-D.32/83 Yargıtay/Hukuk 48/83
(Dava No. 31/82; Girne)
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
Mahkeme Heyeti: N. Ergin Salâhi, Niyazi F. Korkut, Aziz Altay.
İstinaf eden: Ünal Mehrübeoğlu, Girne.-
(Davalı)
ile -
Aleyhine istinaf edilen: Mehmet Ahmet Hoca, Girne.
(Davacı)
- A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Mustafa Güryel.
Aleyhine istinaf edilen namına: Ural Cemil ve Kıvanç M. Riza.
H Ü K Ü M
N. Ergin Salâhi: Davacı, (aleyhine istinaf edilen) Girne Kaza Mahkemesinde açtığı 31/82 sayılı bir da-va ile Girne'de Şehit Mustafa Ali zihni Sokağında kâin ve talep takririnde tafsilâtını verdiği kendine ait haneye esasa müteallik tadilât yapacağı gerekçesi ile konu ein tahliyesini ve tahliye edilinceye kadar günde 1500TL.- zarar ziyan (mesne profits) tal-ep etmiştir. İstinaf eden davalı ise konu evi 21.4.1975 tarihli bir anlaşma ilebir sene müddetle 20KL.-dan davacıdan önceki mal sahibinden icar ettiğini kabule tmiş ancak bu evde kanuni kiracı olmadığı gibi talep takririnde ileri sürülen sair talepleri de -reddetmiştir.
Davayı dinleyen Girne Kaza Mahkemesi, davalının söz konusu kontraton hitam bulduğu 1.5.1976 tarihinden sonra kanuni kiracı olduğuna, davalının esasa müteallik tadilât yapcağı kanuni kiracı olduğuna, davalının esasa müteallik tadilât yapacağ-ı için bu eve ihtiyacı bulunduğuna karar vererek evin tahliyesine ve davanın ikame edildiği tarih esas alınarak 1.1.1982 tarihinden itibaren 25,000TL ayda (mesne profits) zarar ziyan ödenmesine ve tahliyenin 4 ay süre ile durdurulmasına karar vermiştir. İs-tinaf bu karardan yapılmış olup 9 istinaf serbebi içermektedir.
Üzerinde durulan istinaf sebepleri aşağıdaki şekilde özetlenebilir:
1. İlk Mahkemenin, 21.4.1975 tarihinde aktedilen 1 yıllık kira sözleşmesinin 1.5.1976 tarihinde hitam bulduğu ve bu tarih-ten sonra davalının kanuni kiracı olduğu hususundaki bulgusu hatalıdır.
2. İlk Mahkeme, 2.4.1981 tarihinde davacı avukatı tarafından gönderilen 3 aylık ihbarı davacı tarafından göndeilmiş yasal bir ihbar olarak değerlendirmekle hata etmiştir.
3. İlk Ma-hkeme, yapılacak olan tadilâtın esasa müteallik olduğu bulgusuna varmakla hata etmiştir.
4. İlk Mahkemenin, tanık Hasan Bedel'i bilirkişi olarak kabul etmesi ve şahidin şahadetinde dayanarak konu hane için 25,000 TL aylık kira takdir etmesi hatalı olduğu- gibi bu kiranın davanın açılışı tarihi esas alınarak 1.1.1982 tarihinden itibaren kesilmesi de geriye dönük olarak kesidiği cihetle hatalıdır. Kesilen bu 25,000TL aylık kira da aşikâr surette fahiştir.
5. Davanın tüm ahval ve şeraiti göz önünde tutulduğ-unda tahliye hükmünün icrasının durdurulmasıiçin verilen 4 aylık süre aşikâr surette azdır.
İlkin 1. İstinaf sebebini ele almayı uygun buluyoruz. İstinafın duruşmasında müstenif avukatı, davalının müdafaa takririnde 21.4.1975 tarihli yazılı bir kira anla-şması ile konu haneyi davacıdan önceki mal sahibinden bir sene süre ile kiraladığı bulgusunu kabul ettiğini ancak davalının kanuni kiracı olmadığını, davalının kanuni kiracı olduğunu talep takririnde ileri sürmek ve bilâhare isbat etmek yükümlülüğünün davc-ıta ait olduğunu, davacının talep takririnde davalının kanuni kiracı olduğunu belitmediği gibi bu hussuun şahadetle de isbat edilmediğini ileri sürmüştür.
