-D.3/91 Yargıtay/Hukuk 49/90
(Dava No. 298/89; Lefkoşa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: Salih S.Dayıoğlu,Başkan,Niyazi F.Korkut,Celâl Karabacak
İstinaf eden: Ahmet Rat-ip Mustafa, Lefkoşa
(Davalı)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Ayçetin Sayacıoğlu, Lefkoşa
(Davacı)
- A r a s ı n d a
İstinaf eden namına: Tahir Seroydaş
Aleyhine istinaf edilen namına: Serhan Çınar
H Ü K Ü M
Salih S. Dayıoğlu, Başkan: Bu istinaf Lefkoşa Kaza Mahkemesinin 25.12.1989 tarihinde verdiği ta-hliye kararından yapılmış bulunmaktadır. İlk Mahkemenin yapmış olduğu bulgulara göre olgular aşağıdaki şekilde özetlenebilir:-
Davacı (aleyhine istinaf edilen) Lefkoşa'da Arasta Sokak No.4'te kâin bir dükkânın 23.3.1988 tarihinden itibaren kayıtlı mal sa-hibidir. Davalı ise (istinaf eden) sözü edilen dükkânın 1.10.1982 tarihinden itibaren aynı tarihli icar mukavelesi tahtında kiracısı bulunmaktadır. Dava konusu dükkânın söz edilen mukavelesi iki senelikti ve tarafların dışında sadece bir tanık tarafından i-mzalanmışı. Davacı, dükkânı satın aldıktan sonra davalı ile temas kurdu ve bunun neticesi olarak sözlü bir anlaşma uyarınca davalı, sözü edilen dükkân için kira olarak davacıya ayda 50,000.-TL. kira ödemeye başladı.
Davacının kendisi Lefkoşa'da yine Aras-ta sokakta bir başka dükkânı da kiracı olarak işgal etmektedir ve dava konusu dükkânı satın almaktan esas gayesi kendisinin kiracı olarak oturmakta olduğu dükkâna, esas mal sahibinin ihtiyacı olmasındandı. İlk Mahkemenin de kabul ettiği olgulara göre davac-ının işgal ettiği dükkânın mal sahibi, sözü edilen dükkâna esasa müteallik tadilât yapıp bu dükkânı oğlu için talep etmekete ve bu nedenle davacının dükkânı boşaltmasını istemekte idi. Davacı 29.9.1988 tarihinde davalıya göndediği bir ihbarname ile araları-nda muhtemel her türlü kira ilişkisini feshetti ve konu dükkânı en geç 1.11.1988 tarihine kadar tahliye etmesini talep etti. Bu ihbarname davalıya 30.9.1988 tarihinde verildi. Davalı ise bu ihbarnameye rağmen konu dükkânı tahliye etmedi. Bunun üzerine dava-cı davalı aleyhine açtığı bir dava ile konu dükkânı, ihtiyaca binaen, tahliye etmesini talep etti. Oldukça çekişmeli geçen duruşmada İlk Mahkeme, özetle, dava konusu dükkânın yukarıda söz edilen 1.10.1982 tarihli icar mukavelesini, tanık sayısının bir tane- olması nedeni ile, geçersiz addetti ve davalının konu dükkânı bir yıllığına icar ettiğini ve bu yılın sonunda yani 31.10.1983 tarihinden itibaren da davalının konu dükkânı yasal kiracı olarak tasarruf etmeğe başladığı bulgusuna vardı. Alternatif olarak İl-k Mahkeme sözü edilen icar mukavelesinin geçerli olduğu varsayılsa dahi, bu sürenin sonunda yani 1.10.1984 tarihinden itibaren davalının konu dükkânı yasal kiracı olarak tasarrufunda bulundurmaya başladığını bir bulgu olarak buldu. İlk Mahkeme, daha da ile-ri giderek yukarıda sözü edilen 29.9.1988 tarihli ihbar ile davacının muhtemel her türlü kira ilişkisine son verdiğini ve 1.11.1988 tarihinden itibaren de davalının konu dükkânda yasal kiracı olarak bulunduğu sonucuna vardı. İlk Mahkeme davacının konu dükk-âna makul surette ihtiyacı olduğu, bu meselede tahliye emrinin verilmesinin uygun olduğu, tahliye emrinin verilmesi ile davacıya oranla davalının daha çok müşkülata uğramayacağı kanaatına vardı ve davalının konu dükkânı tahliye etmesine karar verdi. İlk Ma-hkeme ayrıca davalının ayda 100,000.- TL. kullanım bedeli ödemesi halinde tahliye emrinin iki ay süre ile durmasına ilişkin bir emir de verdi.
Davalı İlk Mahkemenin sözü edilen hükmünden istinaf etmiş bulunmaktadır. Dosyalanan istinaf ihbarnamesi 15 sebe-p içermekle birlikte bunları yedi ana başlık altında toplamak mümkündür:. Şöyle ki:
1. Davalı ile ilk mal sahibi arasında aktolunan kira mukavelesi bir tanıklı olduğu için Fasıl 149 m.77(1) hükümleri ışığında geçersiz ve infazı gayrı kabul olmasına karşı-n, ilk iki yıl içinde konu mukavele taraflar arasında ihtilâf konusu edilmediğine göre geçerli addolunması gerekirken İlk Mahkeme bunun aksine hükmetmekle hata etti.
2. Davalının ilgili tarihlerde yasal kiracı olduğu hususunda İlk Mahkemenin yapmış olduğ-u bulgu hatalıdır.
3. Davacının mevcut şahadeti ışığında konu dükkâna makul surette ihtiyacı olduğu konusunda İlk Mahkemenin vardığı sonuç hatalıdır.
4. İlk Mahkemenin, talep edilen tahliyenin makul olup olmadığı hususunda takrirlerde yer almamasına ra-ğmen, bulguda bulunması hatalıdır.
5. Tahliye emrinin verilmesinin böyle bir emrin verilmemesine nazaran daha büyük müşkülat yaratacağı hususunda davalı tarafından ileri sürülen görüşü kabul etmemekle İlk Mahkeme hata etti.
6. Davalıya karşı davacı ve -şahitlerine inanmakla İlk Mahkeme hata etti.
7. İlk Mahkeme tahliye emri verdikten sonra tahliyeyi iki ay süre ile ertelerken bunu davalının ayda 100,000.- TL kullanım bedeli ödemesi şartına bağlamakla hata etti.
Şimdi de bu istinaf sebeplerini incelem-emiz gerekmektedir.
1. ve 2. istinaf sebepleri:
Davalının yukarıda özetlenen her iki istinaf sebebine itibar etme olasılığı yoktur. Orijinal mukaveleye taraf olanlar arasında ihtilâf olmadı diye Fasıl 149 madde 77(1)'e aykırı olduğu aşikâr olan mukavel-einin geçerli veya infazı kabul addedilmesi sözü edilen maddeyi yok saymak anlamına gelir. Gerçek olan şudur ki Fasıl 149 madde 77(1) hükümlerine aykırı olarak aktolunan bir mukavele bu maddenin sarih hükümleri ışığında geçersiz ve infazı gayri kabildir. B-u durumda, sözü edilen mukavelenin geçersizliği karşısında konu dükkâna ödenen kira şekli de dikkate alındığında davalının aydan aya kiracı olduğu açıktır. Gör.- Dr. Şemsi Kâzım ile T.C. Ziraat Bankası Y/H 42/83; D.31/83.
Davacının davalı ile kira hususu-nda anlaşıp kirayı ayda 50,000.-TL'na yükseltmesi davalının aydan aya kircılık statüsünü hiçbir şekilde etkilemez. Davacının davalıya gönderdiği ve alındığı inkâr edilmeyen 29.9.1988 tarihli ihbarla aydan aya kiracılık ilişkisi de dahil her türlü kiracılık- ilişkisi sona erdirildi ve davalı 1.11.1988 tarihinden itibaren konu dükkânda yasal kiracı oldu. İlk Mahkemenin de bu yargıya varmakla hata etmediği açıktır.
Davalının bu istinaf altında yaptığı ikinci bir yakınma konusu ise talep takririnde aydan aya k-iracılık statüsünün iddia edilmediğidir. Bu iddia ile hemfikir değiliz. Her şeyden önce davacının, talep takririnde davalının yasal kiracı statüsüne nasıl girdiğini belirtmesi gerekir. Bu husus talep takririnin 3(c) paragrafında -ideal anlatım şeklinde olm-amakla birlikte- yeterli şekilde iddia edilmiştir.
Tüm bu nedenlerle 1. ve 2. istinaf sebeplerinin reddolunması gerekir.
3. istinaf sebebi:
Davacının kendisi bir kiracıdır ve mal sahibinden icarındaki dükkânı boşaltması için devamlı talep gelmektedir-. Davalıya göre ise böyle bir talep ciddi değildir.
Davacının konu dükkânı kendi işi için satın aldığı inkâr edilemez bir gerçektir. Davacının işgal ettiği dükkâna mal sahibinin ihtiyacının olup olmadığı veya konu dükkânı talep ederken bunun sahte bir ta-lep olup olmadığı birer olgu meselesidir. İlk Mahkeme, önündeki şahadeti değerlendirdikten sonra, davacının dükkâna makul surette ihtiyacı olduğu ve kendi oturduğu dükkânın mal sahibinden devamlı olarak ciddi talep geldiği bulgularına vardı. Bu bulgulara v-arabilmesi için İlk Mahkemenin önünde yeterli şahadet bulunmadığını söylemeğe imkân yoktur. Bu durumda bu istinaf sebebinin de reddolunması gerekir.
4. istinaf sebebi:
Bu istinaf sebebi altında davalının yakınması ise, tahliye emrinin makul olduğunun -talep takririnde davacı tarafından iddia edilmediği ve keza bir olgu olarak bu hususun kanıtlanmadığıdır. Davacı, tahliye sebebini 17/81 sayılı Kira (Denetim) Yasasının 7(1)(g) maddesine dayandırmıştır. Bu maddenin ilgili bendi aynen şöyledir:
"Taşınmaz m-ala kiralayan veya eşinin veya 18 yaşını doldurmuş olan herhangi bir evladının makul surette ihtiyacı olması ve mahkemenin tahliye emri veya hükmü verilmesini makul addetmesi halinde;
Ancak, meselenin bütün durum ve şartları çerçevesinde tahliye hükmü ve-ya emri verilmesinin böyle bir hüküm veya emir verilmemesine nazaran daha büyük müşkülat yaratacağı hususunda kiracı mahkemeyi tatmin ettiği takdirde bu bend kuralları uyarınca tahliye hükmü veya emri verilmez."
Bu fıkrasının içeriğinden görülüyor ki dava-cının talebinde başarılı olabilmesi için iki hususu isbat etmesi gerekir. Bunlar şöyledir:
Davacının konu dükkâna makul surette ihtiyacı olduğu; ve
Mahkemenin tahliye emri vermesinin makûl olduğu.
Hiç şüphe yoktur ki davacı yukarıdakileri kanıtlamak yönü-ne giderken, ilkin onları talep takririnde iddia etmesi gerekir. Acaba, davalının yakınma konusu ettiği gibi, davacı, Mahkemenin tahiye emrini vermesinin makul olduğu hususunu talep takririnde yeterince iddia etti mi? Bu hususun açık ve spesifik olarak idd-ia edilmesi her türlü tereddütü ortadan kaldıracağı cihetle şayan-ı arzudur. Ancak spesifik olarak değilse de yeterli olguların iddia edilmesiyle bu iddia yapılmış addolunabilir. Unutmamalıdır ki "tahliye emrinin verilmesinin makul olduğu" bulgusu konuya -objektif bir yaklaşım gerektirdiği bir yana, bu hususun kanıtlanması büyük ölçüde tahliye konusuna ilişkin esasa müteallik olguların kanıtlanmasına bağlıdır. Önümüzdeki meselede, davacı, gerekli ihbarları verdiğini, onun bu dükkânı sırf içine yerleşip tica-retini oradan yapmağı tasarladığını ve halen kendisinin icarında bulundurduğu dükkânın, mal sahibi tarafından dükkâna ihtiyacı olduğunun samimi bir şekilde talep edildiğini Mahkemeyi tatmin edecek şekilde kanıtlamıştır. Özellikle kendisinin icarında buluna-n dükkânı boşaltması halinde konu dükkâna kesinlikle ihtiyacı olacağı gerçeği karşısında İlk Mahkemece konu dükkân için tahliye emrinin verilmesinin makul olacağı olgusunun da -ideal olmamakla birlikte- yeterince iddia edildiğinin kabul edilmesi gerekir. B-u olgunun, İlk Mahkemece itibar görmesi ise adli bir takdir meselesidir ve mevcut şahadet ışığında İlk Mahkemenin bu takdirini hatalı olarak kullandığı da söylenemez. Bu durumda bu istinaf sebeinin de reddolunması gerekmektedir.
5. istinaf sebebi:
Bu -sebep altında davalı, İlk Mahkemenin tahliye emrinin verilmesin,n böyle bir emrin verilmemesine nazaran daha büyük müşkülat yaratacağı doğrultsuunda bir kanaata varmamasından yakınmaktadır. Bu konuda İlk Mahkeme, hükmünde şunları söyledi:
"Davalının verm-iş oduğu şahadete bakıldığı zaman davalının Lefkoşa'da Yavuz Selim sokakta bir işyeri ile 81 Asmaaltındaki bir dükkânı ile dava konusu dükkânı tasarrufunda tutmakta ve bu yerlerde ticaret yapmaktadır. Bu konu yerler Mahkeme tarafından yerinde ziyaret edilm-iştir.
Yine verilmiş olan şahadete göre davalının mali durumunun iyi olduğunu söylemek mümkündür. Davacının halen içerisindeki dükkândan başka gidecek veya ticaret yapacak başka dükkânı olmadığı halde davalının halen iş yapmakta olduğu dava konusu dükkân- ile Asmaaltındaki bir dükkân ile yine ona yakın başka bir işyeri bulunmaktadır. Bu dükkânlar Ahmet Taç & Co. İsimli şirkete ait oldukları ile ilgili şahadet verilmek istenmiş ise de davalının bu iddiasını isbat edici veya kayıt edici herhangi bir şahadet -sunmadığı sabittir. Davalı gerek mali durumu gerekse tasarrufunda bulunan başka dükkânlar nedeniyle kazancını temin edebilir. O bölgede başka dükkânlar olduğunu söylemiş olan davalı, hava parası gibi gayri kanuni bir iddia ileri sürüp dükkân kiralamanın ol-anaksız olduğunu ileri sürmüştür. Davalının bu ididalarına katılmak olası değildir.
Verilen şahadete göre davalının mali durumunun iyi olduğu, kendisine uygun dükkânların olduğu ve yine kendisine uygun, başka dükkânlar kiralayabilecek mali imkâna haiz ol-duğu hususlarını bulgu yaparım.
Davalı aleyhine tahliye emri verilmesi halinde davalının herhangi bir müşkülatla karşı karşıya kalmayacağı görüşündeyim. Kaldı ki bu konudaki davalının şahadeti de bu merkezdedir.
Tüm söylevler ışığında davalının aleyhin-e tahliye emri verilmesi halinde müşkülatla karşı karşıya kalmayıp, hususunu doğru olarak kabul eder ve bulgu yaparım."
Geçmiş birçok içtihat kararlarında da vurgulandığı gibi (Gör: Y/H 37/83; D.25/83) müşkülat konusunu kiracının, yani bu meselede davalı-nın, isbat etmesi gerekir. Olgulara dayanılarak yapılan böyle bir iddianın itibar görmemesi halinde de İlk Mahkemenin bu konuda yanıldığı hususunda Yargıtayın ikna edilmesi yine davalıya düşmektedir. İlk Mahkemenin yukarıda alıntısı yapılan pasajdan da gör-üleceği gibi davalının bu babtaki iddiasına itibar etmemesi için önünde yeterince şahadet mevcuttu. Bizim, mevcut şahadet ışığında, İlk Mahkemenin adli takdirine müdahale etmemiz söz konusu olamaz. Bir an için davalının 81 Asmaaltı adresindeki dükkânın ken-disinin değil de %49 hissesi olduğu bir aile şirketinin icarında bulunduğu kabul edilecek olsa bile, bunun da "müşkülat" konusunda lehine alınacak bir faktör olamayacağı açıktır. Netice itibarıyle bu istinaf sebebinin de reddolunması gerekir.
6. istin-af sebebi:
Özeti yukarıya çıkarılan bu istinaf sebebinin bu meselede, üzerinde durulabilecek kadar kendi başına bir anlam ifade etmediği cihetle bunun üzerinde durma gereğini duymuyoruz.
7. istinaf sebebi:
Kanaatımızca davalı bu sebep altındaki yakın-masında haklıdır. Herşeyden önce İlk Mahkemenin, önündeki mesele bir kira artış meselesi değildi. Saniyen kullanım bedeli olarak ödenmesini emrettiği ayda 100,000 TL hiçbir şahadete dayanmamaktadır. Bu durumda bu istinaf sebebinin kabul edilmesi gerekir.
-Sonuç olarak istinaf kısmen kabul edilir. İlk Mahkemenin hükmün kullanım bedeli olarak tesbit ettiği ayda 100.000 TL ile ilgili kısmı iptal edilir.
Masraflar için ise herhangi bir emir verilmez.
(Salih S. Dayıoğlu) (Niyazi F. Korkut) - (Celâl Karabacak)
Başkan Yargıç Yargıç
1 Şubat 1991
Full & Egal Universal Law Academy