(818 S. K. m. 358) (743 S. K. m. 931)
Dava ve Karar: Taraflar arasındaki "sözleşmenin iptali-tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kartal Asliye 4. Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabul-kısmen reddine dair verilen 23.9.1997 gün ve 1995/586 E- 1997/678 K. sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 15.05.1998 gün ve 1998/
sayılı ilamı ile; (...Davacı arsa sahipleri, davalı yüklenici K. K.'ye kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 63 parsel sayılı taşınmazdan 212/400 pay devrettiklerini, yüklenicinin de davalılara, yapacağı inşaattan bağımsız bölümlerin satış vaadinde bulunduğunu ayrıca, bu bağımsız bölümlerle bağlantılı olarak tapuda arsa paylarını devrettiğini inşaatın %30,3'nün yapıldığını, davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, yapılan 16.7.1992 gün ve 45676 sayılı kat karşılık inşaat sözleşmesinin feshini ve davalılar adına oluşan tapuların iptaliyle adlarına tescilini istemişlerdir.
Bilindiği üzere; yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edim ise binayı imal ve teslimidir. Yüklenici edimi yerine getirmediği takdirde Borçlar Kanununun 358 inci maddesi uyarınca arsa sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar.
Hemen belirtmek gerekir ki; yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Öte yandan, arsa sahibi de yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshiyle üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir söyleyişle, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerine yazılan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem, yolsuz tescil durumuna düşer.
Somut olayda, davalılar, tapuda malik olarak gözüken yükleniciden ve arsa maliklerinden pay satın almışlardır. Davalıların bir kısmı daha önce yükleniciye pay temlik eden davacıya göre, ikinci el konumundadırlar. Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden bu tür kişiler Medeni Kanunun 931 inci maddesinin koruyuculuğu altına alınmışlar; bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmişler ve iktisapları geçerli sayılmıştır.
Ne var ki, söz konusu kişinin, gerçekten iyiniyetli olması, sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen tapu sicilindeki yolsuz tescil durumuna düşme halini bilmemesi gerekir. Nitekim, bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının defi değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re'sen nazara alınacağı gerek
tarih, 1990/4 esas 1991/
karar sayılı İnançları Birleştirme Kararında gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir.
Davalıların henüz inşaat halinde bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladıkları bunun içinde bağımsız bölümlere bağlantılı arsa payı satın aldıkları olayların cereyan tarzından, taraflar arasındaki ilişkiden açıkça anlaşılmaktadır, "topraktan satış", "temelden satış" şeklinde isimlendirilen bu tür satışlarda alıcı arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümlerde ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısıyla arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Bu durumda, MK.nun 931 inci maddesinin koruyuculuğundan yararlanılması söz konusu olmaz.
O halde, yukarıda değinilen ilke ve olgular dikkate alınarak bir hüküm kurulması gerekirken, yazılı olduğu üzere karar verilmesi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDENLER: Davacılar vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle HUMK. 2494 sayılı Yasayla değişik 438/II. fıkrası hükmü gereğince duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 25.10.2000 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy