-D.14/88 Yargıtay/Hukuk 65/87
(Girne Genelİistida No. 32/86)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: N. Ergin Salâhi, Niyazi F. Korkut, Taner Erginel.
İstinaf eden: M. Kemal Birgen-, Kıbrıs Endüstri Bankası Ltd., Lefkoşa.
ile
Aleyhine istinaf edilen: Girne Tapu ve Kadastro Dairesi Müdürü, Girne.
A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Serhan -Çınar
Aleyhine istinaf edilen namına: Mustafa Arıkan
H Ü K Ü M
N. Ergin Salâhi: İstinaf eden, Girne Kaza Mahkemesinde dosyaladığı 32/86 nolu genel bir istida ile;
A - 18.7.1986 tarihli tapu devir takririnde Mehmet Şefik Hıfzı'dan satın aldığı Girne P-ınarbaşı köyünde 1306 kayıt numaralı harita no: XII-50 W. parsel 32/2'de görülen 8 dönüm 3 evlek 2800 ayak kareden oluşan tarlanın devir harcını müstedaaleyh takdir ederken tarafların beyan ettikleri makul ve doğru miktarı esas almamak ve bu mal için 7,100-,000TL rayiç bedel takdir edip bu miktar üzerinden harç talep etmekle hata ettiğini ileri sürmüştür. Yine müstedi 18.7.1986 tarihinde Mehmet Şefik Hıfzı'dan satın almış olduğu Girne Pınarbaşı köyünde 393 kayıt numaralı ve harita no:XII-50.W1 parsel 30'da g-örülen 7 dönüm 2 evlekten oluşan tarla için müstedaaleyhin takdir etmiş olduğu 6,000,000TL rayiç bedelin ve bu bedel üzerinden talep edilen harcın alenen fahiş olduğunu iddia ederek bu yönde karar verilmesini talep etmiştir.
B- Müstedi ayrıca A paragrafı-nda belirtilen taşınmaz malların Tapudaki devir işlemleri sırasında beyan ettikleri bedelin hakiki rayiç bedeli olduğunu ileri sürerek Mahkemenin konu tarlaların rayiç bedelini yeniden gözden geçirip uygun ve adil göreceği yeni bir rayiç bedel olarak tesbi-ti için emir verilmesini talep etmiştir.
Tarafları dinleyen İlk Mahkeme müstedinin, müstedaaleyhin rayiç bedeli tesbit ederken hatalı hareket ettiğini ve tesbit edilen rayiç bedelin hatalı olduğunu kanıtlayamadığı bulgusuna vararak müstedinin taleplerini- reddetmiştir.
İstnaf bu karara karşın yapılmış olup 6 istinaf sebebi içermekle beraber tüm istinaf sebepleri birlikte ele alınmıştır. Üzerinde durulan noktalar 3 başlık altında toparlanabilir.
İlk Mahkeme müstediye ve müstedinin çağırdığı tanıklara ve -özellikle Ayşe Süreyya Hıfzı'nın şahadetine inanmamak veya bunlara değer vermemekle hata etmiştir.
Müstedinin Tapuda devir işlemi sırasında beyan etmiş olduğu bedelin mahkemeye sunulan şahadet ışığında hakiki rayiç bedel olduğu bulgusuna varmamak ve bu yö-nde karar vermemekle İlk Mahkeme hata etmiştir.
Müstedaaleyh tarafından çağrılan tek şahit Girne Tapu Müdürü Mehmet Kâmiloğlu'nun rayiç bedeli tesbit ederken emsal olarak daha önceki satışlarda, satın alan veya satan kişiler tarafından yapılan hakiki beya-nların dışında bu mallar için kendi takdirlerini emsalmiş gibi almakla hata ettiği bulgusuna varmamak ve kararını Mehmet Kamiloğlu'nun şahadetine dayandırmakla İlk Mahkeme hata etmiştir.
