- Yargıtay/Hukuk 55/78
(Dava No. 2l8/78; Lefkoşı)
YÜKSEK MAHKEME HUZURUNDA.
Mahkeme Heyeti: Ülfet Emin, Salih S. Dayıoğlu, N. Ergin Salahi-
İstinaf eden: Fatma Er-sin Öztürk, Lefkoşa
(Davacı)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Dr. Mehmet Ali, Lefkoşa.
(Davalı)
a r a s ı n d a.
-
İstinaf eden namına: Kıvanç M. Riza.
Aleyhine istinaf edilen namına: Menteş Aziz tarafından Talât Kürşat.
Esasa ilişkin tadilât - Esasa ilişkin tâdilatın tanımı ve Ingiltere'
deki yasal durumla Kıbrıs'taki yasal durumun kıyaslanması-
(Ayrıca ba-kınız 18/73 sayılı Kira Kontrol (Geçici Hükümler)
Yasası - Yasasının 7. maddesinin 1(i) bdendi.)
Tahliye - "Esasa ilişkin tadilât" nedeniyle tahliye talebi - Halen
klinik olarak kullanılan dava konusu binaya mal sahibinin yapmayı
tasar-ladığı tadilâtın esasa ilişkin olup olmaması - İlk
Mahkemenin Davacının yapmak istediği tadilâtın 18/73 sayılı Kira
Kontrol (Geçici Hükümler) Yasasının 7(1)(i) maddesine göre esas
müteallik tadilât olmadığı kanısına varması ve davayı reddede-rek
mukabil talebi incelememesi - Yargıtayın esasa müteallik tadilât
konusunda İngilteredeki yasal durumla Kıbrıstaki yasal durumu
kıyaslaması ve çoğunluk kararında mal sahibinin yapmayı
tasarladığı tadilâtın esasa müteallik olduğu kanı-sına varması.
18/73 sayılı Kira Kontrol (Geçici Hükümler) Yasası - Yasanın 7.
maddesinin 1(i) bendi - Esasa Müteallik Tadilât - Buna dayanan
tahliye talebi - Yasal kiracının dava konusu binayı halen klinik
yani işyeri olarak kullanması - İl-k Mahkemenin tadilâtın esasa
ilişkin olmadığı kanısına vararak tahliye talabini reddi -
İstinaf - Davacının İlk Mahkemenin bu yargısının hatalı olduğuna
dayanan istinafı - Yargıtayın "Esasa Müteallik Tadilat" hususunda
bu Yasa ile İngil-iz mevzuatı arasında bir noktada önemli bir fark
olduğunu İngiliz mevzuatına göre esasa müteallik tadilâtın malın
tümüne veya bir kısmına teşmil edilmesi öngörülürken Yasamızda
malın "bir kısmından" bahsedilmediğini, bundan hareketle malın
- esaslı bir kısmını etkilemesinin gerekli olduğuna kanaat
getirmesi - "Esaslı" sözcüğünün yüzdeliklerle ölçülemeyeceğine,
bunun her meselenin olgularına göre tezekkür edilebileceğini
dikkate alan çoğunluk kararının malın yarısına yakın kı-smının
tadil edileceğini, malın karakterinin esaslı bir şekilde
değişeceğini göz önünde bulundurarak istinafı kabul etmesi.
OLAY: Davacı kendisine ait olan ve Davalının kanuni müstecir olarak
işgalinde bulunan binaya esasa müteallik tadilât- yapmak için
ihtiyacı bulunduğunu idddia ederek tahliye davası açtı.
Davalı Davacının talebini red ve inkâr etti ve ayrıca
mukabil davasında binaya yaptığı masraflar ile peştemallık talep
etti.
İlk Mahkeme Davacının da-va konusu binaya yapmak istediği
tadilâtın 18/73 sayılı Kira Kontrol (Geçici Hükümler) Yasasının
7(i) maddesine göre esasa müteallik tadilât olmadığı kanısına
vardı ve Davacının talebini reddetti.
Davacı yapılacak tadilâtın esasa -müteallik olmadığı
yargısına varmakla İlk Mahkemenin hata ettiğini ileri sürerek
istinaf etti.
