-D.7/89 Yargıtay/Hukuk 68/88
(Dava No. 1141/87; Lefkoşa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
Mahkeme Heyeti: Salih S. Dayıoğlu, Niyazi F. Korkut, Celâl Karabacak.
İstinaf eden: Ali Akif, Le-fkoşa.
(Davacı)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Osman Gümüşay, Lefkoşa.
(Davalı)
- A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Zeki Bayram.
Aleyhine istinaf edilen namına: Hasan Murat.
H Ü K Ü M
Salih S. Dayıoğlu: İşbu istinaf Lefkoşa Kaza Mahkemesinin 31.5.1988 tarihinde vermiş olduğu hükümden yapılmış bulunmaktadır. Olgular aşağıdaki -şekilde özetlenebilir:
Davacı (istinaf eden) Lefkoşa'da Küçük Kaymaklı'da eski mezarlık yolu Ali Akif Apt. No.58 adresinde bulunan üç dairelik bir apartmanın kayıtlı mal sahibidir. Bu apartmanın altında ayrıca dört dükkân bulunmaktadır. Davacı bu dükkânl-ardan Kuzey Batı köşesinde bulunan ve alanı 33 m2 olan bir dükkânı 3 Mart 1983 tarihli bir mukavele ile davalıya (aleyhine istinaf edilene) 1.4.1983 tarihinden 1.4.1986 tarihine kadar üç yıllığına kiraya verdi. Kira hususu bizi ilgilendirmediği için bu kon-uda daha detaylı bilgi vermeğe gerek yoktur.
İlk Mahkemenin bulgusuna göre, davacı 1987 yılında ikamet etmekte olduğu Londra'dan işlerini tamamlayarak Kıbrıs'a kesin dönüş yapmayı tasarladığından, davalının konu dükkânı tahliye etmesini talep etti. Daval-ı bu talebe icabet etmedi ve bunun üzerine 15.4.1987 tarihinde davacı, davalı aleyhine bir dava ikame ederek konu dükkâna makul surette ihtiyacı olduğu ve bu dükkânda iş yapacağı gerekçesine binaen davalının konu dükkânı tahliye etmesini talep etti. Müdafa-a ve mukabil talep takriri ile davalı, sair şeyler yanında, konu dükkâna davacı tarafından makul surette ihtiyaç duyulmadığı, duyulsa bile tahliye kararının davcıya oranla kendisini daha fazla olumsuz yönde etkileyeceğini iddia ederek davacının talebini re-ddetti. Davalı daha da ileri giderek tahliye emrinin verilmesi halinde 1983 yılından itibaren orada yapmış olduğu işin yarattığı peştemallıktan ötürü davacıdan 20,000,000TL tazminat talep etti. Davayı dinleyen İlk Mahkeme bulgu olarak davcının konu dükkâna- makul surette ihtiyacı olduğunu ancak tahliye emrinin verilmesinin böyle bir emir verilmemesine nazaran daha büyük müşkülat yaratacağı hususunda davalı tarafından ileri sürülen görüş ve iddiayı kabul ederek tahliye talebini reddetti. İlk Mahkeme daha da i-leri giderek davalı tarafından mukabil talep yolu ile talep edilen peştemallık konusunu inceledi ve bu hususta davalının Mahkemeyi tatmin etmediği ve bu babta onun herhangi bir tazminat talep etmeğe hakkı olmadığı sonucuna vardı. Davacının tahliye talebini- reddeden İlk mahkeme dava masraflarının davacı tarafından ödenmesine hüküm verdi.
Davacı bu karardan istinaf etti. Dosyalanan istinaf ihbarnamesi 9 sebep içermekle birlikte bunları iki ana başlık altında toplamak mümkündür. Bu iki ana başlık ise aşağıda-ki şekilde özetlenebilir:
1. İlk Mahkeme, davalının tahliye hükmü veya emri verilmesinin böyle bir hüküm veya emir verilmemesine nazaran daha büyük müşkülat yaratacağı hususundaki şahadetine inanmakla ve bundan hareketle tahliye emri vermemekle hata etti.-
2. Her halükârda özellikle davalının mukabil talebi de reddedildiği dikkate alındığında dava masraflarının davacıya tahmil edilmesini emretmekle İlk Mahkeme hata etti.
Davacının dava sebeplerini 17/81 sayılı Kira (Denetim) Yasasının 7(1)(g) maddesine -dayandırdığı kuşkusuzdur. Bu maddenin ilgili kısmı aynen şöyledir:
"Taşınmaz mala kiralayan veya eşinin veya 18 yaşını doldurmuş olan herhangi bir evlâdının makul surette ihtiyacı olması ve mahkemenin tahliye emri veya hükmü verilmesini makul addetmesi ha-linde;
Ancak, meselenin bütün durum ve şartları çerçevesinde tahliye hükmü veya emri verilmesinin böyle bir hüküm veya emir verilmemesine nazaran daha büyük müşkülat yaratacağı hususunda kiracı mahkemeyi tatmin ettiği takdirde bu bend kuralları uyarınca -tahliye hükmü veya emri verilmez."
Alıntısı yapılan ilgili maddenin içeriğinden anlaşılacağı gibi bir mal sahibi, Kira (Denetim) Yasası kapsamında olan, örneğin bir dükkânına, makul surette ihtiyacı olması ve ayrıca mahkeme de tahliye emrinin verilmesini- makul addetmesi halinde, mahkeme tahliye emrine hükmedebilir. Ancak buna rağmen tahliye emrinin verilmesinin böyle bir emrin verilmemesine nazaran daha büyük müşkülat yaratacağı hususunda kiracı mahkemeyi tatmin ederse tahliye emri verilmez. Kendisinin da-ha fazla müşlükatla karşılaşacağı hususunda isbat külfeti bendin metninden de görüleceği gibi ve geçmiş birçok içtihatlardan da belirlendiği üzere davalıya aittir. (Gör.- Yargıtay/Hukuk 56/81, D.6/82, Sims v. Wilson 1946, 2 AER 261, CA; Smith v. Penny 1946- 2 AER 672 CA.
Davacı veya davalının düçar olabileceği müşkülat konusu ise bir olgu meselesidir ve bu gibi durumlarda, istisnai durumların dışında, ilk mahkemelerin vardıkları bulgulara Yargıtay kesinlikle müdahale etmez. The Rent Acts By R.E. Megarry Q.-C. Text 1, Tenth Edition sayfa 296 ve 297'de bu hususta şunlar yer almaktadır:
"(f) Appelas. On an appeal, the ourt will be slow to interfere with the decision of the trial judge on the balance of hardship; for this is primarily a question of fact. To su-cceed, an appelant must 'show that the county court judge misdirected himself on a question of law or that he based his judgment on some finding of fact of which there was no evidence'. If in drawing up the 'sstatutory balance sheet' there is some evidence- of hardship on each side, the decision of the trial judge is final."
Keza Halsbury's Laws of England 3rd Ed. Vol. 23 sayfa 823 ve 824'de şunlar yer almaktadır:
"1606. Greater hardship. The question of greater hardship is preeminently one for the county- court judge whose decision will be upset if ther was no evidence upon which he could properly have based his conclusion. The burden of proof is on the tenant. The whole of the circumstances are to be considered, the existence of alternative accomodation o-n both sides, being an imprortant but not decisive factor."
Önümüzdeki meselede davacının üç daire ve dört dükkân sahibi olduğu, bunlardan ayda ilgili tarihlerde en az 350,000TL gelir sağladığı, buna mukabil davalının aylık net kazancının 200,000 - 250,0-00TL olduğu gözükmektedir. İlk Mahkeme bu hususta bulguda bulunmuştur. İlk Mahkemenin yapmış olduğu bulguları yapabilmesi için huzurunda yetrince şahadet olmadığı söylenemez.
Bunlardan başka davacı, davalının dükkânı tahliye etmesi halinde civarda kirala-yacağı dükkânlar olduğunu iddia etti. İlk Mahkemenin de bulduğu gibi gerçekten civarda boş dükkân vardı ancak bunların kirası 2-3 misli daha fazla idi. Boş dükkân olması halinde bunun kirasının eski kirayı geçmemesi gerekir gibi bir iddianın varit olamayac-ağı aşikarsa da yeni bulunacak dükkânın kirasının da eskisine oranla aşırı derecede yüksek olmaması gerekir. Tabiidir ki kriacının mali durumu yeni kirayı ödemeye müsait olması halinde yeni kira miktarı da söz konusu olmaz.
Bir de şu hususa dikkat çekmek- isteriz. Dava açıldığında davacıya ait dört dükkânın da kirada olduğu gözükmektedir. Dava Mayıs 1987'de açılmıştı. Davacı o vakit Kıbrıs'a dönmüştü. Temmuz 1987'de ise dükkânlarından bir tanesi boşalmıştı. Buna rağmen davacı bu boşalan dükkânı kiraya verm-ekte beis görmedi. Neden olarak da dava konusu dükkanın kendisine daha uygun oluşunu gösterdi. Unutulmaması gerkir ki yasanın aradığı taraflara olacak "müşkülattır". Davacının konu dükkân üzerinde ısrar etmesinin nedeni bir süre boş kalan dükkâna oranla bu- dükkânın ona daha uygun olduğu içindir. Bu safhada davacının istintakından bir alıntı yapmanın uygun olacağı kanısındayız.
"S. Ben size derim ki, gerçekten bir dükkâna ihtiyacınız olsaydı, bu kira mukavelesini tekrar yapmazdınız.
C. Bu dükkânı kullanma-k istemiyorum. kenardaki dükkânı istiyorum.
S. Yani diyebilirmiyiz ki, burada 4 tane dükkânın vardır. Bu dükkânları orda herhangi biri dükkânmı boşaltsa da ille de bu isten.
C. Bu bana uyar. Çünkü kenardır.
S. Yani bugün diğer dükkânlardan herangi bi-ri boşalsa da istemen değil mi.
C. Hayır bunu istiyorum. Çünkü bana bu dükkân uyuyor."
Davacının aradığı "uygunluk" yasanın öngördüğü "müşkülat" olamaz. The Rnet Acts, 7th Edition R.E. Megarry page 296'da bu konuda şöyle denmektedir:
"It will be note-d that the expression used is 'hardship' and not 'inconvenience'. The court should consider any personal harship to the tenant (e.g., on financıal grounds, or being forced to well or store his furniture, or that the business he carries on at the premises w-ould be practically destroyed) and to the landlord (e.g., that his failure to obtain possession would destroy his right to renew hşs lessehold interest)."
Bir taraftan davacıya, ikamet ettiği daireye daha yakın olduğu nedenine binaen konu dükkânın "uygun-" oluşu durumu ile bu dükkânın yitirilmesi sonucu ödeme gücü dışında 2-3 misli kira ödemek mecburiyetinde kalacak olan davalının durumu "müşkülat" açısından kıyas edildiğinde, İlk Mahkemenin verdiği sonucun hatalı olduğunu söylemeğe imkân yoktur. Boş bir d-ükkân dururken, makul ve ikna edici nedenler dışında, onu kiraya veren ve dava konusu dükkân üzerinde ısrar eden davacının, tahliye emrinin verilmemesiyle daha fazla müşkülâtla karşılaşacağı iddiasına itibar etmek olası değildir.
Davacının ikinci istinaf- sebebi ise dava masraflarının kendisine tahmil edildiği hususundadır. Davacının konu dükkâna ihtiyacı olduğu saptanmıştır. tahliye emrinin verilmemesine tek sebep böyle bir emrin verilmesiyle davalının daha fazla müşkülatla karşılaşacağı olmuştur. Bu duru-mda masrafların, davacı tarafından ödenmesi doğru ve adil olmayacaktır. Kanaatımızca İlk Mahkemenin masraflar konusunda herhangi bir emir vermemesi gerekirdi.
Sonuç olarak istinaf kısmen kabul edilir ve İlk Mahkemenin masraflar hususunda verdiği emir ipt-âl edilir.
İstinaf masrafları için herhangi bir emir verilmez
(Salih S. Dayıoğlu) (Niyazi F. Korkut) (Celâl Karabacak)
Yargıç Yargıç Yargı-ç
23 Şubat 1989
-
-
5
-
Full & Egal Universal Law Academy