Sunulan şahadete göz atıldığında müstedi M. Kemal Birgen şahadetinde- özetle; Girne kazasına bağlı Pınarbaşı köyünde konu tarlaların satılık olduğunu gazete ilânlarından gördüğünü ve sırası ile 33/2'de kâin 8 dönüm 3 evlek 2800 ayak kareden oluşan tarlayı 2.400,000TL ve 30 numaralı parselde kâin 7 dönüm 2 evlekten oluşan ta-rlayı ise 2,000,000TL'ye satın aldığını, iki tarla için birlikte pazarlık edip ceman 4,400,000TL ödediğini şahadetinde ifade etmiştir. Keza müstedi bu tarlaların hakiki rayiç bedellerinin bu miktarlar olduğunu uzun bir süre gazetede ilân edildikleri halde -alıcı bulamadıklarını, en dolgun fiatı kendisinin vererek bu tarlaları aldığını ileri sürmüştür. Tanık 2 olarak çağrılan satanın kız kardeşi Ayşe Süreyya Hıfzı ise, bu köyde ve özellikle bu bölgede birçok malları mevcut olduğunu, muhtelif tarihlerde veya b-u tarihlere yakın zamanlarda bu malların satışına gittiklerini, satış için uzun süre gazeteye ilân verdiklerini, pek alıcı çıkmadığını ve en yüksek fiatı veren müstedi olduğu için bu malların ona satıldığını ifade ederek tapuda beyan edilen miktarların bu -malların hakiki bedel ve ederi olduğunu ileri sürmüş ve müstedinin bu yöndeki şahadetini teyid etmiştir.
Yine müstedi tarafından tanık 3 olarak çağrılan Orhan Hüseyin Kuşabbi ise ayni bölgede, takriben ayni büyüklükte ve ayni tarlanın bölünmüş bir kısmın-ı oluşturan 7 dönüm 1 evlek 1900 ayak kareden oluşan 33/4 numaralı parseli Mehmet Şefik Hıfzı'dan 2,000,000TL'ye satın aldığını, ancak Tapu Müdürünün kendisine 5,900,000TL rayiç bedel biçtiğini, bu rayiç bedelin doğru olmadığını, ancak koçan almak için öde-mek mecburiyetinde kaldığını, istintakında ise tapunun tesbit ettiği 5,900,000TL rayiç bedelin doğru olmadığını hakiki rayiç bedelin 2,000,000TL olduğu hususunda şahadet vermiştir.
Müstedi tarafından tanık 4 bilirkişi olarak çağrılan Ahmet Ramadan Erkmen-, konu bölgedeki tarlaların verimlilik durumları ve tarımsal arazi olarak kullanılabilme durumları hakkında şahadet vermiş ve müstedi ile tanıklarının şahadetini başka bir açıdan değerlendirmek suretiyle teyid etmiştir.
Müstedaaleyh tarafindan çağrılan G-irne Tapu Müdürü Mehmet M. Kâmiloğlu ise, müstedi tarafından konu parseller için sırası ile beyan edilen 2,400,000TL ve 2,000,000TL satış bedellerini rayiç bedel olarak kabul etmediğini, emsal olarak aldığı civar tarlalara göre bu yerlerin bedellerinin dön-üm başına 800,000TL olduğunu ifade etmiştir. Bu şahit şahadetinde ve istintakında da konu yeri gidip görmediğini, çarşı fiatını, diğer deyişle rayiç bedeli tesbit ederken emsal olarak ayni tarlanın bölünmek sureti ile ayrı koçan alınan ve Orhan Hüseyin Kuş-abbi ile Cabacaba'ya satılan arazilerin rayiç bedellerini emsal aldığını ileri sürmüştür. Şahadete bakıldığında gerek Orhan Kuşabbi'nin ve gerekse Cabacaba'nın satın almış olduğu ayni bölgedeki tarlaların hakiki satın alış bedelleri sırası ile 2,000,000TL -ve 1,800,000TL'dir.
Görülebileceği gibi Girne Tapu Müdürü taraflar arsında rayiç bedel olarak beyan edilen ayni bölgedeki benzer arazilerin beyan edilmiş fiatlarını esas almamış ve tanık no:3 Orhan Hüseyin Kuşabbi'nin 2,000,000TL'ye satın almış olduğu ta-kriben ayni büyüklükteki arazi için 5,900,000TL rayiç bedel ve Cabacaba'nın satın almış olduğu parsel 30'da görülen 6 dönümlük arazi için 4,800,000TL rayiç bedel takdir etmiştir. Tapu Müdürü emsal alınan bu rayiç bedelleri nasıl takdir ettiğini ve bu rakam-a ulaşmak için hangi verilere dayandığına dair sıhhatli bir şahadet verememiştir. Sözü edilen bu iki kişinin şahadetine göre satın almış oldukları tarlaların hakiki çarşı bedeli Tapuda beyan ettikleri bedellerdi. Ancak Tapu Müdürünün yüksek rayiç bedel tak-dir etmesine, koçan muamelelerinin tamamlanmasını engellememek için resmi bir itiraz yapmamışlardır. Bu durumda Girne Tapu Müdürünün hem mesnetsiz olarak yüksek rayiç bedel takdir etmesi ve hem de bunları emsal alması son derece hatalı olduğu gibi doğruyu -da yansıttığı söylenemez.
Bu durumda 3. istinaf sebebinin kabul edilmesi gerekir. Birinci ve ikinci istinaf sebebini ele aldığımızda İlk Mahkeme müstedinin şahadeti ile çağırmış olduğu tanıklara ne sebeple inanmadığını kararında sarahtle belirtmemiştir. -Şahadet tetkik edildiğinde gerek müstediye satılan tarlaların satış bedeli, gerekse Tapu Müdürünün emsal olarak almış olduğu tarla satışlarının hakiki satış bedelleri dikkate alındığında bu şahitlerin şahadetlerinin birbirlerini destekeldiği ve hiçbir sure-tte takzip edilmediği görülmektedir. Öyle anlaşılıyor ki İlk Mahkeme müdafaa tanığı Mehmet Kâmiloğlu'nun emsaller hususundaki yanılgısını gözden kaçırmış ve bu yanılgıyı dikkate almayarak müstedinin şahadeti ile tanıklarına yeterince kıymet vermemekle hata- etmiştir. Esasen İlk Mahkeme müstedinin şahadeti ile, çağırmış olduğu şahitlerin şahadetlerine itibar etmediğine değinmemiş, sadece, müstedaaleyhin, rayiç bedel tesbitini yaparken yanılmış olduğu hususunda isbat külfeti müstediye ait olmasına rağmen onun -tarafından ispatlanmadığı noktasına kararını dayandırmıştır. Kararın üçüncü sayfasında İlk Mahkeme şu görüşe yer vermektedir:
"Yukarıda söylenenler ışığında müstedinin, müstedaaleyhin rayiç bedeli fahiş olarak tesbit ettiği veya rayiç bedeli tesbit ederke-n hatalı hareket ettiği hususlarını kanıtlayamamıştır kanaatindeyim ve bu hususta bulgu yaparım.
Aksine müstedaaleyh sunduğu şahadetle rayiç bedeli nasıl tesbit ettiğini açık ve sarih olarak izah etmiştir, 1956 yılından beri yeminli muhammin olarak görev -yapan müstedaaleyhin şahadetinde Mahkemeye gerçekleri söylediği sonucuna varmış bulunmaktayım ve müstedaaleyh tarafından tesbit edilen rayiç bedelin uygun ve makul olduğu sonucuna varmış bulunmaktayım ve bu hususta da bulgu yaparım.
Yukarıda verilen bulgu-lar ışığında müstedinin işbu istidasında muvaffak olamadığına ve istidasının reddi gerektiği kanaatindeyim."
-İlk Mahkemenin yukarıda alıntısı yapılan kararında 1956 yılından itibaren yeminli muhammin olarak görev yapan müstedaaleyh tanığı Mehmet Kâmiloğlu'nun şahadetinde rayiç bedelin bu tanık tarafından sarih olarak nasıl tesbit edildiğine değinmektedir. Halbu-ki şahadete bakıldığında yeminli muhammin olan bu tanığın konu araziyi hiç ziyaret etmediği, bölgede araştırma yapmadığı, rayiç bedelini tesbit için çalışmalarını, şahadette hakiki çarşı fiyatını yansıtmadığı belirlenen bu iki emsale dayandırdığı görülmekt-edir. İlk Mahkeme her nedense bu durumu gözden kaçırmış ve hatalı olarak bunun etkisi altında kalıp müstedi ile tanıklarının şahadetine itibar etmeme yönüne gitmişti. Bu nedenlerle birinci ve ikinci istinaf sebeplerinin de kabul edilmesi gerekir.
Rayiç b-edelin ne olduğu ve nasıl tesbit edilebileceği hususundaki hukuki duruma göz atıldığında; İstidanın Fasıl 224 madde 67-74'ün ve 38/76 sayılı yasa ile tadil edilen Fasıl 219 Tapu ve Mesaha Dairesi (Harçlar ve Ücretler) yasasına dayandırıldığı görülmektedir.- Fasıl 224 madde 67 genel değerlendirilmesi yapılan bir malın tekrar değerlendirilmesi ile ilgilidir. Madde 68 değerlendirme memurları, madde 69 tüm malların genel bedellerinin değerlendirilmesi, madde 70 ve 71 ise bu genel değerlendirilmelerde takip edile-cek usullerle ilgilidir. 72 hisseli malların değerlendirilmesi, 73. madde ise eskiden yapılmış değerlendir-melerin değişmediği sürece yürülükte kalması ile ilgilidir.
Görülebilceği gibi bu maddelerin önümüzdeki mesele ile pek ilgisi yoktur. Esas itibarı -ile bu meselede uygulanabilecek yasa 38/76 sayılı tadil Yasası ile tadil edilen Fasıl 219 Tapu ve Mesaha Dairesi (Harçlar ve Ücretler) Yasasıdır. Bu tadil yasası ise aynen şöyledir:
"Tapu ve Mesaha Dairesi (Harçlar ve Ücretler) Kanununu Değiştiren Yasa
K-ıbrıs Türk Federe Meclisi aşağıdaki Yasayı yapar:
1. Bu yasa, "1976 Tapu ve Mesaha Dairesi (Harçlar ve Ücretler) (Değişiklik) Yasası" olarak isimlendirilir ve aşağıda "Esas Yasa" olarak anılan değiştirilmiş şekliyle "Tapu ve Mesaha Dairesi (Harçalar ve Üc-retler) Kanunu" ile birlikte okunur.
2. 1/1972 sayılı Kural ile değiştirilen Esas Yasanın 2. maddesinin (1). fırkası, "kıymet" deyim ve tefsirine ilişkin paragraf kaldırılmak ve yerine aşağıdaki yeni paragraf konmak suretiyle değiştirilir:
"Kıymet", bir- taşınmaz malın, o mala ilişkin işlemlerin yapıldığı günkü piyasa değerini anlatır ve rayiç kıymet olarak isimlendirilir.
3. Esas Yasanın 3. maddesi uyarınca yapılan ve 1/1972 sayılı Kural'ın 7. maddesi ile değiştirilen Cetvel kaldırılır ve yerine bu yasa-ya ekli yeni cetvel konur.
4. Bu Yasa, Kıbrıs Türk Federe Meclisince kabul tarihi olan 28 Aralık 1976 tarihinde başlayarak yürürlüğe girer."
38/76'dan önce esas yasayı tadil eden 1/72 sayılı Kuralın (Yasanın) ilgili maddesi şöyle idi:
"3. Esas Kanunun -2. maddesi kaldırılır ve yerine aşağıdaki yeni madde konur:
2. (1) Esas Kanunda metin başka türlü gerektirmedikçe: "Kıymet" bir gayrimenkul mal ile ilgili oalrak bu malın Kaza tapu Dairesi defterlerine kaydedilmiş veya geçirilmiş kıymetini veya bu gibi bi-r kıymet bulunmaması halinde, Müdürüm bu Kanun maksatları için tesbit edeceği kıymeti ifade eder.
"Müdür" Kıbrıs Türk Yönetimi İçişleri Üyeliğine bağlı Tapu ve Mesaha Dairesi Müdürünü ifade eder ve bu Kural maksatları için Müdürün tayin edeceği herhangi b-ir Tapu ve Mesaha Dairesi memurunu da ihtiva eder.
"Satış bedeli" satış yolu ile gayrımenkul mal devredilmesi beynnamesi ile ilgili oalrak bu devretme beyanı sırasında satmaya ve satın almaya hakkı olan şahıslar tarafından gayrimenkul malın devredilmesi ka-rşılığı olduğu beyan edilen bedeli ifade eder.
Herhangi bir Organ, makam, daires, şahıs veya mevkiye yapılan atıf, Kıbrıs Cumhuriyeti Anayasaı gereğince teşekkül eden Cumhuriyet Hükümetinde veya Kıbrıs Türk Yönetiminde ona tekabül edene yapılmış addolunur-.
Görülebileceği gibi Fasıl 219 Tapu ve Mesaha Dairesi (Harçlar ve Ücretler) Kanununu tadil eden 1/72 sayılı Kuralın 2(1) maddesi kıymeti takdir edilmemiş bir malın kıymet takdirini tamamen Tapu Müdürüne bırakmaktaydı. Bu madde 38/76 sayılı yukarıda alınt-ısı yapılan tadil yasası ile değiştirilmiş ve "rayiç bedel" deyiminin anlamı, tapu işlemlerinin yapıldığı günde satışa veya devir işlemlerine tabi malın o günkü piyasa değerini anlattığı açıklıkla ifade edilmiştir. Bu durumda Tapu Müdürüne, bu yeni değişik-lik yasasında kıymet takdiri bakımından münhasır bir yetki tanımamış, mevzu bahis işlemin yapıldığı tarihteki hakiki çarşı bedelini, diğer bir ifade ile rayiç bedelini tesbit etme yetkisi verilmiştir.
Bu durumda tarafların satış akitlerinde ve tapuya ya-pmış oldukları beyanlarda yer alan bedelin o malın çarşı bedeli veya diğer bir ifade ile rayiç bedeli olduğunu ilk nazarda kabul etmek gerekir. Ancak satış ve devir işlemlerine taraf kişilerin yüksek devir bedelleri ile stopaj vergilerini ödemekten kaçınma-k için tapu işlemlerinde düşük satış fiyatı gösterebilecekleri ihtimallerini dikkate alan Tapu Müdürü hakiki rayiç bedelini tesbit için bölgede yapabileceği araştırma veya o bölgede emsal olarak alınabilecek satış beyanlarına dayanarak veya sair uygun yönt-emlere başvurmak suretiyle hakiki rayiç bedelini tesbit etmek ve uygulamakta serbesttir.
Önümzüdeki meselede yukarıda değinildiği gibi bu gibi yöntemlere başvurulduğu görülmemekte, yapılan rayiç bedel tesbitinin yanlış verilere dayandığı görülmektedir.
-Yukarıda söylenenlerden anlaşılacağı gibi istinafın kabul edilmesi gerektiğine ve mevcut şahadetten devir işlemleri sırasında tarafların beyan etmiş olduğu miktarların hakiki rayiç bedelini yansıttığı sabit olduğundan bu rakamların esas alınmasına, tapu h-arçlarının da bu esaslar üzerinden tesbit edilmesine karar verilir. Ayrıca istinaf masraflarının aleyhine istinaf edilen tarafından istinaf edene ödenmesine karar verilir.
(N. Ergin Salâhi) (Niyazi F. Korkut) (Taner Er-ginel)
Yargıç Yargıç Yargıç
12 Nisan 1988
-
-
-7-
-
Full & Egal Universal Law Academy