(634 S. K. m. 12, 19, 20, 24, 24, 28, 32, 44, 45)
Dava: Taraflar arasındaki "eski hale getirme ve tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Beyoğlu 4. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 26.10.1998 gün ve 1997/1024 E- 1998/752 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 5.4.1999 gün ve 1999/2494-4104 sayılı ilamı;
(...Kat Mülkiyeti Kurulu binada dava konusu 5 numaralı bağımsız bölüm, ana gayrimenkulun üçüncü norlakatında ve tapuda mesken olarak kayıtlıdır. Tapu kaydı ekinde Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtilen 20.7.1970 tarihli ve o tarihte taşınmazın tamamına sahip olan iki malikin imzasını taşıyan yönetim planının 12. maddesinde "anagayrimenkulun tamamı veya ayrı ayrı bağımsız bölümlerin kat malikleri kurulunun oybirliği ile alınmış kararı bulunmadıkça tapu sicilinde belirtilen nitelikte kullanılamaz" denilmesine karşın, 32. maddesinde "üçüncü kat 5 nolu bağımsız bölüm satıldığı takdirde katın malikinin kendi Dairesi'nin dış duvarlarına ışıklı, ışıksız reklam panoları koyabileceği ve bu daireyi dernek lokali olarak kullanabileceği veya işyeri olarak kiraya verebileceği" hükmüne yer verilmiştir.
Anılan bağımsız bölüm, 18.11.1982 tarihinde davalı G. A. H. tarafından satın alınmış ve yönetim planının 32. maddesi hükmüne dayanılarak diğer davalı B. K.'na kiraya verilmiştir. Aynı binanın 6 nolu bağımsız bölümü de 18.8.1994 tarihinde davacı tarafından satın alınmıştır.
Dava, Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre, kat malikleri kurulunca oybirliği ile verilmiş bir karar alınmadan mesken nitelikli bu yerin BAR olarak kullanılamayacağı iddiasıyla açılmış, mahkemece de yönetim planının 32. maddesi hükmünün kanunun 24. maddesinin 2. fıkrasında öngörülen oybirliği ile verilecek kat malikleri kurulu kararı yerine geçeceği gerekçesiyle dava reddedilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunun 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı, ana gayrimenkulun yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenler. Külli ve cuzi halefleri de dahil tüm kat maliklerini bağlar. Bir bağımsız bölümün mesken veya işyeri olma niteliği, yönetim planının tarifinde yer alan "kullanma maksat ve şekli" deyimini kapsamında mütalaa edilebilir ise de, bu konuda 24. maddenin 2. fıkrası hükmünün özel ve mutlak bir ilkeyi yansıttığının da kabulü gerekir. Anılan bu fıkraya göre, gayrimenkulun kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, gazino, pavyon, bar, klüp, fırın, lokanta, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerleri ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Aynı maddenin üçüncü fıkrası hükmüne göre de, bu kararın ayrıca bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilmesi de gerekir. Kanun koyucunun 24. maddenin 2. fıkrasındaki işlemin ancak kat malikleri kurulu kararıyla gerçekleşebileceğini hükme bağlaması, bu işleme verdiği önemden kaynaklanmaktadır. Nitekim kanun koyucu bunun gibi önem verdiği, ana gayrimenkulun üstüne kat ilavesi veya çekme katın tam kata dönüştürülmesini düzenleyen 44. maddesi; ana gayrimenkulun dış duvarları ile çatı veya damının kiraya verilmesini düzenleyen 45. maddesinde de kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararı gerekli görürken daha az önem atfettiği durumlarda, örneğin 19 ve 20. maddelerde karar aramadan sadece muvafakatı yeterli görmüştür.
Çoğu zaman henüz yapı inşa edilmeden arsa üzerinde kat irtifakı tesis edilirken, arsa sahibi yada arsa sahibi ile birlikte mülkiyete ortak edilen müteahhidin düzenleyip verdikleri yönetim planlarında ana gayrimenkulun yönetimi yada kullanımında bu kişiler lehine hükümlere yer verilmekte, bu durumun farkında olmadan taşınmazda sonradan bağımsız bölüm maliki olanların karşısında olayımızda olduğu gibi yıllar sonra yönetim planı ortaya çıkarılmakta ve kat malikleri arasında huzursuzluğa neden olmaktadır.
O halde, kanun koyucunun özel bir önem atfederek düzenlediği 24. maddenin 2 ve 3. fıkralarının yasanın amir hükmü olduğu kabul edilerek bunun hilafına olan yönetim planı hükmüne itibar edilmemelidir.
Ayrıca, mesken olan 5 nolu bağımsız bölümün işyeri olarak kullanımını veya kiraya verilmesini mümkün kılan 1970 tarihli yönetim planının ne zaman tapuya verildiği, (kat irtifakı veya kat mülkiyetinin tesisi tarihinin tapu kaydında gösterilmemiş olması nedeniyle) dosya içeriğinden anlaşılamamakta ise de, büyük olasılıkla bu binanın yapımı ve kat irtifakının tesisi sırasında gerçekleşmiştir. Yönetim planının tapuya verildiği günde de olsa kat malikleri kat mülkiyetine geçilirken, 12. maddenin c bendine uygun olarak verdikleri ve tümünün imzasını taşıyan noterden onaylı listede de tüm bağımsız bölümlerin mesken olduğunu beyan etmişler ve bunun böyle olduğunu tapu kütüğüne tescil edilmesini istemişler ve bu istekleri yerine getirilmiştir. Kanunun 24. maddesinin 2 ve 3. fıkralarındaki amir hükmün yanı sıra yasa gereği verilmiş noterlikçe onaylanmış bu beyana değil de, büyük olasılıkla daha önce imzalanmış yönetim planına öncelik verilmesine yasanın 28. maddesi yeterli dayanağı sağlayamaz.
Öte yandan, yönetim planının 32. maddesinin yukarıda açıklanan yönetim planının düzenlendiği tarihte 5 nolu bağımsız bölüme sahip olan malik sattığı takdirde bu yerin işyeri olarak kullanılabileceğine ilişkin hükmü, söz konusu bağımsız bölüme diğerlerine göre satışta cazibe ve diğerlerinden daha yüksek değerde satışını mümkün kılabilen bir ayrıcalık ve üstünlük sağlar nitelikte olması ve gerçekleşmenin, o taşınmaz malikinin iradesine bağlı ve belirsizlik göstermesi bakımından da kanuna ve hakkaniyete uygun düşmediğinden, bütün kat maliklerini bağlayıcı kabul edilemez.
Bu açıklamalara göre mahkemece, yönetim planının söz konusu hükmüne itibar edilmeyerek, Kat Mülkiyeti Kanunun 24. maddesi amir hükümleri çerçevesinde tarafların iddia ve delilleri toplanıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesu Usul ve Yasa'ya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararında Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı (BOZULMASINA), 21.6.2000 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy