(4721 S. K. m. 2, 4, 569, 627, 628)
Dava ve Karar: Bir arsa üzerinde hissedar olan paydaşlar arasında yapılan inşaat sözleşmesinden sonra, sözleşmedeki şartlara uymayan ortak aleyhine diğer ortağın izalei şuyu davası açmasına kanunen engel yoktur. M.K.'nun 627. maddesinde ortaklığın giderilmesini önleyen haller; hukukî tasarruf, taşınmazı devamlı bir maksada tahsis edilmesi, tahkimin münasip olmayan bir zamanda istenmesi ve yapılması halleridir. Bir arsa üzerinde hissedar olan paydaşlar arasında yapılan inşaat sözleşmesinden sonra, sözleşmedeki şartlara uymayan ortak aleyhine diğer ortağın izalei şuyu davası açmasına kanunen engel yoktur.
(Sözleşmede inşaatın devam ettiği sürece ortaklığın giderilmesi davası açılamayacağına dair açık bir hüküm yoktur. Bu itibarla davaya bakılması gerekirken sözleşmenin şuyu'un idâme mükellefiyetini kapsadığı kabul edilerek red kararı verilmesi) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece, önceki kararda direnilmiştir.
Dava, müşterek mülkiyet halinde bulunan taşınmaz mal ortaklığının satış suretiyle giderilmesi isteminden ibaret olup, mahalli mahkeme ile özel daire arasındaki görüş ayrılığı paydaş bulunan taraflar arasında mevcut pay karşılığı inşaat yapma sözleşmesinin Medeni Kanun'un 627. maddesi sarahatınca, satışa mani olup, olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Taraflar arasında yapılan anlaşmada; müteahhit firma olarak anılan davacıların tayin edilen payları davalılardan satın alacakları ve davalılara kalan hisseye mukabil kendilerine inşaat alanı yüzer M2 olan 4 daire verileceği ve bu dört daireye tekabül eden hisseden arta kalan hisselerin davacı firmaya satılacağı ve inşaat ipoteği olarak davalılar lehine davacıların bu arsa paylarına ipotek konacağı ve kat irtifakına geçildiğinde dört daire üzerinde bulunan ipoteğin sekiz daireye teşmil edileceği ve firma inşaatı yapmaktan imtina ederse davalılara 600.000 lira vereceği ve anlaşmanın beşinci maddesine göre, davalıların inşaat ve kullanma şekli ne olursa olsun dört daireden başka bir hak talep etmeyecekleri ve davacıların işini kolaylaştırmak için gerekli ruhsat, kat irtifakı tadilat ifraz, cins tashihi gibi hususlarda lüzumlu belgeleri vermeyi kabul ve taahhüt ettikleri ve inşaat projesine bir ay içinde belediyeye verilmesi ile inşaatın 18 ay içinde bitirileceği kararlaştırılmıştır. Celbedilen tapu kaydına göre, 1387 metrekare olan taşınmazın 95280 hissede 82680 hissesi davacılar, 12690 hissesi davalılar adına kayıtlı olup, davacıların hisseleri üzerine mukavele hükümlerince konulmuş 350.000 liralık ipotek mevcuttur. Dosya muhtevasına nazaran, davacıların anlaşmanın 5. maddesi hükmünce kat irtifakı kurulması için gereken muvafakatın verilmesini davalılardan noter ihtarı ile istedikleri ve davalıların hisseleri ile orantılı kat irtifakı kurulmadığından bahisle bu muvafakatı vermedikleri anlaşılmaktadır. Yapılan keşifte, inşaat projesine göre, inşaatın 3. bodrum kat ve üzerine her kat 6 daire olmak üzere on kat yapılacağı ve proje dairesinde inşaata başlanmış olup, 3 bodrum kat ile zemin katta ve asma katta 6'şar dükkân ve 6 daireli bir katın yapılmış olduğu ve bu güne kadar inşaat için 4.632.629 lira sarf edilmiş ve arsanın değerinin 1.612.000. lira olduğu tespit olunmuştur.
Bu hale göre; dava konusu taşınmaz mal taraflar arasında müşterek mülkiyet olarak kayıtlıdır. Aralarında yapılan inşaat sözleşmesi hiç bir pay sahibi olmayan bir müteahhit ile arsa sahipleri arasında kat karşılığı olarak yapılmış bir anlaşma olmayıp, büyük pay sahibi olan davacıların küçük pay sahibi davalılar ile anlaşıp, onların paylarına tekabül eden muayyen daireleri vermek üzere anlaşmalarından ibarettir. Diğer bir deyimle inşaat sözleşmesi paydaşlar arasında yapılmıştır.
Müşterek mülkiyette her bir paydaşın, kendi payı bakımından dilediği zaman ortaklık durumunun sona erdirilmesini isteme hakkı vardır. Bu hak Medeni Kanun'un 627. maddesinde sarahatan belirtilmiştir. Ayrıca Medeni Kanun'un 627. maddesinde bu hakkın sınırları ve 628. maddesinde ise, ortaklığın sona erdirilmesini sağlamak için uygulanacak usul gösterilmiştir. Medeni Kanun'un 627. maddesinde ortaklığın giderilmesini sınırlayan ve engelleyen hallerden biri mevcut değilse, aynı Kanun'un 628. maddesindeki usul uygulanarak ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gereklidir.
Medeni Kanun'un 627. maddesinde ortaklığın giderilmesini önleyen haller,
1 - Hukukî tasarruf,
2 - Taşınmazın devamlı bir maksada tahsis edilmesi,
3 - Taksimin münasip olmayan bir zamanda istenmesi ve yapılması halidir.
Bunlardan hukukî tasarruf, paydaşların 10 seneyi geçmemek üzere ortaklığın devam ettirilmesi mükellefiyetinde anlaşmalarıdır. Bu anlaşma ile paydaşlar, bütün paydaşların veya belli bir paydaşın, paydaşlıktan çıkma hakkını durdurmuş sayılanlar. Bu anlaşma yapanları ve irs yoluyla pay iktisap edenleri bağlar. Olayımızda taraflar arasında mevcut inşaat mukavelesinde, bu şekilde anlaşma yapıldığına dair bir sarahat yoktur. Açık bir hüküm bulunmayınca, bu tarzda bir anlaşmanın mevcudiyeti kabul edilemez. Mevcut anlaşmanın asıl maksadını inşaatın yapılması olduğundan bahisle, inşaat yapılıncaya kadar ortaklığın devam mükellefiyetinin var olacağı mütalâası yerinde değildir. Zira, tarafların serbest iradeleri ancak bir inşaat sözleşmesi yapılmasında ve bu inşaatın yapılmaması halinde tatbik edilecek statüde birleşmiş olup, ortaklığın devam ettirilmesi hususunda birleşmemiştir. İnşaat sözleşmesinin bu şekilde tefsiri mümkün bulunmamaktadır. İnşaat sözleşmesinin doğuracağı hukukî sonuçlar ise, kanunla tayin edilmiştir. Kanunen tayin edilen bu hukukî sonuçlar, dışında yine kanunla tayin edilen bir hukukî sonucu doğuracağının kabul edilmesi, kanun hükümlerine aykırıdır.
Taşınmazın devamlı bir maksada tahsis edilmesi ise; müşterek maldan paydaşların tahsis edildiği gayeye uygun olarak yararlanabilmeleri demektir. Örnek olarak belirtilmek gerekirse, iki taşınmaz mal arasındaki duvar, birden fazla taşınmaz için açılan yol, kuyu, çeşme veya ayrı binaların bir yerden ısınmasını sağlayan tesisler bu mahiyettedir. Olayımızda ise, bu şekilde yapılmış bir tahsis yoktur. Müşterek mülk üzerine bina yapılması için bir paydaşın diğer bir paydaşla inşaat sözleşmesi yapması, taşınmaz malın devamlı bir maksada tahsisi olarak kabul edilemez. Bina yapmak bir tahsis olmadığı gibi devamlı bir mahiyette arz etmemektedir. Kurulacak kat irtifakı kat mülkiyeti de inşaat sözleşmesinin hukukî sonuçlarının hasıl olmasından sonra, Kanun'un tayin ettiği hükümler dairesinde muayyen bir mülkiyet hakkına taalûk ettiğinden taşınmazın devamlı bir maksada tahsisi olarak kabul edilemez. Kaldı ki, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, irtifak ve kat mülkiyetine konu olan dairelerin satışı da her zaman mümkündür.
Taşınmaz malın münasip bir zamanda satılması haline gelince; bu hüküm ortaklıktan çıkmak isteyen paydaşın bu isteğini, diğer paydaş için zararlı olacak bir şekilde kullanmasını önlemek maksadıyla konulmuştur. Medeni Kanun'un 2. maddesinin özel bir uygulama halinden ibarettir. Bu sebeple münasip zamanın taşınmazın en yüksek fiyatla satılabileceği zaman olarak kabulü yerinde değildir. Bu yüksek satıştan, zamanın münasip olmaması sebebiyle zarar gören paydaşlar bulunabilir. Ancak mutadı aşan bir süre beklenmesi de paydaşlardan istenemez. Zarar gören paydaşın, zarara uğrama hali kalkmış veya mutat süre geçmişse ortaklığın giderilmesi talebinin kabul edilmesi gerekir. Neticeden münasip zamanın her iki tarafın menfaatleri ölçülerek ve Medeni Kanun'un 4. maddesindeki takdir hakkı kullanılarak tayin icabeder. Muayyen zamanın hâkim tarafından değil, satış esnasında satış memurunun tayin edeceği görüşünü savunanlar dahi mevcuttur.
Olayımızda davacılar inşaat sözleşmesinin 5. maddesi gereğince davalılardan kat irtifakına geçilmesi için gerekli belgelerin verilmesini istemişlerdir. Davalılar ise, hisse miktarlarına göre kat irtifakı kurulmadığından bahisle iş bu belgeleri vermediklerini kendileri bildirmişlerdir. Taraflar arasındaki anlaşmanın 1. maddesine göre davacıların payları belli olup, kendilerine bu paylarına mukabil 4 daire verilecek ve bu dairelere tekabül eden paydan fazla olan hisseler davacılara satılacaktır. Davalılar inşaat ve kullanma şekli ne olursa olsun bu dört daireden başka bir hak talep edemeyeceklerdir. Bu bakımdan davalıların 4 daire dışında bir hakları mütalâa edilemeyeceğinden, paylardan artan hisselerini kendilerinin istinat ettikleri anlaşma hükümlerince satmak mecburiyetinde olduklarından, payları nispetinde irtifak hakkı kurulmasını istemeyen ve davacıların sözleşmesinin 5. maddesine istinaden talep ettiği kat irtifakı kurulması için vâki muvafakatın verilmesi isteğini red etmeye hakları yoktur. Red ettikleri halde anlaşmayı bozduklarından müşterek mülkiyetin payları oranında ortaklığın giderilmesi isteğine kendilerinin razı olmaları gerekir. Zira sözleşme hükümlerini, fazla hak talep ederek ve sözleşmeye göre verilmesi gereken belgeleri vermeyerek bizzat davalılar ihlâl etmiştir. Davalıların sözleşmeyi bu ihlâlinden sonra davacıların mutad zaman geçmesi ile ortaklığın giderilmesini istemelerinde Kanun'a aykırı bir cihet yoktur. Kaldı ki davalıların payı tahminen taşınmazın sekizde birine tekabül edip, arsa paylarının bedeli 210.000 lira civarındadır. Davacılar ise, mütekabi 1.450.000 liralık arsa payına mâlik oldukları gibi ayrıca 4.632.629 lira da inşaata para sarf etmişlerdir. Davalılar 210.000 liralık arsa payına mukabil, sözleşme gereğince vermeleri gereken kat irtifakı belgelerini vermemekle davacıların beş milyonluk varlığını olduğu gibi tutmakta ve davalı kat irtifakına geçip yaptığı kısımları satarak binayı tamamlayamamak durumunda bulunmaktadır. Bina üç senedir olduğu gibi durmakta ve yapılmamaktadır. Her iki tarafın müşterek menfaatleri gözönünde tutulursa davacıların daha fazla zarara uğradıklarının kabulü zorunludur. Davalılar, davacıların sözleşmeye aykırı olarak kat irtifakına geçmesini önlemekte ve ortaklığın giderilmesi talebini de istememektedirler, münasip zaman bakımından 4 daire sahibi davalıların arzularının, 56 daire 12 dükkân ve 3 bodrum kat sahibi davacıların satış isteklerini önlemesi iyi niyetle bağdaşamaz. Kaldı ki, davalıların hakları ipotekle de temin edilmiştir. Sözleşme hükümlerine göre tazminat istemek hakları da mevcuttur. Davalılar için kat irtifakına geçilmesiyle satıştan doğacak mahsurlar kaldırılmış ve ortaklığın giderilmesi için istenen müddet zamanda geçmiştir. Esasen bu hüküm, mehaz kanunda ortaklığın giderilmesi nizasız kazaya tabi olduğu için konulmuştur. Biz de Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanun'un 569. maddesine göre, dava gibi incelenmesi gerektiğinden, Kanun'a konulma maksadı kendiliğinden kalkmıştır. Zira, dava açılıp tebliğ edilmesi, tapu getirilip keşif yapılması, hüküm ve temyiz safhaları hükmün infazı sebebi ile işbu münasip zaman fazlası ile geçmektedir. Ve bizim davamızda da geçmiştir.
Bu sebeplerle ortaklığın giderilmesini önleyen Medeni Kanun'un 627. maddesinde yazılı sebeplerden hiç biri mevcut bulunmamaktadır. Mahkemenin bu maddeye dayanarak davanın reddine karar vermesi usul ve kanun'a aykırıdır. Özel daire bozma ilâmına bu bakımlardan uyulmak icabederken, ısrar kararı verilmesi yerinde olmadığından hükmün bozulması gereklidir.
Sonuç: Davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının açıklanan sebeplerle bozulmasına, birinci ve ikinci sözleşmelerde yeterli çoğunluk sağlanamadığından 3 üncü görüşmede salt çoğunlukla karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy