-D.6/87 Birleştirilmiş
Yargıtay/Hukuk 56/86 ve 57/86
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
Mahkeme Heyeti: Salih S. Dayıoğlu, N. Ergin Salâhi, Aziz Altay.
Yargıtay/Hukuk 56/86
(Lefkoşa Genel -İstida No.12/85)
İstinaf eden: Dr. Mehmet Ali Uluçamgil Lefkoşa.
(Müstedaaleyh)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Ahmet Beliğ Paşa Vakfı Mütevellisi, Beliğ Arif.
- (Müstedi)
A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Güneş Menteş.
Aleyhine istinaf edilen namına: Oktay Ferid-un.
Yargıtay/Hukuk 57/86
(Lefkoşa Genel İstida No.12/85)
İstinaf eden: Ahmet Beliğ Paşa Mütevellisi, Beliğ Arif Lefkoşa.
(Müstedi)
ile
Aleyhine istinafe dilen: Dr. Mehme-t Ali Uluçamgil, Lefkoşa.
(Müstedaaleyh)
A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Oktay Ferid-un.
Aleyhine istinaf edilen namına: Güneş Menteş.
H Ü K Ü M
Salih S. Dayıoğlu: Mahkemenin hükmünü Sayın Yargıç Aziz Altay okuyacaktır.
Aziz Altay: Aleyhine istinaf edilen müstedi Ahmet Beliğ Paşa Vakfının mütevellisidir. Lefkoşa'da Müftü Raci Sokakta bul-unan ve adıgeçen vakfa ait olan bina 9.11.1979 tarihinde bir icar sözleşmesi ile 1.1.1980 tarihinden 31.12.1980 tarihine kadar olmak üzere istinaf eden müstedaaleyhe ayda 15,000TL kira ile icar edidli. Sözleşmeye göre taraflardan biri icar süresinin sona e-rmesine bir ay kala diğerine bir aylık yazılı ihbar vermediği takdirde icar süresi kendiliğinden seneden seneye uzatılmış olacaktır. Müstedi 17.10.1984 tarihinde müstedaaleyhe gönderdiği yazılı bir ihbarla sözleşmeye son verdi ve böylece müstedaaleyh 1.1.1-985 tarihinden itibaren konu binayı yasal kiracı olarak işgal etmeye başladı.
Müstedi konu binanın kirasının yeniden saptanması hususunda müstedaaleyh ile anlaşmaya varamadığı için Lefkoşa Kaza Mahkemesine bir istida dosyaladı ve Mahkemenin yeni kirayı s-aptamasını istedi. Müstedi istidaya ekli yemin varakasında konu binanın makul kirasının ayda 250,000TL civarında olması gerektiğini iddia etti.
Müstedaaleyh dosyaladığı itiraznamesine ekli yemin varakasında konu binanın icar edildiği tarihte büyük tamire- ihtiyacı olduğunu, nitekim sözleşmenin 4. maddesinde 10,000KL civarında olacağı tahmin edilen tamir masraflarının müstediden istenmeyeceği hususunun açıkça belirtildiğini, icar sözleşmesinin yapıldığı tarihte kendisinin bir beyanname imza ederek 5 yıldan -fazla bir süre için konu binada kiracı olarak kalmaya devam ettiği takdirde 5 yılın sonundan itibaren %10 oranında bir kira artışı vermeyi kabul ve deruhte ettiğini, böylece 5 yıldan sonra yapılacak kira artışının taraflarca peşinen saptandığını ve bunun d-ışında müstedinin yeni kira artışı talebinde bulunamayacağını ileri sürdü ve istidanın reddini talep etti.
Davayı dinleyen İlk Mahkeme ek sözleşme niteliğinde olduğu iddia edilen beyannamede öngörülen %10 artışın yasal ve bağlayıcı olmadığını, müstedaale-yh yeni kira hususunda bir anlaşmaya varılmadığını kabul etmekle beraber, Ocak ve Şubat 1985 kiraları için %10 artışlı olarak gönderilen çekleri alıkoymakla müstedinin yeni kirayı kabul etmiş sayıldığını belirtti. İlk Mahkeme konu binanın alanının 286m2 ol-duğu hususunda bulgu yaptıktan sonra müstedinin istidasında alanın 250m2 olduğunu iddia ettiğinden bu iddiası ile bağlı olduğuna işaret etti ve rayiç aylık kiranın 100,000TL olduğu kanaatına vardı. İlk Mahkeme buna rağmen makul kirayı ayda 75,000TL olarak -saptadı ve müstedaaleyhin 1.1.1985 tarihinden itibaren ödenmemiş olan kira borcunun ayda 75,000TL taksiler halinde ödemesini emretti.
Müstedaaleyh Yargıtay/Hukuk 56/86 sayılı istinafı dosyaladı ve %10 kira artışı yaparak gönderilen çekleri alıkoymakla mü-stedinin yeni kirayı kabul ettiği anlamına geldiği kanaatına vardığı halde müstedinin kirayı yeniden saptamaya hakkı olduğu hususunda bulgu yapmakla ve yeterli şahadet olmamasına rağmen yeni kira saptamakla İlk Mahkemenin hata ettiğini iddia etti.
Müsted-i ise İlk Mahkemenin kararı aleyhine 57/86 sayılı istinafı dosyaladı ve dava konusu bina için ayda 75,000Tl gibi düşük bir kira saptamakla ve geçmiş kira borcunu takside bağlamakla hataya düştüğünü ileri sürdü. Her iki istinaf birleştirilerek dinlendi.
9-.11.1979 tarihli Kira Sözleşmesinin müstedinin müstedaaleyhe gönderdiği 17.10.1984 tarihli ihbarname ile sona erdirildiği ve 1.1.1985 tarihinden itibaren müstedaaleyhin konu binada yasal kiracı olarak oturmakta olduğu, müstedaaleyhin kendisi tarafından da -kabul edilmeketdir. Tarafların yeni kira konusunda bir anlaşmaya varamadıkları yine inkâr edilmeyen bir gerçektir. 17/81 sayılı Kira (Denetim) Yasasının 6. maddesine göre sözleşmesi sona ermiş veya erdirilmiş taşınmaz malların kiralarının taraflar arasında- yeniden saptanması konusunda anlaşma sağlanamadığı takdirde, taraflar Mahkemeye başvurarak yeni kiranın Mahkemece saptanmasını isteyebilirler.
9.11.1979 tarihli sözleşmede tarafların anlaşmış oldukları aylık kira miktarı 15,000TL'dir. Ancak müstedaaleyh- tarafından düzenlenen beyannameye göre 5 yılın sonundan itibaren kiraya %10 bir artış yapılacaktır. Buna göre 1.1.1985 tarihinden itibaren konu binanın aylık kirası 16,500TL olacaktır. Nitekim müstedaaleyh 1.1.985 tarihinden itibaren çek ile 16,500TL ödem-eye başlamış ancak müstedi yapılan kira artışını yeterli bulmayarak çekleri bozmamıştır. Gerek beyannamenin gerekse çek ile yapılan ödemelerin yasal geçerliliği bu istinafta tartışma konusu yapılmıştır.
Tek taraflı yapılan ve müstedinin imzasını taşımaya-n beyannamenin yasal geçerliliği kuşkuludur. Yine banka ile yapılmak istenen %10 artışlı ödemeyi müstedinin kabul etmemesi üzerine taahhütlü posta ile gönderilen ve müstedi tarafından alınmayan çeklerle yapılan kira artışının müstedi tarafından kabul edild-iği şeklinde yorumlanabileceği de hayli kuşkuludur. Bir an için gerek beyannamenin gerekse kira artışı ile ilgili ödemenin geçerli olduğu kabul edilse dahi, müstedinin dosyalamış olduğu işbu istida ile konu binanın yeni kirasının Mahkemece saptanmasını ist-emeye hakkı olmadığı söylenemez. Sözleşmenin sona ermesi veya erdirilmesinden sonra müstedaaleyh yasal kiracı olarak oturmaya devam etmekle birlikte sözleşmedeki koşul ve yükümlülükler aynen devam etmektedir. Müstedaaleyhin yaptığı beyanname kendisinin idd-ia ettiği gibi geçerli ve bağlayıcı ise ve sözleşmenin bir cüzünü teşkil ediyorsa -ki bu hususta kuşkularımız vardır- 1.1.1985 tarihinden itibaren binanın %10 oranında artması sözleşme gereğidir. Böyle bir artış yasanın 6. maddesi kapsamında sözleşmenin so-na ermesi veya erdirilmesi üzerine kiranın taraflar arasında yeniden saptanması olarak nitelendirilemez. Bu durumda sözleşmenin sona erdirilmesi ile müstedaaleyhin yasal kiracı olmasından sonra müstedinin yeniden kiranın saptanmasını istemeye hakkı vardır -ve İlk Mahkeme bu doğrultuda karar vermekle hata etmiş değildir.
Müstedi istidaya dayanıklı eden yemin varakasında konu binanın alanının 250m2 üzerinde olduğunu söylemiştir. İstidanın duruşmasında müstedi tanığı olarak şahadet veren Tapu ve Kadastro Emek-li müdür muavini Turan Avni konu binanın alanının 477.79m2, kullanım alanının ise 426.79m2 olduğunu söyledi. Ne var ki Mahkeme huzurundaki bu şahadet layihalar tadil edilmedikçe dikkate alınamaz. Müstedi mevcut şahadet ışığında gerekli tadilatı yapmak için- müracaat etmediğine göre talep takririndeki iddiası ile bağlıdır ve bu istida maksatları bakımından, binanın alanının 250m2 olduğunu kabul etmek gerekir.
Turan Avi konu binanın yeni kirasını belirlemek için emsal olarak kabul ettiği 5 ayrı binanın metre- kare kira ortalaması olan 958.35TL'yi esas olarak aldı ve konu binanın büyük ve eski oluşunu dikkate aldıktan sonra %25 oranında bir eksiltme yaptı ve yeni kirasını 315,403TL olarak belirledi. İlk Mahkeme Turan Avninin emsal olarak aldığı binaların emsal -olarak alınamayacağını belirtmesine rağmen bölgedeki rayiç kiralar hususunda bir fikir vermesi açısından bu binaların kirasını dikkate almayı uygun buldu. Konu binanın durumu, alanı, emsal gösterilen binaların kira durumları ve kendi bilgi ve tecrübeleri ı-şığında konu binanın rayiç kirasını ayda 100,000TL olarak saptadı ancak müstedaaleyhin tamir için 10,000KL'sının üzerinde masraf yaptığını dikkate alarak müstedaaleyhin ödemesi gereken makul kirayı ayda 75,000TL olarak saptadı. Ne var ki İlk Mahkeme hükmün-de hangi hususları dikkate alarak yeni kirayı saptadığını genel hatları ile belirtmiş olmasına rağmen hangi kirayı esas aldığını belirtmemiştir. Yine İlk Mahkeme kendi bilgi ve tecrübelerine esas teşkil eden hangi kıstasları dikkate aldığını da hükmünde aç-ıklamış değildir.
Turan Avninin emsal olarak aldığı binaların 2 tanesi Atatürk Meydanında diğer 3 tanesi de konu bina gibi Atatürk Meydanına yakın yerlerdedir. Emsal binalalrın iki tanesi klinik, diğer üç tanesi ofis olarak kullanılmaktadır. Klinik olara-k kullanılan 2 binadan biri 57.41m2 olup aylık kirası 45,000TL, diğeri ise tek bir oda ve alanı 21.66m2 olup aylık kirası 25.000TL'dir. Konu bina da klinik olarak kullanılmakta ve alanı, bu dava maksatları için 250m2dir. Konu binanın yeni kirasını saptarke-n benzeri civar taşınmaz malların normal kira durumu, konu binanın durumu ve tarafların mali durumları dikkate alınır.
Turan Avni emsal aldığı 5 binanın kirasının ortalama m2 olarak 958.35TL olduğunu ancak konu binanın kirasını belirlemeye çalışırken büy-ük ve eski olduğunu dikkate aldı ve %25 eksilme yaparak 739TL m2 birim fiyatını kabul etmeyi uygun gördü. Kanımızca Turan Avni'nin dikkate aldığı ve yukarıda değindiğimiz faktörlerin yanında müstedaaleyhin konu binaya 10.000KL üzerinde bir masraf yaparak o-nu klinik olarak kullanabilecek bugünkü hailne getirdiği hususunun da dikkate alınması gerekir. Bu durumda bu dava maksatları bakımından alanı 250m2 olarak kabul edilen konu binanın yeni aylık kirasının 125,000TL olması gerektiği kanısındayız. Bu kiranın -tüm olguları ışığında sosyal adalete uygun ve makul olduğu inancındayız.
Müstedaaleyhin mali durumunun iyi olmadığına ve saptanacak yeni kirayı ödeyemeyeceğine dair herhangi bir iddia ileri sürülmüş değildir. Gerek müsteda- aleyhin yemin varakasında gere-kse istidasının duruşması sırasında müsteda-aleyhin mali durumu hiçbir şekilde konu edilmemiştir. Nitekim İlk Mahkeme hükmünde tespit edilebilecek daha yüksek bir kirayı müstedaaleyhin ödeye-bilecek mali imkânlara sahip olduğu hususunda bulgu yapmıştır. Bu- olgular ışığında müstedaaleyhin ayda 125,000TL olarak saptadığımız yeni kirayı ödeyebilecek durumda olduğunu kabul etmek gerekir.
İlk Mahkeme saptanan yeni kiranın istidanın dosyalandığı tarihten itibaren geriye dönük olarak ödeneceğini dikkate alarak g-eçmiş kiraları takside bağlamıştır. İlk Mahkemenin geçmiş kiraları takside bağlamaya yasal olarak yetkisi yoktur ve takside bağlamakla hata etmiştir.
Yukarıda belirtilenler ışığında müstedaaleyhin dosyaladığı Yargıtay/ Hukuk 56/86 sayılı istinafın redded-ilmesi, müstedinin dosyaladığı Yargıtay/ Hukuk 57/86 sayılı istinafın ise kabul edilmesi gerekir.
Sonuç olarak Yargıtay/Hukuk 56/86 sayılı istinaf reddolunur. Yargıtay/Hukuk 57/86 sayılı istinaf ise kabul edilir ve İlk Mahkemenin ayda 75,000TL olarak sap-tadığı konu binanın yeni aylık kirası 125,000TL olarak değiştirilir. Geçmiş kira borcunun taksitle ödenmesi hususunda İlk Mahkeme tarafından verilen emir ise iptal edilir.
İstinaf eden müstedaaleyh istinaf masraflarını ödeyecektir.
(Salih S. Dayıoğlu) - (N. Ergin Salâhi) (Aziz Altay)
Yargıç Yargıç Yargıç
31 Mart 1987
-
1
-
Full & Egal Universal Law Academy