(1086 S. K. m. 76) (818 S. K. m. 249)
Dava: Taraflar arasındaki "alacak, tazminat, itirazın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Asliye 8. Ticaret Mahkemesi'nce davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 12.11.1998 gün ve 1994/1482 E- 1998/1731 K. sayılı kararın incelenmesi davalı-karşı davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 2.11.1999 gün ve 1999/3746-8647 sayılı ilamı ile;
(...Davacı vekili, müvekkilinin davalıya ait taşımazın 3 ve 4 no'lu bağımsız bölümlerinde 1.8.1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle konfeksiyon ürünleri imal ettiğini, kiralananı kira sözleşmesi süresinde amacına uygun bulundurma yükümlülüğü olan davalı kiralayanın kiralananın bodrum katlarında plastik (yer muşambası) üretimi yapmaya başladığını, oluşan zehirli gazların müvekkili şirket çalışanlarını olumsuz etkilediğini, ihtara rağmen davalının faaliyetine son vermemesi üzerine müvekkilince kiralananın 28.7.1994 tarihinde tahliye edilmek zorunda kalındığını ileri sürerek depozito bedeli (20.000) DM'nin aynen veya ödeme tarihindeki kur karşılığının ticari faiziyle birlikte, davalının yakıt bedelinin katılım payı (109.186.619) TL davalının isteği üzerine inşa edilip sundurma bedeli (55.328.000) TL fazla ödenen 15 günlük kira bedeli (67.500.000) TL bir ay üretim yapılamadığı halde işçilere ödenen (347.556.088) TL nakit nedeniyle uğranılan bir aylık kâr yoksunluğu (1.620.546.824) TL yeni iş yerine nakil ve monte kaybı (191.113.500) TL nakil ve montaj giderleri (308.865.950) TL olmak üzere toplam (3.360.063.981) lira zararın 1.10.1994 tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevabında, davacının tahliye nedeni olarak gösterdiği durumu bile bile taşınmazın bir kısmına kiracı olduğunu, müvekkilinin faaliyetinin çevreye zarar vermediğini depozito bedelinin iadesi koşullarının oluşmadığını, kira süresi sonundan önce kiralanan terk eden davacının zarar iddiasının dayanaksız olduğunu savunarak davanın reddini istemiş, birleştirilen davada ise Ağustos ve Eylül 1994 kira paraları toplamı (40.000) DM'nin davalı kiracıdan tahsili için girişilen icra takibinin haksız itiraz ile durduğunu ileri sürerek itirazın iptalini ve %40 inkâr tazminatın kiracıdan tahsilini talep etmiştir.
Mahkemece, delil tespit dosyasına, sunulan kanıtlara, tanık anlatımlarına ve bilirkişi raporuna dayanılarak davalı kiralayanın bodrum kattaki faaliyetinin yaydığı zehirli gazların davacının faaliyetlerini olumsuz etkilediği davacının kira sözleşmesini fesihte haklı olduğu, bundan dolayı depozito bedeli dışında çalışamadığı sürede yoksun kaldığı kazanç tutarı (1.300.000.000) TL nakil giderleri (56.650.000) TL nakil nedeniyle uğranılan zayiat bedeli (191.113.500) TL ve diğer giderler toplamı (1.856.304.650) TL zarara uğradığı, anılan meblağın davalının temerrüde düşürüldüğü 3.10.1994 tarihinden itibaren istenebileceği, birleşen davanın yerinde olmadığı gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulü ile (20.000) DM'nin 3.10.1994'ten itibaren %6.5 (1.856.304.650) TL'nin aynı tarihten itibaren reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline ve birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.
1- Davacı taraf, 1.8.1992 tarihli sözleşmeyle davalıdan kiralanan işyerinin davalının zemin ve bodrum katlardaki kimyasal madde üretim faaliyetinin yaydığı zehirli gazların personel sağlığını ve çalışma ortamını olumsuz etkilemesi ve uyarılara karşın bu duruma son verilmemesi nedeniyle uzatılan sözleşme süresini bitim tarihi olan 1.9.1997'den önce Temmuz 1997'de tahliye edilerek başka bir işyerine taşınmak zorunda kalındığını ileri sürerek, depozito bedelinin iadesi ile uğranılan kazanç kaybı ve yapılan giderlerin tahsilini istemiş, davalı kiralayan ise birleştirilen davada, kira döneminin bakiye ayları kira parasının tahsili ile girişilen icra takibine yönelik itirazın iptalini ve %40 icra inkâr tazminatının tahsilini talep etmiştir.
Uyuşmazlığın özü, davacı kiracının erken tahliye nedeni olarak gösterdiği davalı kiralayanının kiralanan işyerinin bazı bölümlerinde kendi adına plastik madde üretimine ne zaman başladığı, bu faaliyete kira sözleşmesi kurulduktan önce mi yoksa sonra mı geçildiği noktasında toplanmaktadır. Mahkemece binemsenen davacı tanık anlatımlarında, söz konusu faaliyete ikinci kira yılı ortalarından itibaren başlandığı bildirilmiştir. Davalı tanıkları ise 1991 yılından bu yana davalı kiralayanca aynı işin yapıldığını, davacının bu hususu bilerek ve kabul ederek işyerinin diğer kısımlarına kiracı olduğunu, başlangıçta aylık (50.000.000) TL olan kira parasının sonradan (20.000) DM olarak kararlaştırıldığını, 1994 yılında döviz kurlarında oluşan beklenmedik artışlar sonucu kira parasını ödemekte güçlük çeken kiracının yapay tahliye ve sözleşmeyi fesih nedenleri yarattığını bildirmişlerdir. Davalı taraf ayrıca SSK işçi bordrolarını ve komşu işyerlerinin faaliyetinin öncesinin 1991 yılına dayandığına ilişkin yazılarını ibraz etmiştir.
Davalının kiralananın bazı bölümlerinde kimyasal madde üretim faaliyetine başladığı ve kira başlangıcında bu olgunun mevcut olup olmadığı kesin biçimde saptanmış değildir. Davalının dayandığı SSK bordroları ise 1991 yılına dayansa da yapılan işin niteliğini kanıtlamaya yetmemektedir. Bu bakımdan, bu hususu ispat yükü kendisine düşen davalıdan tüm kanıtları sorulmalı, gerekirse belediyeden, vergi dairesinden ve ilgili bütün merciilerden davalı kiralayanın anılan işe başlatma tarihinin sorulup duraksamaya yol açmayacak nitelikte belirlenmesi ve bunun sonucunda BK'nın 249. maddesinde tanımlanan anlamda kiralayanın, kiralananı sözleşmeyle amaçlanan biçimde kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim ve kira süresince bu halde bulundurma yükümlülüğünü ihlal edip etmediği davacının, davalının söz konusu faaliyetine başlangıçta razı olarak kiracı olup olmadığının değerlendirilmesi ve bu belirleme uyarınca uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması gerekir. Eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak yazılı biçimde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
2- Bozma kapsamına göre, davalı (birleştirilen dava davacısı) vekilinin birleştirilen davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
Yukarıda 1 no'lu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davalı yararına bozulmasına...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davalı-karşı davacı vekili
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Davacı vekili, davacının 1.8.1992 tarihli sözleşme ile davalıdan kiralanan işyerinin zemin ve bodrum katlarında davalı kiralayanın plastik (yer muşambası) üretimine geçerek, üretim sırasında yayılan zehirli gazların (bütan gazı) davacının işyerindeki personelin sağlığını ve çalışma ortamını olumsuz etkilediğini; davalının ihtarnamelerle uyarıldığını; ancak, bu duruma son verilmemesi nedeniyle uzatılan sözleşme süresinin bitim tarihi 1.9.1994'ten önce temmuz 1994'te kiralananı tahliye ederek başka bir yere taşınmak zorunda kaldığını öne sürerek davalıya sözleşme gereği verilen 20.000.000 DM depozito bedelinin iadesi ile uğranılan kazanç kaybının ve yapılan giderlerin tahsilini; davalı vekili ise birleştirilen dosya ile kira döneminin kalan Ağustos ve Eylül 1994 ayları kira parasının tahsili için girişilen icra takibine yönelik itirazın iptali ve %40 icra inkâr tazminatının tahsilini istemiştir.
Yerel mahkeme, davalı kiralayanın bodrum kattaki faaliyetinin yaydığı zehirli gazların davacının faaliyetlerini olumsuz etkilediği, davacının kira sözleşmesini fesih de haklı olduğunun tespiti ile davalıya verilen depozito bedeli ile davacının çalışamadığı sürede yoksun kaldığı kazanç kaybı, nakliye giderleri, nakil sırasında uğranılan zayiat bedeli ile diğer giderlere hükmetmiş, karşı davanın reddine karar vermiştir.
Yerel mahkemenin kararı Özel Dairece yukarıdaki gerekçelerle bozulmuş mahkeme, davalının işyerinde yaptığı muşamba (plastik) üretimi sırasında çevreye zarar veren zehirli gazların yayılmasına yol açan faaliyetin kira sözleşmesinin akdedildiği 1.8.1992 tarihinden önce de mevcut olduğunu ispat için tüm delillerini 10 gün içinde ibraz etmek üzere davalıya 25.1.1995 günlü celsede kesin mehil verildiğini; davalının delillerini bildirdiğini, savunmasını ispat edemediğini, kendisine savunma imkânı verilip delilleri toplanan davalıya yeniden delil ibraz etme imkânı tanınamayacağını; kaldı ki, tanıkların çelişik beyanları ve bilirkişi raporunun mahkemece değerlendirildiğini, hükmün eksik incelemeye dayanmadığını, kaldı ki, BK madde 249/3. göre "eğer ayıp kiracının... yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise kiracı bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kiracının akdi feshedebileceğini" yasanın emredici hükmü karşısında muvakfakat veya feragatın geçerli olmadığını, belirterek önceki kararında direnmiştir.
Bir davada ileri sürülen maddi olguları belirlemek hukuksal açıdan nitelemek, yasa maddelerini arayıp bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir (HUMK mad. 76). Dava, hukuksal nitelikçe BK'nın 249. maddesinde tanımlanan kiralayanın kiralananı sözleşmeyle amaçlanan biçimde kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim ve kira süresince bu halde bulundurma yükümlülüğüne uyulmaması nedeniyle akdin feshi, depozitonun iadesi ve tazminat istemidir.
Yanlar arasında oluşan uuşmazlığın doğru ve sağlıklı çözüme ulaşabilmesi için ayıp halinde kiracının haklarını çizmek sonra da bunu somut olay içinde değerlendirmek gerekir. Kiralayanın borçlarından biri de akde uygun surette şeyi teslim ve koruma borcudur. Kiralayan kiralananı sözleşmenin amacına uygun suretle kullanmaya (ve işletmeye) elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmakla yükümlüdür. (BK madde 249/1). Kira sürekli bir akit olduğundan, hem akdin kurulmasından önce mevcut, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Eğer ayıp kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise kiralayan bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir (BK md. 249/3). Bu nedenle de kiralayana verdiği depozitoyu tahliye anında isteyebilir.
Davacı kiracının erken tahliye nedeni olarak gösterdiği, davalı kiralayanın, dava konusu kiralananın bodrum katında muşamba imalatına kira sözleşmesinden önce veya sonra başlaması davacı kiracının istediği tazminatın kapsamını tayinde önemlidir. O halde, yerel mahkeme BK'nin 249. maddesinde tanımlanan anlamda kiralayanın kiralananı sözleşmeyle amaçlanan biçimde kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim ve kira süresince bu halde bulundurma yükümlülüğünü ihlal edip etmediği; davacının başlangıçta davalının bodrumda muşamba imalatı yapıldığını bilerek buna razı olup olmadığı araştırılarak ulaşılacak sonuca göre tazminatın kapsamı ve birleştirilen dava yönünden davacının kira dönemi sonuna kadar kalan aylar kira parasından sorumlu olup olmadığı tespit edilmelidir.
O halde, bu yönlerden eksik direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 28.03.2001 gününde, oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy