strict sense of the term; but I do not think that a tenancy from say that Roe d-. brune v. prideaux (2), and Denn d. Brune v. Rawlins (3), entirely support the view which we take of the facts before us."
-Alıntıları yapılan içtihat kararları oldukça eski olmakla birlikte bu konuda yasal durumda bir değişiklik olmadığı gözükmektedir. Nitekim 1970'de basılan Hill and Redman's Landlors and Tenant 15. Baskı sayfa 44'de aynı görüş teyit edilerek otorite olarak -yukarıdaki davalar gösterildi. Bu eserde şunlar söylendi:
-
"... and in the case of a holding under a void lease, the yearly tenancy may not be implied if there is a great disproportion between the rent reserved by the void lease and the real value."
-Şimdi de bu kuralın önümüzdeki meseleye teşmil edilip edilemiyeceğine bakalım.
-İlk Mahkemenin saptadığı aylık makûl kira 284.000TL'dir. Bu konuyu daha sonra ele alacağımız için bu safhada gerçek kira hakkında daha fazla birşey söylemek sakıncalı olur. Ancak batıl mukavelenamenin öngördüğü kira ile gerçek kira arasındaki dengesizlik -açısından müstedaaleyhin avukatının istinafın duruşmasında yaptığı ilginç bir beyan vardır, ki o da şudur; Müstedaaleyhin avukatına göre kanuni noktalarda İlk mahkemenin yanılması halinde İlk Mahkemenin geeçek makûl kirayı ayda 150,000TL oalrak saptanması -gerekirdi. Bu durumda müstedaaleyhe göre makûl kiranın ayda 150,000TL olarak belirşenmesi gerekirdi. Bundan hareketle batıl mukavelenameye göre 3. Yılın sonunda kira %20 artacaktı. Bu durumda 4. Yıl yani istidanın dosyalandığı yıl aylık kira, %20 artış ile-, ayda 45050 TL olacaktı. 45050TL ile sadece müstedaaleyhin kabul ve teslim ettiği makûl aylık kira olan 150,000TL arasında çok büyük bir dengesizlik varolduğuna kuşku yoktur. Bu büyük dengesizlik karşısında ve tarafların niyetlerinin tam olarak belli olma-dığı bir batıl mukavelename altında konu işyerini tasarruf eden müstedaaleyhin bu yeri yıldan yıla kiracı olarak tasarruf ettiği sonucuna varmak olanaksızdır.
Yukarıda serdedilen görüşler bir yana batıl bir mukavelename tahtinde taşınmaz malı tasarrufuna- alanın bir şirket olması ve geçmişte kiraları yıllık esası üzerinden ödemiş olması halinde dahi böyle bir durum şirket lehine veya aleyhine zımni oalrak yıldan yıla kiracılık statüsü bahşetmez. Bu gibi mukavelename uyarınca taşınmaz malı işgal eden şirket- sadece fiilen tasarrufunda bulundurduğu süre için sorumlu tutulabilir.
Halsburys law of England 3. Baskı 9. Cilt sayfa 512 de bu hususta şunlar yer almaktadır:
"..... Thus where a corporation purports to grant a lease by an instrument not under seal a- tenant whe enters under the insturment and pays rent on a yearly basis becomes a tenant from year to year, but where o corporation enters as tenant under a void lease, the corporation is only liable for use and occupation."
Batıl bir mukavelename tahtin-de bir şirket mal sahibine sadece fiilen tasarruf ettiği süre için sorumlu iken ve fiilen tasarruf etmediği gelecekteki süre için herhangi bir sorumluluğu yokken, sorumluluğu olmayan gelecekteki süre için hak talep edebilmesi düşüncesi inandırıcı olmaktan -uzaktır. Şirket bu gibi zımni akitlerde birey gibi değildir. Finlay v The Bristol and Exter Railway Company English Reports 155 Exchequer s. 1008 sayfa 1011 ve 1012 de şu görüşlere yer verildi.
"No case has gone the length of saying that a corporation may- bind itself by a corporation may bind itself bt a contract not under seal, which does not renge withing either the small services excepted by the common Law, or contracts authorised by parliamentary charter. This con only bind themselves by their common s-eal, or in the statutory mode. Then can they contract for any interest in land, expect by an instrument under seal, or executed in the manner which the statute prescribes? I am clearly of opinion that they cannot. If, indeed of being a corporation, the def-endant had been a private individual, who, after having occupied for a year, might by petrol contract to hold for another year, or as tenant from year to year his conduct in continuing in possession after the expiration of the term for which he originally -took the premises, would be evidence for the jury that he and the plaintiff had mutually contracted with each other that there sould be a demise for another year, or even from year to year. But that would be on the ground of an implied contract, arising fr-om the conduct of the parties. These defendantds, however, being a corporation, cannot conract by conduct, but only by a binding agreement under seal, or in the statutory mode; so that no fresh interest was created at the expiration of the second year, and- the Company are only bound rto pay for the time that tey actually occupied. İf the plaintiff had by deed demised the premises to the defendants as tanants from year to year, and they had accepted the tenancy, that might have crated an interest which would- perhaps have rendered the defendants liable. But there is no such case here; it trns entirely on the validity of the contracts, and a corporation connot, as in the case of an individual, by simply paying rent for a past occupation, create a new implied te-nancy. The defendants are only liable for the timethey actually occupied, and that has been paid for, and longer."
-Netice itibarıyle, İlk Mahkemenin müstedaaleyhin kiracılık münasbetini aydan aya kracı odluğu bulgusuna varmamakla hata ettiği ve bu nedenle 3. İstinaf sebebinin kabul edilmesi gerektiği görüşündeyiz.
-
Şimdi de 4. İstinaf sebebini ele alalım. İlk Mahkemeye göre müstedaaleyhin kiracılık statüsü aydan aya kiracı statüsü olsa bile Müstedi tarafından ona gönderilen 3.2.1982 tarihli ihbar aşağıdaki nedenlerle geçerszidir.
(a) Müstedi tarafından verilen ihb-ar işyerinin tahliyesi ve tesliöi talebini içermediği için şekil itibarıyle geçersizdir.
Gerçekten müstedi tarafından verilen ihbarda böyle bir talebin varlığı sarih olarak görülmemektedir. Sözü edilen ihbarın ilgili kısmı aynen şöyledir:
"..... Aramızd-a doğmuş olan herhangi bir kira münasebetini, kirası halen ödenmiş bulunan üç yıllık kira müddetinin 10.3.1982 tarihinde hitam bulmasından itibaren geçerli olmak üzere bu ihabrla sona erdiririm; söz konusu binayı 10.3.1982 tarihinden sonra da kira ve/veya -tasarrufumuzda bulundurmak istememiz halinde, yeni kira şartları hakkında görüşmeye hazır olduğumu bildirir, işlerinizde başarılar dilerim."
-Görülebileceği gibi bu ihbarda işyerinin belli bir tarihte müstediye teslim edilmesi istenmektedir. Önümüzdeki mesele bir tahliye davası olmuş olsaydı taşınmaz malın teslimini belirleyen tarihin yokluğu mühim bir rol oynayabilirdi. N varki önümüzdeki mese-le bir tahliye davası değil, makûl kiranın tesbiti istidasıdır. Böyle bir istidada iş binasının tahliyesi istenmemekte, bu bina için Yasanın cevaz verdiği makûl kiranın saptanması istenmektedir. Dolayısıyle bu tip istidlarda, tahliye davalarında olduğu gib-i, gönderilecek ihbarın müstedaaleyhin taşınmaz malı belli bir tarihte tahliye ve teslim etmesi talebini içermesi gerekmez. Bu nedenle müstedinin göndediği ihbar şeklen hatalı değildir.
-
(b) Müstedi tarafından gönderilen ihbar 3.2.1982 tarihli olup müstedaaleyh tarafınan 4.2.1982 de alınmıştır. Müstedi bu ihbarla kendisi ile müstedaaleyh arasında olan kira münasebetini 10.3.1982 tarihinde sona erdırmıştı. İlk Mahkemeye göre verilen bri ay-lık ihabrla kira münasebetinin 9.3.1982 tarihinde sona erdirilmesi gerekirdi. Aylık kira münasebeti 10.3.1982 tarihinde sona erdirildiğine göre bu ihbar kanunen geçersizdir.
Aydan aya kiracılıkta bu kiracılığı sona erdirmek için bir aylık ihbar vermenin -gerekli olduğuna kuşku yoktur. Esasen bu hususta ihtilâf yoktur. 10.3.1982 tarihinde başlayan aydan aya bir kira ilişkisini sona erdirmek için verilecek ihabrda bu ilişkiyi 10.3.1982 tarihinde mi yoksa 9.3.1982 tarihinde mi sona erdirilmesi geretiği hususu-nda lehte ve aleyhte verilmiş birçok içtihat kararları vardır. Ancak kira münasebetinin başladığı tarihte bu münasebeti sona erdiren hbar geçersiz bir ihbar değildir. Halsbury's Laws of England 3rd ed. Vol 23 sayfa 519 para 1169 da bu hususta şöyle denilme-ktedir.
" The exact ascertainment of the last day of the year depends on whether the tenancy began "on" or "from" the day named for commencement, and to avoid the inconvencience arising from this distinction it has been ettled that the notice may in all -cases be given for the anniversary of the commencement of the tenancy without considering whether the word ""n""or ""rom""or any similar expression was used."
Keza Side Bothan v Holland 1895 Q.B.D. s.378 davasında yıllık kiracılık 19.5.1890'da başlamıştı-. Bu davada davacı verdiği 17.11.1883 tarihli ihbarla kiracılık münasebetini 19.5.1893 de sona erdirdi. Davada, sair konular meyanında, ihbarda kira münasebetini sona erdirdiği belirlenen tarihin 18 Mayıs mı yoksa 19 Mayıs mı olması gerektiği tartışma konu-su yapıldı. Hükmü veren Mahkeme ihbarda 19 Mayıs tarihinin belirlenmesi halinde ihbarın geçerli olacağını vurguladı. Sayfa 389 da bu konu ile ilgili olarak şunlara yer verildi:
" If the notice to quit in this case been for May 20 or 21 or any later day I- should have had no doubt but that it was a bad notice; and I own that the inclination of my opinion is that the present notice is bad because it does not expired upon the last day of some year of the tenancy; but, as Lord Halsbury and Lindley L.J. are of -opinion that, in a smuch as this was a full six months' notice given to quit upon the anniversary of the day upon which the tenancy commenced, it is good, though the tenancy exoired at midnight the day before, I yield to what they say, and will not differ -from them, and hold that this unmeritorious technicality must prevail; and I content myself with expressing what I have said."
Create v Miller 1947 2 AER s.45 davasında ise Side Botham davasında söylenenler teyit edildikten sonra periodik kira münasebeti-nin bu münasebetlerin başladığı veya bir önceki gün sona erdirebileceği vurgulandı. Bu davanın özet kısmında sayfa 45'de şöyle dendi:
"Held: (i) in all cases of periodical tenancy, whether yearly, quarterly, monthly or weekly, the same principle is to be- applied, and a valid notice to quit must be expressed so as to terminate the tenancy at the end of a current period; a notice to quit on either the "anniversary" of the date of commencement of the tenency or on the day before can be constrıed as a notice -to quit when the curren period in question is ended; and, theefore, the notice to quit on Friday, July 19, 1946, was effectual to terminate the tenancy."
-Yukarıda alıntıları yapılan içtihat kararları ışığında müstedi tarafından verilen ihbarda kira münasebetini 10.3.1982 tarihinde sona erdirmesi ihbarı geçersiz kılmaz. Bunun aksine bir kanıya varmakla İlk Mahkeme hata etmiştir. Binaenaleyh bu istinaf sebebi-nin kabul edilemsi gerekir.
-
Şimdi de gerek müstedinin 5. İstinaf sebebini ve gerekse müstedaaleyhin karşı istinafını birlikte ele almayı uygun gördük. İlk Mahkeme kanuni noktalarda yanılması halinde yasa uyarınca makûl kirayı saptama yönüne gitti ve her iki taraf tarafından ibraz i-braz ediken şahadeti değerlendirildikten sonra konu işbinasının makûl aylık kirasının 284.000TL olduğu kararına vardı. Müstedi bu miktarın mevcut şahadet ışığında aşikâr surette az müstedaaleyh ise aşikâr surette çok olduğunu iddia ettiler. Müstediye göre -İlk Mahkeme makûl kira olarak ayda 438.000TL müstedaaleyhe göre ise ayda 150,000TL saptaması gerekirdi. İlk Mahkeme bu hususta şunları söyledi:
"Tanık İsmail Karagözlü ile tanık Turgut S. Ersoy'un emsal olarak aldıkları binaların bazıları aynidir. Turgut- S. Ersoy gerek istida konusu, gerekse emsal olarak aldığı tüm binaların alanlarını şahadetine inandığımızı az önce belirttiğimiz Mustafa Gülhan'dan almış olduğu cihetle, değerlendirmesi yanlış ölçülere istinat eden tanık İsmail Karagözlü'nün değerlendirme-sinden daha sağlıklıdır. İsmail Karagözlü değerlendirmesi esnasında şehrin merkezinde bulunan İslâm Bankasını istida konusu binanın yeri ile bir tutarak onu emsal olarak almıştır. Turgut S. Ersoy istida konusu binaya 3-4 kez gidip binayı etraflıca tetkik e-tmiş ve değerlendirmesini ve değerlendirmesinin murakabesini ona göre yapmıştır. Halbuki, tanık Karagözlü mezkûr binanın bodrum ve 1'inci katına hiç girmemiştir. Zemin katı da bir banka müşterisi gibi ziyaret ederek görmüştür. Gerek tanık İsmail Karagözlü,- gerekse tanık Turgut S. Ersoy'u şahadet verirken de yakından gözlemledik. Tanık Turgut S. Ersoy üzerimizde gayet olumlu bir intiba da bırakmıştır. Tüm bu sebeblerden dolayı biz Turgut S. Ersoy'un şahadtine inanıyoruz. Tanık Turgut S. Ersoy'un inandığımız -şahadetine dayanarak istida konusu bina boş olmuş olsaydı Mart 1982 tarihindeki aylık rayiç kirasının 283.920 TL., yuvarlak rakam oalrak 284.000TL olduğu hususunda bulgu yaparız."
-Duruşma tutanakları esaslı bir şekilde incelendiği zaman İlk Mahkemenin yaklaşımının hatalı olmadığı ve konu işyerinin makûl kirasını ayda 284.000TL olarak saptayabilmesi için huzurunda kâfi derecede şahadet mevcut olduğu gözükmektedir. Bu duruma İlk Mahk-emenin bu bulgusuna müdahale etmemiz söz konusu değildir. Bu nedenle bu konuda gerk müstedinin istinafı ve gerekse müstedaaleyhin karşı istinafı reddolunmalıdır.
-
Bu safhada iken daha evvel hükmümüzde batıl mukavelenamede belirlenen jira ile gerçek kira arasındaki dengesizliğin, gerçek ve makûl kiranın 284.000TL olduğu gerçeği karşısında ne kadar daha belirgin olduğuna işaret etmek izteriz.
Son olarak bir hususa- daha değinmek istiyoruz. İlk Mahkeme kanuni noktalarda yanılması halinde makûl aylık kirayı 284.888TL olarak saptadıktan sonra bu kiranın başlangıç tarihini de 1.4.1982 olarak saptadı. Müstedaaleyh kiranın başlangıç tarihine karşı istinaf dosyalamışsa da -bu nktayı istinafın duruşmasında ele almadı ve ileri götürmedi. Bu durumda bu tarih hakkında herhangi bir yakınması olmadığını varsaymamız gerekmektedir.
Sonuç olarak istinaf kabul edilir. İlk Mahkeme hükmü iptal edilir. Konu taşınmaz binanın makûl aylık- kirası 1.4.1982'den itibaren 284.000TL olarak saptanır. Müstedaaleyhin müstedinin İlk Mahkeme masraflarının tümünü ve istinaf masraflarının da yarısını ödemesi emrolunur.
(Salih S. Dayıoğlu) (N. Ergin Salâhi) (Niyazi -F. Korkut)
Yargıç Yargıç Yargıç
28 Kasım 1983
-
-15-
-
Full & Egal Universal Law Academy