Talep takrriine göz atıldığında talep takririnin 3. Paragrafında davalının bir senelik icar kontrat-ının hitam tarihi olan 1.5.1976 tarihinden sonra kanuni kiracı olduğu ve konu evi 17/81 sayılı Kira Denetim Yasası altında kanuni kiracı oalrak tasarrufunda bulundurmaya devam ettiğini ileri sürmektedir. Bu husus şahadetle de desteklenmektedir. Bunun aksin-e davalının söz konusu bir senelik icar kontratı hitmında taraflar arasında betekrar yeniden kontrat yapıldığı veya başka bir kira ilişkisi içerisine girildiği hususunda bir iddiası mevcut değildir. Şahadteinde ise kontratlı kiracı olduğunu iddia etmemiş, -ancak ne bir kontrat ibraz etmiş ve ne de ne şekilde halen kontratlı bir kiracı olduğu hususunda şahadet vermemiştir. Aksine söz konusu kontrat hitamında evi kullanmaya ve kirasını öemeye devam ettiğini kabul etmiştir. İlk Mahkemenin bu husustaki bulgusu ş-öyledir:
"Talep Takririnin 3. Paragrafına göre davalı konu evi bir evellki mal sahibinden veya vekilinden takriben veya 21.4.1975 tarihinde yazılı bir untret ile bir seneliğine icarına aldığını ve 1.5.1976 tarihinden yeni icar müddeti hitamından itibaren- konu evi bugüne kadar yaal kircı olarak tasarruf ettiğini iddia etmiştir.
Davacı, konu evin bir evvelki mal sahibi ile davalı arasındaki icar mukavelesinin 1.5.76 tarihinde sona erdiğini taleb takrriinde iddia etmiş ve bu hususta şahadet vermiştir. Dava-lı ise müdafaa takririnin 4. Paragrafında kendisinin eski mal shibi ile aralarındaki kira mukavelesini kabul eymiş ancak kanuni müstecirlik hususunda taleb takririnin 3. Paragrafındaki iddialarını reddetmiştir. Davalı 21.4.75 tarihli icar mukavelesini kabu-l etmişse de bu mukavelenin halen yürülükte olduğunu, veya şimdiki mal sahibini de bağladığını müdafaasında belirtmesi gerekirken bu iddiaları ileri sürmemiştir. Kira anlaşmasını mahkemeye sunmamakla beraber bir sene için geçerli 21.4.75 tarihli kira anlaş-masının 1.5.76 tarihinde sona erdiğini taleb takrriinde belirtmekle 22/80 sayılı Yargıtay/Hukuk davasında ileri sürülen ilkeleri yerine getirmiştir...... iddia ettiği gibi davalı 1.5.1976 tarihinden itibaren kanuni kiracı olduğunu taleb takririnde ileri sü-rmekle şahadeti ışığında davalının kanuni kiracı durumuna girdiği kanıtlanmıştır, ve bu hususta bulgu yaparım."
-Yukarıda alıntısı yapılan İlk Mahkeme kararından görülebileceği gibi İlk Mahkeme Yargıtay/Hukuk22/80 davasında ileri sürülen ilkeleri göz önünde tutarak gerek talep takririni gerekse verilen şahadeti titizlikle değerlendirerek doğru bir yargıya varmıştır.- Bu nedenle 1. İstinaf sebebi reddolunur.
-
2. istinaf sebeine gelince, 17/81 sayılı Yasanın 7(1)(i) maddesinde öngörülen 3 aylık ihbarla mutlaka direkt ve şahsi olarak davacı tarafından davalıya verilmesi öngörülmektedir. İhbarın avukat tarafından davacı nam ve hesabına verilmiş olması aynı maks-ada hizmet vereceği açıktır. Bu durumda 2. İstinaf sebebi tamamen mesnetsizdir ve bu istinaf sebebi üzerinde daha fazla bir şey söylemeye lûzum görmüyoruz.
3. istinaf sebebine gelince; müstenif avukatı yapılması öngörülen tadilâtın esasa müteallik tadilâ-t olmadığını, binanın çatısında ve dış duvarlarında bazı tadilât öngörülmekle beraber binanın kolon ve kirişleri ile ana yapısı tadilâta ve yıkıma uğramıyacağı, bilhassa içte yapılacak tadilâtın kaale alınarak yapılması öngörülen tadilâtın ""sasa müteallik- tadilât""olarak nitelendirilemeyeceğini ileri sürmüştür.
Yapılması öngörülen tadilâta göz attığımızda gerek şahadetten gerekse ilgili plânda görülebileceği gibi 2 katlı bir konut durumunda olan dava konusu evin iç duvarlarının %90'ının kaldırılarak rest-orant haline dönüştürüleceğini, zemin kattaki kolonlar hariç batı kısmının dış duvaraları ykılıp içten 3m. genişliğinde ve 9.75m. boyunda yeni bir inşaat ilâve edilip bu yeni inşaatın 30 m2'lik bir yer kapsayacağı, üst katlara yemekleri tşıyacak asansör il-âve edileeği, ikinci katın ravanının 14 m2'lik bir alanının yıkılıp içten üst kata merdiven yapılacağı görülmektedir. Görülüyor ki 17/81 sayılı Yasasnın 7(1) maddedinde öngörüldüğü şekilde söz konusu hanenin çatısı ve dış duvaraları esaslı tadilâta uğraya-caktır. İç duvarların ise %90'I kaldırılarak konu binanın karakterinin değiştirilerek restorant haline dönüştürüleceği görülmektedir. Bu olgular ışığında yapılacak tadilâtın esasa müteallik tadilât olduğu hususunda İlk Mahkemenin yapmış olduğu bulgusu jata-lı değildir. 17/81 sayılı Yasanın 7(1)(i) maddesi kapsamında "esasa müteallik tadilât"a verilecek anlam, Feridun Kadir ile Ali İrfan arasındaki 58/81 sayılı Yargıtay/Hukuk'da detaylı olarak izah edilmiş ve şu görüşe yer verilmiştir:
"Görüleceği gibi 17/8-1 sayılı Yasanın 7(1)(i) maddesinde, 18/73 sayılı Yasanın 7(1)(i) maddesinden farklı oalrak esasa müteallik tadilât deyiminin izahı yapılmaktadır. Buna göre bir tadilâtın esasa müteallik tadilât sayılabilmesi için hem taşınmaz malın temelinde veya dış duva-rla- rında veya çatısındaki esaslı yıkıma davalı olması ve hem de bu esaslı yıkım nedeniyle kiracının evi tahliye etmesi zorunluluğu olması gerekir. 18/73 sayılı Yasa altında yapıalcak tadilat taşınmaz malın ister temelinde veya dış duvaralrında veya çatıs-ındaki yıkıma, ister sadece iç kısmındaki yıkıma dayalı olsun esaslı olması halinde tahliye için yeterli bir neden teşkil etmekte idi. Halbuki 17/81 sayılı Yasa altında taşınmaz malın sadece iç kısımlarındaki esaslı yıkımı öngören bir tadilât tahliye için -yeterli bir neden değildir. Ancak hemen şunu da belirtmek gerekir ki 17/81 sayılı Yasa altındaki bir tadilâtın esasa müteallik olup olmadığına karar vermek için taşınmaz malın temelinde veya dış duvarlarında veya çatısında yapılacak yıkım yanında iç duvarl-ara yapılacak yıkımın ve sair bünyesel (stractural) değişikliğin de, özellikle kiracının taşınmaz malı tahliye edip etmeyeceği konusu incelenirken, dikkate alınması gerekir."
-Yukarıda alıntısı yapılan pasajda sarih olarak, esasa müteallik tadilâta verilecek anlam ile, tahliye hususunda kaale alınması gereken hususları açıklıkla ortaya koymaktadır. Bu görüşlere daha fazla bir şey eklemeyi tamamen lûzumsuz buluruz.
-
4. istinaf sebebine gelince; hemen şunu belirtmek yerinde olur ki tesbit edilen 25,000TL aylık kiranın usulsüz veya 17/81 sayılı Yasa kurallarına uygun yöntemle tesbit edilmediğine dair bir istinaf sebebi mevcut değildir. Bu nedenle kiranın tesbit ediliş- şeklini değil de tazmnat olarak tesbit edilen kiranın aşikâr surette fahiş olup olmadığını inceleyeceğiz. Bu hususta verilen şahadete göz attığımızda 4. İstinaf sebebinde belirtildiği gibi İlk Mahkeme tanık Hasan Bedel'I bir bilirkişi olarak kabul etmemiş-tir. Bu şahit yapı işleri ile uğraşan bir kontraktör durumundadır ve o bölgede icar edilen binaların kiraları hakkına bilgi vererek 1974 senesinde yapılan ve nisbeten yeni olan konu bina gibi iki katlı bahçeli bir evin 40,000TL ayda kira ile kiralanabilece-ği hususunda şahadet vermiştir. Mahkeme bu şahidin şahadetini ve sair ve sair şahadeti de değerlendir- dikten sonra konu evin şehir merkezinden uzak olduğunu, ulaşımın elverişsiz ve konu evin toprak bir yol üzerinde bulunduğunu ve sair hususları nazarı iti-bara aldıktan sonra 25,000TL aylık kira tesbit ederek bu kiranın tazminat (mesne profits) olarak davalı tarafından tahliye edilinceye kadar ödenmesini emretmiştir. Kanaatımızca tesbit edilen bu kira verilen şahadet ışığında yanlış olmadığı gibi aşikâr sure-tte fahiş olduğuna da ikna edilmedik.
Zarar ziyan (mesne profits) olarak tesbit edilen 25,000TL aylık kiranın 1.1.1982 tarihinden itibaren başlatılmasının karr günü itibarı ile geriye dönük olduğu ve bu nedenle hatalı odluğu hususuna gelince; geçmiş içti-hat kararlarında tesbit edilen kiranın istidanın dosyalandığı tarihten itibaren başlatılması gerektiği görüşüne yer verilmişti. Ancak daha sonra geçirilen 48/83 sayılı değişiklik yasası ile kiranın başlama tarihi mahkeme kararının verildiği gün olması öngö-rülmüştür. Ancak eskiden açılan davaların eski yasa altında işlem göreceği ve dolayısıyle tesbit edilen kiranın başlama tarihinin istida tarihinden itibaren oalcağı Yargıtay/Hukuk 41/83 sayılı kararda belirtilmiştir. Gör: Yargıtay/Hukuk 41/83. Bu durumda ö-nümüzdeki meselede zarar ziyan olarak tesbit edilen kiranın 1.1.1982 tarihinden itibaren başlatılmış olması hatalı değildir ve 4. İstinaf sebebi de reddolunur.
5. istinaf sebebine gelince; müstenif avukatı tahliyenin icrasının durdurulması için verilen 4 -aylık sürenin aşikâr surette az olduğunu ileri sürmüştür. Tahliye edilecek binanın bir iş yeri olmadığını, esasa müteallik tadilât için verilen ihbardan sonra geçen zamanı ve davanın tüm olgularını göz önünde tuttuğumuzda verilen 4 aylık sürenin müdahalemi-zi gerektirecek derecede az olmadığı görüşündeyiz. Bu nedenle bu istinaf sebebi de reddolunur.
Natice olarak istinaf reddolunur.
İstinaf masrafları istinaf eden tarafından aleyhine istinaf edilene ödenecektir.
(N. Ergin Salâhi) (Niy-azi F. Korkut) (Aziz Altay)
Yargıç Yargıç Yargıç
29 Kasım 1983
-
6
-
Full & Egal Universal Law Academy