(818 S. K. m. 249, 253, 270, 272, 275)
Dava: Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Gölköy Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 23.12.1977 gün ve 148-210 sayılı kararın incelenmesi davalı tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi'nin 20.12.1978 gün ve 906-1175 sayılı ilamıyla,
(... Davacı tarafından kiralanan yaylaya ne suretle müdahale edildiği ve bu müdahalenin kiralanan yerden faydalanmaya tam olarak engel teşkil edip etmediği ve davacı tarafın müdahale sonunda bu yeri terk zorunda kalıp kalmadığı gereği gibi saptanmamıştır.
Davacı taraf kiraladığı yerden bir süre faydalanmışsa, bu da tespit edilip iadesi gereken kira parasından düşülmek gerekir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hükmün tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz eden: Davalı Köy Tüzel Kişiliği adına muhtarı.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Taraflar arasında, kaynağını BK. nun 270. maddesinden alan bir hasılat kirası sözleşmesi bulunduğu ve davacının 9.4.1977 günlü sözleşmeye göre yıllık kira bedeli olan 4500 lirayı davalıya peşinen ödediği konusunda herhangi bir uyuşmazlık yoktur. Öte yandan dinlenen davacı tanıklarının açık ve birbirini tamamlayan sözlerinden üçüncü kişi durumunda bulunan başka köyler halkının, davacının koyun sürüsünü otlatmak üzere kiraladığı otlakiye üzerinde mülkiyet iddiasında bulunarak yararlanmasına engel olduğu ve davacının bu durumu davalı kiralayana derhal duyurmasına rağmen davalının, engellemenin ortadan kaldırılması için hiç bir girişimde bulunmadığı anlaşılmaktadır.
BK.nun 249 ve 272. maddelerinin açık hükümlerine göre kiralayan, kiralananı sözleşmenin amacına uygun suretle kullanmaya (ve işletmeye) elverişli bir şekilde teslime mecburdur. Ancak kiralayanın, kiralananı sözleşmenin başlangıcında kiracının kullanmasına elverişli halde teslim etmiş bulunması gerekli olmakla beraber, asla yeterli değildir. Kiralayanın bu borcu, sözleşmenin devamı boyunca da devam eden bir süreklilik taşır. Ne var ki kiralayan sözleşme boyunca kiracının kiralananı kullanmasına sadece katlanmak, ona karışmamak suretiyle bu borcunu ifa etmiş sayılmaz; onun aynı zamanda kiralananda meydana gelen ve kiracının sözleşmede öngörülen tarzda onu kullanmasına engel olan arızaları ve eksiklikleri gidermek yükümü de vardır. Diğer taraftan kiralayan, kiralanan şeyin zaptına karşı da tekellüf ile borçludur. Bir diğer ifade ile kiralayanın kiralananı bütün sözleşme süresince kiracının kullanmasına elverişli halde bulundurmak mecburiyeti, diğer bir yönü ile kiralanandan kiracının ihtilafsız, nizasız bir surette yararlanmasını temin yükümlülüğünü gerektirir (Feyzi Necmettin Feyzioğlu - Borçlar Hukuku - İkinci Kısım - Akdin Muhtelif Nev'ileri - Özel Borçlar İlişkileri - Cilt I - İstanbul 1980 - Sahife 527); (Haluk Tandoğan - Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri - Cilt I İkinci Bası - Ankara 1974 - Sahife 364). O halde kiralayan, kiracıya karşı, sadece kendisinin değil, kiralanan üzerinde hak iddia eden üçüncü kişilerin bu iddiaları yüzünden de sorumlu bulunmaktadır (BK. 253, 275). Bu yükümlülük ve sorumluluk keza bütün sözleşme boyunca devam eder. Kiralananın kiracıya tesliminden sonra üçüncü kişinin el atması yüzünden kiracı kiralanandan faydalanamamış ise, kiralayan kiracının zararını ödemekle yükümlü olduğu gibi, peşin aldığı kirayı da iade ile mükelleftir.
Temyize konu bu davada davacı zararını değil, sadece peşin ödediği kiranın geri alınmasını istediğine göre, anılan maddelerde öngörülen zararın niteliği ve kapsamı tartışma dışında bırakılmış, sadece davacının peşin ödediği kira parasını geri isteyip istemeyeceği konusu üzerinde durulmakla yetinilmiştir.
Dinlenen davacı tanıklarının açık beyanlarına göre, gerçekleşen kira sözleşmesine dayanarak davacının koyun sürüsünü otlatmak üzere taşınmaza götürmesi üzerine, başka köyler halkının kendisini bu yerden yararlanmaktan engelledikleri kesinlikle anlaşılmaktadır. Bu bakımdan davacının kira konusu yerden bir süre için dahi yararlanmadığı gerçekleşmiştir. Hatta, durumun davalı kiralayana bildirmesi üzerine, davalının ben burayı sana kiraya verdim, sen ne yaparsan yap demek suretiyle BK.nun yukarıda anılan hükümlerine açıkça muhalefet ettiği yine tanık beyanları ile sabittir. Şu halde davalı kiralayanın, kira sözleşmesinin kendisine yüklediği, gerçek anlamda bir teslim ve yararlanmaya amade bulundurma borcunu yerine getirmediği açık ve seçik olarak anlaşılmaktadır. Oysa kiralayan teslim mükellefiyetini tam yerine getirmedikçe, kiranın peşin ödenmesi şart edilen hallerde dahi kira alacağı doğmaz (Tandoğan - age. - 354, dip not 7 ile ilgili metin). Kaldı ki taraflar arasındaki sözleşme yukarıda anılan teslim borcu yerine getirilmediği için davacı tarafından feshedilmiştir. O halde, davacı haksız iktisap kurallarınca davalı kiralayanın peşin aldığı kirayı istemekte haklıdır ve mahkemenin de yukarıda anılan gerekçelere uygun düşen ödetme kararı doğrudur ve karar anılan nedenlerle onanmalıdır.
Sonuç: Davalı Köy Tüzel Kişiliği adına muhtarının temyiz itirazların reddiyle direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy