Yargıtay Hukuk Dairesi Numara 78/2008 Dava No 8/2014 Karar Tarihi 09.04.2014
Numara: 78/2008
Dava No: 8/2014
Taraflar: Arox Hiper Market Ltd ile Sezgin Kaymak arasında
Konu: Tazminat - Kira sözleşmesinin ihlali nedneiyle tazminat talebi -Davalının sözleşmedeki mükelelfiyetlerini yerine getirmeyerek akdi ihlal ettiği gerekçesiyle Davacının dava konusu sözleşmeyi sona erdirme hakkı doğması- Sözleşmenin esaslı bir şartının ihlal edilmesi nedeniyle Davacının zarar-ziyan talep etme hakkının doğması- İlk Mahkemenin Davacı lehine zarar ziyana hükmetmesi - Kararın istinafı - İstinafın reddi.
Mahkeme: Yargıtay/hukuk
Karar Tarihi: 09.04.2014

-D.8/2014 Yargıtay/Hukuk 78/2008
(Gazimağusa Dava No:957/2006)
YÜKSEK MAHKEME HUZURUNDA.
Mahkeme Heyeti: Şafak Öneri, Hüseyin Besimoğlu, Emine Dizdarlı

İstinaf eden: Arox Hiper Market Ltd, Astr-o Süpermarket, Fuar
Alanı karşısı, Ortaköy, Lefkoşa

(Davalı)
ile -

Aleyhine istinaf edilen: Sezin Kaymak, "Sert Elektrik" İsmet
İnönü Bulvarı - Gazi-mağusa

(Davacı)


A r a s ı n d a.


İstinaf eden namına: Avukat Seran- Bensen
Aleyhine istinaf edilen namına: Avukat Arif Tahir Erişen ve Avukat Çetin Veziroğlu


Gazimağusa Kaza Mahkemesi Başkanı Ahmet Kalkan ve Yargıç Melek Esendağlı'nın 957/2006 sayılı davada 19.6.2008 tarihinde verdikleri karara karşı, Davalı tarafında-n yapılan istinaftır.


------------


H Ü K Ü M


Şafak Öneri: Bu istinafta, Mahkemenin hükmünü, Sayın Yargıç Emine Dizdarlı okuyacaktır.

Emine Dizdarlı: Huzurumuzdaki istinaf, 19.6.2008 tarihinde, tam kadrolu Gazimağusa Kaza Mahkemesinin 957/2006 sayıl-ı davada, Davalı aleyhine vermiş olduğu hükümden yapılmış bulunmaktadır.

Davacı (Aleyhine İstinaf Edilen), "Sert Elektrik" adı altında, her türlü elektrikli ev eşyalarının ve elektrik tesisatı malzemelerinin satışı ile iştigal etmektedir. Davalı (İstina-f Eden), tüzel kişiliği haiz bir şirket olup, Mağusa'da Astro Süpermarket ve/veya Astro Hipermarket olarak bilinen ve içerisinde her türlü ev ve mutfak eşyaları satışı yapılan iş yerinin ve/veya binanın sahibidir.

4.10.2005 tarihinde Mağusa'da yapılan ya-zılı bir kira sözleşmesi ile Davalı, dava konusu dükkânı Davacıya kiralamıştır. Emare No.(2) Kira Sözleşmesine göre, kira müddeti 15.10.2005 tarihinden 14.12.2006 tarihine kadar olmak üzere, 14 aydır. Kira bedeli 15.10.2005 tarihinden 14.10.2006 tarihleri -arasındaki 1 yıl için aylık 1100 Sterling ve 15.10.2006 tarihinden 14.12.2006 tarihine değin ise ayda 2000 Sterling olacaktı. Kira Sözleşmesinin 12.maddesine göre, kiralayan, her türlü tamirden ve/veya kiralayanın kullanımında bulunan her türlü teçhizat ve- makinenin bakımından sorumlu olacaktı. Yine söz konusu Kira Sözleşmesine göre, kiralanan dükkân tamamen yenidir ve ilk kez kiralanacağı nedeniyle temiz ve boyanmıştır. Davacı, konu dükkân için 2200 Sterling depozit ve 2 aylık kira bedeli olan 2200 Sterlin-g'ni sözleşme tarihinde, Davalıya peşin olarak ödemiştir. Emare No.(2) kira sözleşmesi imzalanmadan önce Davacı, dava konusu dükkânı tasarrufuna aldı ve gerekli tamirat, tadilât, alçı ve dekorasyon işlerini sözleşmenin imzalanacağı tarih olan 4.10.2005 tar-ihine kadar tamamladı.

Sözleşmenin imzalanmasını müteakip, Davacı, Beko Bayisi olarak her türlü elektrikli ev eşyası ve elektrik tesisatı malzemelerini satmaya başladı. 7.11.2005 tarihinde, geceleyin yağan yağmurlar neticesinde dam akıttı ve Davacı taraf-ından konu dükkâna yapılan dekorasyon ile dükkân içerisinde bulunan tüm eşya ve/veya malzeme sular altında kaldı. Aynı gün Davacı bu durumu Astro Genel Müdürüne ve Polis Müdürlüğüne bildirdi. Davacı, Davalıdan, söz konusu damın tamir edilmesini talep etti.- Davalının akıtan damı tamir etmemesi üzerine, Davacı, Davalı ile akteylediği sözleşmeyi feshederek, Davalıdan yağmur suları nedeniyle uğradığı zarar-ziyanın tazminini, Davalıya ödediği depozito ve kiraların iadesini ve dekorasyon işleri için harcanan para-nın geri ödenmesini talep etti.

Davalı ise dosyaladığı Müdafaa ve Mukabil Talep Takririnde, özetle, konu dükkânın damının ve/veya tavanının kendi kontrol ve denetiminde olmadığını, her halükârda taraflar arasında aktedilen 4.10.2005 tarihli Kira Sözleşme-sinin ilgili maddeleri gereğince, damın tamiratını Davacının yapması gerektiğini, bu nedenle Davalının herhangi bir zararı tazmin etme ve/veya herhangi bir çatıyı ve/veya damı tamir etme mükellefiyetinin olmadığını iddia etti.

Davayı dinleyen Alt Mahkeme-, Davacı ile Davalı arasında yapılan sözleşmenin Davalı tarafından ihlal edildiği bulgusuna vararak, Davacının sözleşme mucibince Davalıya ödediği 2 aylık depozito ile 2 aylık kira bedelinin Davacıya geri verilmesi ve/veya ödenmesi, Davacının dekorasyon iş-leri için harcadığı tutar olan 14,375 Türk Lirasının zarar-ziyan olarak ödenmesi ve Davalının Emare No.(2) Kira Sözleşmesinin yürürlükte olduğunu ispatlayamadığı gerekçesi ile mukabil talebin ret ve iptal edilmesi hususunda karar vermiştir.

Davalı, Alt Ma-hkemenin hükmüne karşı, işbu istinafı dosyalamıştır. Dosyalanan istinaf ihbarnamesi, 10 istinaf sebebi içermekle birlikte, İstinaf Eden Avukatı bunları 2 ana başlık altında özetlemiştir.
Alt Mahkeme:
Davalının tamir yükümlülüğü olmamasına rağmen yanlış pre-nsipleri uyguladı ve/veya Mahkeme, Common Law prensiplerini uygulaması gerekirken, Fasıl 149 Sözleşmeler Yasası'nda serdedilen prensipleri uygulayarak hatalı hareket etmiştir.
Dava konusu Emare No.(2) Kira Sözleşmesinin Davacı tarafından feshedildiği bulgu-suna varmakla hata yapmıştır ve/veya Mahkemenin söz konusu sözleşmenin feshedildiğine dair bulgusu yanlıştır. Bu nedenle, Muhterem Mahkeme, mukabil talep uyarınca (fesih tarihine kadar muaccel olan kira bedelleri için) hüküm vermemekle hatalı hareket etmiş-tir.

Yukarıdaki istinaf sebepleri birbirleri ile bağlantılı
olduklarından, bunları birlikte ele alıp incelemeyi faydalı görüyoruz.

İlk Mahkeme, Emare No.(2) Sözleşmenin geçerli ve uygulanabilir bir sözleşme olduğu bulgusunu yaparken, Sözleşmen-in 12.maddesinin Davalıya tamir yükümlülüğü yükleyip yüklemediği konusunda şöyle demiştir:
"Şimdi ispatlanan olgular ışığında, mukavelenin ihlâl edilip edilmediğini incelememiz gerekmektedir. Bunun için ilk önce, Emare No.(2) Sözleşmede yazılı şartlara ba-kmamız şarttır. Eğer Davalının iddia ettiği gibi Emare No.(2) Sözleşmenin 12.paragrafı tamir yükümlülüğünü açık şekilde kiracıya yani Davacıya yüklemesi halinde, ortada herhangi bir ihlâl olmadığı sonucuna ulaşmak kaçınılmaz olacaktır.

Emare No.(2) Sözle-şmenin 13.paragrafına göre, konu dükkân tamamen yeni, temiz ve boyanmış bir şekilde Davacıya teslim edilmiştir.

Tarafların tamir yükümlülüğü, yasadan, sözleşmeden veya genel hukuk kaidelerinden kaynaklanmaktadır. Bu yükümlülük açık veya zımni olabilir. .-.......
Burdan çıkarılacak netice, Emare No.(2) Sözleşmenin 12. maddesine göre, kira ilişkisinden kaynaklanan tamir yükümlülüğünün, kiracı olan Davacıya ait olduğudur.

Ancak bizim meselemizde asıl sorun, bu değildir. Davacı açısından sorun, kendisine mu-kavelenin öngördüğü şekilde kiralanabilir, içerisinde ticari faaliyet yürütülebilir bir bina verilmediği, bu nedenle mukavelenin temelden ihlal edildiği yönündedir."

İstinaf Edenin istinaf duruşmasındaki esas iddiası, Ahkamı Umumiye (Common Law) ilkeleri- ışığında, söz konusu damın ve/veya tavanın tamiratından sorumlu olamayacağıdır.

Dava konusu Emare No.(2) Kira Sözleşmesinin 12 ve 13. maddeleri aynen şöyledir:
"12. Kiralanana yapılması gereken hertürlü tamirden
ve/veya kiralananın kullanıl-ması ile ilgili hertürlü techizat, makine ve hertürlü teferruatın tamir ve bakımını kiracı kendi masrafı ile yapmayı ve/veya yaptırmayı deruhte eder. Ayrıca zaman zaman belediye, sıhhiye v.s. salahiyettar makamlar tarafından kiralanan dükkana yaptırılması -istenen her nevi tamirat ve badanadan ve/veya kiralananın kullanılması ile ilgili izinlerin alınmasından kiracı sorumlu olacak ve bundan dolayı mal sahibinden ve/veya kiralayandan hiçbir şey talep etmeyecektir. Bunlar yapılmadığı takdirde kiralayan gereken- tamirat ve tesisatı yapıp parasını kiracıdan talep etme hakkına haiz olacaktır.

13. Kiralanan dükkan tamamen yenidir, ilk kez kiralanacak, temiz ve boyanmış bir halde olup kiracı kiralanan dükkanı tahliye edeceğinde tamamen boş olarak ve heyeti a-sliyesi üzerine, temiz, yeniden boyanmış ve tamire ihtiyaç duyulmayan bir şekilde terk ve teslim edecektir."

İngiliz Common Law ilkelerine göre, sözleşmede belirtilen
herhangi bir şart, genellikle sözleşmenin esas şartlarından biri addolunur, meğ-er ki, böyle bir sözleşmenin mahiyeti ve bütün ahval ve şeriatı nazarı itibara alındığında, tarafların niyetinin bu olmadığı meydana çıksın.

Bu konuda, Halsbury's Laws of England, Fourth edition, Reissue 2006, Volume 27(1) Landlord and Tenant, para 413 -"Landlords Liability to repair" başlığı altında şöyle denmektedir:
"In the absence of express stipulation, or of an
obligation imposed by statute, the landlord is generally under no liability towards the tenant to put the demised premises into repa-ir at the commencement of the tenancy, or to do repairs during the continuance of the tenancy."

Yukarıdan görüleceği gibi, bir sözleşmede sarih ve/veya açık bir şart bulunmadığı hallerde veya bir yasaya istinaden mal sahibini zorlayan herhangi bir mükell-efiyet olmadığı hallerde, genel ilke olarak mal sahibinin kiracıya karşı kiralanan yeri tamir etme yükümlülüğü yoktur.

İstinaf Eden, Common Law'a göre kiraladığı iş yerini tamir etme zorunluluğu olmaması nedeniyle, mal sahibinin amacına uygun bir dükkan -verme yükümlülüğünün olmadığını iddia etti.

Bir gayrimenkulün kiralanması ile ilgili olarak akdedilen kira mukavelelerinin yasal açıdan sonuçları Kıbrıs ve İngiltere'de farklıdır. Güney Kıbrıs'ta bu husus Agni Kantou V Mariau Parousı (C.L.R.Volume XIX say-fa 172 at 175) davasında incelenmiştir. Kuzey Kıbrıs'ta mal sahibi ile kiracı arasında akdedilen kira mukavelesinin kiracıya verdiği menfaatler şahsi düzeyde (personal) olduğundan, kira meselelerinde Common Law prensiplerini uygulama olanağımız yoktur. Bu -durumda, Bidayet Mahkemesi, bu meseleye Sözleşmeler Yasasını uygulamakla hata yapmış değildir. Bu nedenle, Alt Mahkemenin, Davalının Emare No.(2) Sözleşme uyarınca Davac