SONUÇ: Yüksek Mahkeme çoğunluk kararında esasa müteallik tadilât
konusunda mevzuatımız ile İngilteredeki mevzuat arasında önemli
bir fark ol-duğunu, İngilterede tadilâtın taşınmaz malın tümüne
veya bir kısmına yapılmasının yeterli olduğunu, Kıbrısta yasanın
malın bir kısmından söz etmediğini dolayısıyle yapılacak
tadilâtın malın esaslı bir kısmını etkileyecek tadilat olması
-gerektiğini belirtti. Esaslı sözcüğünün ise büyük ve köklü
anlamına geldiğini dikkate alan çoğunluk karan Davacının
tasarladığı tadilâtın binanın yanya yakın kısmını değiştireceğini
ve klinik olarak kullanılan binayı iki işyeri ve bir ikâmet-gah
haline dönüştüreceğini göz önünde bulundurdu ve bunun esaslı bir
tadilât olduğu sonucuna vardı.
Azınlık kararı ise tadilâtın malın her tarafını kapsaması
gerekmemekle birlikte tümünü etkilemesi gerektiğini, tadilâtın
-malın dahili ve harici strüktüründe değişiklik yapması
gerektiğini belirtti. İşyerine dönüştürülecek 2 odadaki tadilâtın
esasa müteallik olduğu aşikâr olmakla birlikte tüm binayı
etkilemediğini dikkate alan azınlık kararı İlk Mahkeme kararı-nın
isabetli olduğu sonucuna vardı.
İstinafı kabul eden çoğunluk kararı peştemallık konusunu
kararlaştırması ve tahliye emri vermesi için dosyayı İlk Mahke-
meye iade etti.
Atıfta Bulunulan Yargısal İçtihatlar:
Sinclair v. Powell- (1922) 1 K.B. s.393 sayfa 400.
2- Plaser v. Grinling (1948) 1 All E.R. s.l sayfa 11.
3- Atkinson v. Bettison (1955) 3 All E.R. s.340 sayfa 342.
H Ü K Ü M
Ülfet Emin Başkan: İstinaf eden, davacı, Lefkoşa Kaza Mahkemesinde eyhine isti-naf edilen, davalı, aleyhine açtığı bir dava ile davalının
kanuni müstecir olarak işgalinde bulundurduğu Lefkoşa'da Memduh Asaf Sokağında kâin 9 numaralı binayı tahliye ederek, boş olarak davacıya teslimini talep etti. Davacının Mahkemeye dosyaladığı Talep- Takririnin 3. paragrafı uyarınca dava konusu binaya esasa müteallik tadilât ve/veya müessir yeni inşaat ve/veya yıkmak maksadı ile ihtiyacı olduğunu ileri sürdü.
Davalı dosyaladığı mukabil talep takriri ile davacının talebini red ve inkâr etti. Dava-lı dava konusu binayı bir klinik olarak kullanmakta olduğunu ve tahliye ettiği takdirde iş kaybına uğrayacağını ileri sürerek bu nedenle peştemallık talep etti. Aynca davalı davacının müsaadesi ile dava konusu binaya yaptığı masrafları da mukabil dava ile -talep ederek ve davacının talep takriri ile ileri sürdüğü iddialan ciddi surette isbat etmesini talep etti.
İlk Mahkeme davacı ile davalıyı ve şahitleri dinledikten sonra davacının dava konusu binaya yapmak istediği tadilâtın 18/73 sayılı Kira Kontro-l (Geçici Hükümler) Yasasının 7(i) maddesi uyarınca esasa müteallik tadilât olmadığı kanısına vardı ve davacının talebini reddetti. Mahkeme davacının talebini reddettikten sonra davalının mukabil talebinin incelenmemesi gerektiği kanaatına vardı ve bu nede-nle de davalının mukabil talebini reddetti.
Davacı İlk Mahkeme hükmünün aşağıdaki sebeplerden dolayı hatalı olduğunu ileri sürerek ilgili mahkeme hükmüne karşı istinaf etti.
"1.İlk Mahkeme, huzurunda bulunan tüm şahadet muvacehesinde
- Emare IV olan plân ve ruhsat gereğince yapılması öngörülen
tadilâtın 18/73 sayılı yasanın 7(i) maddesi uyarınca esasa
müteallik tadilât olmadığı yargısına varmakla hata etmiştir.
İlk Mahkeme huzurunda bulunan tüm şahadet muvacehesinde- dava
konusu binada bulunan 5 oda v.s. ilâveten bir mutfağı
olduğu bulgusuna varmakla hata etmiştir.
İlk Mahkeme, huzurunda bulunan tüm şahadet muvacehesinde
davacının talep ettiklerine uygun olarak hüküm vermemekle ve
davacını-n talebini reddetmekle hata etmiştir."
İlk Mahkeme huzurunda verilen şahadet, ibraz olunan belgeler ve İlk Mahkemenin duruşmadan sonra dava hususunda yaptığı bulgulara göre davalı dava konusu eve 11.10.1971 tarihinden önce kiracı olarak girmiştir. Da-valının ilk önce dava konusu eve ne vakit girdiği hususunda kesin şahadet mevcut değildir. Ancak 11.10.1971 tarihli bir icar mukavelenamesi ile davacı ile davalı arasında yeni bir icar mukavelenamesi yapıldı. Bu icar mukavelenamesi Emare I olarak ibraz edi-lmiştir. Buna göre icar müddeti 1 Ekim, 1975 tarihine kadar dört sene içindi. İcar edilen mal da Lefkoşa'da No.9 Memduh Asaf Sokakta kâin binadır ve bu bina kâmilen klinik, muayenehane ve/veya ikâmetgah olarak kullanılabilecekti. Dava konusu binanın kirası- ilk iki senelik ayda K.L.3O.-, diğer iki seneliği de ayda K.L.35.- idi. Emare I icar mukavelesinin 2. şartına göre davalının dava konusu binaya yapmış olduğu K.L.611.- masraf aylık icar bedellerinden ödenecekti. İcar mukavelenamesi şartlanna uygun olarak -11 Ekim 1975'te sona erdi. Kira Kontrol yasalarına göre davalı 1 Ekim 1975 tarihinden itibaren dava konusu binayı kanuni müstecir olarak işgal etmeye devam etti. Davacı 13.10.1977 tarihinde davalıya yazılı bir ihbar göndererek dava konusu binaya esasa müte-allik tadilât ve/veya müessir yeni inşaat ve/veya yıkmak maksadı ile ihtiyacı olduğunu bildirerek mezkûr binayı Ocak 1978 ayı sonuna dek boşaltmasını talep etti. Davalı dava konusu binayı işgal etmeye devam etti ve bugüne kadar da işgal etmektedir. Mahkeme-nin bulgusuna göre 5 oda, büyük bir salon, bir mutfak, bir banyo ve bir tuvaletten oluşan binanın öne bakan iki odası dükkâna dönüştürülecek ve tuvaletin bir kısmı ile, mutfak önündeki koridor alınarak mutfak genişletilerek bina dışına bahçeye bir tuvalet -eklenecektir. Davacı şahadetinde dükkânlara asma kat ve tuvalet yapılacağını belirtmişse de Belediyece onaylanan plânda bunlarla ilgili birşey görülmemektedir. Dava konusu bina ile ilgili koçanın fotokopisi Mahkemeye ibraz edilmiştir. Bu koçana göre mal ye-r katında bir sündürme, bir salon, 5 oda, bir koridor, bir musandra, hizmetçi odası makamında kullanılan bir musandra, bir kiler, bir aşevi, bir lâzımlık ve bir hamam odası, zemin katında bir garaj, bir çamaşırlık ve bir ambardan ibaret hane ve avlu bulunm-aktadır.
Mahkemeye Emare IV olarak ibraz olunan Belediye plânına göre yer katında dışanda bir sündürme içeri girdikten sonra bir salon, 5 oda ve plâna göre mutfak, banyo ve tuvalete bölünecek olan ve halen bazı bölmeler ihtiva eden büyükçe bir oda, b-u büyüdükçe odada da bazı bölmeler vardır. Verilen şahadetten öyle anlaşılıyor ki Belediye plânında mutfak diye gösterilen yer daha önceden mutfak olarak kullanılmaktaydı. Ancak davalı binayı işgal ettikten sonra mutfağı davacının rızası ile ameliyathaneye- çevirdi ve halen o oda mutfak olarak kullanılmamaktadır. Davalıya göre bodrumda küçük bir oda vardır ve mutfak olarak kullanılmaktadır. Davacının verdiği şahadete göre davacının mutfak olarak yapmak istediği oda davalı binayı işgal etmezden önce de mutfak-tı ve davacı işbu tadilât ile söz konusu odayı biraz büyülterek eski şekline dönüştürmek istemektedir. İbraz olunan plâna göre binanın iki odası dükkâna çevrilecektir. Bu iki oda bina girişine bitişik olan odalardır. Bu odalann bir tanesi kuzeye bir tanesi- de doğuya bakmaktadır. Her iki odanın da salona açılan birer kapılan ve dış sündürmeye açılan birer pencere veya kapılan mevcuttur. Plâna göre salona açılan kapılar ve dış sündürmeye açılan birer pencere veya kapı kapanacaktır. Yine plâna göre kuzeye baka-n odanın kuzey duvan düz olmayıp bir altıgenin yansı şeklindedir ve üç parça duvardan oluşmaktadır. Her üç duvarda da birer pencere veya kapı mevcuttur. Aynı durum doğuya bakan odada da mevcuttur. Doğuya bakan odanın doğu duvan da düz hat olmayıp altıgenin- yansı şeklindedir. Yani 3 kısımlı duvardan oluşmaktadır ve her kısım duvarda bir pencere mevcuttur. Plâna göre her iki odanın düz olmayan duvarlan yıkılıp kuzey duvar kuzeye doğru 3.90m. ve doğu duvar da 3.40m. ötede düz duvar olarak yeniden inşa edilecek-tir. Bu durumda kuzeyde olan oda 5.70m.X5.l0m. ebadında bir dükkâna ve doğuda olan oda da 5.70m.X4m. ebadında bir dükkâna çevrilecektir. Bugün ameliyathane, tuvalet ve banyo olarak kullanılan ise ameliyathane kısmında olan taraf ameliyathane ile tuvaleti a-yıran duvar yıkılacak, tuvalet ile banyoyu ayıran duvar da yıkılacak ve bunun yerine tek bir duvar yapılacaktır.
Davacı davasını 1973 Kira Kontrol (Geçici Hükümler) Yasasının
7(1)(i) maddesine dayandırmaktadır. 7(1)(i) maddesi aynen şöyledir:
"-7.(1) Bu Kuralın kapsamına giren herhangi bir ikametgâh veya iş
binası tasarrufunun yeniden elde edilmesi veya müstecirin
ilgili ikametgâh veya iş binasını tahliyeye mütedair hüküm
veya emir aşağıdaki hallerde verilebili-r:
(a) ..............
(b) ..............
.................
(i) Mucirin gayrimenkul mala esasa müteallik tadilât
veya gayrimenkul mala müessir yeni inşaat veya
gayrımenkul malı yıkmak maksadıyle ihtiyacı bulunmas-ı
ve mahkemenin tadilât, inşaat veya yıkım için gerekli
ruhsatın mucir tarafından istihsal edildiği hususunda
tatmin edilmesi ve müstecire gayrimenkul malı
tahliyesi için üç aydan az olmamak ü-zere yazılı bir
ihbar vermesi halinde; veya"
İlk Mahkeme hükmünde Belediyeye sunulan plân mucibince yapılmak istenen tadilâtın gayri menkul mala müessir yeni inşaat olmadığına kanaat getirdi. Bu hususta herhangi bir istinaf yoktur. Bu- istinafta karara bağlanması gereken en önemli husus mucirin ibraz ettiği Belediye plânı ve verdiği şahadet ışığında gayri menkul mala esasa müteallik tadilât yapmak maksadı ile ihtiyacı bulunup bulunmadığıdır.
Mucirin gayri menkul mala esasa müteall-ik tadilât maksadı ile ihtiyacı bulunduğu ve bu nedenle Kira Kontrol Yasasının 7(1)(i) maddesi uyarınca tahliye emri talep ettiği hallerde aşağıdaki öğeleri kanıtlaması gerekir.
1. Gayri menkul mala tadilât yapılacağı.
2. Yapılacak olan tadilâtın e-sasa müteallik olacağı.
3. Gayri menkul mala tadilât maksadı ile ihtiyacı olacağı.
4. Tadilât için gerekli ruhsatın istihsal edildiği.
5. Müstecire gayri menkul malı tahliyesi için 3 aydan az olmamak
üzere yazılı bir ihbar verildiği.
- İlgiii maddede "gayri menkul mal"dan ne kastedilmiştir? Acaba tadilâtın tüm gayri menkul mala şamil olması gerekiyor mu? Tadilâtın gayri menkul malın bir kısmını kapsaması yeterli mi? Tadilâtın gayrı menkul malın esaslı bir kısmını kapsaması yeterli mi-? Bu hususta herhangi bir karara varabilmek için ilgili yasa maddesinin sadece sözünü değil aynı zamanda tüm yasanın özûnü de göz önünde tutmak gerekir. Bilindiği gibi Kira Kontrol Yasaları sözleşme özgürlüğü ile mülkiyet hakkına zorunluk ve kamu yararı ne-deni ile bazı kısıtlamalar getirmektedir. Bu kısıtlamalar gayrı menkul malı işgal eden kişilere, sözleşme uyarınca kirayı ödediği ve diğer koşulları yerine getirdiği müddetçe işgale devam etmeğe hak vermektedir. 1973 Kira Kontrol Yasasının bu amacı güttüğü-ne hiç kuşku yoktur. Bu böyle olmakla beraber aynı yasa tahliye emri talebinde bulunmak maksadı ile bazı istisnalar getirmiştir. Bu istisnalar Yasanın 7. maddesinde teker teker sayılmaktadır. 7(1)(i) maddesi mal sahibinin gayri menkul mala esasa müteallik -tadilât veya müessir yeni inşaat veya gayri menkul malı yıkmak maksadı ile ihtiyacı olduğu hallerde diğer bazı koşulların da yerine getirilmesi halinde kiracı aleyhine tahliye emri alma hakkını mal sahibine vermiştir. 7(1)(i) maddesine bakıldığında "gayri- menkul mal"dan bahsolunduğu görülmektedir. Bu maddede gayri menkul malın herhangi bir kısmından veya esaslı bir kısmından bahsedilmemektedir. Bundan da açıkça görülüyor ki yapılması istenen tadilâtın tüm gayri menkul malı kapsamssı gerekir.
"Tüm gay-ri menkul mal" denildiğinde yapılacak olan tadilâtın tüm gayri menkul malın her tarafını kapsaması gerekmez. Ancak yapılacak olan tadilâtın gayri menkul malın tûmünü etkilemesi gerekir kanısındayım.
"Esasa müteallik tadilât"tan acaba ne kastedilmekte-dir? Basit bir tadilât acaba esasa müteallik tadilât sayılır mı? Kanaatımca yapılması istenilen tadilâtın esasa müteallik tadilât addolunabilmesi için gayri menkul malın dahili veya harici strüktürüne esaslı bir değişiklik getirmesi gerekir. Yapılması iste-nilen tadilâtın müstecirin işgal etmekte olduğu gayri menkul malı tahliye etmeden yapılıp yapılamacağının daima gözönünde bulundurulması gerekir. Yapılması istenilen tadilâtın yapılması için müstecirin gayri menkul malın tümünü tahliye etmesi gerekiyorsa y-apılması istenilen tadilâtın esasa müteallik tadilât sayılması gerekir.
Mahkemenin 7(1)(i) maddesi tahtında tahliye emri verebilmesi için mucirin gayri menkul mala esasa müteallik tadilât maksadı ile ihtiyacı bulunduğuna ikna olunması gerekir. Bu hus-usta mucirin gayri menkul malı hakikaten esaslı tadilât yapmak maksadı ile talep ettiğini isbat etmesi gerekir. Bunun da kanıtlanabilmesi için Mahkemeye ibraz olunan plânlann, plânda görüldüğü gibi tadilâtın yapılabileceğine, mucirin söz konusu tadilâtı ya-pmak için mali kudrete sahip olduğuna Mahkemeyi ikna etmesi gerekir. Bu hususta Bakes L.j. Sinclair v. Powell (1922) 1 K.B. 393, s.400'de şunlan söyledi:
"The Court, whenever called upon to consider the question
must be astute to see that a- landlord is not evading the
restriction upon increases of rent imposed by the statute by some
mere alteration in the character of the lettings, or by small,
and possible colourable, alterations of the structure, or by a
mere sub-dividi-ng of the tenement."
Yukandakilere ilâveten mucirin tadilât için gerekli ruhsatın istihsal edildiğini ve müstecire gayri m-enkul malı tahlıyesi için 3 aydan az olmamak üzere yazılı bir ihbar verildiğini kanıtlaması gerekir.
Yapılması istenilen tadilâtın gayri menkul mala yapılıp yapılmayacağı, esasa müteallik olup olmadığı, mucirin gayri menkul mala esasa müteallik tadil-ât maksadı ile ihtiyacı bulunup bulunmadığı hususları bir derece meselesidir ve mahkemede kanıtlanan olguları ilgilendirir. Bilindiği gibi herhangi bir konuda olgular hususunda karar vermek ilk mahkemelerin takdir yetkisine girmektedir. İlk Mahkemelerin ta-kdir yetkilerine dayanan bir karara genellikle Yüksek Mahkeme, İstinaf Mahkemesi olarak, müdahale etmez meğer ki ilk mahkemenin olgular hususunda değerlendirme yaparken hata yaptığı veya olguları yanlış değerlendirdiği veya nazarı itibara alması gereken ba-zı faktörleri nazarı itibara almadığı veya nazarı itibara alması gerekmeyen bazı faktörleri nazarı itibara aldığı hususlarında ikna olsun. İlk Mahkeme, huzurunda olan şahadet ışığında, olguları değerlendirmiş ve yapılması istenilen tadilâtın gayri menkul m-ala esasa müteallik tadilât olmadığı kanaatına varmıştır. Mahkeme huzurunda verilen şahadete bakıldığında davalı, dava konusu binayı işgal etmezden önce mutfak olarak kullanılan odayı veya bir kısmını davacının izni veya bilgisi dahilinde ameliyathaneye çe-virmiştir. Emare I olarak ibraz olunan icar mukavelenamesinin 4. koşuluna göre müstecir dava konusu binayı teslim aldığı şekilde mucire teslim etmeğe mecburdur. Bundan açıkça görülüyor ki davalı binayı tahliye edeceğinde ameliyathane olarak kullandığı mutf-ağı eski haline çevirmek mecburiyetindedir. Bu durumda mutfak için yapılması öngörülen tadilâtın gayri menkul mala "esasa müteallik tadilât" kapsamına bu olgular ışığında girmediği açıktır. 2 odanın dükkâna çevrilmesi için yapılacak olan tadilâtın 2 oda ba-kımından Belediyece tasvip olunan plâna göre, esasa müteallik tadilât olduğu aşikârdır. Belediyece tasvip olunan plâna bakıldığında evin salon kısmı da 1 oda sayılırsa, ilgili tüm gayri menkul malın halihazırda 7 odadan oluştuğu görülmektedir. Yapılması is-tenilen tadilâtın gayri menkul malın iki odası bakımından esasa müteallik tadilât olmakla beraber tüm gayri menkul mala veya tüm gayri menkul malı etkileyen, esasa müteallik tadilât olmadığı görülmektedir. Yasa uyarınca esasa müteallik tadilâtın tüm gayri -menkul mala yapılması öngörüldüğünden, İlk Mahkemenin yapılması istenen tadilâtın gayri menkul mala esasa müteallik tadilât olmadığı hususundaki kararı hatalı değildir. Bu nedenle istinafın reddolunması gerektiği kanısındayım.
Salih S. Dayıoğlu: Sayın Baş-kanın verdiği hükümde, bu davanın geçirdiği sarahat ve olguları sarahaten belirtildiği cihetle bunları tekrarlamakta fayda görmüyorum. Kararlaştırılması gerekli yagâne önemli nokta, istinaf edenin dava konusu taşınmaz malına yapmağı tasarladığı tadilâtın i-lgili yasanın öngördüğü "esasa müteallik tadilât" olup olmadığıdır.
Dava konusu evin halen bir ikâmetgâh olarak değil de bir klinik olarak ve dolayısıyle bir iş yeri olarak kullanılmakta olduğu bir gerçektir. Nitekim aleyhine istinaf edilen dosyala-dığı müdafaa takririnde aleyhine tahliye emri verilmesi halinde peştemallık için mukabil talepte bulundu.
İstinaf eden talebini 18/73 sayılı 1973 Kira Kontrol (Geçici Hükümler) Kuralının tasarrufun yeniden elde edilmesine ilişkin 7. maddesinin (1)(i)- bendine dayandırmıştır. 7. maddenin (i) bendi aynen şöyledir:
"7.(1). .............
.........
.........
.............
Mucirin gayrimenkul mala esasa müteallik tadilât veya gayrimenkul mala mûessir yeni inşaat veya gayrimenkul malı yıkm-ak maksadıyle ihtiyacı bulunması ve Mahkemenin tadilât, inşaat veya yıkım için gerekli ruhsatın mucir tarafından istihsal edildiği hususunda tatmin edilmesi ve mûstecire gayrimenkul malı tahliyesi için üç aydan az olmamak üzere yazılı bir ihbar verilmesi h-alinde."
İngiltere'de Landlord and Tenant Act 1954 Yasası tahtinde bir müstecir, icar süresi sona ermeden Mahkemeye başvurabilir ve ona yeni bir icar süresinin bahşedilmesini talep edebilirdi. Bu talebe karşın da mal sahibi evde veya bir kısmında diğ-er şeyler meyanında esasa müteallik tadilât yapacağı gerekçesiyle müstecirin talebine itirazda bulunabilir ve esasa müteallik tadilât hususunda mahkemeyi tatmin ederse itirazında muvaffak olurdu. Landlord and Tenant 1954 Yasasının ilgili 30(1)(f) maddesi a-ynen şöyledir:
"That on the termination of the current tenancy the landlord
intends to demolish or reconstruct the premises comprised in the
holding or a substantial part of those premises or to carry out
substantial work of const-ruction on the holding or part thereof
and that he could not reasonably do so without obtaining
possession of the holding."
Esasa müteallik tadilât hususunda bizim yasamızla İngiltere'deki mevzuat arasında bir noktada önemli bir fark vardır-. O da İngiliz mevzuatına göre esasa müteallik tadilâtın gayrimenkul malın tümüne veya kısmına olması teşmil edilebileceği derpiş edilirken bizim mevzuatımız gayrimenkul malın "bir kısmından" bahsetmemektedir. Böyle olmakla beraber Sayın Başkanın hükmünde -de açıklıkla belirttiği gibi gayrimenkul mal denildiğinde yapılacak tadilâtın tüm gayrımenkulün her tarafını kapsaması gerekmez. Ancak yapılacak tadilâtın gayrimenkul malın esaslı bir kısmını etkilemesi gereklidir. "Esaslı" sözcüğü ise normal anlamda büyük-, köklü demektir. Bu sözcüğü yüzdeliklerle ölçme veya tarif etme olasılığı yoktur. Bu sözcük her meselede, o meselenin kendine has olguları içinde mütalâa edip değerlendirilmelidir. Nitekim Palser v. Grinling (1948) 1 All E.R. s.l sayfa 11'de Viscount Simo-n şu sözcük için şunlan söyledi:
"One of the primary meanings of the word is equivalent to
considerable, solid, or big ....... Applying the word in this
sense it must be left to the discretion of the judge of fact to
decide as bes-t he can according to the circumstances in each
case, the onus being on the landlord. If the judgment of the
Court of Appeal in palser's case were to be understood as fixing
percentages as a legal measure, that would be going beyond the
- powers of the judiciary. To say that everything over 20 per cent.
of the whole rent should be regarded as a substantial portion of
that rent would be to p-lay the part of a legislator. . . . . . .
. . . "
Yukanda iktibastan da görüleceği gibi yapılması plânlanan tadilâtın "esaslı" olup olmadığı ilk ebatta bir olgu ve takdir meselesidir. Genellikle İstinaf Mahkemesi olgu ve takdir hususlarında alt -mahkemelerin kararlarına müdahale etmez mamafih bunun hiçbir zaman müdahale etmez veya edemez anlamına alınmaması gerekir. Atkinson v. Bettison ( 1955 ) 3 All E. R. s.340, sayfa 342' de Denning L. J. şöyle dedi:
"The question what is "substantia-l" is one of degree, and
therefore of fact. If a judge went wrong in that he came to a
conclusion which was clearly wrong or to which no reasonable man
could come, than this court would interfere."
Hukuki durumu bu şekilde özetledikten- sonra istinaf konusu meseleyi inceleyebiliriz.
İstinaf konusu gayrimenkul mal halen bir işyeri olarak kullanılmaktadır.
Tasarlanan tadilâtlar ise şöyledir: Tasvip olunan plâna göre mevcut iki odanın iki ayrı yola doğru iki ön cephesini oluştur-an duvar ve pencereler yıkılacak ve her birine dörder sütun inşa edilmek suretiyle yola doğru bu iki oda alanları da takriben %50 büyütülmek suretiyle iki ayrı sokağa açılan iki ayrı dükkâna dönüştürülecektir. Bu iki odanın ev içine açılan ikişer kapısı ve- bina dışına açılan ikişer penceresi duvarla kapanacak ve bunlar için iki ayrı sokağa açılan iki ayrı kapı yapılacaktır. Bugün ameliyathane olarak kullanılan odanın iç iki uzun duvar ile 1 küçük duvarı yıkılacak, bu yer mutfağa dönüştürülecek ve mutfak ile- yüznumarayı ayıracak yeni bir duvar inşa edilecektir. Keza yüznumara ile banyo arasındaki duvar yıkılacak ve yüznumara için avluya yeni bir septik tank ile yeni bir kuyu kazılarak bunlarla yüznumara irtibatı sağlanacaktır. Aynca plân ve inşaat ruhsatından- anlaşılacağı gibi iki dükkan için avluya bir de ayrı yüznumara yapılacaktır.
1/59 ölçeğine göre hazırlanan ve Belediyece tasvip olunan plânda açıkça görülmektedir ki tasarlanan tadilâtla etkilenecek kısım binanın en az yansını kapsayacaktır. Fakat b-undan daha mühim bir husus da binanın karakteri esaslı bir şekilde değişmiş olacaktır. Bugün sadece bir iş yeri olarak kullanılan bina bu tadilâtlarla hem iki iş yeri ve hem de bir ikametgâh şekline dönüştürülecektir. Plân gerçekleştirildiği takdirde tekra-r esaslı bir tadilât yapılmadığı sürece istinaf konusu bina bir bütün olarak sadece bir ikametgâh veya sadece iş yeri olarak kullanılması, normal olarak, imkânsızdır. Bu durumda, bu meselede, tasarlanan tadilâtın "esasa müteallik" olmadığını söylemeğe kanı-mca, imkân yoktur. Alt Mahkemenin plân mucibince yapılacak tadilâtın "esasa müteallik tadilat" olmadığı bulgusuna varmakla ve istinaf edenin talebi uyarınca tahliye emri vermemekle, kanımca, hata etmiştir. Alt Mahkemenin tahliye kararını, peştemallık husus-unu da tezekkür edip bir karara bağladıktan sonra vermesi gerekirdi. Bu durumda sadece peştemallık konusunun tezekkür edilip bir karara bağlanması ve ondan sonra tahliye kararının verilmesi için davanın aynı mahkemeye iade edilmesi gerekir görüşündeyim.
N-. Ergin Salâhi: Sayın Yargıç Salih S. Dayıoğlu'nun serdettiği görüşler ve vardığı netice ile hemfikirim.
Ülfet Emin Başkan: Sonuç olarak davacının tahliye talebini ve davalının mukabil talebini reddeden İlk Mahkemenin 14 Haziran 1978 tarihli hükmü oy çokl-uğu ile iptal edilir ve peştemallık konusunu yeniden tezekkür ederek karara bağlamak ve peştemallık konusunda karar verdikten sonra davalı aleyhine tahliye kararı vermek koşulu ile davanın İlk Mahkeme tarafından yeniden dinlenmesi için davanın İlk Mahkemey-e gönderilmesine oy çokluğu ile karar verilir.
(Ülfet Emin) ( Salih S. Dayıoğlu) (N. Ergin Salâhi)
Başkan Yargıç Yargıç
23 Şubat,l979
- 370 -
Full & Egal Universal Law Academy