(818 S. K. m. 250)
Dava: Taraflar arasındaki "kira parasının tenzili, sözleşmenin feshi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir Asliye 3. Hukuk Mahkemesi'nce davaların reddine dair verilen 16.3.1998 tarih ve 1996/929 E., 181 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 21.5.1998 tarih ve E. 1998/3973, K. 1998/4599 sayılı ilamı ile; (... Davacı şirket, 15.7.1994 başlangıç tarihli sözleşme ile mülkiyeti davalı idareye ait İzmir Balçova'daki otel binasını talih oyunu salonu ile birlikte aylık 225.000, yıllık 2.700.000 USD karşılığı kiraladıklarını, kendilerinin asli uğraşının talih oyunları salonları işletmek olması nedeniyle yüksek bir kira parası ödemeyi göze aldıklarını, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte oyun salonlarının 24 saat ticarete açık, her türlü reklam, promosyon, hediye çekilişleri yapılıp ücretsiz ikram olarak açık büfe yemek verebilen ve Türk vatandaşlarının da girebildiği oyun ve eğlence nitelikli gazino olarak kullanabildiği halde sonradan gerek İçişleri ve gerek Turizm Bakanlıklarının kararı ile çalışma süresinin 2/3 oranında kısaltılarak sadece 8 saate indirildiği gibi giriş için birtakım kıyafet zorunluluğu getirtildiğini ve her türlü promosyon, çekilişlerle Türk vatandaşlarının girişlerinin yasaklandığını, böylece oyun salonunun ticari faaliyetinin tamamen kesildiğini, bu gelirle kiranın ödenmesine olanak kalmadığını, edimler arasındaki dengenin bozulduğunu ileri sürerek aylık kira parasının 40.000 USD olarak tespitine ve bu isteğin kabul edilmemesi halinde sözleşmenin feshine karar verilmesini istemiştir.
Davalı idare vekili, davanın terditli açıldığını, esasen binanın kaplıca tesisleri bulunması nedeniyle fizik tedavi ve sağlık amaçlı istifadeye yönelik olarak kiralandığını, kumarhanenin söz konusu olmadığını, ortada beklenilmeyen bir halin varlığından söz edilemeyeceğini, getirilen yasakların genel ahlak yönünden gerekli olduğunu, davacının yeni kira döneminin ilk taksidini ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin ödediğini, isteğin çok düşük olduğunu, fesih isteğinin yerinde olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Daha sonra davacı 27.2.1997 tarihinde açtığı ikinci dava ile kira süresinin on yıl olmasına rağmen kira parasının arttırılmasına ilişkin bir hüküm bulunmadığını, ancak tarafların anlaşarak kira parasının 1.3.1996 tarihinde % 20 oranında arttırmayı kararlaştırdıklarını, bu kez davalı idarenin 1.3.1997 tarihinde başlayacak yeni dönem için % 20 artış istediğini ileri sürerek sözleşmede % 20 artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmadığının tespitine, bu isteklerinin kabul edilmemesi halinde % 20 artış kaydı gazinolara getirilen yasaklamalar nedeniyle akdi çekilmez hale getirdiğinin tespitiyle tamamen kaldırılmasına karar verilmesini istemiş ve mahkemece iş bu davanın asıl dava ile birleştirilmesine karar verilmiştir.
Mahkemece her iki davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı tarafından İzmir Asliye 11. Hukuk Mahkemesi'nde açılıp 1997/136 esas numarasını alan ve 29.4.1997 tarihinde asıl dava ile birleştirilmesine karar verilen men'i muaraza davasının reddine ilişkin temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Her ne kadar davacı, dava dilekçesinde davayı sözleşmenin günün koşullarına uyarlanması şeklinde nitelendirilmiş ise de olayları açıklamak davacıya hukuki nitelendirme mahkemeye aittir (HUM madde 76). Dava dilekçesinde açıklanan olaylar gözetildiği takdirde uyuşmazlığın BK 250. maddesi hükmüne göre çözümlenmesi gerekir. Zira bu dava, anılan hükme göre kira parasının tenzili olmadığı takdirde sözleşmenin feshi isteğiyle açılmıştır.
BK 250. maddesi, kiralananın, kira süresi içinde kiracının bir kusuru olmadan, sözleşmeden amaçlanan kullanmanın olanaksız hale gelmesi ya da önemli şekilde azalması halinde kiracıya, kira parasının indirilmesini ve hatta ayıp uygun bir süre içinde giderilmezse sözleşmeyi feshetme hakkını da tanımıştır. Bu seçimlilik haklarından birisi sözleşmenin devamını, ikincisi de son bulmasını öngördüğü için her ikisinin birlikte kullanılmasına olanak yoktur. O nedenle mahkemece öncelikle davacıya bu seçeneklerden hangisini istediği açıklattırılmalı ve davacının tercih ettiği istekle sınırlı olarak inceleme ve araştırma yapılıp sonuçlandırılmalıdır.
Hemen belirtmek gerekir ki BK 250. maddesinin öngördüğü ilk koşul kiracının kusurlu olmamasıdır. İleri sürülen maddi olaylardan dolayı davacı kiracının bir kusurunun bulunmadığı tarafların kabulündedir. Öte yandan otelin kiralandığı tarihte bu davanın açılmasına esas tutulan ve gazinolara getirilen kısıtlamaların mevcut olmadığı ve kira sözleşmesinin devamı sıralarında ortaya çıktığı da uyuşmazlık konusu değildir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kiralananın (turistik tesis otel) olarak kiralamış olmasına rağmen, sonradan yapılan gazinonun bu sözleşmeye dahil olup olmadığının ve yine ileri sürülen maddi olayların BK'nin 250. maddesinin uygulanmasını gerektirip gerektirmediğinin saptanması noktasında toplanmaktadır. Davalı idareye ait otel kiralanırken, gazinocunun mevcut olmadığı ve ancak kira sözleşmesinin 9 ve 12. maddeleri hükümlerine göre sonradan davacının hazırlayarak davalının da muvafakatını almak suretiyle yaptığı proje gereğince inşa edildiği toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Böylece eylemli olarak gazinonun da kira sözleşmesine dahil edildiğinin ve onun bir cüzü haline geldiğinin kabulü zorunludur. Nitekim 11.11.1997 tarihli ilk bilirkişi raporunda da açıklandığı üzere sözleşmeye her türlü tadilat ve iyileştirme yapma yetkisinin konması ve daha sonra büyük giderler sarf edilerek otelin altında 3200 m2'lik alanın yıkılıp modern bir gazino haline dönüştürülmesi de bu yerin gazino olarak çalıştırılması amacıyla kiralandığını açıkça göstermektedir. Bu nedenle gerek son bilirkişilerin ve gerek mahkemenin gazinonun kiralamaya dahil olmadığı yolundaki mütalaalarına katılma olanağı bulunmamıştır. Hal böyle olunca ileri sürülen nedenlerin BK'nın 250. maddesinde yazılı nedenlerden sayılıp sayılmadığının saptanması gerekir. Mahkemece yaptırılan ilk bilirkişi incelemesinde ileri sürülen maddi olayların gazino gelirini olumsuz yönde etkilediği belirtilmiştir. İkinci bilirkişi kurulu münhasıran davacının vergi beyanını gözeterek bir sonuca ulaşmışlardır. Oysa vergi beyanını yalnız başına bir delil olarak kabul etmeye olanak yoktur. Bu durumda mahkemece yeniden seçilecek uzman bilirkişilerden alınacak olaylara dayalı, gerekçeli ve Yargıtay denetimine elverişli bir raporla ileri sürülen maddi olayların davalıya BK 250. maddesinde yazılı seçeneklerden herhangi birini tercih etme olanağı sağlayıp sağlamadığının saptanması ve ortaya çıkacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekir. Eksik incelemeyle isteğin reddedilmiş olması bozmayı gerektirir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davacı vekili
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının özel daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 09.06.1999 tarihinde, oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy