(634 S. K. m. 10, 13)
Dava: Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi alacak ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kadıköy Asliye İkinci Hukuk Mahkemesi'nce davanın kısmen kabul kısmen reddine dair verilen 18.1.1974 gün ve 283-21 sayılı Kararın incelenmesi davacı vekilleri tarafından istenilmesi üzerine Yargıtay Onüçüncü Hukuk Dairesinin 22.3.1974 gün ve 701-683 sayılı ilamı ile;
a) Kat Mülkiyeti kanununun 10. maddesinin yürürlüğünden sonra da taşınmaz mallara ilişkin satış vaadi sözleşmeleri geçerli olduğu halde mahkemece aksi görüşün benimsenmesinin yasaya aykırı olduğu istenen tazminat maddi dayanaklarına göre müsbet zarar niteliğinde olduğu halde dava dilekçesindeki hukuki tavsif benimsenmek suretiyle ve davacıya bu zararın kanıtlanması için imkan verilmeden reddi cihetine gidilmesinin doğru olmadığı,
b) İcra inkar tazminatı istenmesinin koşulları davada mevcut olduğu halde bununda reddi yolunda karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu" gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; Mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu kararı:
Davacı vekili yanlar arasında noterlikçe düzenlenen "Resen" satış vaadi sözleşmesi gereğince davalının yüklendiği edimi uyarmaya karşın yerine getirmediğini ileri sürerek sözleşmenin bozulmasını ve peşin ödenen 80.000 liranın faiz icra inkar tazminatı ile birlikte ve ayrıca olumsuz zarar karşılığı 20.000 liranın da ödetilmesini istemiştir. Mahkemece sözleşmenin geçersiz olduğu karar verilmiş Özel Dairece "Resen" düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçerli bulunduğu davacının olumlu zararını isteyebileceği gibi olayda icra inkar tazimatının da karar altına alınması gerektiği benimsenip hüküm bozulmuş mahkeme eski kararında direnmiştir.
1- Mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık davaya dayanak yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçerli olup olmadığı hususuna ilişkindir. Örneği dosyada bulunan sözleşmenin noter tarafından resmi şekilde düzenlendiği anlaşılmıştır. Gerek eski Noterlik Kanunun madde 44. ve gerekse yeni Noterlik Kanunun madde 60/b.3'e göre noterlerin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenleyebileceklerinde bir duraksama yoktur. Mahkemece kat mülkiyeti kanunun 10. maddesine dayanılarak sözleşmenin geçersizliği ileri sürülmüştür. Bu yasa hükmüne göre "Kat Mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescille doğar". Medeni Kanun md. 634 mülkiyetin geçirimi (devri) borcunu yükleyen sözleşmelerin resmi biçimde düzenlenmesinin öngördüğü gibi Borçlar Kanunu madde 213'de de bu doğrultudaki bir hükme yer verilmiştir. Öte yandan yine Medeni Kanunun madde 633 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tescil de gerekir. Görülüyor ki K.M.K. madde 10 ile MK.633 634 ve BK. madde 213 arasında bir karşıtlık bulunmamaktadır. Gerek eski Noterlik Kanunu madde 44 gerekse yeni noterlik kanunu madde 60/b. 3 ile hiç bir ayırım yapılmaksızın noterlere taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenleyebilmek yeterliği tanınmıştır.
Kat İrtifakı ya da bu Kat mülkiyetinin kurulmasını öngören satış vaadi sözleşmesinin noterlerce düzenlenmesinde yasal bir engel bulunup bulunmadığı ortaya konabilmek için Kat mülkiyetinin gerçek niteliğinin belirlenmesinde zorunluluk vardır, şöyle ki; Yapılmış yapılarda Kat mülkiyeti katlardan tek başına yararlanma hakkı veren mülkiyet payı yapılacak ya da yapılmakta olan yapılarda katlardan tek başına yararlanma hakkı verecek mülkiyet payıdır (Prof. Dr. İsmet Sungurbey Medeni Hukuk Sorunları C.1. Sh. 22) Kat Mülkiyeti Kanunumuza göre paydaşların katlardaki "özel Mülkiyet"i katlarda yerelleşmiş kendine vergi tek başına yararlanma hakkıdır. "Kat Mülkiyeti hakkı" da paydaşlara kendilerine ayrılan katlarda yerelleşmiş tek başına yararlanma hakkı veren özel olarak biçimlenmiş örgütlenmiş bir paylı mülkiyeti hakkıdır. Yasanın gerekçesinde de; "Türk tasarısına göre Kat Mülkiyeti gerçekte ... bir nevi hak mülkiyetidir" denerek aslında kat mülkiyeti hakkının konusunun "katlarda tek başına yararlanma hakkı veren mülkiyet payı" olduğu kabul edilmiş bulunmaktadır. Gerekçede ayrıca "şu noktanın önemle belirlenmesi gerekir ki arsa payının kat mülkiyetinde önemli bir rolü vardır ve her kata veya bölüme ne miktar arsa payı" olduğu kabul edilmiş bulunmaktadır. Gerekçede ayrıca "şu noktanın önemle bir rolü vardır ve her kata veya bölüme ne miktar arsa payı bağlandığı gösterilmedikçe kat mülkiyeti esasen kurulamaz" bu tasarı "arsa payı" mihveri üzerine düzenlenmiştir de denmektedir. Bundan dolayı Türk Kat Mülkiyeti Kanunu madde 13 deki "Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümleri o bölüme bağlı arsa payı ... gösterilerek Kat Mülkiyeti kütüğünde ayrı yaprağa geçirilmesi ve böylece bir taşınmaz niteliği kazanması" ilkesi ile buna ilişkin madde 46, IV,V gibi kuralları da "Kat Mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerde tek başına yararlanma hakkı veren arsa payının kat mülkiyeti kütüğünde ayrı yaprağa geçirilmesi ve böylece ayrı bir taşınmaz niteliği kazanması" diye anlaşılmak gerekir (Bkz. Prof. Dr. İsmet Sungurbey, Medeni Hukuk Eleştirileri, C.II.Sh.112/117).
Bu bilgilerin ışığı altında dava konusu olay yönünden saptanacak sonuçlar şöyledir : Kat Mülkiyeti satışı aslında taşınmaz satışı niteliğindedir. Gerek eski noterlik kanunu madde 44 ve gerekse yeni noterlik kanunu madde 60/.b 3'e göre taşınmaz satış vaadini noterler de düzenleyebilirler. Noterler önünde yapılan taşınmaz satımı sözleşmeleri noterlerin düzenlemeye yetkili olduğu taşınmaz satış vaadine çevrilerek (tahvil edilerek) geçerli tutulmak gerekir. Bundan dolayı aslında taşınmaz satışı niteliğinde bulunan Kat mülkiyeti kurulması ya da satışı sözleşmesi noterlerin düzenlemeye yetkili olduğu taşınmaz satış vaadine çevrilerek (tahvil edilerek) geçerli sayılmalıdır (Sungurbey Eleştiriler II. Sh. 110/117; Sorunlar, sh.19 vd). Bu anlatılanlar yapılacak ya da yapılmakta olan yapılar içinde geçerlidir. Yüksek Yargıtay da 6217 sayılı yasanın yürürlüğü döneminde TK. md. 26'da ki açık hükme karşın (rağmen) "şahsi irtifak hakkını kurma vaadinin" noterlerce düzenlenmesinin geçerli saymış daha evvelki evrede "sattım" "aldım" sözlerini yorumlayarak ya da çevirme (tahvil) yoluna başvurarak noterlerin yaptıkları taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine geçerlik tanımış üstelik böyle bir sözleşmenin borç doğurmasının ve sözleşmenin kurulmasında malik olmanın bir koşul bulunmamasını gözönünde tutularak bir kimsenin malik olmadığı taşınmazın satışını vaadi edebileceğini iştirak durumunda mülkiyeti bağlı bir taşınmazla ilgili noterlerin senetledikleri satış vaadi sözleşmesinin de geçerli olduğunu kabul etmiştir.
Ayrıca şu da eklenmelidir ki böyle bir sözleşme ile satış vaadinde bulunan kişi taşınmazda apartman meydana getirip kat irtifakını ya da kat mülkiyetini kurma borcunu da yüklenmiş olmaktadır. Eğer bu borca aykırı davranırsa sorumlu tutulur.
Yasal dayanakları yukarıda ayrıntılı olarak gösterildiği üzere kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurma vaadinin noterlerce de düzenlenebileceğinin benimsenmesi yurt gerçeklerine uygun düşmesinden başka tapu kütük memuru gibi kamusal bir ödev yapan noterler önünde bu tür sözleşmelerin düzenlenmesinin bu güne değin kökleşmiş bir uygulama olarak da sürüp gitmesi yurttaşların çıkarlarının korunması olanağını da sağlar. Öte yandan yurdumuzda kentleşmenin giderek yoğunlaşmasının doğurduğu sorunlar adalete uygun ve dengeli bir çözüme bağlanabilmesi noterlerin düzenledikleri bu tür sözleşmelere geçerlik tanımakla sağlanmış olabilir. Tersi bir görüşün benimsenmesi toplumsal yaşamda olduğu kadar iş ve ekonomik yaşamda da çözümlenemiyecek karmaşık uyuşmazlıkların doğumuna kaynak olur.
İşte tüm bu nedenlerden ötürü davada dayanılan ve noterlikçe kamusal biçime uyularak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçerli bulunduğu kabul edilmeli ve direnme kararı bu yönden bozulmalıdır.
2 - Taraflar arasında kurulan ve geçerli bulunan satış vaadi sözleşmesi tam iki yanlı (karşılıklı) bir sözleşme olup davalının temerrüdü nedeniyle bu tür sözleşmelerde temerrüdün sonuçlarını belirleyen Borçlar Kanunu madde 106 uyarınca 20.000 liranın ödetilmesi isteminin çözüme bağlanması gerekir. Anılan yasa hükmüyle davacıya a) edimin yerine getirilmesi ve gecikmeden doğan zarar için giderim istemek b) Borcun yerine getirilmesinden vazgeçip olumlu (müsbet) zarar için giderim isteminde bulunmak c) Sözleşmeden dönüp (akdi feshedip) olumsuz (menfi) zarar için giderim istemek yönünden seçimlik hak tanınmıştır. Davacı sözleşmeden dönmeye (bozmaya) ilişkin olarak seçimlik hakkını kullandığına göre burada olumsuz (menfi) zarar üzerinde durulmak gerekir. Öyle ki, davacı vekili de apaçık 20.000 liranın olumsuz zarar karşılığı bulunduğunu ileri sürmüş ve bu tutarın ödetilmesinin istemiştir. Durum böyle olmasına karşın Özel dairenin bu istemi ve dava olgularını olumlu zarar konusunda gereken inceleme yapılıp soruşturmanın ortaya çıkaracağı uygun sonuç çevresinde bir karar verilmesi için direnme kararı bu yönden ve belirtilen gerekçeler uyarınca bozulmalıdır.
3 - Özel dairenin bozma ilamında da açıklandığı üzere icra kovuşturmasının konusunu oluşturan alacağın belirli tutarı kapsaması nedeniyle borçlu davalının icrada karşı çıkması (itiraz etmesi) davacı yararına icra inkar tazminatının ödetilmesini gerektirir ki, yerel mahkemenin bozmanın bu kesimine de uymayarak eski kararında direnmesi usul ve yasaya aykırı olup son karar bu yönden de bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan duruma göre temyiz itirazlarının kabulü ile 1, 2 ve 3 numaralı bentler uyarınca direnme kararının davacı yararına BOZULMASINA, 13.10.1976 gününde karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy