(743 S. K. m. 642, 634) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60/3, 81, 89)
Dava: Taraflar arasındaki "satış vaadi sözleşmesinin iptali, bu sözleşmenin tapuya şerhinin fekki ve davacının taraf olduğu satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Büyükçekmece Asliye hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 13.7.1999 gün ve 1111-885 sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2.10.2000 gün ve 4873-7698 sayılı ilamı ile; (...Davacı, davalılara ait üç adet parseli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, aynı parsellerin daha sonra sahte sözleşmeler ile diğer davalı H.'a satıldığını öne sürerek, bu sözleşmelerin iptaline, tapuya işlenen gayrimenkul satış vaadi şerhinin fekkine ve kendisi ile yapılan sözleşmenin tapuya şerh edilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı ile bir kısım davalılar arasında düzenlenen 3.1.1995 tarihli satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti naklettirici nitelikte bir sözleşme olmayıp, mülkiyetin davacıya intikalini sağlama vaadini taşıyan bir sözleşmedir. Dolayısıyla sözleşenler arasında borç doğurucu bir sözleşmedir ve davacıya ancak şahsi bir hak verir. Satımı vaadeden davalılar, sözleşme hükümlerine uygun olarak tapuda temliki tasarrufta bulunarak, davacıya sözleşme konusunun mülkiyetini intikal ettirebilecekleri gibi, bu vaadlerine aykırı davranarak, taşınmazların mülkiyetini bir üçüncü şahsa temliki tasarrufla intikal de ettirebilirler. Davalılar aynı taşınmazlar için sonradan, şahsi hak doğrucu nitelikte satım vaadinde de bulunabilirler. Diğer davalı H.'a yapılan satış vaadinden önce, davacının satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak satımı vaadeden davalılara karşı, MK.'nun 642. maddesi hükmüne dayalı olarak açtığı bir tapu iptal ve tescil davası bulunmadığına, bu dava nedeniyle tapu kaydı üzerine herhangi bir tedbir şerhi veya satış vaadi şerhi işlenmediğine göre, davacının istemi ancak ifa karşılığı zarar olabilir. Ayni yönden herhangi bir talebi söz konusu olamaz.
Mahkeme kabulünde olduğu gibi, yapılan işlemlerin sırf davacıyı zararlandırma kastıyla yapıldığını gösteren, dosyada somut herhangi bir delil de bulunmamaktadır. Salt taşınmazların satımının davacıya vaad edildikten sonra yeniden bir başkasına satımın vaad edilmiş olması, davalıların el ve fikir birliği içinde davacıyı zararlandırmak kastıyla hareket ettiklerinin kabulü için yeterli olamaz.
Tüm bu açıklananlar ışığında davanın reddine karar verilmesi gerekirken, somut olayın özelliğine uygun düşmeyen gerekçelerle kabulüne karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozma nedenidir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davalılar vekili
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtalr okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, hükmünü dolduran sözleşmeye yapılan ekleme suretiyle davalılar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin iptali, bu sözleşmenin tapuya şerhinin fekki ve davacının taraf olduğu satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi isteğine ilişkindir.
Davacı, davalılara ait üç adet parseli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bu sözleşmenin ardından bu parsellerden ikisinin, başka taşınmazların satışı için davalılar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinde yapılan tahrifatla oluşturulan sahte sözleşmeler ile diğer davalı H.'a satımının vaad edildiğini, bu sözleşmenin tapuya da şerh edildiğini, bunu kendi sözleşmesinin tapuya şerhini istediği 10.03.1995 tarihinde öğrendiğini, davalıların bu işlemleri kendisini zararlandırmak kastı ile yaptıklarını, bu konuda ayrıca suç duyurusunda da bulunulduğunu öne sürerek, bu sözleşmelerin iptaline, bunlara dayanılarak tapuda parsellerin kaydına işlenen gayrimenkul satış vaadi şerhinin fekkine ve kendisi ile yapılan sözleşmenin tapuya şerh edilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, sözleşmeye taraf olmayan davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığından davanın öncelikle husumetten reddini, ayrıca zamanaşımı definde bulunarak davanın bu yönden de reddi gerektiğini, esasa girilmesi halinde de davaya konu senetlerin noterlikçe düzenlenen resmi senet olduklarından kesin delil niteliğinde olduklarını, sahtecilik iddiasının sözleşmelerin taraflarına değil, notere yöneltilmesi gerektiğini, ayrıca usulünce düzenlenen sözleşmelerdeki düzeltmelerin de tarafların bilgi ve istekleri ile Noterlik Kanununa uygun olarak noterce yapıldığını, imzaların da davalılara ait olduğunu, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davacı tarafın iddialarının dosya kapsamı ile kanıtlandığı, davaya konu satış vaadi sözleşmelerindeki değişikliklerin usul ve yasaya uygun olmadığı, davacıyı zarara uğratmak amacıyla yapıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Özel daire davacı ile bir kısım davalılar arasında düzenlenen 3.1.1995 tarihli satış vaadi sözleşmesinin mülkiyeti naklettirici nitelikte bir sözleşme olmayıp, mülkiyetin davacıya intikalini sağlama vaadini taşıyan bir sözleşme olduğu, davacıya ancak şahsi bir hak vereceği, satımı vaad eden davalıların, bu vaadlerine aykırı davranarak, taşınmazların mülkiyetini bir üçüncü şahsa temliki tasarrufla intikal de ettirebilecekleri gibi aynı taşınmazlar için sonradan, şahsi hak doğurcu nitelikte satım vaadinde de bulunabilecekleri, diğer davalı H.'a yapılan satış vaadinden önce, davacının satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak satımı vaad eden davalılara karşı, MK.'nun 642. maddesi hükmüne dayalı olarak açtığı bir tapu iptali ve tescil davası bulunmadığına, bu dava nedeniyle tapu kaydı üzerine herhangi bir tedbir şerhi veya satış vaadi şerhi işlenmediğine göre, davacının isteminin ancak ifa karşılığı zarar olabileceği, ayni yönden herhangi bir talebi söz konusu olamayacağı, yapılan işlemlerin sırf davacıyı zararlandırmak kastıyla yapıldığını gösteren, dosyada somut herhangi bir delil de bulunmadığı, salt taşınmazların satımının davacıya vaad edildikten sonra yeniden bir başkasına satımın vaad edilmiş olmasının davalıların el ve fikir birliği içinde davacıyı zararlandırmak kastıyla hareket ettiklerinin kabulü için yeterli olamayacağı, davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hükmü davalılar vekili temyiz etmektedir.
Öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki nitelikleri, unsurları, tabi oldukları şekli şartları ve bu şartlara uyulmamasının sonuçları üzerinde durmakta yarar vardır.
Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Borçlar Kanunumuzun Türk Hukukuna getirdiği yeniliklerdendir ve daha çok da koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih edilen bir sözleşme türüdür.
Borçlar Kanunumuz kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Nitekim bu husus yasanın 11. maddesinin 1. fıkrasında açıkça belirtilmiş, ancak yasada tersine kural bulunması halinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Maddenin 2. fıkrasında da yasaca bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.
Yine, "akit yapma vaadi" başlığı altında aynı kanunun 22. maddesinde; "Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur" denilmektedir.
Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelerde Medeni Kanunun 634. maddesinin 1. fıkrası "mülkiyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar" genel hükmünü getirmektedir. Borçlar Kanunun 213. maddesinde de sözleşmenin biçimi başlığı altında, taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.
Bu açık hükümler göstermektedir ki, resmi senede bağlanmayan tapuda kayıtlı taşınmaz satımları ile noterde düzenleme biçiminde (resen) yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.
Burada kanunun öngörüldüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere "geçersizlik" müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte oluduğunu, bu nedenle de "geçersizlik" müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hakim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır.
Diğer taraftan, Borçlar Kanununun 12. maddesinde yasaca yazılı olması gereken bir sözleşmenin değiştirilmesi de yazılı olmak gerekir. Şu kadar ki bu sözleşmeye aykırı olmayan veya onu değiştirmeyen tamamlayıcı yan şartlar bu kuralın dışındadır, hükmüne yer verilmiştir.
2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesinin 5 ve 6. fıkralarında da noterlikçe düzenelenen satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verileceği, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa, tapuya tescil edilmezse bu şerhin tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re'sen terkin olunacağı belirtilmiştir. Bu düzenleme ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakka, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücü verilmiştir. Özünde kendine özgü yapısıyla şahsi hak niteliğinde olan satış vaadi sözleşmeleri, getirilen bu tapuya şerh olanağı ile güçlendirilmiş bulunmaktadır. Sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştermemekle birlikte "ayni tesir" kazandıran bu şerhin geçerliliği de satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine bağlıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da söz edilemez.
Somut olayda, davalılar aralarında düzenledikleri Bakırköy 2. Noterliğinin 23.03.1994 tarih ve 15013 yevmiye nolu, 09.03.1994 tarih ve 13280 yevmiye nolu, 21.04.1994 tarih ve 20437 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmeleri ile 291 ve 371 parsellerin davalılardan H.'a diğer davalılar tarafından satışının vaadi konusunda anlaşmışlar ve satış vaad edenler üçüncü kişiye verdikleri vekaletname ile bu parsellerden 291 parselin tapusunun 30.12.1994 tarihinde davalı H.'a devrini sağlamışlardır. Böylece sözleşme hükmünü yerine getirmiştir. sözleşme bu haliyle tapuya şerh edilmemiştir.
Davalılardan taşınmaz malikleri kendilerine ait Büyükçekmece İlçesi Çakmaklı köyünde kain 143, 330 ve 371 nolu parselleri, Büyükçekmece Noterliğinin 03.01.1995 tarihli ve 0215 yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile davacıya satış vaadinde bulunmuşlar, bu sözleşme tapuya şerh edilmemiştir.
Davalılar bu sözleşmeden sonra, daha önce diğer davalı ile 1994 yılında yaptıkları ilk satış vaadi sözleşmelerine ilişkin resmi senetler üzerinde 20.02.1995 tarihli düzeltme işlemini yaparak satışı vaad edilen taşınmazların 291 ve 371 olan parsel numaralarını tamamen kapatıp, bunları 143 ve 330 olarak değiştirmişler, bu değişiklik işlemini "parsel no.ları 330 (Üçyüzotuz) ve 143 (yüzkırküçtür)" açıklaması ile de kendileri imzalamış, notere de mühürletmişlerdir. Mahkemece istenen noterdeki asıllarda düzeltme tarihi gösterilmediği gibi bu işlem için ayrı bir yevmiye numarası da verilmemiş, noterlik işlemi olarak sadece mühür olup, başkaca isim ve onay kullanılmamıştır. Davalılara verilen suretlerde ise ayrıca "teyit edildi. 20.02.1995" açıklaması da vardır ve altında kimlik ve noterlik mührü bulunmaksızın sadece düzeltmeyi yapanın imzasını taşımaktadır. Yine bu suretlerde de ayrı bir yevmiye numarası verilmemiştir. Bu işlemler sonrası satış vaadi sözleşmesi bu haliyle 143 ve 330 parsellerin tapudaki sicillerine 20.02.1995 tarihinde şerh ettirilmiştir. Bu arada davacı M. 10.03.1995 tarihli dilekçe ile tapuya başvurmuş, bu tarihte sözleşmelerden ve tapudaki şerhten haberdar olmuştur. Davacı bunun üzerine Cumhuriyet Başsavcılıklarına suç duyurusu yanında eldeki davayı açmıştır. Sözleşmelerdeki düzeltme ve imzalar davalıların kabulündedir.
Davacının cezai yönden başvuruları eldeki davanın görüldüğü aşamada "Noterlik Kanununa uygun işlem yapılmış olması nedeniyle ortada bir suç bulunmadığı" gerekçesiyle takipsizlikle sonuçlanmıştır.
Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve somut olaya ilişkin ayrıntılar göz önüne alındığında çözümü gereken hususlar şunlardır.
İlk olarak, davacının iptali istenen satış vaadi sözleşmelerinde taraf olmaması nedeniyle aktif dava ehliyeti bulunmadığı ve davanın zamanaşımı süresi içinde açılmadığına ilişkin davalı itarazlarının mahkemece reddinin dairece bozmaya konu edilmediğinden uyuşmazlık konusu olmadığı, kaldı ki davacının süresinde açtığı bu davada hukuki yararının da bulunduğu belirtilmelidir.
Diğer yandan, davalıların 1994 yılında ayrı düzenledikleri sözleşmeler ile dava dışı iki adet parselin satış vaadi konusunda anlaştıkları, aynı anda aynı noterlikte davalı mal sahiplerinin bu taşınmazların alıcısına devri konusunda davalılardan H., yanında çalışan bayana da vekaletname vererek bu parsellerden birinin tapuda satışını sağladıkları, böylece uygulanan ve hükmlerinden birisini tamamlayan bu sözleşme üzerinde sözleşmenin temel unusurunu oluşturan parsel numaralarını tamamen silmek suretiyle değişiklik yaparak yerlerine davaya ve daha önce davacıya yapılan satış vaadine konu 330 ve 143 parsel numaralarını bunların yerlerine yazdıkları, bu işlemdeki imzaların davalılarca kabul edildiği uyuşmazlık konusu değildir.
Uyuşmazlık, bu sözleşmenin yeni ve geçerli bir satış vaadi sözleşmesi niteliğinde kabulüne olanak bulunup bulunmadığı, buna bağlı olarak tapuya şerhinin geçerli olup olmadığı noktasındadır.
Noterlik Kanunu'nun 81. maddesinde Noterlik işlemlerinde çıkıntı, değiştirme, fesih, iptal ve düzeltme başlığı altında:
"Noterlik işlemlerinde, ilginin imzasını ve noterin onayını taşımayan çıkıntılar geçerli değildir. Çıkıntılar el yazısı ile yapılamaz.
Tamamlanmasından sonra bir noterlik işleminin değiştirilmesi veya fesih ve iptal veyahut evvelki işin nitelik ve değeri değişmemek şartiyle düzeltilmesi, evvelki işlemin yapıldığı şekilde yeni bir işlemle yapılır. Yeni işlemin tarih ve numarası, noterlik dairesinde bulunan evvelki işleme ait kağıda yazılır.
Şu kadar ki, yeni işlem başka bir noterlikte yapılırsa, bu noterlik, yeni işleme ait kağıdın birnüshasını, gerekli açıklama yapılarak ilk işleme ait kağıda bağlanması için o işlemi yapan noterliğe gönderir" hükmüne yer verilmiştir.
Bu hüküm karşısında davaya ve iptale konu satış vaadi sözleşmeleri incelendiğinde noterlik işleminin 1994 yılında tamamlanmasından sonra 1995 yılında yapılan değişikliğin 81. maddesinin 2. fıkrasında arandığı üzere evvelki işlemin yapıldığı şekilde yeni bir işlemle yapılmamıştır. Dolayısıyla yeni işlemin tarih ve numarasının önceki işleme ait kağıda yazılması yoluna gidilmemiş, düzeltme sanki işlem tamamlanmadan yapılan bir yanlışlığın düzeltilmesi usulüne tabi kılınmıştır. Ayrıca "teyit edildi. 20.2.1995" açıklaması da işlem aslında olmayıp, verilen surette işlemi yapanın kimliğini ve noterlik mührünü taşımamaktadır. Bu durumda işlevini tamamlamış satış vaadi sözleşmelerinde bir yıla yakın süre sonra yapılan bu değişiklikle ortaya çıkan sözleşmenin kanunun aradığı anlamda geçerli bir satış vaadi sözleşmesi olarak kabulüne olanak bulunmamaktadır. Kısacası, ortada geçerli bir işlem bulunmadığı gibi usulünce yapılmış yeni bir sözleşmenin varlığından da söz edilemez. Bu açık olgu karşısında, takipsizlik kararında değişikliğin Noterlik Kanununa uygun yapıldığı şeklindeki kabul hukuk hakimini bağlayıcı nitelikte de değildir.
Bu bağlamda, geçersiz bu sözleşmeye dayanılarak tapu kaydına işlenen şerhin hukuken geçerli olduğunu kabule de olanak yoktur.
Yine vurgulamak gerekir ki, davalının bu işlemle ve tapuya konulan şerhle hukuksal durumunun zayıflatılması yoluyla davacıyı zarara uğratma amacının varlığı anlaşılmaktadır.
Davacının davalılar aleyhine MK. 642. maddesine dayalı dava açmaması, davacının yasal başvuru yolunun sadece ifa karşılığı zararla sınırlı olmasına yol açmamalıdır. Kaldı ki davacının talebi ayni bir talep olmayıp, kendi sözleşmesini ikincil duruma düşüren usulsüz bir işlemin iptaline yöneliktir. Şerhin iptali talebi de bunun doğal sonucudur. Kendisinin taraf olduğu sözleşmenin tapuya şerhini istemekte de hukuki yararının varlığında kuşku bulunmamaktadır.
Olayın seyir ve gerçekleştirilme biçimi ve bizatihi yapılan işlemlerin sırf davacıyı zararlandırma kastıyla yapıldığını ortaya koymaktadır. Çünkü ortada davacıya satım vaadinden sonra yapılmış gerçek ve geçerli bir satış vaadi bulunmadığından tapuya bu işleme dayanılarak konulan şerhin varlığı davacının zararınadır.
Açıklanan nedenlerle davanın kabulüne ilişkin mahkemenin direnmesi usul ve yasaya uygun olup, onanması gerekir.
Sonuç: Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, gerekli temyiz ilam harcı peşin alınmış olduğundan, başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 5.12.2001 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy