(6570 S. K. m. 6)
Dava: Taraflar arasındaki "kira tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 4. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 1.11.1994 gün ve 1994/719-1162 sayılı kararın incelenmesi davalı tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.1.1995 gün ve 1994/15601-1995/260 sayılı ilamıyla; ( ...1994 yılı başlarından itibaren gidere olağanüstü yükselen fiyat artışlarının ve ülkeyi sarsan ekonomik krizin sonuçları, Hükümetçe ekonomide ciddi kararların alınmasına neden olmuştur.
Özellikle Nisan 1994 tarihinde Toptan Eşya Fiyat Endekslerinde meydana gelen artışın % 70'lere varması takip eden aylarda % 100'ün üzerinde seyretmesi, o yıl büyük boyutlara ulaşan ekonomik kriz ve çok aşırı fiyat artışlarını göstermektedir.
Böyle yıllarda büyük çoğunluğu kira ile oturan dar gelirlilerin yaşam şartları daha da kötüleşmiş demektir. Bu kesimin gelirlerindeki artış, hızlı seyreden enflasyonun etkisi ile; artan fiyatların da gerisinde kaldığı halde, kiralanan taşınmazın değerindeki artış hızlandığından, mal sahiplerini de aynı ölçüde etkilediği kabul edilemez.
Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış, memur ve diğer birçok mesleklerde serbest çalışanların, emeklilerin ve işçilerin gelirlerine tam olarak yansıtılmadığından, bunlar fiyat artışlarından daha çok etkilenmektedirler. Ekonomi esaslarına göre hak ve nesafet kurallarına uygun, makul bir kira parası saptanırken, çoğunluğu kiracı olan bu kesimin durumları ve ödeme güçleri gözden uzak tutulamaz. O nedenle ekonomi esaslarına göre başka bir deyişle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki artış esas alınarak kira parasının tespiti gereken hallerde kira parasında yapılacak artış miktarlarının hesaplanması için genel ve eşit bir uygulama sağlayacak, kendiliğinden işlerliği olan bir dayanak bulmak zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.
Kira parasının tespitinde esas alınmak üzere bulunan endeksteki artış oranın, kira parasına yansıma derecesini saptamak yanında, kabul edilecek yansıma oranının objektif, eşit bir uygulama sağlayacak nitelikte, adil ve bilimsel olması gereği vardır.
Kira parası taşınmaz mala yatırılan sermayenin ancak bir gelir bölümünü teşkil eder. Oysa bunlardan ayrı olarak bireyin katkısı dışında cereyan eden sosyal, ekonomik, yasal ve idari nedenlerle taşınmaz mal değerlerinin enflasyon hızının üstünde ve diğer mallar ile kıyaslanmayacak biçimde durmadan arttığı görülmektedir. Bu artış bir anlamda gelir, diğer bir deyimle kazançlardan başka bir şey değildir.
Bu nedenle, yüksek oranda değer artışından yararlanan kiralayanlar yönünden Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın her zaman tam olarak/kira parasına da yansıtılmasını gerektiren, ekonomi esaslarının öngördüğü bir zorunluluktan da sözedilemez.
Nitekim Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Yasanın 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, amacı kiracıyı korumak olan 6570 sayılı Yasanın kira parasındaki "sınırlı artış" ilkesini ortadan kaldırdığı kabul edilemez. Bununla birlikte kira parasının tespiti yöntemini anılan yasada doğan boşluk nedeniyle belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da, kira parasının "hak ve nesafete uygun" seviyede takdiri ile "sınırlı artış" öngörülmektedir.
Kira parasının, yeni dönemdeki artış miktarı başka bir anlatımla, Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın kira parasına yansıma oranı belirlenirken, esas itibariyle objektif iyiniyet kuralları tarafların sözleşmeden bekledikleri yarar dengesinin korunması, bunun yanında öngörebilecekleri fiyat artışı gözönünde bulundurulmalıdır. Bilindiği gibi Nisan 1994 tarihinden önceki dönemlerde Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış % 60 civarında seyretmiş bir anlamda öngölürebilen, düzenli bir fiyat artışı gerçekleşmiş bulunmaktadır. Bu yüzden kira parasının Nisan 1994 tarihinden önceki dönemlerde gerçekleşen fiyat artışları ile sınırlı olarak artırılması aşırı fiyat artışlarından doğan ekonomik krizden önce varolan istikrar zeminini koruyacak ve böyle bir yöntem tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri yararın dengesini de bozmayacaktır.
Gelirlerdeki artış, endeksteki artışın altında kalan ve büyük bir çoğunluğu teşkil eden kiracıların yaşamlarının korunması ve kira parasını ödeyemez duruma sokulmalarındaki kamu yararı ve kiralayanın aynı dönemde taşınmaz malında değer artışı ve bunun miktarı da dikkate alınarak; endeksteki artışın gelirdeki artışın çok üstünde olduğu ve normal kazanç ölçülerini de aştığı dönemlerde, bir yarar denkleştirmesi sağlayabilmek için, ileri sürülüp kanıtlanmış özel bir neden bulunmayan hallerde, Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış oranının bir bölümünün yansıtılarak yeni dönem kira parasının tespiti hak ve nesafet kurallarına da uygun düşer.
Bu nedenlerle Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın bir yıllık kira döneminde % 65'i geçtiği hallerde, bunun kira parasına yansıyan bölümünün % 65 oranı ile sınırlandırılmasının hakkaniyete uygun ve adil bir ilke olduğu sonucuna varılmıştır.
Bu yönde yapılacak uygulama toplumun sosyo-ekonomik gerçeklerine ve gereklerine de uygun düşmektedir.
Belirtilen esaslar uyarında tespit edilecek kira parasının altında veya üstünde bir değişikliğin kabul edilebilmesi için özel nedenlerin bulunması ve bunun inandırıcı somut bir biçimde kanıtlanması gerekir.
Sonuç olarak kira parasının Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış esas alınarak tespiti gereken hallerde yeni dönem kira parasının yukarıda açıklanan ilke gözönünde bulundurularak tespiti gerekir.
Bu nedenle 1.8.1993 tarihinde başlayan dönemi kira parası hesap edilirken bir önceki dönem kira parasının % 65 oranında arttırılarak tespiti gerekirken daha fazla kira parasına hükmedilmesi doğru görülmemiştir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava kiralananın aylık kira parasının tespiti istemine ilişkindir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde, kira aktinin başlangıç tarihi 1.8.1990 dır. Temyize konu dava da ise 1.8.1993 tarihinde başlayacak yeni kira dönemi için kira parasının belirlenmesi talep edilmiştir. 1.8.1990 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kira bedeli birinci yıl için 350.000 ikinci yıl için de 455.000 lira olarak kararlaştırılmış durumdadır. Bu süreler dolmuş ve taraflar arasında başkaca hak ve nesafet çerçevesinde bir kira parası belirlenmesi yapılmamıştır. İlk kira kontratının başlangıç tarihi itibariyle olayda üç yıldan fazla süre geçmiş durumdadır. Bu itibarla yerel mahkemenin, 1.8.1993 tarihinde başlayacak yeni kira dönemi için kiralananın aylık kira parasının endeks uygulanması suretiyle değil, tevhidi içtihat hükümleri dairesinde günün ekonomik koşulları, emsal karşılaştırması çerçevesinde hak ve nesafet kurallarına göre tespit edilmesi gerektiğine değinen direnmesi yerindedir.
Ancak özel dairesince, mahkemece kurulan hükme yönelik temyiz itirazları incelenmemiştir. O itibarla yerel mahkemenin direnmesi yerinde ise de işin esası ile ilgili temyiz itirazlarının tetkiki için dosya, dairesine gönderilmelidir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan sebeplerden dolayı temyiz incelemesinin yapılması için dosyanın 3. Hukuk dairesine gönderilmesine, 20.09.1995 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy