-D.22/90 Yargıtay/Hukuk 76/89
(Kira İstida 28/88; Lefkoşa)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: N. Ergin Salahi, Aziz Altay, Taner Erginel.
İstinaf eden: Abdullah Alpay, Lefkoşa.
- (Müstedi)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Fikret Demirağ, Lefkoşa.
(Müstedaaleyh)
- A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Ümit A. Özdil
Aleyhine istinaf edilen namına: Mustafa B. Asena
H Ü K Ü M
N. Ergin Salâhi: Sayın Yargıç Aziz Altay'ın hazırlamış olduğu kararı okuma fırsatı buldum. Serdettiği görüşler ve vardığı neti-ce ile hemfikirim.
Aziz Altay: Bu istinaf mahkemenin Lefkoşa Nurullah Ataç Sokak No:21'de bulunan evin kira artışını reddeden kararından yapılmıştır.
İstinaf eden müstedi konu evin sahibidir. Aleyhine istinaf edilen müstedaaleyh ise ilgili tarihlerde ko-nu evin kiracısı olup ayda 30,000TL kira ödemekte idi. Müstedi kira artışı konusunda müstedaaleyh ile anlaşamadığı için Lefkoşa Kaza Mahkemesinde bir istida dosyaladı ve icar sözleşmesinin 31.10.1976 tarihinde sona erdiğini ve bu tarihten itibaren müstedaa-leyhin yasal kiracı olarak evi işgal etmekte olduğunu öne sürerek ayda 100,000TL kira saptanmasını talep etti.
Müstedaaleyh dosyaladığı itiraznamede yasal kiracı olduğunu reddederek sözleşmeli kiracı olduğunu iddia etti ve ödemekte olduğu 30,000TL aylık -kiranın makul olduğunu savundu. İstidayı dinleyen ilk mahkeme müstedinin istidaya ekli yemin varakasında yasal kiracılık iddiasının gerektiği şekilde izah edilmediği için istidanın reddedilmesi gerektiğine karar verdi. Ancak ilk mahkeme bu kararın istinaft-a bozulabileceği ihtimalini dikkate alarak kira konusunu da inceledi ve konu evin aylık makul kirasını 51,000TL olarak saptadı.
Müstedi, ilk mahkemenin gerek yasal kiracılık hakkındaki bulgusunda gerekse evin makul kirasını saptamada hataya düştüğünü öne- sürerek istinaf etti.
Yasal kiracılığın tanımı 17/81 sayılı Kira (Denetim) Yasasının 2. maddesinde şöyle yapılmıştır:
"Yasal kiracı", bir kira ilişkisinin sona ermesi veya erdirilmesi halinde ilgili taşınmaz malı tasarrufunda bulundurmaya devam eden k-iracıyı anlatır ve bu yasanın Altıncı Kısmındaki Geçici Kuralların 1. maddesi uyarınca tasarrufunda konut bulunduran kişileri kapsar."
-Görüleceği gibi bir kiracının yasal kiracıya dönüşmesi kira ilişkisinin sona ermesi veya erdirilmesi ile olabilir. Müstedi, istidaya ekli yemin varakasında sabit bir yıl süreli olan kira sözleşmesinin 31 Ekim 1976 tarihinde sona erdiğini ve bu tarihten it-ibaren davalının yasal kiracı olduğunu iddia etti. Mahkemeye emare olarak ibraz edilen kira sözleşmesinde icar süresinin, 1 Kasım 1975 tarihinden 31 Ekim 1976 tarihine kadar bir sene olduğu yazılıdır. Müstedaaleyh, icar süresi 31 Ekim 1976 tarihine kadar d-evam ettiğine göre, müstedinin yemin varakasında iddia ettiği şekilde o tarihten itibaren yasal kiracılığın başlayamayacağını ve bu nedenle müstedaaleyhin sözleşmeli kiracılık statüsünün yasanın öngördüğü şekilde sona ermiş veya erdirilmiş sayılamıyacağını- iddia etti. Bu görüş ve iddiayı benimsemeye olanak yoktur. İcar süresinin uzatıldığı iddia edilmediğine göre, icar süresinin 31 Ekim 1976 günü sona erdiği ve sürenin sona ermesi ile müstedaaleyhin yasal kiracı olduğu açıktır. Yasal kiracılık olgusu yemin -varakasında yeterince ve usulüne uygun şekilde iddia edilmiş olup ilk mahkemenin bu husustaki bulgusu hatalıdır.
-
Evin makul kirasının saptanmasına gelince: Bu konudaki yegâne şahadet bir bilirkişi olarak çağrılan Turan Avni'nin şahadetidir. Bu tanığa göre 62.72 m2 inşa alanı olan ve Lefkoşa'nın en iyi bir bölgesinde bulunan bu evin aylık makul kirasının, emsalleri -ile kıyaslandıktan sonra, 84,000TL olması gerekir. Bu tanığın emsal olarak alıp kıyasladığı evlerden biri Köşlüçiftlik'te Yahya Kemal Sokak No:4'deki yardımcı evdir. 66 m2 inşa alanı olan bu evin 12.10.1987 tarihinden 11.9.1988 tarihine kadar aylık kiras-ı 75,000TL'dir. Tanığın emsal olarak aldığı diğer ev ise müstedinin evi ile ayni sokaktadır. 51 m2 inşa alanı olan bu evin kirası 23.6.1987'den 22.6.1988 tarihine kadar 60,000TL'dir. Bu iki emsal evin aylık kiralarının ortalamasının 67,500 TL ettiğini ve -müstedinin evinin tek arsa içinde olduğunu da dikkate alarak %15 oranında bir ekleme yapıp aylık kiranın 78,000TL olması gerektiğini izah etti.
İlk mahkeme Turan Avni'nin şahadetini incelerken müstedinin evinin tek arsa içinde olmasına rağmen arsanın boş- kısmının icar kapsamı dışında bırakıldığı için %15 ekleme yapılmaması gerektiğini, müstedinin evi, emsal evler gibi, bir yardımcı bina olmakla beraber daha eski, bakımsız ve tamire muhtaç olduğunu yeterince dikkate almadığını belirtti ve bu tanığın öneril-eri doğrultusunda kirayı saptamayı uygun bulmadı. İlk mahkeme müstedinin evi ile ayni sokakta bulunan ve tanığın ikinci emsal olarak gösterdiği evin kirasını esas alarak kirayı ona göre saptamayı uygun buldu. İlk mahkeme emsal olarak aldığı bu evin alanı i-le aylık kira miktarını ve müstedinin evinin eski ve tamire muhtaç olduğunu dikkate aldıktan sonra %15 tenzilat yapıp aylık makul kirayı 51,000TL olarak saptadı.
Müstedi tarafından bilirkişi olarak çağrılan tanığın istida konusu evin kirasını saptarken, -emsallerine nazaran daha eski ve tamire muhtaç olduğunu dikkate alıp kirada makul bir tenzilat yapmamakla, evin içinde bulunduğu arsanın boş kısmını icar kapsamı dışında olduğu halde onun müstedaaleyhin icarında olduğu varsayımında hareketle %15 bir artış -yapmakla hata ettiği açıktır. Kanımca ilk mahkemenin kirayı saptarken istida konusu ev ile aynı sokakata bulunan evi emsal almakla doğru hareket etmiş olmasına rağmen hesaplamada ve olguları değerlendirmede hataya düşmüştür. Müstedinin istidasını dosyalad-ığı tarihte 51 m2 olan konu emsal evin aylık kirası 60,000 TL olduğuna göre metre birim fiyatı 1166TL eder. Bu birim fiatı 62 m2 olan müstedinin evine uygulandığında yuvarlak rakam olarak 72.000TL eder. Müstedinin evi daha eski ve tamire muhtaç olduğu i-çin kiraya makul olarak %10 bir indirim yapıldığında, yine yuvarlak rakam olarak, 7000TL tutar. Bu miktar 72,000TL'den çıktıktan sonra geriye 65,000TL kalır ki meselenin tüm olguları ışığında bu miktarın makul olduğu inancındayım.
Yukarıda belirtilenler -ışığında istinafın kabul edilerek ilk mahkemenin kararının iptal edilmesine, müstedaaleyhin yasal kiracı olduğuna ve istida konusu evin de aylık makul kirasının 65,000TL olmasına karar verilmesi gerektiği görüşündeyim.
Taner Erginel: Sayın Aziz Altay'ın k-ararında belirttiği görüşlerle ve vardığı sonuçla hemfikirim. Buna rağmen istinafta önemli yasal konuların tartışıldığını dikkate alarak farklı görüşlerimi de ayrıca belirtmeyi yararlı buluyorum. Önümüzde tartışılan bir kira artışı istidasıdır. İlk Mahkeme- istidaya eşlik eden yeminnamede belirtilen olguları yeterli bulmamış ve istidayı bu nedenle, red ve iptal etmiştir. Dolayısıyle bu istinafta yeminname veya talep takrirlerinde ne gibi olguların yer alması gerektiği tartışılmıştır. Aslında bu tartışma konu-su birçok davada az veya çok karşımıza çikmaktadır. Talep takrirlerine "material fact" veya "esasa ilişkin olgu" tartışmasının Mahkemelerin ne kadar çok vaktini aldığını göz önünde bulundurunca bu konu üzerinde ayrıca durmanın ve tereddütleri gidermeye çal-ışmanın yararlı olacağına inanıyorum.
Önce talep takririne tekabül eden istidanın yeminnamesine bir göz atalım.
"İstida konusu evin mal sahibi ve idarecisiyim. Mezkûr evi kiracım Fikret Demirağ'a 10.10.1975 tarihli yazılı bir mukavele ile bir yıl süre -ile £25 (yirmibeş Kıbrıs Lirası) aylık icar bedeli karşılığı icar ettim. Mezkûr şahıs o tarihten beri bu evde kiracım olarak oturmaktadır. Halen bu eve 30.000TL kira ödemektedir. Mukavele sabit bir yıl süreli olup 31.10.1976 tarihinde sona ermiştir ve bu t-arihten itiabren kanuni kiracı olarak evi işgal etmektedir."
Görüleceği gibi Müstedi kira süresinin sabit ve 1 yıl olduğunu, bu sürenin sona erdiğini ve Müstedaaleyhin yasal kiracı olduğunu iddia etmektedir.
Yasal kiracılık 17/81 sayılı kira yasamızın -tefsirleri içeren 2.maddesinde tarif edilmiştir. Buna göre:
"Yasal kiracı", bir kira ilişkisinin sona ermesi veya erdirilmesi halinde ilgili taşınmaz malı tasarrufunda bulundurmaya devam eden kiracıyı anlatır."
Görüleceği gibi yasal kiracılığın meydana- gelmesine neden olan iki durumdan biri kira süresinin sona ermesidir. Yeminnamede kira süresinin sona erdiği ve Müstedaaleyhin yasal kiracı durumuna geldiği belirtildiğine göre İlk Mahkemenin yeminnameyi eksik bulmasının nedeni ne idi? İlk Mahkemenin görü-şüne göre hangi hususlar eklendiği takdirde yeminname tamam olacaktı?
İlk Mahkeme kararına bir göz atalım:
"Herhangi bir kiracı aleyhine 17/81 sayılı kira denetim yasası tahtında kira tespit istidası dosyalanabilmesi için, kiracının yasal kiracı durumu-nda olması şarttır. Yasal kiracı durumunda bulunmayan kiracılar aleyhine kira davası ikame olunamaz. Yasal kiracılık iddiası esasa ilişkin bir olgudur. Esasa ilişkin olgular ise layihada ve özellikle işbu istidada yemin varakasına özetle zikredilmesi gerek-mektedir. Bu husus hukuk muhakemeleri usulü nizamları Emir 19 nizam 4'de düzenlenmiştir.
Esasa ilişkin olgular dendiği zaman bir dava sebebini veya müdafaayı ortaya koyacak olgular demektir. Bir takrirde esasa ilişkin olgu ve olgular eksik olursa o takdi-r kusurlu ve geçersizdir. Eksik olgu ve olgular ile ilgili şahadet verilemez, verildiği takdirde nazarı itibara alınmaması gerekir.
Müstedi istidasında başarılı olabilmesi için müstedaaleyhin istida konusu hanenin kanuni kiracısı olmasına bağlıdır. Müste-daaleyhin kanuni kiracısı olduğunu gösteren olgular esasa ilişkin olgulardır ve yemin varakasında zikredilmesi gereklidir. Müstedaaleyhin kanuni kiracı olduğu iddiası sadece kanuni bir iddiadır ve yeterli değildir. Böyle bir iddianın üzerine dayandığı veya- bunun doğru olduğunu gösteren olguların yemin varakasında zikredilmesi gerekir. Yukarıda izah etmiş olduğum yasal durum Yargıtay/Hukuk 4/75 ve 6/75 sayılı davalarda incelenmiştir.
Yukarıdaki yasal durum ışığında bu konuda müstedinin yapmış olduğu yemin -varakasına bakmak gereklidir. Müstedinin, dava konusu hane ile ilgili ibraz etmiş olduğu icar mukavelesi emare I olarak dosyadadır.
Kanuni kiracılık yemin varakasının 1. paragrafında zikredilmiştir. Yemin varakasının 1. paragrafı aynen şöyledir... Bu par-agraftan da görüleceği üzere müstedaaleyhin yasal kiracı olduğu iddia edilmiş olmakla birlikte kanuni kiracılığın üzerine dayandırıldığı iddialar gerektiği gibi izah edilmemiştir ..... Yukarıdaki yasal durum ışığında yasal kiracılık iddiası gerektiği şekil-de yemin varakasında izah edilmemiş olduğu cihetle istidanın bu yönden iptal edilmesi gerekmektedir."
İlk Mahkemenin görüşüne göre yeminnameye yasal kiracılığın dayandırıldığı ne gibi iddialar eklenmeliydi veya nasıl bir izahat yapılsa yeminname tamam ol-acaktı? Bu konuda ne kararda ne de atıfta bulunulan 4/75 ve 6/75 sayılı kararlarda bir açıklama yoktur. Müstedaaleyh (aleyhine istinaf edilen) avukatı Mahkemeye hitabında yeminnamede "mukavele 31.10.1976 tarihinde son buldu ve kiracı 1.11.1976 tarihinden i-tibaren yasal kiracı durumuna geldi" şeklinde bir cümlenin yer alması gerektiğini öne sürdü. İlk Mahkemenin de bu görüşü paylaşarak yeminnameyi yetersiz bulduğu anlaşılmaktadır.
Esasa ilişkin olgunun ne olduğuna kısaca bir göz atalım.
Odgers' Principle-s of Pleading and Practice 20 edition sayfa 89.
" The word 'material' means necessary for the purpose of formulating a complete cause of action, and if any one 'material' fact is omitted, the statement of claim is bad."
Bu tanımdan anlaşıldığına göre -bir davada dava nedenini ortaya koyan olgular esasa ilişkin olgulardır. Ancak dava nedenini ortaya koyan olgunun ne olduğu sorusunu sorduğumuz zaman başladığımız noktaya döneriz ve yanıtlanması kolay olmayan bir soruyla karşı karşıya olduğumuzu anlarız.
-Bu güç sorunu yine Odgers' Principles of Pleading and Practise 20 edition, 89. sayfada şöyle anlatılmaktadır.
It is obvious, then, that the question whether a particular fact is or is is not matreial depends mainly on the special circumstances of the par-ticular case. It is a question which it is not always easy to answer, and yet it is a very important one: the result of the case often depends on the ruling of the Judge at the trial that it is or not ncessary that a particular fact should be proved. Somet-imes it is material to allege and prove that the defendant was aware of a certain fact; at othe times it is sufficient to aver that he did some act, without inquiring into the state of his mind. In some cases the defendant's intention is materia: in a few -cases his motives. The pleader must apply his knowledge of the law, or, better still, his common sense, to the facts stated in his instruction, and decide for himself which he must plead and which he may safely omit. Precedent mau, afford him some assistan-ce;"
Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi bir davada tartışılan herhangi bir olgunun esasa ilişkin olup olmadığını saptamak kolay değildir. Bu her davanın kendine özgü koşulları içinde kararlaştırılabilecek bir husustur. Bir davada esasa ilişkin olgu olar-ak kabul edilen bir iddianın başka bir davada esasa ilişkin kabul edilmemesi mümkündür.
-Geçmiş içtihatlar bize bir olgunun esasa ilişkin olup- olmadığını saptamada yardımcı olabilir. Ancak bu içtihatların herbiri farklı konularda olduğu için onlardan yararlanmak de kolay değildir. Buna rağmen Odgers'de yer alan örnekleri ve diğer münferit içtihatları incelediğim zaman tümünde müşterek olan özell-ikler gözlemliyorum. Bu içtihatların tümünde karşı tarafın savunmasını yapabilmesi için öğrenmesi gerekli olan hususlar esasa ilişkin olgu olarak kabul edilmiştir. Karşı tarafın bu olguları bilmemesi savunmasını yapmasını engelleyeceğinden ve ona zarar ver-eceğinden talep takririne esasa ilişkin olguyu yazmamanın müeyyidesi çok ağır kabul edilmiştir. Yani davanın kaybedilmesi sonucunu doğurmaktadır. Bu içtihatlar içinde kendiliğinden anlaşılan bir husus formalite icabı tekrar edilmedi diye veya karşı tarafın- öğrenmesinde hiçbir yarar olmayan bir husus belli bir şekilde ifade edilmedi diye lâyihalrın eksik kabul edildiği görülmemektedir. Örnek içtihatlardan anladığım kadarıyla diğer usul kuralları gibi "material fact" veya "esasa ilişkin olgu" kuralının da bir- amacı vardır. Bu kural taraflardan birinin karşı tarafın iddialarını doğru bir şekilde anlayabilmesi ve savunmasını hataya düşmeden yapabilmesi için kabul edilmiştir. Kuralı doğru uygulayabilmek için amacını göz önünde tutmak gerekir Emir 19, nizam 4 tara-flardan birinin gereksiz yere sert bir şekilde cezalandırmak için kabul edilmiş bir kural değildir. Halbuki önümüzdeki meseleyi incelediğimizde İlk Mahkemenin yeminnamede "kira süresi 31.10.76'da sona erdi ve 1.11.1976'dan itibaren kanuni kiracı oldu" denm-ediği için yeminnameyi yetersiz bulduğu anlaşılmaktadır. Mukavele 31.10.1976'da sona erdiğinde kiracının 1.1.1976'dan itibaren kanuni kiracı olacağı kendiliğinden anlaşılan bir husustur. Böyle bir bilginin yeminnameye ayrıca yazılması karşı tarafa savnması-nı hazırlarken yararlı olmayacağı gibi bu eksikliğin karşı tarafa bir zararı da yoktur. Dolayısıyle "esasa ilşkin olgu" kavramı, kuralın amacı dikkate alınarak belirlendiği takdirde ortada tartışıalcak bir konunun bile olmaması gerekir. Böyle bir tartışma- konusunun Mahkemelerimizde niçin sık sık çıktığını ve niçin bu kadar çok ciddiye alındığını düşündüğüm zaman Mahkemelerimizin İngiltere'de uygulanan usul hukuku anlayışından ayrılarak tarihin gerilerinde kalmış "şekilci hukuk" anlayışının etkisinde kaldığ-ı sonucuna varıyorum. Yargıtay/Hukuk 74/87'de bu konuya ilişkin görüşlerimi daha fazla anlatmaya çalıştım. Bugün İngiltere'de veya bizimle aynı usul hukukunu paylaşan diğer ülkelerde mükemmel kabul edilen usul işlemlerinin "şekilci hukuk" anlayışına göre h-atalı ve geçersiz olduğu sonucuna varmak mümkündür. Nitekim diğer ülkelerde örnek olarak gösterilebilecek dava lâyihlarının bizde hatalı ve geçersiz olduğu öne sürülmekte ve bu doğrultuda kararlar verilmektedir.
Yargıtay/Hukuk 74/87 ve 65/89 sayılı daval-arda da anlatmaya çalıştığım gibi "şekilci hukuk" anlayışı yargılamanın anlamını ortadan kaldıran ve adaleti önelyen bir anlayıştır. Bu nedenle bu anlayışın ürünü olan argümanlara katılma olanağı bulamıyorum.
N. Ergin Salâhi: Netice olarak istinaf, Sayın -Yargıç Taner Erginel'in ek görüşleri ve oybirliği ile kabul edilir. Müstedaaleyhin yasal kiracı olduğuna, istida konusu evin aylık kirasının ise 65,000TL olmasına karar verilir ve ilk mahkeme kararının buna göre değiştirilmesi emrolunur.
(N. Ergin Salahi-) (Aziz Altay) (Taner Erginel)
Yargıç Yargıç Yargıç
25 Eylül 1990
-
-8-
-
Full & Egal Universal Law Academy