Yargıtay Hukuk Dairesi Numara 65/2014 Dava No 47/2015 Karar Tarihi 26.11.2015
Numara: 65/2014
Dava No: 47/2015
Taraflar: Argold Kuyumculuk Ltd. ile M. Kemal Deniz Şti. Ltd. arasında
Konu: Tahlie - İhtiyaca binaen tahliye - İhtiyaç - İhtiyaç kavramının İlk Mahkemenin adli takdir yetkisine dayanan bir olgu olması - Yasal kiracılır - Mal sahibini değişmesinin kiracılık münasebetin ortadan kaldırmaması.
Mahkeme: Yargıtay/hukuk
Karar Tarihi: 26.11.2015

-D. 47/2015 Yargıtay/Hukuk No:65/2014
(Lefkoşa Dava No: 4753/2012)

Yüksek Mahkeme Huzurunda.

Mahkeme Heyeti:Hüseyin Besimoğlu,Ahmet Kalkan,Gülden Çiftçioğlu


İstinaf eden: Argold Kuyumculuk Ltd., Lefkoşa
- (Davalı)

-ile-


Aleyhine istinaf edilen: M. Kemal Deniz Şirketi Ltd., Lefkoşa
(Davacı)


A r a s ı n d a.


İstinaf eden namına: Avukat Peyman Erginel

Aleyhine istinaf edilen namına: Avukat Oktay Feridun- ve Avukat Serhan Çinar adına Avukat Oktay Çinar


Lefkoşa Kaza Mahkemesi Kıdemli Yargıcı Düriye Elkıran'ın 4753/2012 sayılı davada, 7.3.2014 tarihinde verdiği karara karşı, Davalı tarafından yapılan istinaftır.

--------------


K A R A R
-

Hüseyin Besimoğlu: Lefkoşa Girne Caddesi, İbrahim Paşa Mahallesinde kain Koçan No.756, Parsel No.335, Pafta/Harita No.XX1. 46.2.XIII, Ada No.C ve Koçan No.757, Parsel No.112, Pafta/Harita XX1.46.2. XIII, Ada No.C'de olan dükkan ve haneden ibaret iki adet- gayrimenkulün 26.3.2010 tarihinden itibaren kayıtlı mal sahibi Davacıdır.

Davalı ile eski mal sahipleri Celal Kusetoğlu ile Rasiha Kusetoğlu arasında yapılan 1.4.2002 tarihi yazılı bir sözleşme ile konu gayrimenkuller, 1.4.2002 tarihinden 31.3.2012 tari-hine kadar 10 yıllık bir süre için Davalıya kiralandı.

Davacı Davalıya, 7.3.2012 tarihli bir ihbar göndererek, sözleşmenin 31.3.2012 tarihinde sona ereceğini bildirdi ve konu yerlerin Davalı tarafından, 1.4.2012 tarihinde tahliye edilmesini talep etti. -

Konu yerlerin tahliye edilmemesi üzerine Davacı, Davalı aleyhine istinafa konu davayı ikame etti ve müşterilerine daha iyi hizmet verebilmek için konu taşınmazlara ihtiyacı olduğunu, Davalı ile var olduğu iddia olunan kira münasebetinin sona erdiğini, -Davalının yasal kiracı statüsünde olduğunu iddia ederek, konu gayrimenkullerin tahliye edilmesi ve ödenmeyen kira bedelleri için Davalı aleyhine hüküm verilmesini talep etti.

Davalı, dosyaladığı Müdafaa ve Mukabil Talep Takriri ile sair şeyler yanında Da-vacının ileri sürdüğü tüm iddiaları ret ve inkar ederek, eski mal sahibi ile yapılmış olan sözleşmenin sona ermediğini, bu sözleşmenin 10 yıl daha uzatılmış olduğunu, Davacının konu yerlere ihtiyacı olmadığını, her halükarda konu yerlere, Davacıya nazaran -kendisinin daha çok ihtiyacı olduğunu, birçok masraf yaptığını, aleyhine tahliye kararı verilmesi halinde zarar-ziyana uğrayacağını ileri sürdü ve mukabil talep gereğince Davalı lehine ve Davacı aleyhine 70,380 stg., 20,000 TL tazminat ve peştemallık, konu- gayrimenkullerin, 10 yıllık bir süre daha Davalıya kiralanması gerektiği hususunda Mahkeme ilamı için hüküm verilmesini talep etti.

Davayı dinleyen Alt Mahkeme, Davacı ile Davalı arasındaki sözleşmenin sona erdiği, Davalının yasal kiracı olduğu ve Davac-ının konu yere makul surette ihtiyacı olduğu yönünde bulgu yaptı ve Davacı lehine, Davalı aleyhine konu yerlerin tahliye edilmesine, Davalının Davacıya ayda 1030 TL kullanım bedeli ödemesine hüküm verdi. Alt Mahkeme ayrıca tahliye hükmünün icrasının 3 ay s-üre ile durdurulmasına emir verdi ve mukabil talebi reddetti.

Alt Mahkemenin tahliye hükmü sonrasında, Davalı huzurumuzdaki istinafı dosyaladı.

Davalının istinafı, 21 istinaf sebebi içermekle birlikte, istinaf sebeplerini 4 ana başlık altında topl-amak mümkündür:

Emare No.5 Kira Sözleşmesi, 31.3.2012 tarihinden itibaren 10 yıllık bir süre daha yenilenmiş olmasına rağmen, bu hususu dikkate almayarak, Davalının yasal kiracı olduğuna, konu yerlere Davacının makul sürette ihtiyacı bulunduğuna dair bulg-u yaparak, 17/1981 sayılı Yasanın 7(1)(g) maddesi gereğince Davalı aleyhine tahliye hükmü vermekle Alt Mahkeme hata etmiştir.
Alt Mahkeme, Davalı ile eski mal sahipleri arasında yazılı olarak yapılmış kira sözleşmesinden ayrı olarak, sözlü de bir anlaşma y-apıldığına dair şahadet sunulmasına rağmen, bu şahadete itibar etmeyip Davalı aleyhine tahliye hükmü vermekle hata etmiştir.
Alt Mahkeme, Davalının konu gayrimenkullere yapmış olduğu 70,000 stg + 20,000TL tamir ve tadilat masrafları ile ilgili şahadeti v-e Emare No.5 Sözleşmenin 4. maddesini dikkate almayarak Mukabil Talep gereğince hüküm vermemekle ve Mukabil Talebi reddetmekle hata etmiştir.
Alt Mahkeme, Davalı aleyhine masraf emri vermekle hata etmiştir.

Davacı mukabil istinaf dosyalamış olmasına r-ağmen, daha sonra söz konusu Mukabil İstinafını geri çekmiştir. Bu nedenle Mukabil İstinafın incelenmesine gerek kalmamıştır.

İNCELEME

1.başlık altındaki istinaf sebebinin incelenmesi:

Emare No. 5 Kira Sözleşmesi, 31.3.2012 tarihinden itibaren 10 yıl-lık bir süre daha yenilenmiş olmasına rağmen, bu hususu dikkate almayarak, Davalının yasal kiracı olduğuna, konu yerlere Davacının makul surette ihtiyacı bulunduğuna dair bulgu yaparak, 17/1981 sayılı Yasanın 7(1)(g) maddesi gereğince Davalı aleyhine tahli-ye hükmü vermekle Alt Mahkeme hata etmiştir.

İstinaf Eden/Davalı, Davacı ile aralarındaki kira ilişkisinin halen devam ettiğini ve yasal kiracı olmadığından aleyhine tahliye kararı verilmemesi gerektiğini iddia etmektedir.

İstinafa konu olgulara göre- Lefkoşa'da, Girne Caddesi İbrahim Paşa Mahallesinde kain, 756 ve 757 koçan No.lu gayrimenkullerin, 26.3.2010 tarihi itibarıyla kayıtlı mal sahibi Davacıdır.

Davalı ile eski mal sahipleri olan Celal Kusetoğlu ve Rasiha Kusetoğlu arasında 1.4.2002 tarihin-de yapılmış olan Emare No.5 yazılı Sözleşme ile konu gayrimenkuller, 1.4.2002 tarihinden 31.3.2012 tarihine kadar "10" yıllığına Davalıya kiralanmıştır.

Kayıtlara göre de, konu gayrimenkuller Davacı tarafından satın alındıktan sonra da Emare No.5 Sö-zleşmenin tüm koşulları aynen devam etmiştir.

Davacı, Davalıya göndermiş olduğu 7.3.2012 tarihli yazılı bir ihbarname ile, Kira Sözleşmesinin 31.3.2012 tarihinde sona ereceğini, bu tarihten sonra sözleşmeyi uzatmak istemediğini bildirmiş ve ihtiyacı old-uğu nedeniyle konu gayrimenkullerin Davalı tarafından 31.03.2012 tarihinde tahliye edilmesini talep etmiştir.

Davacı, konu yerlere işi icabı ihtiyacı olduğu ve tahliye emri verilmesinin makul olduğu iddiasıyla istinafa konu davayı ikame ettiğine göre, Da-vacının davasında başarılı olabilmesi için öncelikle, Davalı ile arasındaki sözleşmenin sona erdiğini ve dolayısıyla Davalının yasal kiracı olduğunu kanıtlaması gerekir.

Yasal kiracılığın tanımı 17/1981 sayılı Kira (Denetim) Yasası'nın 2. maddesinde izah- edilmiştir.

2. madde aynen şöyledir:

"Yasal kiracı, bir kira ilişkisinin sona ermesi veya erdirilmesi halinde ilgili taşınmaz malı tasarrufunda bulundurmaya devam eden kiracıyı anlatır."


Buna göre, bir kira ilişkisinin sona ermesi veya erdiril-mesi sonrasında ilgili taşınmaz malı tasarrufunda bulundurmaya devam eden kiracı yasal kiracı statüsünde olur.
Bu yasal mevzuat bağlamında Davacı ile Davalı arasındaki kira ilişkisini inceleyelim.

Emare No.5 Kira Sözleşmesi (Mavi 348) 1.4.2002 tar-ihli olup, Celal Kusetoğlu ile Rasiha Kusetoğlu ve Davalı arasında yapılmış bir kira sözleşmesidir. Sözleşmeye göre kira süresi,
1 Nisan 2012 tarihinden 31 Mart 2012 tarihine kadar 10 yıl olarak belirlenmiştir.
Davacının 26.3.2010 tarihinden itibaren yen-i mal sahibi olması sonrasında, kira ilişkisinin aynı koşullarla 31.3.2012 tarihine kadar devam etmiş olduğu ihtilaflı değildir.

Bir konutun mal sahibinin değişmesi halinde, eski mal sahibinin tüm hak ve sorumluluğunun yeni mal sahibine devrolunacağı hus-usu Yargıtayca da benimsenip kabul edilmiştir
(Yargıtay/Hukuk 21/69, Yargıtay/Hukuk 15/83 (D.22/83)).

İçtihat kararları bağlamında Davacı ile Davalı arasındaki ilişkinin aynı koşullarda devam etmiş olduğunu söyleyebiliriz.

Davacı, Avukatı vasıtası-yla Davalıya göndermiş olduğu 7.3.2012 tarihli bir ihbarname ile (Emare No.2)(Mavi 346), kira sözleşmesinin 31.3.2012 tarihinde hitam bulacağını, bu tarihten sonra kira sözleşmesi yapmak istemediğini bildirmiş ve konu dükkanlara ihtiyacı olduğundan konu ye-rlerin, 1.4.2012 tarihinde Davalı tarafından tahliye edilmesini talep etmiştir.

Davacı ile Davalı arasındaki kira sözleşmesinin sona erdiğinin kanıtlanması halinde, Davalı yasal kiracı statüsüne girmekte ve 17/1981 sayılı Yasanın korunmasına tabi olmakta-dır.

Bilindiği üzere, Kira (Denetim) Yasası'nın amacı, kiracı olarak bir konut veya iş yerinde oturan veya bulunan bir kiracıyı sözleşmenin sona ermesi veya erdirilmesi halinde onu korumak ve konuttan veya iş yerinden çıkartılmasını önleyerek yasal kirac-ı sıfatı ile o konut ve iş yerinde oturmaya devam etmesini sağlamaktır.

Alt Mahkeme, Davalının, istinaf konusu gayrimenkul malları 1.4.2012 tarihinden itibaren yasal kiracı olarak tasarrufunda bulundurduğuna dair bulgu yapmıştır.


Alt Mahkemenin karar-ı aynen şöyledir:

"Taraflar arasındaki 1.4.2002 tarihli kira sözleşmesinin müddeti 10 yıldı ve 31.3.2012 tarihi itibarıyla da sözleşmenin süresi dolmuş ve taraflar arasında 1.4.2002 tarihli sözleşme ile oluşturulan kiracılık ilişkisi 31.3.2012 itibarıyla -sona ermiştir. Davalı dava konusu dükkanları halen tasarrufunda bulundurduğuna göre 1.4.2012 tarihinden itibaren söz konusu dükkanların yasal kiracısıdır ve Davalının dava konusu dükkanları 1.4.2012 tarihinden itibaren yasal kiracı olarak tasarrufunda bulu-ndurduğu hususunda bulgu yaparım"(Mavi 333).


İstinaf Eden/Davalı, Müdafaa ve Mukabil Talep Takririnin 2. paragrafı ile de kendisinin kanuni kiracı olduğunu kabul etmektedir.

Emare No.5 Kira Sözleşmesinin, 31.3.2012 tarihinde sona erdiğini, Müdafaa ve -Mukabil Talep Takririnin 2. paragrafı ile Davalının kanuni kiracılığı kabul etmiş olduğunu ve konu
gayrimenkullerin halen Davalının tasarrufunda bulunduğunu dikkate aldığımızda, Sözleşmenin sona ermesi sonrasında Davalının istinaf konusu gayrimenkul mall-arda herhangi bir ihbara gerek kalmaksızın, 1.4.2012 tarihinden itibaren yasal kiracı olduğu kabul edilmelidir (Yargıtay/Hukuk 31/87 D. 18/87).

Yukardakiler bağlamında, Davalının istinaf konusu
gayrimenkullerde, 1.4.2012 tarihinden itibaren yasal kiracı- olduğuna dair Alt Mahkemenin bulgusu hatalı değildir.

İstinaf Eden/Davalı, Emare No.5 Kira Sözleşmesinin 7. maddesine atıfta bulunarak, istinaf konusu gayrimenkulleri Davacının 10 yıllık bir süre daha Davalıya kiralaması gerektiği hususunda Mahkeme ilam-ı verilmesi gerektiğini iddia etmektedir.

Daha iyi anlaşılması bakımından, Emare No.5 Kira Sözleşmesinin 7. maddesini karara aktarmayı uygun buluruz:

"7. Kiracı, kira müddetinin bitiminden bir ay önce
dükkan sahiplerine yeniden mezkur malı kiralayı-p
kiralamayacağını yazılı olarak bildirecektir".


İstinafa konu olgulara göre, İstinaf Eden/Davalı Avukatı, Davacıya, 9.3.2012 tarihli bir ihbarname göndermiş (Emare No.3)(Mavi 347) ve Kira Sözleşmesinin 7. maddesine atıfta bulunarak, istinaf konusu- gayrimenkulleri 10 yıl daha kiralamak istediğini bildirmiştir.

Alt Mahkeme, bu konuda yapılan iddiaları değerlendirdikten sonra, Kira Sözleşmesinin 7. maddesinin Davacıya bir yükümlülük getirdiğini kabul etmemiştir.

Alt Mahkeme kararında bu konuda şöyl-e denmektedir:

"1.4.20