(743 S. K. m. 627, 628)
Dava: Hal böyle olunca 634 sayılı Kanunun 50 inci, 10 uncu ve 12 inci maddesi hükümlerinin uygulanabilirlikleri araştırılmadan satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi isabetsizdir.
Taraflar arasındaki "ortaklığın giderilmesi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Eskişehir 2. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 12.10.1999 gün ve 1999/288 E. 1357 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 23.11.1999 gün ve 1999/9783 - 9774 sayılı ilamı;
(... Dava bir parça taşınmaz mal ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece dava konusu taşınmazın satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz olunmuştur.
Davada taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi istendiğine göre, bu istek içinde kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi istemininde varlığını kabul etmek gerekir. Hal böyle olunca, öncelikle keşif yapılarak 634 sayılı kat mülkiyeti kanunun 50. maddesi uyarınca binada kat mülkiyetinin kurulup kurulmayacağının araştırılması, şayet bu mümkünse ikinci aşamada aynı yasanın 10. maddesi uyarınca pay ve paydaş adedine göre gerektiğinde ivaz ilaveside gözönünde tutularak her bir paydaşa veya hisseli kalması konusunda anlaştıkları takdirde anlaşan paydaşlara birer bağımsız bölüm isabet edecek şekilde taksim olanağı bulunup bulunmadığının tespiti icabeder. Payların denkleştirilmesi, gerektiğinde ivaz ilavesi ve gruplama ortaklar anlaşmazlarsa kur'a çekmek suretiyle hangi bağımsız bölümün hangi ortağa isabetinin belirlenmesi sadece muristen kalan taşınmazlar için mümkündür. Yoksa müşterek paydaşların herbiri arsa payına karşılık belirli bir bağımsız bölüm almış, onu kullanıyorsa paydaşların diğerinin kullandığı bağımsız bölümde hakkı yoksa ivaz ilavesi, pay denkleştirilmesi kura çekme gerekmez. O bölümün paydaşa verilmesi icab eder. Bundan sonra aynı kanunun 3. maddesi uyarınca değerle oranlı olarak bağımsız bölümlere arsa payı tahsisi gerekir. Bölümlere arsa payı tahsis edilirkende daha önce gelişi güzel verilen zemindeki arsa payları nazara alınmaz. Bu işlemler için bir hukukçu ve iki teknik elemanın bilirkişi olarak seçilmesinde yarar vardır. Bu aşamadan sonra taksimi isteyen tarafa kat mülkiyeti kanununu 12. maddesinde sayılan belgeler tamamlattırılır. Ondan sonra arsa payları bu paylara karşılık verilen bağımsız bölüm numaraları ve sahipleri belirtilerek kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.
OLAYIMIZDA: Ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmazda 4 kattan oluşan kargir binanın bulunduğu keşfen saptanmıştır. Yukardaki esaslar doğrultusunda kat mülkiyetinin kurulup kurulamayacağı araştırılmadan yazılı şekilde satış kararı verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, 24.05.2000 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Davacılar dava dilekçesinde, davalı ile birlikte herbirisinin 1/3 oranında hissedar bulundukları taşınmazın fiili durumu itibariyle taksimi mümkün olmadığından satılarak ortaklığın giderilmesini istemişlerdir.
Davaya cevap vermeyen davalı, katıldığı oturumlarda da taksim veya kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesi yolunda bir talepte bulunmamış, son oturumda mahkemenin takdirine bıraktığını belirtmiştir.
Mahkemece, talep doğrultusunda, satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verilmiştir.
Davalı, mahkemenin bu kararını temyiz ettiği dilekçesinde de, satış kararına karşı çıkmamış, temyizini satışa esas alınan değerlendirmenin eksikliğine hasretmiştir.
Davada tarafları oluşturan paydaşlar taksim istemedikleri halde, davalı temyizi üzerine inceleme yapan Yüksek Özel dairece, "davada taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi istendiğine göre..." diye başlanılan ilamıyla, taksim istenilmiş gibi, kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağının araştırılması gereğine değinilerek mahkeme kararı bozulmuştur.
Taraflar mahkemeden bozma kararına karşı direnilmesini istemiştir ve mahkemece, bozma kararına uyulmayıp, taksim talebinin yokluğuna ve de istisnai haller dışında, tarafların iddia ve savunmalarına usulen bağlı olan mahkemenin tarafların istemedikleri bir durumu araştırmasına gerek olmadığı gerekçesine dayanılarak önceki kararda direnilmiştir.
Davalı vekilleri bu kararla ilgili temyiz dilekçesinde açık bir şekilde satışa ilişkin direnme kararını temyiz etmediklerini, itirazlarının taşınmazın değerinin tespiti konusuna yönelik olduğunu belirtmişlerdir.
Bu durum karşısında ve aşağıda belirtilen nedenlerle, Yüksek Özel Dairenin bozma kararı ve aynı gerekçelerle verilen, mahkemenin direnme kararının bozulmasına ilişkin Yüksek Hukuk Genel Kurulu çoğunluğunun bozma kararı usul ve yasaya uygun düşmemektedir.
Şöyle ki;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasında, "kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, Hakim o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12. maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir." hükmü yer almaktadır.
Yasanın bu hükmüyle, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle yapılabilmesi için öncelikle davaya konu taşınmazdaki paydaşlardan en az birisinin bu yolda istekte bulunması şart kılınmıştır. Paydaşların taksim isteğinin bile bulunmadığı bir davada, kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi yasanın açıklanan hükmüne aykırı düşer.
Yargıtay uygulamalarında, ortaklığın giderilmesi davalarında, ortaklığın giderilmesi isteğinin, öncelikle aynen taksimi bu mümkün olmadığı takdirde satış suretiyle ortaklığa son verilmesini içerdiği kabul edilmekte ise de, genel nitelikteki Medeni Kanun hükümlerine dayalı bu uygulamayı, Kat Mülkiyeti şekilde, kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi haline de teşmil etmek mümkün değildir.
Öte yandan, kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir binada kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan, 634 Sayılı Kanunun 12. maddesinde sayılan belgelerin bir kısmının (yönetim planı, fotoğraf ve benzeri) taraflarca temin edilmemesi nedeniyle hakim tarafından re'sen düzenlettirilmesi mümkün ise de, binanın belediyeden onaylı projesi, oturma izin belgesi gibi belgeleri ve bunların gerektirdiği harç ve masrafları kat mülkiyeti kurulmasını isteyenin temin ve karşılaması gerekir. Olayımızda, hiçbir paydaş aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulmasını istemediği için, mahkemece bu belgelerin ve masrafların taraflardan istenmesi ve dolayısıyla kat mülkiyeti kurulması da mümkün olamayacaktır.
Belirtilen nedenlerle taksim istekleri olmadığı gibi taksime ve kat mülkiyeti kurulmasına karşı olan ve de ısrarla satış isteyen tarafların iradesine uygun olarak verilen (ve davalı vekilinin temyiz isteğinin dışında tuttuğu) satış suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin mahkeme direnme kararının onaylanması görüşünde olduğumuzdan. Kat Mülkiyeti Kanununun yukarıda açıklanan hükmüne aykırılık teşkil edecek şekilde, paydaşların isteği bulunmadığı halde dava konusu taşınmazda kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığına yönelik araştırma yapılması gerektiğine dair Yüksek Özel Daire bozma kararını benimseyen Yüksek Hukuk Genel Kurulu çoğunluğunun bozma kararına katılmıyoruz.
Full & Egal Universal Law Academy