-D.13/93 Yargıtay/Hukuk 49/92
(Kira İstida No: 71/91; Lefkoşa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: Niyazi F. Korkut, Celâl Karabacak, Özkan Tunçağ
İstinaf eden: Salih Hasan, -Lefkoşa.
(Müstedi)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Dr. Saydam Tanay, Lefkoşa.
(Müstedaaleyh)
- A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Avukat Kıvanç M. Rıza
Aleyhine istinaf edilen namına: Avukat Şefik Par
H Ü K Ü M
Niyazi F. Korkut: İstinaf eden Müstedi Küçük Kaymaklı'da Okullar Yolunda Salih Hasan Ap-artmanının sahibi, aleyhine istinaf edilen Müstedaaleyh ise konu apartmanın birinci katında 2 numaralı dairenin kiracısıdır.
Müstedi Lefkoşa Kaza Mahkemesinde dosyalamış olduğu bir istida tahtında Müstedaaleyhin 1.10.1991 tarihinden itibaren ödemesi gere-ken yeni makul kiranın saptanmasını istedi. Müstedi istidasına ekli yemin varakasında, sair şeyler yanında, Müstedaaleyhin 1.6.1991 tarihinden itibaren konu daireyi yasal kiracı olarak kira ve tasarrufunda bulundurmakta olduğunu; halen ayda 300.000TL kira -ödediğini; yeni makul kiranın saptanmasına ilişkin aralarında bir anlaşma sağlanamadığını; konu apartmanın 1985 yılında lüks bir işçilikle inşa edilmiş olup Lefkoşa'nın işlek bir bölgesi olan Lefkoşa Belediye Terminalinin yanında bulunduğunu; ayda asgri 1.-500.000TL'na kiralanabile-ceğini; Müstedaaleyhin doktor olup mezkûr daireyi klinik olarak kullandığını ve talep edilen kirayı da ödeyebileceğini ileri sürdü.
Müstedaaleyh bu istidada yemin varakası ile desteklenen bir itirazname dosyaladı. Müstedaaleyh, -itiraznamesine ekli yemin varakasında, sair şeyler yanında, 1984 yılından beri konu dairede ikâmet etmekte olduğunu; 1984 yılında Müstedi ile yaptığı ve zaman zaman yazılı ya da sözlü olarak yenilenen mukaveleler tahtında Haziran 1992 tarihine dek ayda 300-.000TL kira ile konu dairede mukaveleli kiracı olduğunu; ödemekte olduğu kiranın düşük bir kira olmadığını; konu daireyi konut olarak kullanmadığını ve halen sağlık durumu nedeniyle kendi geçimini dahi temin edemeyip zorunlu masraflarını da kardeşlerinin k-arşıladığını ileri sürdü.
İstidanın duruşmasında Müstedi bizzat şahadet verip çevredeki kiralarla igili olarak da bir tanık dinletti. Müstedaaleyh de bizzat şahadet verip ayrıca iki de tanık dinletti.
Alt Mahkeme ise kararında, sair şeyler yanında, ibr-az edilen sözleşmeye göre konu dairenin 1.6.1988 tarihinden 31.5.1991 tarihine dek 3 yıllığına Müstedaaleyhe kiralandığına ve konu sözleşmenin 31.5.1991 tarihinde kendiliğinden sona ermiş olup başka herhangi bir mukavele de yapılmadığına göre Müstedaaleyhi-n konu daireyi 1.6.1991 tarihinden itibaren yasal kiracı olarak tasarrufunda bulundurduğuna ilişkin bulgu yaptı. Alt Mahkeme bulgularına devamla Müstedaaleyhin önceleri ayda 200.000TL ödemekte olduğu kirayı kendiliğinden ayda 300.000TL'na çıkarttığını anca-k kirayı yükseltmiş olmasının yasal kiracılık statüsünde herhangi bir değişiklik meydana getirmediğini vurguladı. Alt Mahkeme, Müstedinin vermiş olduğu şahadete dayanarak da, kira konusunda Müstedi ile Müstedaaleyh arasında herhangi bir anlaşma yapılmadığı-na ve konu dairenin ofis ve ikametgah olarak icar edildiğine ilişkin de bulgu yaptıktan sonra makûl kiranın ne olması gerektiği ile ilgili şahadeti inceleme yönüne gitti. Alt Mahkeme Müstedinin şahadetinde neye dayanrak ayda 1.500.000TL talep etmekte olduğ-unu belirtmediğine; Müstedi tarafından şahadete çağrılan tanığın ise bir uzman olmadığına; konu dairenin kirasını tespit ederken herhangi bir çalışma yapmadığına ve sadece planlara bakarak şahadet verdiğine; Müstedaaleyhin konu dairede ikâmet etmekte olduğ-unu dikkate almadığına; emsal olarak almış olduğu Atatürk Caddesindeki iki dairenin tamamen işyeri olarak icar edildiklerine ve bu husus dikkate alındığına istida konusu daire için emsal alınamıyacağına değindikten sonra aynı tanığın emsal olarak aldığı Ok-ullar Yolundaki bir dairenin kirasının 525.000TL olduğu ve sair tüm gerçekler ışığında istida konusu daire için kira olarak ayda 525.000TL'nın makûl olduğu kanaatına vardı.
Alt Mahkeme daha sonra Müstedaaleyhin şahadetinde istida konusu dairede ikâmet et-mekte olup rahatsız oluşu nedeni ile doktor olarak görevini tam olarak yapamadığını ve geçimini ailesinin yardımı ile sağladığını belirttiğine değinerek bu şahadete göre Müstedaaleyhin ayda 525.000TL kira ödeyebilecek mali imkâna haiz olmadığı ve bu gerçek-ler ışığında onun aleyhine herhangi bir kira tespiti yapılamıyacağı kanaatına vararak Müstedinin istidasını reddetti.
Müstedi bu karara karşı istinaf dosyaladı, istinaf eden Müstedi, istinaf ihbarnamesinde, Alt Mahkemenin:
i) Müstedi tanığının konu dai-renin kirasının tespiti hususunda bir çalışma yapmadığına ilişkin bulgu yapmakla;
ii) Müstedi tanığının Müstedinin konu dairede ikâmet etmekte olduğunu kaale almadığına ilişkin bulgu yapmakla;
iii) Müstedi tanığının şahadetine itibar etmemekle;
iv) M-üstedi tanığının uzman olmasını gerekli görmekle;
v) Makûl kirayı 525.000TL olarak saptamakla; ve
vi) Müstedaaleyhin makûl aylık kirayı ödeyebilecek mali imkânı olmadığına ilişkin bulgu yaparak Müstedinin istidasını reddetmekle;
hatalı hareket ettiğini- ileri sürdü.
Müstedaaleyh ise Emir 35, Nizam 10 uyarınca dosyalamış olduğu ihbarda, sair şeyler yanında, Alt Mahkemenin taraflar arasında yeni kira miktarı hususunda uzlaşma sağlanıp 1.6.1991 tarihinden itibaren Müstedaaleyhin uyuşulmuş kira olarak ayda- 300.000TL ödemekte olduğuna ilişkin bulgu yapması gerekirken yeni kira hususunda bulgu yapmakla hata ettiğini ileri sürdü.
İstinafın duruşması sırasında da Müstedi Mahkemeye hitabında, sair şeyler yanında, tanığının şahadeti sırasında hangi metodla kira- saptadığını belirtip konu dairede Müstedaaleyhin ikâmet ettiğinin de bilinci içinde kira saptadığını belirttiği halde Alt Mahkemenin bu şahadete ters bulgu yapıp ilâveten ilgili yasada kira saptayan tanığın yeminli muhammin olması aranmazken bu tanığın uz-man olmadığına ilişkin bulgu yapmakla da hata ettiğini; Alt Mahkeme konu dairenin ofis ve ikâmetgah olarak kiralandığına ilişkin bulgu yaptıktan sonra sadece ikametgâh olan bir dairenin kirasını emsal almakla hatalı davrandığını ve makûl kirayı saptadıktan- sonra da Müstedaaleyhin vermiş olduğu şahadete dayanarak onun saptanan kirayı ödeyebilecek mali güce sahip olmadığına ilişkin bulgu yaparak istidayı iptâl etmekle yanılgıya düştüğünü; kaldı ki Müstedaaleyhin mali gücü olmadığını ispat etmesi gerekirken Mü-stedaaleyhin şahadeti sırasında mali kudreti olmadığını söylemediğini ve sadece mesleğini tam olarak yapamadığını ve ailesinden yardım gördüğünü belirtmekle yetinip mesleğinden ne kazancı olduğu gibi ailesinden gördüğü yardım hakkına da Mahkemeye bilgi ver-mediğini ve ne kadar kira ödeyebileceği hususunda da Mahkemeye yardımcı olmadığını, bu gerçekler ışığında Alt Mahkemenin Müstedinin ve tanığının şahadetine dayanarak yeni makûl kirayı 1.500.000TL olarak saptaması gerektiğini savundu.
Müstedaaleyh avukatı- ise Mahkemeye hitabında, sair şeyler yanında, Mahkemenin kira saptayabilmesi için kira hususunda taraflar arasında bir anlaşma olmamasının ön koşul olduğunu halbuki Müstedaaleyh ve tanığının vermiş oldukları şahadete göre tarafların görüşüp 31.5.1991'den -itibaren ödenecek yeni makûl kirayı 300.000TL olarak saptadıkları sabit iken Alt Mahkemenin yeni makûl kira hususunda taraflar arasında bir uzlaşma sağlanamadığına ilişkin bulgu yapmakla hataya düştüğünü savundu.
Bu istinafta öncelikle Müstedaaleyhin Emi-r 35, Nizam 10 uyarınca dosyaladığı ihbarı ele alarak incelemeyi uygun bulduk. Tanıklara inanıp inanmama hususundaki Alt Mahkeme bulgularına müdahalede Yargıtayın genelde çekingen davrandığı birçok kez vurgulanmış olduğu için Alt Mahkeme bulgularına ne gib-i hallerde müdahale edilebileceğine ilişkin ilkeleri yinelemeye gerek görmüyoruz.
Bu istinafa konu istidada da Müstedi şahadeti sırasında aralarındaki mukavelenin 31.5.1991 tarihinde kendiliğinden sona erdiğini ve yeni bir mukavele yapılmadığını ileri sü-rerken, Müstedaaleyh ise şahadetinde kira mukavelesinin yenilendiğini ve 1.6.1991 tarihinden Haziran 1992 tarihine dek ayda 300.000TL kira ödenmesi hususunda anlaştıklarını ileri sürmüş, Alt Mahkeme de bu hususu incelerken mukaveleli kiracı olduğunu ileri -süren Müstedaaleyhin bu iddiasını kanıtlamakla yükümlü olmasına karşın gerken şahadeti sunamadığı bir yana kendi şahadeti sırasında mal sahibi ile başka anlaşma yapmadığını belirttiğini vurgulayarak sonuçta Müstedinin iddialarını doğru olarak kabul edip M-üstedaaleyhin 1.6.1991 tarihinden itibaren konu daireyi yasal kiracı olarak tasrrufunda bulundurduğuna ilişkin bulgu yapmıştır. Mahkeme bu bulguya varırken hükmünde belirtmemekle beraber Müstedaaleyh namına şahadet veren Müstedaaleyhin kardeşi İrfan Tanay'-ın şahadetine bakılacak olursa onun da şahadeti sırasında kira konusunda mal sahibi ile anlaşamamaları üzerine kira olarak ayda 300.000Tl yatırdığını belirttiği görülecektir. Bu nedenle Alt Mahkemenin doğru olarak kabul ettiği Müstedinin şahadetine dayanar-ak yeni makûl kira hususunda taraflar arasında bir uzlaşma sağlanamadığına ilişkin bir hata görmüyoruz. Bu durumda Müstedaaleyhin Emir 35, Nizam 10 altında dosyaladığı ihbarda mesnet görmüyoruz.
Müstedinin istinaf sebeplerine gelince, Müstedinin ilk 5 ba-şlık altında toparlanan istinaf sebepleri Alt Mahkemenin Müstedi tanığının istida konusu dairenin kirasının tespiti hususunda çalışma yapmadığına; bu tanığın Müstedaaleyhin konu dairede ikâmet ettiğini dikkate almadığına ve bu tanığın uzman olmadığına iliş-kin bulgularının hatalı olduğu ile bu tanığın şahadetine itibar etmeyip kirayı da 525.000TL olarak saptamakla yanılgıya düştüğü hakkındadı. Müstedi tanığı Orhan Mevlit'in şahadeti incelendiğinde Alt Mahkeme bulgusunun aksine bu tanığın planlara göre 130 m2- lik bir alanı olan ve Belediye Terminaline yakın ana cadde üzerinde bulunan istida konusu dairenin kirasını saptarken ve konu dairenin ofis ve ikametgah olarak kiralandığının bilinci içinde çevreden iki ofis ve bir ikametgâhın kiralarını emsal olarak kıya-slama metodu ile ofis ve ikametgâh kiralarının ortalama birim fiyatını saptayıp makûl kirayı belirleme yönüne gittiği görülmektedir. Alt Mahkeme bulgsunun aksine yasada bu gibi bir kira tespiti yapacak kişinin mutlaka uzman olmasını öngören bir zorunluluk -yoktur. Alt Mahkemenin de bulgu yaptığı gibi emekli bir Tapu ve Kadastro memuru olan Müstedi tanığı halen bir emlâk bürosu çalıştırmakta olup ayni zamanda Noter olarak da görev yapmaktadır.
Müstedaaleyh tarafından normal kirayı saptamada yardımcı olmak ü-zere herhangi bir tanık da çağrıldığına göre, Y/H 3-5-6/85 sayılı istinafta vurgulandığı gibi, Mahkeme önünde Müstedi tanığı dışında şahadet olmadığı gerçeği karşısında Alt Mahkemenin bu tanığın şahadetini geçerli kabul ederek bir kira saptaması gerekirdi.- Kaldı ki Alt Mahkemenin bu tanığın şahadetine itibar etmemesi için ileri sürdüğü gibi tanığın uzman olması da gerekmemektedir. İlâveten Alt Mahkemenin bu tanığın şahadetine itibar etmemek için ileri sürdüğü çalışma yapmadığına ilişkin bulgusu da hatalı ol-up konu tanık daha önce de belirtildiği gibi kıyaslama metodu ile yaptığı bir çalışma sonucu konu daireye bir kira saptamıştır.
Bu hususlar bir yana, Alt Mahkeme bu tanığın şahadetine itibar etmemeyi uygun gördüğüne ilişkin bulgu yaptıktan sonra, hükmünd-e bu tanığın emsal gösterdiği Okullar Yolundaki ikametgâh olarak kullanılan bir dairenin kirasını esas alarak konu dairenin kirasını 525.000TL olarak saptadığı görülmektedir. Şahadete göre, Müstedi tanığının gösterdiği emsalleden biri olup aylık kirası 52-5.000TL olan dairenin 90 m2 olduğu dikkate alındığında, Alt Mahkemenin alanı 130 m2 lik bir daireyi emsal alarak da yanılgıya düştüğü sarihtir. Aylık kirası 525.000TL olan 90 m2 lik emsal dairenin 1 m2 si 5833 TL olduğuna göre Alt Mahkemenin bu birim fiya-tını esas alarak bu emsale göre 130 m2 olan istida konusu dairenin kirasını saptamalı idi. Bu esasa göre bir hesaplama yapıldığında da ortaya çıkan rakam 758.290TL dir. Alt Mahkeme önünde Müstedi tanığının şahadeti dışında şahadet bulunmadığı ve daha önce -belirttiğimiz gibi Alt Mahkemenin uzman olmadığı ve ayrıca herhangi bir çalışma yapmadığı gerekçesi ile bu tanığın şahadetine itibar etmemesi hatalı olup şahadete göre hem ofis ve hemde ikametgâh olarak kiralanan istida konusu daire için Müstedi tanığının -çevreden ofis ve ikametgâh olarak kullanılan taşınmaz malların kiralarını emsal alarak saptadığı 1.137.340TL'yi esas alarak makûl kirayı 1.137.340TL olarak saptaması gerekirdi.
İstinaf edenin son başlık altındaki sebebine gelince Y/H 48/82'de Yüksek Mahk-eme Alt Mahkemelerin bir taşınmaz malın aylık kirasını saptadıktan sonra kiracı tarafından ödenecek makûl kirayı saptarken uygulayacakları yöntemle ilgili olarak Dağıtımı D.2/83 olan kararında, bir evin normal kirasını saptadıktan sonra kiracı tarafından ö-denecek makul kirayı saptamada, Yasanın da öngördüğü gibi, kiracının mali kudretinin de dikkate alınacağını vurguladı. Mahkeme aynı kararda, bunu ileri sürecek kişi kiracı olduğuna göre mali kudretinin ne olduğunu ve ne kadar kira ödeyebileceğini iddia ede-rek bu hususta Mahkemeyi tamin etmesi gerektiğini, Yasanın kiracının işsiz olup olamdığını değil onun mali kudretinin saptanmasını istediğini; kişinin işsiz olabileceğini ancak işsizliğin onun mali yönden zayıf olduğuna bir işaret olmayabileceğini ve belir-li işleri olmayıp da mali kudrete haiz kişiler varolabileceği görüşüne de yer verdi.
Bu meselede de Müstedaaleyh, Alt Mahkemede, hasta olup doktor olarak görevini tam olarak yapamadığını ve hasta gelmesi halinde baktığını söylemesine karşın mali kudretin-in ne olduğu, ne kadar kira ödeyebileceği ve şahadette ailesinden yardım gördüğünü belirttiğine göre bu yardımın miktarının ne olduğu hususunda Mahkemeye hiçbir bilgi verememiştir.
Y/H 63-64/87'de (D.23/87) ise: "bir kişinin mali durumu zayıf ise bunun o-turmakta olduğu malın sahibinin aleyhine olacak şekilde değerlendirilemiyeceği ve böyle bir kiracının ya kira değeri yüksek olan bir taşınmaz malın kirasını, olanakları çerçevesinde kendisinin omuzlaması ya da böyle bir taşınmaz malda ikâmete devam etmiyer-ek bütçesine daha uygun ekonomik bir yer bulması gerektiği" vurgulanmıştı.
Bu ilkeyi bu istinaf bakımından da aynen benimser ve Müstedaaleyhin özellikle konu daireye girdiği tarihte de hasta olduğu gerçeği ışığında, ikâmete devam ettiği kira değeri yükse-k olan istinafa konu dairenin kirasını olanakları çerçevesinde omuzlaması gerektiğini belitmek isteriz.
Bu görüşler ışığında ve özellikle Müstedaaleyhin mali kudreti hususunda Mahkemeye herhangi bir şahadet de sunmadığı dikkate alındığında Alt Mahkemenin- Müstedaaleyhin makûl aylık kirayı ödeyecek mali imkânı olmadığına ilişkin bulgusu da hatalıdır.
Yukarıda söylenenlerden anlaşılacağı gibi istinaf eden istinafında başarılı olup Alt Mahkemenin Müstedinin istidasını reddeden kararı iptal edilerek Müstedin-in sunmuş olduğu şahadet ışığında istida konusu dairenin makûl kirasının 1.137.000TL olarak saptanması gerekir.
Sonuç olarak istinaf kabul edilerek Alt Mahkemenin Müstedinin Ekim 1991 tarihli istidasını reddeden kararı iptâl edilir.
Müstedaaleyhin 1.10-.1991 tarihinden itbaren ödeyeceği makûl kira 1.137.000TL olarak saptanır. Müstedinin masrafları Müstedaaleyh tarafından ödenecektir.
(Niyazi F. Korkut) (Celâl Karabacak) (Özkan Tunçağ)
Yargıç - Yargıç Yargıç
25 Mayıs 1993
Full & Egal Universal Law Academy