-D.5/88 Yargıtay/Hukuk 98/87
(L/şa Genel İstida 53/86)
Yüksek Mahkeme Huzurunda
Mahkeme Heyeti: N. Ergin Salâhi, Hamdi Atalay, Taner Erginel.
İstinaf eden: Kâmil Mehmet Ergüven, M-üftü Raci Sk., No.53-55, Lefkoşa.
(Müstedaaleyh)
ile
Aleyhine istinaf edilen: Ahmet Beliğ Paşa Vakfı mütevellisi, Beliğ Arif,
Lefkoşa.
- (Müstedi)
A r a s ı n d a.
İstinaf eden namına: Talât Kürşat
Aleyhine istinaf edilen namına: Oktay Feridun ve ortakları
H Ü K Ü M
N. Ergin Salâhi: Müst-edi Lefkoşa Kaza Mahkemesinde dosyaladığı 53/86 sayılı genel bir istida ile Lefkoşa'da Müftü Raci Sokak No.53-55'deki işyerinin mütevellisi veya kiralayanı olduğunu, müstedaaleyhin ise konu işyerinin kanuni kiracısı bulunduğunu, ayni işyeri için 119/84 say-ılı bir kira tesbit istidası dosyalandığını ve mahkemece 1.3.1985 tarihinden itibaren ödenmek üzere 28,000.-TL kira ödenmesi hususunda emir verildiğini, karar tarihinden sonra kiraya ilişik etken olay, durum ve koşullarda esaslı değişiklik meydana geldiğin-i ve kiracıdan kiranın artırılması talep edildiğini, aralarında uyuşma olamdığını ileri sürerek daha öne tesbit edilen makûl kiranın 120,00.-TL'ye yükseltimesi için mahkemeye müracaat etmiştir. Müstedaaleyh ise ileri sürülen iddiaları reddederek 119/84 say-ılı istidanın kararından sonra konu işyerinin makûl kirasında belirli bir artış olduğunu kabul etmekle beraber talep edilen kiranın çok fazla odluğunu, bu dükkânın kirasında mevcut olabilecek artışının %30 civarında olabileceğini ve bu yönde bir artışın ka-rşı tarafa teklif edildiğini ancak bir uyuşma olmadığını iddia etmiş ve her halûkarda talep edilen artışın çok fahiş olduğunu ileri sürmüştür.
Neticede tarafları dinleyen ilk mahkeme 119/84 sayılı genel istidada tesbit edilen makul kiranın 1 Mart 1986 ta-rihinden itibaren ayda 60,000.-TL'ye yükseltilmesi hususunda karar vermiştir. İstinaf bu karardan yapılmış olup 7 istinaf sebebi içermektedir. Kısmen birlikte ele alınıp üzerinde durulan istinaf sebebpleri aşağıdaki şekilde özetlenebilir:
-İlk makeme, mecurun kirasında %80-%100 oranında bir artış olduğuna ikna edilmediği bulgusuna vardıktan sonra ve bölgede emsal olarak alınan işyerinin makul kirasındaki artışın %30 ile %50 arasında değişen bir oranda olduğu hususunda şahadet bulunmasına rağ-men yine de neticede %100'e yakın bir artışa karar vermekle hata etmiştir.
İlk mahkeme ayni işyeri için 119/84 sayılı istidada 1.3.1985 tarihinden itibaren ödenmek üzere 31,000.-TL kira tesbit edip kiracı tarafından 28,000.-TL kira ödenmesinin makul olduğ-una karar verdikten sonra ilk mahkemenin önündeki kira artış istidasını tezekkür ederken bölgede emsal olarak alınan işyerlerinin kira artışının ne oranda olduğunu tesbit ederek sıhhatli bir yargıya varmak yerine yanlış bir yöntemle 119/84 sayılı kira tesp-it istidasını yok farzederek yeniden kira tesbit etme yöntemine başvurmuş ve neticede hatalı bir yöntemle hatalı bir karara varmıştır.
İstida konusu işyrinin kullanıms ahası 36 m2 olduğu halde ilk mahkemenin kira tesbit ederken binanın duvarlarının işgal -ettiği yeri de dikkate alarak dükkânın büyüklüğünü 48.49 m2 olarak tesbit edip birim fiatı olarak kabul ettiği rakamları bu rakamla çarparak yanlış bir sonuca varmakla hata etmiştir.
Aleyhine istinaf edilen ise mukabil bir istinaf dosyalayarak özetle; ilk- mahkemenin, uzman tanık olarak çağrılan ve istintakta şahadeti sarsılmayan müstedi tanığı Turan Avni''in şahadetini kabul etmemekle hata ettiğini keza ilk mahkemenin sunulan şahadet ve olguları yanlış değerlendirilerek 95,000.-TL makul kira tesbit edilmes-i gerekirken 60,000.-TL aylık kira tesbit etmekle hata ettiğini ileri sürmüştür.
İstinafın duruşmasında, müstenif avukatı özetle; ilk mahkemenin, kira açısından emsal olarak aldığı işyerlerinin kira birim fiatları ile bir kıyaslama yaptığını ve önündeki -konuyu yeni bir kira tesbit işlemiymiş gibi değerlendirdiğini halbuki yasanın 5(1) maddesi altında yapılması gereken işlemin yeni bir kira tesbit işlemi olmadığını, ayrıca emsal olarak alınan işyerleinin kiralarındaki artış oranları mevcut şahadet ışığında- değerlendirildiğinde %50'yi geçmediğini, ilk mahkemenin bu hakikatleri değerlendirip makul kira artışını bu kıstaslara göre tesbit etmemekle hata ettiğini ileri sürmüştür. İlâveten ilk mahkeme, yanlış yöntem uygularken, uygulamış olduğu yöntemde konu işye-rinin hakiki kullanım alanı olan 36 m2'yi değil de duvarların tuttuğu yeri de hesaba katmakla hata ettiği gibi 48.49 m2yi esas alıp makul kabul ettiği kira birim fiyatlarını bu alanla çarparak hatalı bir rakama ulaştığını ileri sürmüştür. Müstedi şahidi Tu-ran Avni'nin şahadeti hususunda ise, bu şahidin daha önce karara bağlanan 119/84 sayılı istidada ileri sürmüş olduğu kira birim fiatlarını betekrar bu istidada da esas olarak aldığı ve artışları buna göre hesapladığı cihetle ilk mahkeme bu şahidin şahadeti-ne itibar etmemekle hata etmediğini ileri sürmüştür.
Aleyhine istinaf edilen avukatı ise özetle; mukabil istinaf sebepleri üzerinde durarak kira artışları gözden geçirilirken emsal alınan çevre işyerlerinin kirasındaki artış oranlarının yüzdelik olarak d-ikkate alınıp bir yargıya varılmasının sıhhatli olmadığını, kirası düşük olan işyerlerine yüzdelik olarak kira artış uygulanması halinde adaletsizlik olacağını ileri sürmüştür. Ayrıca ilk mahkemenin müstedi tarafından teknik şahit olarak çağrılan Turan Avn-i'nin sarsılmayan şahadetini kabul etmemekle hata ettiğini ve neticede bu şahidin emsal olarak göstermiş olduğu kira birim fiatlarını esas almayıp keyfi olarak bir indirim yaparak 95,000.-TL aylık makul kira yerine 60,000.-TL aylık kira tesbit etmekle hata- ettiğini ileri sürmüştür. Konu işyerinin alanı hususunda ise bu yerin kullanım alanının 36 m2 olduğunu kabul etmekle beraber eski kira tesbitlerinde de duvarların tutmuş olduğu tüm alan olan 48.49 m2'nin esas alındığını ve bunun hatalı olmadığını ileri sü-rmüştür.
Birlikte ele alınan istinaf sebeplerine ve üzerinde durulan hususlara değinmeden önce yasal durumu incelemeyi uygun bulduk. 17/81 sayılı Yasanın, daha önce tesbit edilen kiranın gözden geçirilmesi ile ilgili olabilecek maddesi 5. madde ve özelli-kle 1. fıkrasıdır. 17/81 sayılı Yasanın 5. maddesi aynen şöyledir:
"Bu Yasanın üçüncü kısmı uyarınca verilen bir mahkeme kararı, istida yoluyla aşağıdaki hallerden herhangi biri nedeniyle gözden geçirilebilir, değiştirilebilir veya kaldırılabilir:
Karar-dan sonra kiraya etkin olaylarda veya durum ve koşullarda esaslı değişiklik meydana gelmesi halinde;
Kararın hile, yanıltma veya yanılma neticesinde verilmiş olması halinde;
Karar zamanında makûl çaba gösterilmiş olmasına rağmen sunulması mümkün olmayan es-asa ilişkin yeni şahadet olması halinde;
Kararın, taraflardan birinin kusur veya ihmali olmadan gıyabında verilmiş olması halinde."
Yukarıdaki 1. fıkradan görülebileceği gibi Yasanın 3. kısmında yer alan ve kira saptaması ile ilgili 6. madde kuralları dik-kate alınarak mahkemece saptanan makûl kiranın, karardan sonra kiraya etken olay, durum ve koşullar meydana gelmesi halinde yeniden gözden geçirilerek değiştirilmesi mümkündür. Yasa koyucu kiracı ve kiralayan arasındaki ihtilafların serian halli için konuy-u basitleştirme amacıyle bu gibi müracaatların istida yoluyla başlatılmasını öngörmüştür. 17/81 sayılı Yasanın 3. kısmında yer alan 6. madde kuralları uyarınca mahkemece yapılan kira tesbitinden sonra 5. maddenin 1. fırkasına istinaden talep edilen kira ar-tışlarında ihtilâfın bu fıkranın öngördüğü ve mevcut olduğu iddia edilen kiraya etken olay, durum ve koşullarla sınırlanması gerekir. Bu böyle olmakla beraber müşahade ettiğimiz kadarıyle bir çok kira artış istidasında fuzuli olarak yeniden kira tesbiti ya-pma işlemlerine başvurulduğu görülmektedir. Yasanın 5. maddesinin 1. fıkrası uyarnca yapılan bir müracaatta isbat külfeti, kiraya etken olay ve koşulların meydana geldiğini iddia eden tarafa aittir. Genellikle kiracı tarafından kira azaltılması için başvu-rulmadığı ve kiralayan tarafından kiraların artırılması talep edildiği cihetle bir konut veya işyerinin kirasında etken olay, durum ve koşullar meydana geldiğini iddia ve ispat etme külfeti kiralayana aittir. Bu durumda bu kiraya ilişkin etkin olay, durum- ve koşulların neler olduğunun yemin varakasında iddia edilmesi gerekir. Aksi halde karşı taraf birçok süpriz iddia ile karşılaşabileceği gibi istidanın duruşması da maksadından saptırılarak bir çok fuzuli şahadet ve argümanlara açık olacaktır ki yasanın e-sas amacı da bu değildir.
Kiraya etken olay, durum ve koşullar her meselenin olgularına göre değişken olabilir. Örneğin, tamamen yeni bir iş bölgesi gelişerek civar kiralara etki yapabilir veya belirli bir yörede konut darlığı, arz ve talep dengesini boz-arak kiraların artmasına neden olabilir. Ancak, genelde önümüze gelen davalarda gözlemlediğimiz kadarıyle her mesele için geçerli olabilecek en etken olay KKTC'de resmi para olarak kabul edilen Türk Lirasının daha istikrarlı para birimlerine göre değer kay-betmesiyle buna eşanlamda sayılabilen yüksek enflasyon oranının kiralara yansımasıdır.
Önümüzdeki istidanın layihalarına göz atıldığında kira artışı talep eden müstedinin yemin varakasında kiraya etken olay ve koşulların neler olduğu arzu edilen düzeyde -belirtilmediği görülmektedir. Ancak bu husus gerek ilk mahkeme önünde gerekse istinafta konu edilmediği cihetle biz bu meselede sadece bu hususa işaret etmekle yetinmeyi uygun bulduk.
Şahadete göz atıldığında ilk mahkeme önündeki duruşmada sunulan şahade-tin yeni bir kira tesbiti yapılmasına yönelik olduğu ve daha önce konu işyeri için 119/84 sayılı kararda tesbit edilen 31,000.-TL kira pek dikkate alınmayarak yeniden kira tesbit işlemlerine başvurulduğu ve bu yönde şahadet verildiği görülmektedir. Bu husu-sta şahadet vermek için teknik şahit olarak mahkemeye çağrılan Turan Avni emsal alınabilecek işyerlerinin metre kare birim fiatları hakkında detaylı şahadet vermiş olmasına rağmen bu işyerinin eski kirasının ne olduğu ve şimdiki mevcut kirasının ne olduğu -hakkında sarih bir şahadeti yoktur. Bu şahit şahadetinin bir yerinde kiralarda %80-%100 oranında bir artış meydana geldiğini ileri sürmüştür. Ancak bu iddiasını enflasyonun yüksek olduğu ve kiralara bu oranda yansıdığına bağlamaktadır. Bu iddiasını ise des-teklemek için herhangi bir aydınlatıcı şahadet ileri sürmemiştir. Emsal olarak verdiği işyerlerinin kirasında meydana gelen artış oranı ise sarahatle belitilmemiştir. Sadece 1. emsalde %42.8 oranında bir artış olduğunu kabul etmiştir. Diğerlerinin kirası n-e oranda arttığı veya artış miktarı belli değildir. Müstedi ise şahadetinde bu bölgede %100 oranında artış meydana geldiğini iddia etmesine rağmen bunun nereden istihraç edildiği hususunda herhangi bir şahadeti yoktur. Bunun aksine şahadetinde emsal olarak- verdiği yerlerin artış oranı %50'yi geçmemektedir.
Kiracı müstedaaleyh ise şahadetinde müstedi tanığı Turan Avni tarafından emsal olarak gösterilen 1. işyerinin kirasının %42.8 oranında arttırılması yanında 2. emsalin eski ve yeni kirası hakkında şahad-et vererek artışın %33 oranında olduğunu, 3. emsalin ise, alanı itibarıyle, emsal olarak alınamayacağını ileri sürmüştür ki bu husus müstedi tanığı Turan Avni tarafından da kabul edilmeketdir. İlk mahkeme bu konuda bölgede %80-%100 oranında bir artış olduğ-u hususunda müstedi tanığı ve müstedinin şahadetine itibar etmemiş ve kararında şu görüşe yer vermiştir:
"Şahadet veren uzman sorgulamalarında bir yerin değerlendirilmesini yaparken boş imiş gibi ve rayiç kira bedeli üzerine çalışmalarını yaptıkalrını sav-unmaktadırlar. Bu uygun bir açıklama olmakla beraber ve kabul edilse dahi geçen tesbitlerde yaptığı değerlendirmeyi göz arkası edemeyiz. Ayni uzman bir yıl kadar evvel ayni yer için m2 değer 1011 TL bulurken bu tesbitte 1960TL bulumaktadır. Yaklaşık iki mi-sli bir artış konduğu ortadadır. Bir yılda bu kadar mal değerlerinde hatta bu bölgede %80 veya %100 bir artış olduğunu savunmak güçtür. Geçmiş tesbitler şimdiki tesbit değerlendirmelerini karşılaştıracak bir saptamaya gitmeye çalışırsak hakiki durumu akset-miyecektir. Bu nedenle bu istidadaki değerlendirmeyi iyice incelemek daha sıhhatli olacaktır."
İlk mahkemenin bu bulgusuna karşı herhangi bir mukabil istinaf yapılmamıştır.
Şahadeti değerlendiren ilk mahkeme neticede emsal olarak verilen kira birim fiat-larını göz önünde tutarak makûl addettiği bir rakam tesbit etmiş ve bu rakamı konu işyerinin esas kullanım alanı değil de tüm kullanım alanı olan 48.49 ile çarparak bu işyeri için 60,000.-TL tesbit etmiştir. Tesbit edilen 60,000.-TL daha önce 119/84 sayılı- kira tesbit istidasında tesbit edilen 31,000.-TL ye %100'e yakın bir artış getirmektedir. Halbuki ilk mahkeme yukarıda iktibası yapılan kendi bulgusunda bu bölgede %80-%100 oranında bir artış olabileceğini kabul etmemiştir. İlk mahkemenin kira artışı için- uygulamış olduğu yöntem hatalı olduğu gibi bu şahadet ışığında varmış olduğu netice de hatalıdır. Bu nedenle 1. ve 2. istinaf sebebinin kabul edilmesi gerekir.
İspat külfeti ile yükümlü müstedi, artış hususunda ileri sürdüğü ve bu arada konu iş yerinin -kirasında %80-%100 oranında artış olduğu yönündeki iddialarını ispatlayamamıştır. Öte yandan davalı kiracı şahadetinde bu bölgede emsal alınabilecek işyerinin eski ve yeni kiralarına değinerek bu işyerlerinin kirasındaki artış oranının %39-%50'' civarında -olduğu yönünde şahadet vermiştir. Davalı kiracının bu şahadeti tekzip edilmiş değildir. İlk mahkeme kira artışını tayin için yukarıda değindiğimiz gibi arzu edilen bir yöntem takip etmediği ve hatalı bir yagrıya vardığı görüşünden hareketle bu mesleyi geri- ilk mahkemeye göndermeyi düşündük. Ancak önümüzde mevcut ve geçerli şahadet var olduğunu buna göre makûl bir artışın tesbit edilmesinin mümkün olduğunu dikkate alarak davayı geri ilk mahkemeye göndermek yerine mevcut şahadet ışığında makul bir artış tespi-t etmenin daha uygun olacağı kanaatına vardık. Yukarıda değindiğimiz şahadetle desteklenen olgular ışığında bu işyerinin kirasına yapılabilecek en makûl artışın %50 olduğu kanaatindeyiz.
3. istinaf sebebine gelince; önümüzdeki istida bir kira artış istid-ası olup 17/81 sayılı Yasanın 5(1) maddesine dayanmaktadır. Konu işyerinin esas kullanım alanı 36 m2 olduğu kabul edilmekle beraber kira tesbiti 119/84 sayılı istidada yapılırken hatalı olarak bu işyerinin duvarları da dahil tüm alanı olan 48.49 m2 esas al-ınarak tesbit edilen makul kira birim fiatıyle çarpılıp bir rakama ulaşıldığı görülmektedir. Esas kira tesbit istidasında yapılan hatanın düzeltilmesi için ilk mahkemeye müracaat yapılmadığı, bu yönde argüman ileri sürülmediği cihetle bu hususun istinafta -da ileri sürülemeyeceği açıktır. Herhalûkarda müstenif kiracı, ilk yapılan kira tebitinden şikâyetçi olmadığına göre bu kiranın esas alınarak daha önce tesbit edilen ve makûl sayılması gereken kira üzerinden bir artış verilmesi söz konusu olduğu cihetle bu- yapılan hatanın bu meselede etken olmadığı kanaatindeyiz. Bu nedenle 3. istinaf sebebi reddedilir.
Netice olarak yukarıdaki değerlendirmeler ışığında daha önce tesbit edilen ve kiracının ödenmekte olduğu 28,999.-TL kira üzerinden %50 artış yapılması ve- ilk mahkemece artış yoluyla tesbit edilmiş olan 60,000.-TL kira artışının 42,000.-TL olarak tesbit edilmesine ve bu 42,000.-TL kiranın da ilk mahkemenin tesbit ettiği 1.3.1986 tarihinden itibaren başlamasına karar verilir. Bu yönde karar verildiği cihetle- mukabil istinaf da ayni nedenlerle reddedilir. İstinaf masraflarının ise aleyhine istinaf edilen tarafından ödenmesine emir verilir.
(N. Ergin Salâhi) (Hamdi Atalay) (Taner Erginel)
Yargıç - Yargıç Yargıç
28 Ocak 1988
-
-
7
-
Full & Egal Universal Law Academy