(634 S. K. m. 19, 28, 44)
Dava: Taraflar arasındaki " eski hale getirme " davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kadıköy Birinci Sulh Hukuk Mahkemesince davalının reddine dair verilen 27.3.1991 gün ve 1990/1014-1991/357 sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay On sekizinci Hukuk Dairesi'nin 5.5.1992 gün ve 798-3320 sayılı ilamıyla; ( ...Davalılar, ortak yerlerde bulunan çatı arasına 2'şer oda banyo inşa ederek alttaki bağımsız bölümleriyle irtibatlandırmak suretiyle projeye aykırı ve diğer kat maliklerinin rızasını almadan inşaat yapmışlardır.
Kat Mülkiyeti Kanununun değişik 19. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmaksızın ana gayrimenkulun ortak yerlerinde inşaat ve tesisler yapması ve yine aynı Kanunun 44. maddesine göre de kat maliklerinin oybirliği ile vereceği bir karar olmadan ana gayrimenkulun üstüne kat ilavesinde de bulunamazlar.
Mahkemece; dava, yönetim planının 14. maddesi ve bu maddenin atıfta bulunduğu Sulh Mahkemesi kararına dayanılarak reddedilmiş ise de, davalıların yaptığı ek inşaat sözü edilen 14. madde kapsamında bir bağımsız bölüm olmadığı gibi, dayanılan mahkeme kararı da imar mevzuatının elvermesi şartına bağlı olup, dosyada bu şartın tahakkuk ettiğine dair hiçbir bilgi ve belge bulunmamaktadır.
Diğer taraftan, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre yönetim planı; ana binanın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir sözleşme olup, yönetim planıyla bunun dışındaki hususları ve özellikle bağımsız bölüm maliklerine aynı hak tanıyan ve ana projeye aykırı inşaata izin veren bir hükme yer verilemez. Bu suretle yönetim planına alınmış bir hüküm var ise diğer kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir karar oluşmadıkça uygulanamaz... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz eden : Davacılar vekili.
Karar: Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Özel Daire bozma ilamında da değinildiği üzere, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, bağımsız bölüm maliklerinin ana gayrimenkulun ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yapmaları bütün kat maliklerinin onayına bağlıdır. Davalıların, ortak yerlerden olan çatı arasına inşa edip merdivenle kendi bağımsız bölümlerine başladıkları ikişer oda ile tuvaletlerin 19. maddenin özetlenen bu hükmü kapsamında olduğu açıktır.
Davalılar savunmalarında, yönetim planının 14. maddesi ve bu maddenin yollamada bulunduğu Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 17.7.1979 gün,1978/281-1979/873 sayılı kararın diğer kat maliklerinin onayını içerdiği ileri sürülmüştür. Sözü edilen 14. madde de ise, mevcut kat maliklerinden hiç birisinin taraf olmadığı, bir izaleyi şüyu davası sırasında, henüz kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulmamış ortak taşınmazın paydaşlar arasında rızaen taksimine ilişkin sulhun tesciline dair Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi'nin yukarıda gün ve sayısı verilen kararına atıf yapılarak, "... binanın üst katını teşkil eden dairelere üst hakkı tanınmış olup, bu hakkın istimali diğer kat maliklerinin muvafakatine ayrıca ihtiyaç gerektirmemektedir" denilmektedir. Belirtmek gerekir ki, yollamada bulunulan karar bir akittir. Taşınmazın o tarihteki paydaşları arasında geçerli olup hükmünü icra etmiştir. Sulhte dört numaralı bağımsız bölüme tanınan kat çıkma hakkı, şehrin imar planında yapılan değişiklikle bölgeye bir kat daha çıkmak müsadesi verilmesi halinde geçerli olabileceği gibi, böyle bir geçerlilik, sulhun bu hükmü tapuya yansımadığından, sadece sulhun taraflarını bağlayacağı da kuşkusuzdur.
Diğer taraftan, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre; yönetim planı, ana gayrimenkulun yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini; yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer koşulları düzenleyen bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planı bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlar. Yönetim planının bu niteliği, yani sözleşmeye taraf olmayan onu imzalamayan sonraki maliklerin de uymaları gereken bir belge oluşu, yasada tanımlanan kapsamının genişletilmesine izin vermez. Ana gayrimenkulun yönetim tarzına, kullanma maksat ve şekline, yönetim ve denetçilerin alacakları ücrete ve genelde yönetime ait diğer konular dışında kalan hükümler, yönetim planında yer alamaz. Örneğin, herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşedemez: Ana taşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz. Taşınmazın ortak kullanıma tahsis edilmiş yerlerinin ( kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane ) belli bir kat maliki yada maliklerince inhisarı kullanımına terk edemez. Yasanın 19. maddesindeki tüm kat maliklerinin ortak rızasını yada 44. maddeye göre oybirliği ile karar alınmasını gerekli kılan koşullarını bertaraf eden hükümler, yönetim planında yer alamaz. Buna rağmen yönetim planında yer verildiği taktirde, bunlar geçersiz olup kat maliklerini bağlamaz. Nitekim, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün teşkilata yayınladığı, Kat Mülkiyeti Kanununun Tapu Dairelerince uygulanan hükümlerinin açıklanmasına ilişkin 6.7.1983 gün ve 4-1-1-7/1454 sayılı genelgede, Yargıtay'ın bu konudaki uygulamalarından esinlenilmiş ve "yönetim planında sadece yapının ve bağımsız bölümlerin kullanış tarzına ait hususlara yer verilecektir. Kullanım dışında doğrudan hak doğurucu madde ve bölümler ilave edilmeyecektir. İbraz edilen yönetim planının Tapu Sicil Muhafızlıklarınca incelenerek yukarıda izah edilen hususlara aykırılık tesbit edildiğinde mevzuata aykırı maddelerin yönetim planından çıkarılması istenecek, kabul edilmez ise mevzuata aykırı hususların geçersiz olduğu yönetim planının uygun bir yerine re'sen şerh verilecektir" talimatına yer verilmiştir.
Bu durumda, yönetim planına yollamada bulunulan sulhnamedeki koşul, dava konusu olaya uygulanamayacağı gibi, ayrıca da yönetim planında yer, alan "muvafakat verilmesine" gerek olmadığına dair 14. maddedeki hükmün de, Kanunun 28. maddesine aykırı olması nedeniyle uygulanmasına yasal olanak yoktur. Bu itibarla, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi doğru değildir. O halde usul ve Yasaya aykırı bulunan direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA , istek halinde temyiz peşin harcının davacılara geri verilmesine, 22.09.1993 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy