(818 S. K. m. 18, 110, 356)
Taraflar arasındaki "tazminat" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Adana Asliye 4. Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 16/6/1999 gün ve 1999/207-599 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 23/11/1999 gün ve 1999 /7436-8678 sayılı ilamı ile; (...Davacı, davalı arsa sahibinin dava dışı müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, bu sözleşmeyle müteahhite verilen (1) nolu daireyi müteahhidin kendisine sattığını, davalının da bu satışa muvafakat ettiğini, müteahhidin daireyi bitirip kendisine teslim ettiğini, davalının tapuda satışa yanaşmaması sonuca davalı aleyhine tapu iptali ve tescili davası açtığını, açılan bu davayı kaybettiğini iteri sürerek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutmak suretiyle 25.000.000.000 TL.nin ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, yüklenici müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmediğini vs inşaatı bitirmeden ortadan kaybolduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece, davacının dava dışı yüklenicinin halefi sıfatıyla davalıdan talepte bulunabileceği gerekçe gösterilerek bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle davanın 23.509.829.975 TL. üzerinden kabulüne karar verilmiş; hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı ile davalı arasında sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır. Davalının arsa sahibi olarak davacının yükleniciden bağımsız bölüm satın almasına rıza ve muvafakat göstermesi alım-satım aktinde taraf olduğunu göstermez. Nitekim davacının aynı iddialarla davalı arsa sahibi aleyhine açtığı tapu iptali ve tescili davası reddedilerek kesinleşmiştir. Davacının dava dışı yükleniciyle yaptığı sözleşmeye dayanarak açtığı tapu iptali ve tescili davası reddedildiğine göre bu sözleşme hükümleri uyarınca artık ifa yerine geçen zarar olarak satım konusu dairenin değerini isteyemez. Öte yandan davalının davacıya karşı bir haksız iktisabının varlığından da söz edilemez. Davalının haksız iktisabı mevcut ise bundan sorumluluğu kendi akidi bulunan dava dışı yükleniciye karşıdır. Davalının davacıya karşı bir haksız iktisabı olmadığına göre haksız iktisap hükümleri uyarınca da davacı, davalıdan herhangi bir bedel talep edemez. Davacı ile dava dışı yüklenici arasındaki sözleşmede de yüklenicinin arsa sahibine karşı işin tasfiyesi sonucu da olusacak alacağının temliki niteliğinde bir sözleşmede değildir. Davacı ancak kendi akidi olan dava dışı yükleniciden talep hakkına sahiptir. Mahkemenin bu yönü gözardı ederek yazılı şekilde hüküm kurmuş olması usul ve kanuna aykırıdır. Bozmayı gerektirir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Davacı vekili, davalı arsa sahibinin dava dışı yüklenici ile 7/1/1991 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını; davalı arsa sahibi ile yüklenicinin ayrıca 8/1/1991 tarihli "muvafakatname ve tahhütname" ile kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu Adana İli Karalarbucağı Köyü'nde tapunun 6085 ada 2 nolu parsel sayılı taşınmaz üzerine yüklenicinin yapacağı dairelerden (1) nolu bağımsız bölümü yüklenicisinin davacıya satmayı taahhüt ettiğini; davalının da buna muvafakat ettiğini; bundan sonra davacının 8/1/1991 tarihli sözleşme ile (1) nolu bağımsız bölümü yüklenicinin davacıya sattığını; yüklenicinin bu daireyi bitirip davacıya teslim ettiğini, davacının da daireyi teslim alarak iç dekorasyonu ve bazı eksiklerini tamamlayıp, oturmaya başladığını; davacının edimlerini yerine getirdiğini; yüklenicinin davalının arsaları üzerindeki inşaatı yarım bıraktığı gerekçesiyle davalının tapuda satışa yanaşmadığını, davalı aleyhine tapu iptali ve tescil davası açtığını, açılan bu davanın reddedilip kesinleştiğini ileri süre "ek 25.000.000.000 TL.nın davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı, yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediğini, inşaatı bitirmeden ortadan kaybolduğunu savunmuş davanın reddini dilemiştir.
Yerel mahkeme, davacının dava dışı yüklenicinin halefi sıfatıyla davalıdan talepte bulunabileceğini benimseyerek bilirkişi raporuna göre 22.509.829.975 TL.nın davalıdan tahsiline karar vermiş, davalının temyizi üzerine Özel Dairece yukarıdaki gerekçelerle bozulmuştur.
Mahkeme, arsa sahibinin muvafakati olmadan yükleniciden daire satın almayacak kişiye muvafakat vermek suretiyle davalının bir çeşit garanti verdiğini; Yüklenicinin yaptığı isin bedelini davacıya satılan yerler sınırı olmak üzere davacının davalıdan isteyebileceğini; ancak ilk kararca zuhulen arsa bedeline de hükmedildiğini, bu nedenle davalının yalnız yapı değerinden sorumlu olacağını kabul iie 10.309.829.975 TL.nın faizi ile davalıdan tahsiline karar vermiştir.
Gerçekten de davacı ile davalı arasında sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır. Davalının yüklenici ile yaptığı 8/1/1991 tarihli "muvafakatname" BK. 18. maddesi hükmü gözetilerek yorumlandığında, BK. 110. maddesinde düzenlenen üçüncü şahsın borcunu yükleme olarak kabul edilemez. Davacının, davalı arsa sahibi aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davası reddedilmiş, davalı arsa sahibinin davacı aleyhine açtığı elatmanın önlenmesi davası kabul edilerek karar kesinleşmiştir. Davacının dava dışı yüklenici ile yaptığı 8/1/1991 tarihli satış sözleşmesine dayanarak açtığı tapu iptali ve tescil davası reddedildiğine göre davacı bu sözleşmeye dayanarak artık ifa yerine geçen zarar olarak dairenin değerini diğer bir anlatımla ifa menfaatini isteyemez. Yine davacı yüklenicinin arsa sahibine karşı işin tasfiyesi sonucunda ortaya çıkacak alacağı da yüklenicinin halefi sıfatıyla isteyemez. Ne var ki, davacının dosyaya ibraz ettiği makbuz ve faturalardan davacının daireyi teslim aldıktan sonra daireye dekorasyon, çatı, kalebodur gibi faydalı masraflar yaptığı anlaşılmaktadır. Davacının istemi içinse, çoğun içinde azın da istenilmiş olduğu kuralı altında bu kalemlerden doğan alacak istemi de vardır. Davacının yaptığı bu giderim ve masraflar nedeniyle davalının davacıya karşı haksız iktisabının varlığında kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Hal böyle olunca mahkemece bilirkişi eliyle davacının yaptığı giderim ve masraflar ibraz edilen faturalar değerlendirilmeli hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde tespit edilecek miktara hükmedilmelidir.
Mahkemece bu yön gözetilmeden yapı değerinin tamamına hükmedilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 28/3/2001 gününde yapılan ikinci görüşmede, oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Uyuşmazlık davalı tarafından satış için verilen muvafakatnamenin kendisine sorumluluk yükleyip yüklemeyeceği ve davalının davacıya karşı haksız iktisabının bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
Arsa sahibi niçin sorumlu olmaktadır?
Davalı arsa sahibi öncelikle 7.1.1991 tarihinde dava dışı yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak kurucu bir akit düzenlemiştir. Bu akit ön akit mahiyetinde olup yeni sözleşmelere yetki vermektedir. Nitekim müteahhidin davacıya satış vaadinde bulunması da bunun bir sonucudur. O halde davalı arsa sahibi müteahhidin arsa ile ilgili işlemlerine İCAZET vermiş ve muvafakatneme ile bu icazeti perçinlemiştir.
Arsa sahiplerinin sorumluluğunu gerektiren diğer bir Husus da ÖZEN EKSİKLİĞİDİR. Arsa sahiplerinin çeşitli yetkilerle donattığı müteahhidi seçerken Bayındırlık Bakanlığından müteahhitlik karnesinin olup olmadığını soruşturulması gerekir. Zira o karne müteahhidin o güne kadar yaptığı iş kapasitesini gösterir. Diğer yandan Mimar ve Mühendislik Odası ile Ticaret Odasında kayıtlı olup olmadığının da araştırılması ve yaptığı inşaatlar konusunda fikir sahibi olunması gerekir.
Özen borcuna aykırılık elbetteki sorumluluğun temel taşlarından birisi olan kusur sorumluluğunun hukuki literatürdeki yerinin belirlenmesini gerektirir. Bilindiği üzere sorumluluğun üç ana kaynağı vardır; Kanun-Sözleşme ve Kusur. Kusur sorumluluğunda en önemli unsur kusur olarak görülmekte ise de bunun yanısıra SEBEP SORUMLULUĞU'nu da gözardı edemeyiz Sebep sorumluluğunda olayda zarar arasında sebep sonuç ilişkisinin varlığı yeterlidir.
Dava konusu işde olduğu gibi arsa sahibi satın alanın zararına sebep olmuştur. O halde sebep sorumluluğunu yüklenmiştir. Bu tip sorumluluk, her ne kadar "kusur sorumluluğu" başlığı altında toplanıyorsa da kusur aranmaz, kusurun yerini tasarrufları araştırma ve objektif özen borcunun eksikliği dolayısıyla meydana gelen "sebep" unsuru alır. Davalı arsa sahiplerinin gereken özeni göstermeden davalı müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapması ve satış yetkisi vermesi sebep sorumluluğunun tipik bir örneğidir.
Akit dışında oluşan bu sorumlulukta hukuk düzeninin herkese yüklediği genel ve objektif bir ödevin ihlalinden doğan zararın tazmini gerekir. Akit dışı sorumlulukta taraflar arasındaki ilişki zarar verici olayın gerçekleşmesinden sonra doğar. Bu tür sorumluluğu doğuran fikirlerin başında HAKKANİYET gelir. Hakkaniyet gerektiriyorsa zarar veren kusurlu olmasa da sebep olduğu zararı tazmin etmekle mükelleftir. Modern sorumluluk hukukunun başlıca amaçlarından birisi "öncelikle zarar göreni ele almak ve zararı imkan ölçüsünde gidermektir" Hukuktaki gelişme kusuru aranmaktan ziyade zararın giderilmesi ve denkleştirilmesi yönündedir.
Günümüzde kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı olarak yapılan satış vaadi sözleşmeleri fevkalade yaygındır. Bu sözleşmelerle satın alan kişinin de özen borcuna aykırılığı ancak B.K. 44. maddesinin uygulanmasın' gerektirir.
Bu tip sözleşmelerin akdinden sonra müteahhitlerin inşaatı yarıda bırakması ve aciz içine düşmesi olağan hale gelmiştir. Bu hal de arsa sahiplerinin özen borcuna ne kadar çok dikkat etmeleri gerektiğinin ispatıdır. Meydana gelen bu üçlü hukuki işlemde, eğer müteahhidin ekonomik gücü ve tecrübesi yeterli olsa idi inşaat tamamlanacak ve zarar meydana gelmeyecektir. Yarım kalan inşaat sebebiyle satım alanların zararını karşılayacak olan kişi sözleşmenin tarafı olarak müteahhittir bunda hiç şüphe olmaz. Ne var ki müteahhit acze düşer ve tahsil edilecek hiçbir şeyi kalmazsa satın alan buna tek başına mı katlanacaktır? Hukukta çare tükenmiş mi olacaktır? Hukukta çarelerin tükenmeyeceğini büyük hukukçularımız açıklamışlardır.
Borçlar Kanunumuzun yanı sıra Medeni kanunumuzun 648. maddesi açısından bakıldığında; müteahhidin aldığı parayı inşaata sarfettiği varsayımı sonucu yapılan inşaatın arsanın mütemmimcüzü olduğunun da kabulü gerekir. M.K. 649. maddesine göre "ebniye kal olmadığı takdirde arsa sahibi inşaat levazımına mukabil muhik bir tazminat vermeğe mecburdur" Denilebilir ki tazminat ancak müteahhide verilebilir. Oysa müteahhid ödenecek tazminat bedeli içerisinde satın alanın da parası mevcuttur.
O halde satın alan kişi olan davacı, davalı arsa sahibinden onun mamelekine gecen zenginleşmeyi sebepsiz zenginleştiği oran nisbetinde isteyebilir.
Niçin nedensiz mal iktisabı diğer bir deyimle haksız zenginleşme olup olmadığı hususuna gelince; Türk hukukunda eser sözleşmesinin feshi ile ilgili olarak en çok tartışılan sorun müteahhidin temerrüdü üzerine iş sahibinin sözleşmeyi feshinin bazı durumlarda fesih sayılıp sayılmayacağıdır. Özellikle iş sahibinin taşınmazında bina inşaatına yönelik sözleşmelerde, müteahhidin yapıyı zamanında tamamlamaması veya tamamlayamaması nedeniyle iş sahibinin sözleşmeyi fesih etmesi üzerine bu işleme ve sonuç bağlanacağı öğretide ve Yargıtay kararlarında uzun ve ayrıntılı incelemelere konu olmuştur. Bazı hukukçular bu durumda geçmişe etkili bir feshin söz konusu olduğunu ileri sürmekte, diğer bazıları ise çıkar durumu gerektirdiğinde ileriye etkili bir feshin kabul edilmesi gerektiğini belirtmektedirler.
Tartışmanın temelinde yatan, müteahhidin yapmayı taahhüd ettiği inşaatın vade gününde kısmen yapılmış fakat tamamlanmamış olması üzerine, iş sahibinin sözleşmeden dönmesi halinde varılacak farklı sonuçtandır. Eğer burada gerçek bir (geçmişe etkili) feshin sonuçları uygulanırsa sözleşme baştan itibaren ortadan kalkacağından müteahhid sadece yapılan şeyin iş sahibinin mal varlığında oluşturduğu artış kadar bir sebepsiz zenginleşme talebi ile yetinecek bunun dışında kısmen dahi sözleşmedeki bedele ilişkin bir talep ileri süremeyecektir.
Oysa burada feshin varlığı Kabul edilirse, sözleşme bu andan itibaren ileriye etkili olarak sona ereceğinden, vaktiyle yapılmış kısımlar yerine getirilmiş edimler sayılacağından bunlara dokunulmayacak ve müteahhit sözleşmedeki bedelin bu oranda ifasını isteyebilecektir.
Gözetildiği üzere birinci çözüm iş sahibi lehine sonuç doğururken ikinci çözüm müteahhidi himaye eder niteliktedir.
ileriye etkili fesih görüsüne uyan bedel indirimi yöntemi, Yargıtay tarafından, uzun sure yerleşik içtihat olarak uygulandıktan sonra 6.10.1982 tarihli ve Esas 82/15-356, Karar 82/817 sayılı Hukuk Genel Kurulu Kararı ile bir içtihattan dönülerek geçmişe etkili fesih ve sebepsiz zenginleşme kurallarına göre tasfiye görüsü benimsenmiştir. Ne var ki yeni içtihatların devam etmesine olanak verecek başka Kararlara fırsat kalmadan yeni bir içtihadı birleştirme kararı çıkmış ve bu yol kapanmıştır.
Yargıtay Büyük Genel Kurulu 25.1.1984 tarihli Esas 1983/3 Karar 1984/1 sayılı içtihadı birleştirme kararı sonucu su şekilde bir çözüme bağlamıştır. "sonuç; istisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuru ile isi muayyen zamanda bitirmeyerek, temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin is sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak BK. 106-108 maddeleri hükmü çerçevesinde çözülmesi gerekeceğine, ancak olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda MK. 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verildi.''
Görüldüğü üzere gerek varılan sonuçlar gerekse kullanılan ifadeler her iki görüsün uzlaştırılmasına çaba gösterildiğini ortaya koymaktadır. Ancak dayanılacak hukuki sebep (yasa hükmü) bakımından geçmişe etkili dönme görüsünün fesih görüşüne yönelttiği eleştirilere BK. 360 hükümlerinin kıyasen temerrüt haline uygulanamıyacağına katılınmışsa da sonuçta ileriye etkili fesin ve bede indirimi olanağı Kabul edilerek, fesin görüşü yanlılarının istediği uygulama kabul edilmiştir.
Yerel Mahkeme, geriye etkili fesih çerçevesinde nedensiz zenginleşme kurallarına uygun olarak ve halefi yet kuralı çerçevesini, yüklenici yerine geçen davacının zararını davalı arsa sahibinden tahsilini talep edebileceğini kabul ederek arsa payını çıkarmak suretiyle 10.309.829.975 TL.nin faiziyle tahsiline karar vermiştir.
Açıkladığım sebeplerle mahkemenin vardığı sonuç benim düşünceme daha uygun bulduğum için Onama kararına katılmış bulunuyorum.
Full & Egal Universal Law Academy